Льготные кредиты не для всех
Летом 2021 года Ростуризм запустил программу льготного кредитования инвесторов на строительство и реконструкцию отелей. Властям программа очень нравится; банкам и отельерам – не очень.
В декабре 2021 года председатель Правительства РФ Михаил Мишустин утвердил госпрограмму «Развитие туризма», рассчитанную до 2030 года (Постановление от 24 декабря 2021 года №2439). Общий объем финансирования до 2024 года составляет 724 млрд рублей: 168,4 млрд – средства федерального бюджета, 75,8 млрд рублей – средства консолидированных бюджетов регионов, 542,1 млрд рублей – внебюджетные источники.
Основная идея: бизнес вкладывается в создание туристической инфраструктуры, федеральный бюджет выделяет средства на создание инженерной инфраструктуры, подведение дорог, разработку мастер-планов туристических территорий и проч. Среди мер поддержки – кредиты с субсидированной процентной ставкой.
Как ранее в одном из интервью заявлял Юрий Гордеев, заместитель главы Минстрой РФ, приоритетными направлениями – по поручению президента и Правительства РФ, становятся Крым, Дальний Восток, территории Золотого кольца. Также первыми в очереди на госпомощь будут регионы, в которых проработаны предложения по развитию туризм: Республика Бурятия, Республика Алтай, Иркутская область.
Программа Ростуризма по льготному кредитованию позволяет инвесторам привлекать займы для строительства или реконструкции отелей категории не ниже, чем 3*, площадью не менее 5 тыс. кв. м или с номерным фондом от 120 единиц.
Размер займа – от 100 млн до 70 млрд рублей сроком на 15 лет по ставке 3-5% годовых.
Плюс высокая проработанность проекта – с документами на землю и бизнес-планом.
Кроме того, банки будут обращать внимание на долю собственных средств, которые инвестор уже вложил или готов вложить в проект.
Займы для избранных
Ростуризм получил более 50 инвестпроектов на строительство отелей, еще примерно столько же находятся на рассмотрении у банков.
На программу льготного кредитования до 2024 года в рамках национального проекта по туризму выделено почти 19 млрд рублей. Объем кредитов за этот период, по оценкам Ростуризма, может составить 200 млрд рублей.
Осенью стало известно об одобрении 38-ми проектов с объемом финансирования около 200 млрд рублей, из которых привлеченные кредитные средства – 140 млрд рублей.
Сергей Бессонов, вице-президент Сбербанка также осенью сообщил: банк предоставит льготное кредитование для строительства 17-ти отелей на общую сумму 43 млрд рублей в рамках совместного проекта с Ростуризмом.
ВТБ подписал соглашение на строительство нового корпуса парк-отеля «Доброград» во Владимирской области на 500 млн рублей. Кредит на реконструкцию санатория в Минеральных водах составит 275 млн рублей. Всего, по данным Ростуризма, одобрено 14 проектов на 24 млрд рублей, которые профинансирует ВТБ.
Известно, что на Дальнем Востоке было подано заявок на получение 70 млрд рублей, в Крыму претендентами считались десять проектов. Как сообщил глава Республики Крым Сергей Аксенов в соцсетях, общий объем инвестиций в крымские отели оценивается в 23 млрд рублей. Из Алтайского края поступили заявки на сумму более 30 млрд рублей.
Заполняемость VS роста номерного фонда
По расчетам властей, за счет льготных кредитов до 2024 года номерной фонд страны пополнят около 20 тыс. номеров.
В 2021 году, заявил заместитель председателя Правительства РФ Дмитрий Чернышенко, в прошлом году инвесторы уже получили кредиты, которые позволят обустроить около 14 тыс. номеров.
Как ранее в одном из интервью сообщила Зарина Догузова, руководитель Ростуризма, в 2021 году общий оборот туризма и индустрии гостеприимства составил 2,5 трлн рублей, что составляет 70% от показателей 2019 года.
По данным аналитиков консалтинговой компании JLL, в брендированных отелях Москвы по итогам года средневзвешенная загрузка составила 60%, прирост к предыдущему году – 22 п.п. Самый высокий рост заполняемости зафиксирован в верхнем пределе среднего сегмента (4 звезды, без расширенного предложения конференц-услуг) – 75% против 49%. Но до уровня 2019 года, когда те же отели достигали загрузки в 85%, дело пока не дошло.
В Петербурге средневзвешенная загрузка брендированных гостиниц оценивается примерно в 44%, увеличившись на 15 п.п. к уровню 2020 года. Самый большой рост заполняемости также пришелся на высокий ценовой сегмент – 52% против 36% в 2020 году.
Хотя, по мнению Яны Ухановой, руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL, гостиничная индустрия адаптировалась к ковидным ограничениям, и спрос стал более устойчивым, «глубина бронирования не превышает двух-трех дней, что связано с высоким уровнем неопределенности».
Очередей на займы нет
Согласно программе, бюджет компенсирует банкам сумму, равную актуальной ключевой ставке Центробанка. Но большинству банков участвовать в программе не интересно. Представителей банковского сообщества беспокоит неопределенная ситуация на рынке, которая не позволяет спрогнозировать ситуацию, оценить отраслевые риски и рассчитать возврат средств.
Кроме того, кредитный анализ занимает почти полтора месяца. Это очень трудоемкая работа целой группы высокооплачиваемых специалистов, пояснили в одной из кредитных организаций Петербурга. При этом она может быть безрезультатной для заявителя – банк может отказать в займе или предоставить меньшую сумму. Зачем тратить столько сил обеим сторонам?
Но банки готовы были бы предоставлять льготные займы инвесторам отелей, если бы на кредиты был спрос. Его нет.
Кроме того, ключевая ставка уже подросла и будет расти впредь.
Кредитные обещания
Программу льготного кредитования отельеры сочли полезной, но сомневаются в ее эффективности для увеличения номерного фонда. Не исключено, что основным моментом стали сжатые сроки. Подготовка проекта иной раз занимает годы. Чтобы подать заявку, нужно было собрать большой пакет документов. При этом о программе стало известно год назад. В июле 2021 года Ростуризм объявил о ее запуске. В середине августа были выбраны уполномоченные банки, а проекты инвесторы должны были предоставить до 30 сентября.
Кроме того, ускорившись, приложив массу сил, вложив немалые средства, можно остаться ни с чем.
В конце прошлого года Торгово-промышленная палата РФ, «Деловая Россия» и «Опора России» направили Михаилу Мишустину письмо с просьбой изменить критерии отбора заявок от инвесторов – снизить требования. В частности, сократить количество номеров со 120-ти до 20-ти. Отельерам непонятно, почему взята именно эта цифра. На кредиты рассчитывали малые гостиницы, в том числе потому, что быстро реализовать можно именно такой проект. Кроме того, в курортных зонах, на побережьях редко найдется площадка под строительство отеля с большим номерным фондом.
Заступившиеся за отельеров объединения также указывают: «Большинство малых компаний, занятых в сфере гостиничного бизнеса, не могут получить льготные кредиты, а иных источников финансирования по сниженным ставкам в рамках действующих программ поддержки малого предпринимательства нет».
Однако уже в феврале стало известно, что Ростуризм не будет смягчать требования к проектам, которые рассчитывают на льготные займы. Видимо, не хотят работать с малым и средним бизнесом, утверждая, что крупный в сложный период более устойчив.
Таким образом, на кредиты могут рассчитывать крупные сетевые компании – при условии, что проект у них готов и тщательно проработан.
По данным JLL, на фоне не восстановившейся заполняемости отелей в Петербурге номерной фонд вырос на 419 номеров – открылись пятизвездочная «Wawelberg» и четырехзвездочные «MARIA», «Holiday Inn St. Petersburg Theatre Square», «Kravt Nevsky Hotel&Spa».
В Москве, заявила летом прошлого года заместитель мэра Наталья Сергунина, в 2021 году должны открыться 14 новых гостиниц. Причем до 2021-го гостиниц в столице открывалось значительно меньше.
Впрочем, открывать новый отель на фоне низкой заполняемости – действо, близкое к самоуничтожению.
В Конюшенном ведомстве открылась выставка проектов реконструкции здания-памятника. Перед тем, как что-то предпринимать, власти хотят определиться с функционалом объекта.
В экспозиции – пять проектов, подготовленных претендентами на реконструкцию Конюшенного ведомства. Выставка будет работать в течение месяца с тем, чтобы каждый посетитель мог высказать свое мнение.
Как сообщил глава Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Роман Голованов, до конца года Смольный хочет определиться с функционалом объекта. Модель финансирования, по его словам, тоже пока не определена. По всей вероятности, это будет либо концессия, то есть государственно-частное партнерство, либо система инвестиционных договоров.
Отметим, что в 2017 году в сети Интернет уже проводился опрос, инициированный Комитетом по инвестициям и Комитетом по культуре, о том, какой объект должен разместиться в здании. Тогда большинство респондентов (в общей сложности – почти 50%) высказалось за варианты создания музея, выставочной площадки и концертного зала.
И это учли претенденты на реализацию проекта реконструкции. В составе всех пяти проектов есть музей, предприятия общественного питания, концертные залы. Но соотношение функций – разное, в некоторых коммерческая все-таки является основной.
УК «СТАРТ Девелопмент» представила проект музея современного искусства, при этом задействовав весь комплекс зданий Конюшенного ведомства, в том числе бывшего Конюшенного двора и Конюшенного музея, расположенных на другой стороне площади. Там предлагается разместить общественные пространства и коммерческие объекты – магазины, рестораны, конференц-холл. В самом здании ведомства, помимо музейных помещений, запланирован атриум, образовательный центр с лекционным залом, медиатека, кафе, Центр им. А. С. Пушкина.
В проекте АО «Центр выставочных и музейных проектов» задуманы общественные помещения различного назначения: универсальная театрально-концертная, образовательная библиотека с читальным залом, летняя сцена; а также коммерческие помещения: магазины, предприятия общепита, коворкинги.
Разработка, которую представил Государственный музей истории Санкт-Петербурга, предполагает создание выставочного пространства для проведения выставок, фестивалей и конкурсов. Также в ней заложено создание информационно-туристического центра, музейного центра развития городской культуры и многофункциональной театрально-концертной площадки.
Проект ООО «Тандем Истейт» – микс творческих и коммерческих пространств: досуговый блок с рестораном, образовательный блок с мастерскими и музыкальными школами, а также выставочный и торгово-досуговый. В заявке компании «Кираса Инвест» упор делается на создание апарт-отеля, но в проекте также присутствуют концертный зал, музей и сад внутри здания.
Напомним, в 2010 году компания «Плаза Лотус Групп» уже приступала к реализации проекта реконструкции Конюшенного ведомства. В здании площадью 13,5 тыс. кв. м предполагалось оборудовать 69 апартаментов премиум-класса. Общий объем инвестиций в проект оценивался в 6,5 млрд рублей. Однако после протестов градозащитников работы были приостановлены. А в 2015 году Смольный свернул проект. Причем пришлось компенсировать инвестору уже понесенные затраты в объеме около 1 млрд рублей. Кроме того, из городского бюджета был направлен еще 1 млрд рублей на противоаварийные работы.
Мнение
Роман Голованов, глава Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга:
– В настоящее время необходимо определиться с тем фактическим функционалом, который через какое-то время будет наполнять Конюшенное ведомство. Перед тем как запускать проект в работу, городу нужно уточнить, что должно быть здесь в будущем.
Госдума РФ приняла Закон «О внесении изменений в Градкодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», который вносит ряд поправок, направленных на совершенствование правового регулирования в сфере градостроительной деятельности.
Одним из предполагаемых положений закона, вызвавших оживленные споры еще до принятия документа, стала возможность изъятия недвижимости у собственника в целях реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ).
Под КРТ понимается обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности гармоничного сочетания различных видов разрешенного использования земли и объектов капитального строительства, а также необходимой для их функционирования инфраструктуры. Предполагается, что развитие таких проектов позволит ликвидировать депрессивные городские территории при участии собственников недвижимости самостоятельно, а также муниципальных органов.
Одной из главных препон на пути развития проектов КРТ стал «синдром последнего собственника» – владельца небольшого объекта недвижимости, отказывающегося включаться в процесс преобразования территории или требующего за свое согласие непомерных компенсаций. В Петербурге аналогичный «синдром» стал одной из причин срыва реализации программы реновации. Для решения проблемы в законопроекте предусматривалась возможность изъятия земельных участков, занятых объектами инфраструктуры, а также недвижимости, включая жилые дома.
В июне Общественный совет Минстроя РФ выступил против этого положения, поскольку изъятие жилых помещений в домах, не признанных аварийными, как и других жилых и нежилых объектов, «необоснованно и не соответствует современной политике защиты имущественных и жилищных прав граждан». Несмотря на это, проект с возможностью изъятия получил поддержку Правительства РФ.
Однако на этапе рассмотрения законопроекта во втором чтении Госдумой председатель думского Комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичёв заявил, что документ не содержит в себе норм, позволяющих изымать недвижимость у граждан.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты отмечают, что положения закона, касающиеся КРТ, призваны урегулировать вопросы, имеющиеся в этой сфере. «Теперь сведения о границах территории, на которой реализуется проект КРТ, с графическим описанием местоположения границ территории, являются обязательным приложением к решению о КРТ и подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости», – отмечает руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал» Ольга Батура.
Кроме того, по ее словам, предусматривается возможность включения в границы КРТ смежных земельных участков, не обремененных правами третьих лиц, в целях размещения объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры по инициативе правообладателей земельных участков, реализующих КРТ. «Указанные изменения необходимы и носят уточняющий характер, поскольку направлены на совершенствование механизма реализации КРТ», – подчеркивает эксперт.
Однако проблема «синдрома последнего собственника» остается. «Закон в текущей редакции не предусматривает новых механизмов изъятия земель для реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей земельных участков. Отмечу, что механизм изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости в целях КРТ по инициативе органов местного самоуправления предусмотрен положениями ст. 56.12 Земельного кодекса РФ, действующей с 1 января 2017 года», – говорит старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева.
Таким образом, приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах соответствующей территории, возможно при условии получения согласия собственника соответствующего участка, резюмирует она.
Мнение
Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал»:
– Закрепленная законом необходимость получения лицом, осуществляющим реализацию проекта КРТ, согласия собственника земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, включенного в границы КРТ, а также требование о подготовке инициатором КРТ проекта планировки территории в соответствии с действующими документами территориального планирования и ПЗЗ – не будут способствовать активизации таких проектов. Во-первых, отсутствует понимание, что делать при отсутствии согласия собственника на включение его земельного участка в границы КРТ. Во-вторых, часто проекты КРТ предполагают необходимость внесения изменений в действующие документы территориального планирования, а это с учетом указанных изменений оказывается невозможным.