Льготные кредиты не для всех
Летом 2021 года Ростуризм запустил программу льготного кредитования инвесторов на строительство и реконструкцию отелей. Властям программа очень нравится; банкам и отельерам – не очень.
В декабре 2021 года председатель Правительства РФ Михаил Мишустин утвердил госпрограмму «Развитие туризма», рассчитанную до 2030 года (Постановление от 24 декабря 2021 года №2439). Общий объем финансирования до 2024 года составляет 724 млрд рублей: 168,4 млрд – средства федерального бюджета, 75,8 млрд рублей – средства консолидированных бюджетов регионов, 542,1 млрд рублей – внебюджетные источники.
Основная идея: бизнес вкладывается в создание туристической инфраструктуры, федеральный бюджет выделяет средства на создание инженерной инфраструктуры, подведение дорог, разработку мастер-планов туристических территорий и проч. Среди мер поддержки – кредиты с субсидированной процентной ставкой.
Как ранее в одном из интервью заявлял Юрий Гордеев, заместитель главы Минстрой РФ, приоритетными направлениями – по поручению президента и Правительства РФ, становятся Крым, Дальний Восток, территории Золотого кольца. Также первыми в очереди на госпомощь будут регионы, в которых проработаны предложения по развитию туризм: Республика Бурятия, Республика Алтай, Иркутская область.
Программа Ростуризма по льготному кредитованию позволяет инвесторам привлекать займы для строительства или реконструкции отелей категории не ниже, чем 3*, площадью не менее 5 тыс. кв. м или с номерным фондом от 120 единиц.
Размер займа – от 100 млн до 70 млрд рублей сроком на 15 лет по ставке 3-5% годовых.
Плюс высокая проработанность проекта – с документами на землю и бизнес-планом.
Кроме того, банки будут обращать внимание на долю собственных средств, которые инвестор уже вложил или готов вложить в проект.
Займы для избранных
Ростуризм получил более 50 инвестпроектов на строительство отелей, еще примерно столько же находятся на рассмотрении у банков.
На программу льготного кредитования до 2024 года в рамках национального проекта по туризму выделено почти 19 млрд рублей. Объем кредитов за этот период, по оценкам Ростуризма, может составить 200 млрд рублей.
Осенью стало известно об одобрении 38-ми проектов с объемом финансирования около 200 млрд рублей, из которых привлеченные кредитные средства – 140 млрд рублей.
Сергей Бессонов, вице-президент Сбербанка также осенью сообщил: банк предоставит льготное кредитование для строительства 17-ти отелей на общую сумму 43 млрд рублей в рамках совместного проекта с Ростуризмом.
ВТБ подписал соглашение на строительство нового корпуса парк-отеля «Доброград» во Владимирской области на 500 млн рублей. Кредит на реконструкцию санатория в Минеральных водах составит 275 млн рублей. Всего, по данным Ростуризма, одобрено 14 проектов на 24 млрд рублей, которые профинансирует ВТБ.
Известно, что на Дальнем Востоке было подано заявок на получение 70 млрд рублей, в Крыму претендентами считались десять проектов. Как сообщил глава Республики Крым Сергей Аксенов в соцсетях, общий объем инвестиций в крымские отели оценивается в 23 млрд рублей. Из Алтайского края поступили заявки на сумму более 30 млрд рублей.
Заполняемость VS роста номерного фонда
По расчетам властей, за счет льготных кредитов до 2024 года номерной фонд страны пополнят около 20 тыс. номеров.
В 2021 году, заявил заместитель председателя Правительства РФ Дмитрий Чернышенко, в прошлом году инвесторы уже получили кредиты, которые позволят обустроить около 14 тыс. номеров.
Как ранее в одном из интервью сообщила Зарина Догузова, руководитель Ростуризма, в 2021 году общий оборот туризма и индустрии гостеприимства составил 2,5 трлн рублей, что составляет 70% от показателей 2019 года.
По данным аналитиков консалтинговой компании JLL, в брендированных отелях Москвы по итогам года средневзвешенная загрузка составила 60%, прирост к предыдущему году – 22 п.п. Самый высокий рост заполняемости зафиксирован в верхнем пределе среднего сегмента (4 звезды, без расширенного предложения конференц-услуг) – 75% против 49%. Но до уровня 2019 года, когда те же отели достигали загрузки в 85%, дело пока не дошло.
В Петербурге средневзвешенная загрузка брендированных гостиниц оценивается примерно в 44%, увеличившись на 15 п.п. к уровню 2020 года. Самый большой рост заполняемости также пришелся на высокий ценовой сегмент – 52% против 36% в 2020 году.
Хотя, по мнению Яны Ухановой, руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL, гостиничная индустрия адаптировалась к ковидным ограничениям, и спрос стал более устойчивым, «глубина бронирования не превышает двух-трех дней, что связано с высоким уровнем неопределенности».
Очередей на займы нет
Согласно программе, бюджет компенсирует банкам сумму, равную актуальной ключевой ставке Центробанка. Но большинству банков участвовать в программе не интересно. Представителей банковского сообщества беспокоит неопределенная ситуация на рынке, которая не позволяет спрогнозировать ситуацию, оценить отраслевые риски и рассчитать возврат средств.
Кроме того, кредитный анализ занимает почти полтора месяца. Это очень трудоемкая работа целой группы высокооплачиваемых специалистов, пояснили в одной из кредитных организаций Петербурга. При этом она может быть безрезультатной для заявителя – банк может отказать в займе или предоставить меньшую сумму. Зачем тратить столько сил обеим сторонам?
Но банки готовы были бы предоставлять льготные займы инвесторам отелей, если бы на кредиты был спрос. Его нет.
Кроме того, ключевая ставка уже подросла и будет расти впредь.
Кредитные обещания
Программу льготного кредитования отельеры сочли полезной, но сомневаются в ее эффективности для увеличения номерного фонда. Не исключено, что основным моментом стали сжатые сроки. Подготовка проекта иной раз занимает годы. Чтобы подать заявку, нужно было собрать большой пакет документов. При этом о программе стало известно год назад. В июле 2021 года Ростуризм объявил о ее запуске. В середине августа были выбраны уполномоченные банки, а проекты инвесторы должны были предоставить до 30 сентября.
Кроме того, ускорившись, приложив массу сил, вложив немалые средства, можно остаться ни с чем.
В конце прошлого года Торгово-промышленная палата РФ, «Деловая Россия» и «Опора России» направили Михаилу Мишустину письмо с просьбой изменить критерии отбора заявок от инвесторов – снизить требования. В частности, сократить количество номеров со 120-ти до 20-ти. Отельерам непонятно, почему взята именно эта цифра. На кредиты рассчитывали малые гостиницы, в том числе потому, что быстро реализовать можно именно такой проект. Кроме того, в курортных зонах, на побережьях редко найдется площадка под строительство отеля с большим номерным фондом.
Заступившиеся за отельеров объединения также указывают: «Большинство малых компаний, занятых в сфере гостиничного бизнеса, не могут получить льготные кредиты, а иных источников финансирования по сниженным ставкам в рамках действующих программ поддержки малого предпринимательства нет».
Однако уже в феврале стало известно, что Ростуризм не будет смягчать требования к проектам, которые рассчитывают на льготные займы. Видимо, не хотят работать с малым и средним бизнесом, утверждая, что крупный в сложный период более устойчив.
Таким образом, на кредиты могут рассчитывать крупные сетевые компании – при условии, что проект у них готов и тщательно проработан.
По данным JLL, на фоне не восстановившейся заполняемости отелей в Петербурге номерной фонд вырос на 419 номеров – открылись пятизвездочная «Wawelberg» и четырехзвездочные «MARIA», «Holiday Inn St. Petersburg Theatre Square», «Kravt Nevsky Hotel&Spa».
В Москве, заявила летом прошлого года заместитель мэра Наталья Сергунина, в 2021 году должны открыться 14 новых гостиниц. Причем до 2021-го гостиниц в столице открывалось значительно меньше.
Впрочем, открывать новый отель на фоне низкой заполняемости – действо, близкое к самоуничтожению.
Цифровизация экономики признана на государственном уровне столь важной задачей, что в целях ее развития инициирован национальный проект. Для строительной отрасли одним из актуальных направлений в этой сфере является внедрение BIM-технологий. Тем не менее, Росстандарт отменил только год назад утвержденные ГОСТы по информационному моделированию.
2019 год многими уже был объявлен «годом великого перелома» в деле развития BIM-технологий в России. Летом прошлого года в Градкодекс были внесены поправки, вводящие в правовое поле понятие информационной модели. А 1 сентября вступили в силу первые ГОСТы в этой сфере, утвержденные приказами Росстандарта. Но затем что-то пошло не так.
Приказным порядком
Приказом №30-ст от 5 февраля 2020 года Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт) отменило национальные стандарты ГОСТ Р 58439.1-2019 «Организация информации о строительных работах. Информационный менеджмент в строительстве с использованием технологии информационного моделирования. Часть 1. Понятия и принципы» и ГОСТ Р 58439.2-2019 «Организация информации о строительных работах. Информационный менеджмент в строительстве с использованием технологии информационного моделирования. Часть 2. Стадия капитального строительства».
По оценке специалистов ведомства, национальные стандарты противоречили целому ряду федеральных законов, в частности, Градкодексу РФ, Закону № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» и Закону № 162-ФЗ «О стандартизации в РФ».
Подробных разъяснений о причине столь радикального демарша «Строительному Еженедельнику» оперативно получить в Росстандарте не удалось. В Минстрое РФ, в ведении которого находится стандартизация процессов в области BIM-технологий, также не прокомментировали это решение. Между тем в строительном сообществе развернулось бурное обсуждение приказа Росстандарта.
Alarm
Многие эксперты крайне негативно восприняли новость о действиях Росстандарта. «Отменены два основополагающих ГОСТ Р по управлению информацией на основе BIM. Это документы на базе международных ISO 19650-1, -2. Один из «убитых» стандартов был посвящен основным принципам и концепциям BIM, второй закрывал стадии капитальных затрат. На подходе в ISO еще продолжение этой серии, в том числе по стадии эксплуатации, по безопасности (information security), по безопасности на стройплощадке (health and safety) и т. д. Теперь мы в РФ – мимо этого продолжения. Я отлично знаю историю появления этих стандартов (британские PAS’ы серии 1192 как лучший мировой образец, подкрепленный многолетней практикой, затем долгое и кропотливое согласование международным комитетом и затем работа российского ПК 5 в прошлой его реинкарнации с мучительными, но честными очными профессиональными согласованиями). Сейчас все цивилизованные страны разрабатывают национальные приложения, методические рекомендации к ISO 19650 для адаптации и практического применения. Международные проекты давно уже опираются на положения этих стандартов. Мы теперь мимо. По этому направлению мы скатились к положению страны третьего мира, которая вообще не смыслит, куда идет общий тренд развития», – так эмоционально отреагировала на решение Росстандарта в своем блоге генеральный директор компании «Конкуратор» Марина Король.
Ту же позицию занимает глава рабочей группы по внедрению BIM-технологий при Минстрое РФ Арсентий Сидоров, генеральный директор НТЦ «Эталон» (входит в Группу «Эталон»). «Отмененные два ГОСТа направлены на формирование стандартизированных и качественных подходов в организации взаимодействия между всеми участниками процесса при использовании инновационной технологии. Поскольку технология информационного моделирования еще нова и многие компании только обращают внимание на возможность ее использования в пилотных проектах, как раз ГОСТы и должны были способствовать правильному применению новых подходов и созданию качественно выполненных информационных объектов строительства. Также ГОСТы были универсальными и могли использоваться не только в коммерческих компаниях, но и в рамках государственных контрактных взаимоотношений с подрядными организациями и организациями заказчика. Аннулирование стандартов может существенно замедлить реализацию проектов с применением информационного моделирования», – уверен он.
«Если мы планируем оставить международный опыт и идти собственным путем, отказавшись от «протоптанных» международных норм и практик, то данное действие откинет нас в прошлое минимум на 3-5 лет, а также добавит существенные затраты в сферу информационного моделирования», – добавляет менеджер по интеграции информационного моделирования компании «AECOM Россия» Сергей Колесников.
Процедурный вопрос
Неприятие экспертов вызывает и «технология» отмены ГОСТов. «В качестве основания для отмены стандартов преподносятся якобы имеющиеся противоречия между стандартами и принятым в ФЗ-151 определением информационной модели. При этом экспертизы противоречий не проводилось», – отмечает Марина Король.
Арсентий Сидоров считает, что серьезных противоречий с действующим законодательством в отмененных ГОСТах не было. «На наш взгляд, ГОСТы, если даже и имели ошибки, то незначительные по сравнению с их ценностью и необходимостью. И даже сама процедура отмены стандартов без проведения соответствующей экспертизы и разбирательства дела с привлечением экспертного сообщества является вопиющей несправедливостью», – говорит он.
Нормы, требующей проведения экспертизы именно при отмене стандартов, нет. Она осуществляется при утверждении стандартов. Процедура отмены, как таковая, подробно на уровне законодательства не регламентирована. Но согласно ГОСТ Р 1.2-2016, в котором прописаны правила приостановки действия и отмены ГОСТов, должно быть публичное обсуждение и заключение курирующего технического комитета о целесообразности отмены. Но ГОСТы – это сфера добровольного применения. Маловероятно, что приказ Росстандарта будет отменен в связи с несоблюдением ГОСТа», – отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.
«Проведение независимой экспертизы для отмены ГОСТа не требуется, однако, согласно п. 6 ст. 27 Закона № 162-ФЗ, в случае планируемой отмены национального стандарта Росстандарт не менее чем за один год должен проинформировать Правительство РФ – что в данном случае, очевидно, не могло быть сделано. В целом сама по себе отмена столь недавно утвержденных ГОСТов, безусловно, вызывает вопросы, в первую очередь, по части качества работы самого Росстандарта», – добавляет старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева.
Что дальше?
Однако не все эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», считают, что решение Росстандарта повлечет за собой критические проблемы. «Национальные стандарты по общему правилу применяются на добровольной основе. В связи с этим, а также с учетом того, что данные ГОСТы были введены в действие только 1 сентября 2019 года, их отмена вряд ли повлечет за собой серьезные последствия», – говорит Вероника Перфильева.
«Говоря о последствиях решения Росстандарта, нужно, во-первых, учитывать, что следование ГОСТам – дело добровольное, а во-вторых – четко разделять две сферы применения BIM-технологий. Если говорить о частном бизнесе и реализации различных коммерческих проектов по строительству тех или иных объектов недвижимости, такие действия ведомства не имеют никакого значения. В этой области работают другие принципы, распространение BIM обуславливается экономическим эффектом, повышением качества и скорости работ. Для сферы государственного заказа, которая жестко регламентируется различными нормативными требованиями, решение Росстандарта более критично. Конечно, оно станет тормозом для внедрения BIM-технологий в бюджетной сфере, о необходимости которого сейчас говорят с самых высоких трибун. В целом позицию, занятую ведомством, можно охарактеризовать как непродуктивную. Принимая такие жесткие решения, нужно думать о последствиях, делать какие-то альтернативные предложения», – считает генеральный директор ГК «Бюро техники» Вера Бурцева.
Председатель рабочей группы по внедрению технологии информационного моделирования при координаторе НОПРИЗ по СЗФО Алексей Агафонов подчеркивает, что ситуация с нормативной базой в этой сфере весьма неоднозначна. «Большинство наших партнеров – представителей крупнейших компаний отрасли – считает, что данная документация в настоящий момент не представляет никакой практической ценности. Проектный и девелоперский рынок успешно использует существующие BIM-стандарты, разработанные не теоретиками, а реальными практиками. К процессу формирования актуальной документации также подключились профильные структуры НОПРИЗ, успешно объединяя положительный опыт наших компаний», – рассказывает он.
При этом эксперты убеждены, что нужно искать какие-то выходы из создавшегося ненормального положения. «Мы предлагаем инициировать проведение общественной экспертизы для восстановления ГОСТ Р 58439.1 и ГОСТ Р 58439.2», – говорит Арсентий Сидоров. «В качестве оптимального выхода из ситуации, мне кажется, необходимо в самое ближайшее время провести большую работу и сделать качественную адаптацию данных ГОСТ, согласовать методологию цифровизации, описанную в этих стандартах, с действующими положениями федеральных законов», – соглашается Сергей Колесников.
Мнение
Сергей Колесников, менеджер по интеграции информационного моделирования компании «AECOM Россия»:
– Рассмотрев ГОСТ Р 58439.1-2019 и ГОСТ Р 58439.2-2019 с точки зрения используемой методологии и технической грамотности, мы увидим, что они отлично описывают современные мировые тенденции. Данные стандарты базировались на международном ISO 19650, который является документом, принятым в основе BIM в большинстве европейских стран и уже прошедшим долгий итерационный путь развития вместе с большим количеством реализованных проектов. Отмененные ГОСТы были адаптированы под нашу строительную практику неидеально, особенно хочется отметить применяемую терминологию, из-за которой в значительной мере и проявилось их несоответствие действующему законодательству РФ. Так что они однозначно нуждались в доработке. Но мне кажется, что Росстандарт должен был подойти более тонко, не аннулируя в один миг ГОСТы, а разработать и согласовать документ, устраняющий несоответствия.
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– На сегодняшний день работа с BIM в России не носит системного характера. Были созданы хорошие «дорожные карты» перехода на BIM, но полностью реализованы они не были. Поэтому отмена отдельных элементов этой системы, на мой взгляд, не сыграет большой роли. Допускаю, что для некоторых государственных проектов, которые использовали части нормативов как основание для финансирования проектов с BIM, это может играть значение. Однако таких проектов немного, в том числе из-за отсутствия утвержденных расценок и дороговизны проектирования по BIM. Основными драйверами внедрения BIM все еще является бизнес и отраслевые сообщества.
Кстати
Александр Козлов назначен замглавы Минстроя РФ. Он будет отвечать за блок вопросов, связанных с цифровизацией и цифровой трансформацией в сфере строительства и ЖКХ. Соответствующее распоряжение 7 февраля подписал премьер-министр Михаил Мишустин.
До этого Александр Козлов возглавлял Министерство информационных технологий и связи Челябинской области. «Мое назначение, в том числе, обусловлено тем, что перед Правительством РФ поставлена задача ускоренной цифровой трансформации всех отраслей экономики России», – прокомментировал он переход на новую должность.
Депутаты, чиновники и общественники собрались на круглый стол, поводом для которого послужило обсуждение проекта федерального закона о внесении изменений в ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ». Эти поправки появились в редакции, предложенной Минкультуры РФ, в целях установления порядка выполнения международных обязательств, вытекающих из Конвенции об охране всемирного культурного и природного наследия от 16 ноября 1972 года.
Соответствующие решения крайне затянулись. Когда же первые предложения Минкультуры РФ увидели свет, они сразу встретили сопротивление строительного лобби. Появление еще одной контролирующей бюрократической охранной структуры в лице далекого ЮНЕСКО при реализации инвестпроектов не могло не испугать участников строительного рынка.
Появилось отрицательное многостраничное заключение экспертного совета НОСТРОЙ, которое в целом сводилось к одной фразе – проект в данной редакции принимать нецелесообразно, необходимо предусмотреть принципиально иной порядок реализации мер по обеспечению сохранности объектов наследия. Однако относительно того, какой это будет порядок, мнения разделились.
Эксперты отмечают, что выполнение Конвенции не подразумевает императивного требования о принятии Комитетом всемирного наследия при ЮНЕСКО положительного решения в отношении проектной документации. Более того, анализ регламентирующих деятельность Комитета документов и реалий его работы показывает, что он просто не смог бы обеспечить принятие таких решений по всему объему строительных работ, в той или иной степени оказывающих воздействие на объекты всемирного наследия.
На практике «содействие в поиске соответствующих решений, гарантирующих полную сохранность выдающейся универсальной ценности объекта», организует Секретариат Комитета при помощи его официальных консультативных органов. Работа ЮНЕСКО строится по принципу «от сессии к сессии» и не предполагает плановых работ по текущим вопросам в рамках персональных направлений.
Маргарита Штиглиц, вице-президент Национального Комитета ИКОМОС-Россия (российское отделение Международного совета по сохранению памятников и достопримечательных мест), предложила свою организацию в качестве экспертной и наиболее близкой к ЮНЕСКО – тем более, что ИКОМОС получил международную аккредитацию и может обеспечить выполнение обязательств, вытекающих из Конвенции.
Однако квалификация этих экспертов, по мнению заместителя председателя КГИОП Алексея Михайлова, еще должна пройти оценку и в РФ (видимо, при Минкультуры РФ). А собственно историко-культурная экспертиза должна остаться в ведении специалистов этого министерства. Общественникам же достанется лишь оценка воздействия работ на выдающуюся универсальную ценность объекта. Причем последнюю еще нужно определить и стандартизировать.
Депутат ЗакС Петербурга Михаил Амосов предложил изыскать средства и сформировать программу. В качестве распорядителя, по его версии, может выступить какой-нибудь фонд. Например, Фонд всемирного наследия.
Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов отметил, что эксперты в сфере строительства и охраны памятников пришли к единому мнению в отношении подготовленного Минкультуры законопроекта – нельзя даже из самых лучших побуждений вносить дополнительные непродуманные элементы бюрократической волокиты в строительный процесс в исторической части Петербурга. Можно надеяться, что столь однозначный диагноз приведет к полной переработке законопроекта. Пока же эксперты и представители исполнительной власти города решили чаще общаться, а также создать рабочую группу по доработке законопроекта, добавил он.
Эту позицию поддержал эксперт Национального объединения строителей Юрий Курикалов: «Важно, что создаваемая сейчас рабочая группа будет думать не только о порядке контроля, но и о выработке органичного плана управления охраной такого сложного объекта всемирного наследия, как Петербург. Ведь именно это сейчас является наибольшей проблемой в вопросе выполнения Россией обязательств международной Конвенции об охране всемирного наследия».
Мнение
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости:
– Внесение конкретного объекта в охранный список многократно увеличивает возможную нагрузку на инвестора при строительстве и реконструкции. Политика как Петербурга, так и федеральных властей в этом вопросе должна быть очень скоординированной, аккуратной и сбалансированной, учитывающей интересы всех сторон – граждан, города, бизнеса.