Проектирование в России: Сегодняшние инженеры зданий будущего
Дом культуры «ГЭС-2», Дворец художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Башня «Эволюция» и «Башня Федерация» в Москва-Сити, Большая спортивная арена «Лужники»… Что объединяет все эти технически сложные проекты XXI века? Над их созданием трудились специалисты компании «Метрополис».
Основанная в 2005 году, компания специализируется на выполнении работ по генеральному проектированию объектов гражданского строительства и производственных зданий, в том числе в партнерстве с лучшими международными и российскими архитектурными компаниями. Всего за время работы специалистами компании выполнено более 500 проектов.
Сложный проект — это умный проект
Многие из реализованных проектов относятся к категории технически сложных, многофункциональных и во многом уникальных объектов. Это означает, что определяющими решениями в их проектировании становятся автоматизированные инженерные системы, интеллектуальная архитектура, оригинальные конструктивные решения, где принимаются во внимание все особенности энергосбережения, экологичности, безопасности и другие важные факторы.
По словам главного инженера компании Александра Любарцева, в строительную отрасль приходят новые технологии, поэтому специалистам нужно изучать множество программных комплексов и смежные области. Это необходимо для того, чтобы соответствовать растущим требованиям клиентов. Высокий уровень квалификации сотрудников «Метрополис» позволяет проектировать такие различные по назначению объекты, как спортивные сооружения, многофункциональные комплексы, объекты здравоохранения, культурного и социального назначения.
Чтобы эффективно взаимодействовать друг с другом, инженерам приходится обмениваться огромным количеством данных в режиме онлайн не только между проектными группами, но и с коллегами в других городах и странах. Сегодня офисы «Метрополис» работают в Москве, Санкт-Петербурге, Казани и Нижнем Новгороде, а коммуникации с архитектурными бюро, девелоперами, подрядчиками происходят по всей России, а также в странах Европы и Азии.
Так, при создании олимпийского медиацентра в Сочи компании нужно было наладить передачу данных между разделами, чтобы разработать алгоритм безопасности и алгоритм, по которому люди смогли получать доступ в здание. Это была сложная система безопасности, в которой было использовано около 80 тысяч точек сигналов автоматики.
Еще одно направление в работе компании — взаимодействие с научно-исследовательскими и специализированными организациями (НИИЖБ, НИИОСП, ЦНИИСК, ЦНИИЭП) по вопросам разработки документации, по поиску совместных наиболее эффективных решений.
BIM-технологии как основа современного строительства
На сегодняшний день 100% проектов компании реализуются с применением технологии информационного моделирования (BIM/ТИМ) на всех этапах — от эскизного проектирования до рабочей документации. Эти технологии основаны на передовых методах проектирования, существующих как в мировой, так и в отечественной практике. За счет активного и успешного использования BIM-технологий, а также их продвижения на отраслевых мероприятиях и в специализированных вузах «Метрополис» три года подряд получает статус BIM-лидера в России.
Использование BIM-технологий позволяет вывести на новый уровень отношения между заказчиком, проектировщиком, строителем и эксплуатирующей организацией. Например, при реконструкции ГЭС-2, где компания работала над конструктивными решениями и внутренними инженерными системами на стадиях разработки концепции, создания проектной и рабочей документации, взаимодействие между участниками проекта обеспечивали информационные технологии. С их помощью была проделана очень большая работа по координации стальных конструкций перекрытий, сборных железобетонных конструкций и их креплений, инженерных систем. Был сохранен исторический фасад при полном обновлении конструктивных и инженерных решений, многие из которых были разработаны специалистами «Метрополис» по индивидуальным проектам.
Всего в компании используется более 30 специализированных программных комплексов. Для решения задач, связанных с расчетом различных физических процессов микроклимата, потоков воздуха или жидкостей, применяется CFD-моделирование на базе программного комплекса STAR CCM+. Расчеты строительных конструкций ведутся с использованием расчетных комплексов ЛИРА САПР, САПФИР, SCAD. Разработку цифровых моделей и проектов металлических конструкций обеспечивает специализированная группа с применением программного комплекса Tekla. Геотехнические расчеты и проектирование, включающее расчет оснований, фундаментов, подземных и заглубленных конструкций, в том числе в условиях плотной городской застройки и сложных грунтовых условиях, 3D-моделирование напряженно-деформированного состояния основания выполняются с помощью программного комплекса Plaxis.
Выбор кадров
Архитектурно-строительное проектирование стремительно развивается, применяет новые методики и технологии и в чем-то уже опережает вузовские программы. Для такой динамично растущей компании, как «Метрополис», имеет значение не столько количественный, сколько качественный рост собственных сотрудников.
По словам генерального директора компании Александра Ворожбитова, компетенции выпускников вузов приходится «доращивать» уже в процессе работы над конкретными проектами. 98% сотрудников «Метрополис» имеют высшее образование преимущественно инженерных специальностей и являются выпускниками 159 российских и европейских высших учебных заведений. Начиная с 2018 года компания активно сотрудничает с ведущими отраслевыми вузами страны и практикует проведение кейс-чемпионатов. Это соревнования студенческих команд в решении практических задач, основанных на реальном проекте. «Метрополис» инициирует проведение такого рода соревнований, поскольку это глобальный образовательный тренд, который помогает участникам развить свои навыки (soft skills и hard skills), а работодателям — лично знакомиться с талантливыми студентами. По итогам кейс-чемпионатов компания «Метрополис» приглашает команды победителей, а также отличившихся участников для прохождения стажировки, по результатам которой многие остаются работать в компании.
В прошлом году в офисах компании прошло поздравление сотрудников-выпускников с окончанием высших учебных заведений. Компанию пополнили семнадцать дипломированных специалистов из шести ведущих вузов страны, из которых пятеро выпускников получили красные дипломы.
«Мы стараемся формировать конкурентный рынок, развивая квалификацию как опытных, так и молодых специалистов, повышая статус инженерных специальностей в России», — отмечает Александр Ворожбитов.
Сложный и необычный 2020 год, даже несмотря на то, что он еще не закончился, запомнится всем пандемией коронавируса, карантинными мерами, режимом самоизоляции. Тем не менее отечественная строительная отрасль показала свою устойчивость, готовность к успешной работе в новых и непростых условиях. Об этом говорят и участники традиционного опроса «Строительного Еженедельника» ко Дню строителя, поделившиеся своими итогами первого полугодия.
Михаил Голубев, девелопер проекта ЖК «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу
Итоги развития инвестиционных проектов напрямую связаны с влиянием пандемии. Такое ощущение, что покупатели недвижимости поняли: комфортная устойчивая городская среда, которая может противостоять и атакам вируса, — это малоэтажное строительство. Всё и так к этому шло, но пандемия ускорила все процессы, появился повышенный спрос на покупку земельных участков и малоэтажных домов. Все планы, которые были на первое полугодие, пришлось корректировать. Отчасти мы были вынуждены топтаться на месте из-за того, что согласовательно-разрешительная система работала в другом режиме, не удалось начать плановые и новые проекты. Самоизоляция нарушила работу персонала и подрядчиков, дестабилизация на рынке чувствуется до сих пор. Мы переносим эти проекты на второе полугодие и на 2021 год, опасаясь второй волны коронавируса. Новые проекты домов теперь скорректированы с учетом востребованных потребительских характеристик: они стали меньше по размерам, но у всех есть уникальные характеристики — патио и террасы, изолированность парковочных функций для авто. Надеюсь, что по стоимости жилье будет более доступно, так как мы не планируем строить большие дома. Новая Конституция дала толчок к ускорению перезагрузки федеральных программ, связанных с управлением муниципалитетами, жилищным строительством, принята программа развития индивидуального жилищного строительства в России. Мы надеемся, что в мегаполисах она тоже будет активно реализовываться.
Думаю, на рынке жилья будет сохраняться некоторая неустойчивость, так как разные сегменты будут иметь отличительные разнонаправленные условия для развития. Но мы очень позитивно смотрим вперед. Жизнь в малоэтажных районах оценили многие горожане, малоэтажка теперь более понятный всем тренд. В этой части рынка могут твердо стоять малые и средние строительные компании, если государство продолжить снимать административные барьеры, поможет настроить зонинг и параметры застройки, даст больше возможностей для ипотеки малоэтажки, больше участков для застройки. В «Прибрежном Квартале» мы провели высокоскоростной Интернет, выполнили основной этап благоустройства. Ввели в эксплуатацию несколько кирпичных домов, построенных в разных архитектурных стилях. Возобновили строительство дома-арки. Стараемся двигать все процессы активно, ведь в «Прибрежный Квартал» заселяется все больше жителей.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС
Несмотря на наблюдавшееся в марте-июне снижение продаж строящейся недвижимости в целом по рынку, нам удалось практически не отклониться от плана, составленного в начале года. Отчасти это связано с тем, что мы смогли быстро и полноценно, без потери качества перейти на работу в дистанционном режиме. Мы и сейчас продолжаем практиковать такой формат работы. В связи с этим, а также благодаря качеству продукта уровень и объемы наших продаж в последние месяцы не снизились. Сохраняется и тенденция к увеличению стоимости наших объектов.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»
В мае 2020 года, в самый разгар карантина, мы сдали заключительную, 6-ю очередь «Нового Оккервиля». Это 1545 квартир общей площадью 70 тысяч кв. м, а также пристроенный к дому детский сад на 150 воспитанников.
Мы гордимся тем, что, несмотря на все коронавирусные ограничения и сложности работы с госструктурами (многие из которых были на удаленке), мы смогли ввести дом в эксплуатацию, организовать оперативное заселение и выдачу документов о праве собственности.
В июне мы разослали более 430 приглашений дольщикам получить ключи. Все они к этому моменту уже осмотрели свои квартиры и подписали смотровые справки, а также произвели полный расчет по договору. В июле мы начали выдавать готовые документы о собственности на квартиры.
Кстати, детский сад в составе 6-й очереди «Нового Оккервиля» также был оперативно передан на баланс Всеволожского района. «Отделстрой» его полностью оборудовал мебелью, музыкальным и спортивным инвентарем и пр. Детский сад планируется открыть уже 1 сентября 2020 года.
Также, несмотря на многочисленные трудности, связанные с карантином, мы продолжаем активное строительство 1-й очереди ЖК «Новый Лесснер». Окончание строительства запланировано на IV квартал 2021 года. Уже сейчас дома построены, завершается оконное остекление, стеклятся балконы, ведется монтаж фасадных плит, выполняются стяжки. Также за полгода мы возвели под крышу трехэтажный детский сад в составе 1-й очереди, сейчас там тоже выполняют фасадные работы.
С начала марта на фоне валютных колебаний и новостей о распространении коронавируса люди стали проявлять повышенный интерес к недвижимости. Как показывает предыдущий опыт, в любых условиях нестабильности покупка квартиры позволяет как минимум сохранить сбережения. Но для этого надо выбирать надежного застройщика и жилой комплекс в высокой степени готовности, как, например, наш ЖК «Новый Оккервиль» (где продаются готовые квартиры) или ЖК «Новый Лесснер» (где строительная готовность более 50%). В период карантина люди проявляли интерес к объектам и активно звонили. Многие решили использовать сидение дома с пользой — наконец у них появилось время обстоятельно поговорить с менеджером, изучить сайт и планировки, обсудить варианты с семьей и пр.
Да, было тяжело без возможности вживую познакомить с объектом, ведь наша компания всегда славилась тем, что мы показываем клиентам квартиры даже на этапе строительства дома. Но мы быстро переориентировались, сделали видеопрезентации конкретных квартир, которые отправляли клиентам. Наладили процедуру дистанционного заключения сделки с регистрацией договора в Росреестре, пересмотрели всю процедуру взаимодействия с банками в случае ипотеки и пр. Такие оперативные действия помогли нам сохранить высокие темпы продаж. Естественно, клиентам добавляли уверенности регулярные фото- и видеоотчеты со стройки, что все идет по плану, ничего не останавливается.
Сейчас мы уже возобновили работу представительств на объектах и снова показываем квартиры. Желающих побывать на стройке много. Тем более что с конца июня опять вырос спрос на недвижимость.
Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development
Первые шесть месяцев 2020 года стали испытанием для отрасли. Серьезные колебания спроса, необходимость пересмотра показателей, изменения бизнес-процессов и формата работы на площадках и в офисах — все это заставило многие компании временно приостановить выход новых проектов. Это особенно заметно в Ленинградской области — там их практически не анонсируют. Сужение предложения — одна из самых значимых тенденций первого полугодия. В Санкт-Петербурге за это время стартовало почти в два раза меньше проектов, чем за аналогичный период годом ранее. При этом меняется структура предложения, в сегодняшних проектах полностью исчезли апартаменты, которые в прошлом году составляли пятую часть всех новых комплексов.
Благодаря программе господдержки ипотеки продажи по итогам полугодия не упали, а у некоторых игроков даже показали рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Этому способствовало и внедрение модели онлайн-покупки недвижимости. Переход на дистанционные продажи наша компания начала несколько лет назад, но именно сейчас это стало новым трендом, который помог в необычной для всех ситуации остаться в рабочем режиме.
Во время реконструкции Железнодорожного (Калининградская область) старинные деревянные двери заменили на новые с металлическим каркасом и декоративной накладкой из фанеры. Исторические двери отправили на хранение в местную администрацию. Они должны стать основой «музея старинных дверей», который хотят создать в посёлке на улице Коммунистической, 10.
«Для развития Железнодорожного требуются определенные «якори». В Железнодорожный уже ездят туристические автобусы, и необходимо формировать философию этого места. С минимальными вложениями мы могли бы сформировать контуры музея. Эта идея родилась в ходе строительно-монтажных работ, потому что у нас появились двери, которые не хочется потерять. И музей — одна из возможностей дать им новую жизнь», — говорит глава Фонда капитального ремонта Олег Туркин.
В музее планируется постоянная экспозиция, где будут выставлены двери, петли, ручки, детали лепнины, которую уже нельзя вернуть обратно. При музее также есть задумка создать мастерскую или школу по реставрации.
«Эта дверь пережила две мировых войны, советское время, самое страшное, что она пережила 90-е годы. И не хотелось бы, чтобы то, что пережило 120, 130, 140 лет, не пережило капитальный ремонт», — говорит культуролог Александра Макаревич.
Против музеефикации дверей Железнодорожного выступил создатель музея-квартиры Altes Haus Александр Быченко.
По его словам, если музей старинных дверей всё же будет создан, то заниматься им должна не новая институция, а одна из существующих. Например, Историко-художественный музей или «Фридландские ворота», позиционирующие себя как музей истории места.
Представитель движения «Прусское наследие», архитектор Олег Ли считает, что музей старинных дверей может стать местом, где снятые исторические двери могли бы храниться до тех пор, пока их не вернут на прежнее место.
На вопрос о том, возможно ли вернуть исторические двери Железнодорожного на место Олег Туркин ответил следующее:
«Однозначно сказать я сейчас не могу. Для меня основной вопрос здесь финансовый, как уложиться в бюджет».
Отметим, что при замене дверей Фонд капремонт вынужден укладываться в строгую смету. Обычно это 20-25 тысяч рублей за квадратный метр. Реставрация, по словам Туркина, выходит гораздо дороже, к тому же в регионе есть острая нехватка реставраторов, что влияет на ценообразование.
«У нас не Хогвартс, у нас нет волшебных палочек. Мы Фонд капитального ремонта многоквартирных домов — некоммерческая специализированная организация. И напоминаю, что взнос [за капремонт] у нас один из самых маленьких в стране», — говорит Олег Туркин.
В результате обсуждения было принято решение вопрос по созданию музея или инсталляции старинных дверей вынести в отдельное направление в работе администрации и начать поиск подрядчика, готового сделать работу за те деньги, которые может оплатить Фонд капремонта.