Банки приостанавливают выдачу ипотеки по программам господдержки
Ипотечные сделки в рамках программ «Господдержка – 2020» и «Семейная ипотека» отменены на неопределенный срок, но по меньшей мере до принятия Правительством РФ антикризисных мер. Об этом компанию «Метриум» уведомили банки-партнеры. Условия сделок по стандартным программам большинством банков пересматриваются, в том числе и для одобренных заявок заемщиков. При этом, по неофициальным данным, власти готовятся запустить субсидированную ипотеку под 12% годовых.
Банки временно перестали выдавать жилищные кредиты по программам с льготными ипотечными ставками «Господдержка – 2020» и «Семейная ипотека». Эксперты «Метриум» напоминают, что по программе «Господдержка – 2020» можно было получить до 3 млн рублей под 7% годовых при минимальном первоначальном взносе 15%. Эти условия распространялись на всех граждан России. «Семейная ипотека» предполагала кредит до 12 млн рублей под максимум 6% годовых при первом взносе в 15%. Эта программа распространялась на семьи, в которых с 01.01.2018 родился первый ребенок или последующие дети, а также дети с ограниченными возможностями.
Государство компенсировало банкам разницу между рыночными и льготными ставками по ипотеке, то есть субсидировало недополученную прибыль. Размер субсидий и общий объем выделенных на них средств определялся текущим положением в финансовой сфере. После повышения 28 февраля ключевой ставки Центробанка до 20% годовых банки опасаются, что не получат компенсацию из-за резко возросшей разницы рыночных и субсидируемых ставок. Аналитики «Метриум» отмечают, что многие банки подняли рыночные ставки до 15-19% годовых еще на прошлой неделе.
Теперь участники рынка ждут конкретных мер поддержки ипотечного сектора и строительства. По предварительным данным, антикризисный план для отрасли будет представлен в ближайшие дни.
Между тем сделки по стандартным программам приостановлены или сильно ограничены. Так, по данным «Метриум», ВТБ закрывает сделки по одобренным заявкам включительно до 5 марта, а новые заявки уже рассматриваются с учетом текущего уровня рыночных ипотечных ставок. Все остальные банки пересматривают условия кредитования для всех заявителей, в том числе получивших одобрение до повышения ставок. Ряд банков принимает заявки на рассмотрение, но решение не выносит.
Приостановлена выдача ипотеки по всем программам следующими банками: МКБ, «Открытие», «Промсвязьбанк», «Дом.рф», «СМП Банк», «Россельхозбанк», «АльфаБанк», «МТС Банк», «Газпромбанк», «Металлинвестбанк». Проводят сделки только по стандартным программам «Росбанк Дом» (ставка 22-23%), «Сбер» (19,5-20,3%), ВТБ (15,2-16,2%, но ожидается повышение).
По данным «Метриум», на уровне властей и банковского сообщества сейчас обсуждается возможность введения программы субсидирования ипотеки. Ставка по ней может составить 12% годовых.
«Конечно, текущая ключевая ставка Центробанка фактически закрывает возможность кредитования как населения, так и для бизнеса, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Минимальная банковская маржа, как правило, составляет три процентных пункта в дополнение к ключевой ставке ЦБ, а это значит, что стоимость ипотечного кредита достигнет грабительские 23%. В условиях санкций, закрытия внешних рынков промышленных товаров, капитала и технологий страна не сможет развиваться при таком дорогом кредите. Ипотеку никто брать не будет, а девелоперы не смогут реализовать свои проекты. Государство это понимает, и в ближайшее время мы ожидаем анонсирования новой программы субсидирования ипотечных ставок для покупателей жилья. Если по новой программе ставку снизят до 12% годовых, то это поможет сохранить спрос на рынке. Более того, некоторые застройщики в процессе конкуренции за покупателя смогут дополнительно субсидировать эту ставку, то есть кредит можно будет получить практически на докризисных условиях. Схожие меры потребуются и для девелоперов, потому что реализовать проект жилищной застройки при столь высоких ставках по проектному финансированию невозможно».
«Разумеется без специальных мер властей рынок ипотеки встанет при текущем уровне ставок, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Однако, помимо поддержки спроса, понадобятся и прямые меры помощи застройщикам, так как несмотря на ожидаемое снижение активности покупателей продолжается рост себестоимости строительства. Мы рассчитываем на меры к снижению для застройщиков стоимости банковских кредитов и платы за смену вида разрешенного использования участков в Москве. Также не исключаем поддержку субсидиями производителей строительных материалов для сдерживания цен на них».
«Субсидирование ипотеки до 12% годовых будет разумным решением в текущих условиях, – прогнозирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Важно также, чтобы лимит кредита был не столь ограниченным, как в последние полгода по программе господдержки. С учетом текущих цен на жилье, в том числе в крупных городах, его размер должен составлять порядка 15 млн рублей или больше. Конечно, в нынешних условиях программа господдержки уже не вызовет такой ажиотаж, как в 2020 или 2021 годах, но однозначно ставка в 12% годовых поможет поддержать спрос на рынке жилья».
На заседании окружной конференции Национального объединения строителей по Северо‑Западному федеральному округу представители саморегулируемых организаций единогласно выдвинули кандидатом в координаторы НОСТРОЙ действующего координатора Сергея Петрова.
В начале конференции Сергей Петров, координатор НОСТРОЙ по СЗФО, выступил с отчетом о проделанной работе. Он подчеркнул, что необходима дальнейшая деятельность по реформированию органов управления НОСТРОЙ и, как следствие, совершенствование нормативных документов национального объединения. Павел Созинов, заместитель координатора НОСТРОЙ в СЗФО, сообщил, что единственным кандидатом в координаторы по Северо-Западу был выдвинут действующий координатор – Сергей Петров. Других предложений на время проведения окружной конференции не поступало. В итоге представители 14 СРО единогласно проголосовали за продление полномочий Сергея Петрова.
Серьезным вопросом на окружной конференции стало обсуждение проекта нового устава НОСТРОЙ. Сергей Петров отметил, что ныне действующий документ во многом не удовлетворяет профессиональное сообщество, и последний съезд принял решение о создании рабочей группы по подготовке новых регламентирующих документов. «Градостроительный кодекс в этой части предлагает не сбалансированную модель управления НОСТРОЙ, она содержит противоречия», – добавил Павел Созинов. По его мнению, первым шагом на пути к переменам стало обсуждение предложенных поправок в устав, затем – поиск компромиссного варианта устава и, наконец, подготовка и внесение поправок в сам Градостроительный кодекс РФ.
Анна Леонова, член совета НОСТРОЙ, директор СРО НП «Строительный комплекс Вологодчины», отметила, что структура НОСТРОЙ, предложенная в обсуждаемом проекте устава, наиболее приемлема и дееспособна, чем существующая.
Алексей Старицын, член рабочей группы по изменению устава НОСТРОЙ от СЗФО, считает, что существенная часть предложений, поступивших от СРО, в данном проекте устава не учтено. По его словам, 134 пункта устава должны были быть приведены в соответствие с ГрК РФ и законом о некоммерческих организациях. «Непонятно, откуда появилась новая должность – председатель совета НОСТРОЙ, так как ни в ГрК РФ, ни в законе о некоммерческих организациях этого нет. Я предлагаю не принимать данный устав на окружной конференции», – заключил Алексей Старицын.
Сергей Петров подчеркнул, что устав НОСТРОЙ – это не догма. «Мы имеем право дорабатывать его дальше. Но сейчас мы не должны полностью отвергать предложенный проект», – добавил он. На его взгляд, важно, что проект учитывает то, что совет НОСТРОЙ станет профессиональным, а не только совещательным органом. Также, по его словам, новый устав позволит усилить роль окружных конференций, придав им практически статус территориальных органов Съезда НОСТРОЙ, а координаторов предложено ввести в совет», – высказал свою точку зрения Сергей Петров.
По итогам длительного обсуждения участники окружной конференции приняли решение принять текущую редакцию проекта устава НОСТРОЙ к сведению с учетом предложений окружной конференции, которая рекомендовала рабочей группе по изменению устава НОСТРОЙ устранить несоответствия в проекте устава действующему законодательству к февралю 2014 года. За такую формулировку проголосовало большинство представителей СРО.
Также на окружной конференции был рассмотрен проект приказа Госстроя «Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации и строительству, влияющих на безопасность капитального строительства».
Александр Шилов, исполнительный директор НП СРО НОСО «Стройбизнесинвест», отметил, что в наименовании проекта приказа отсутствуют виды работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства, что противоречит ГрК РФ. Анна Леонова добавила, что в приложении к приказу определены виды и группы работ, которые требуют получения свидетельства о допуске, только в случаях, указанных в ст. 48.1 ГрК РФ. «Считаем, что все виды работ, находящиеся с 20 по 52 строку перечня, оказывают влияние на безопасность объектов жилищного или социально-бытового назначения не менее чем на указанных объектах. В конечном итоге дело не объектах, а в видах работ», – пояснила она.
В итоге участники окружной конференции выразили мнение строительного сообщества о недопустимости принятия приказа Госстрой в обсуждаемой редакции. А также предложили НОСТРОЙ рассмотреть предложения НП СРО «Строительный комплекс Вологодчины» при подготовке единой позиции членов Национального объединения.
Координационный совет по развитию строительной отрасли СЗФО при аппарате полномочного представителя Президента РФ в СЗФО обсудил реализацию в округе государственных программ по расселению аварийного жилья, а также предлагаемые экспертной группой полпредства механизмы строительства жилья и арендного фонда.
«Мы ожидаем, что следующий год для бюджета будет сложным. Вопрос финансирования региональных программ на 2014 год и плановый период 2015-2016 годов будет одним из приоритетных в списке», – подчеркнул Сергей Зимин, помощник полномочного представителя Президента РФ в СЗФО. Основаниями для беспокойства он назвал недополучение налога на прибыль, политику крупных налогоплательщиков по изменению направлений платежа и передачу полномочий по многим вопросам социально-экономической сферы на уровень регионов без соответствующей финансовой поддержки.
Аварийность без инвестиций
Сегодня в СЗФО выявлено более 2,5 тыс. кв. м аварийного жилья. «Выявляемость» аварийного фонда увеличилась по сравнению с 2012 годом, констатировал Сергей Зимин, а это влечет еще больше финансовых обязательств для региональных бюджетов. Между тем за 2012 год расселено всего 92,9% от планового количества аварийных домов. И, как заметил Олег Рурин, заместитель генерального директора Фонда содействия реформированию ЖКХ, ни один из субъектов СЗФО в течение последних двух лет не входил в число лидеров в реализации программ фонда.
Олег Рурин проинформировал о последних новшествах в подходе к реализации программ. Прежде всего, инициирована поправка в соответствующее постановление правительства РФ, направленная на жесткую фиксацию объемов заявок регионов. «Отсутствие с нашей стороны специального требования по размерам этапов программ привело к тому, что многие субъекты Федерации отложили все проблемы на потом, установив себе облегченные условия софинансирования первых лет реализации программ. Теперь объем расселяемого регионом жилищного фонда в квадратных метрах привязан к объему финансирования», – сообщил Олег Рурин. Он напомнил также, что для снижения нагрузки на региональные и муниципальные бюджеты законодатель предусмотрел ряд возможностей, которые пока используются недостаточно.
Так, при оценке участков под аварийными домами в двух субъектах ЦФО выяснилось, что в среднем стоимость земли равноценна 25% издержек, необходимых для расселения граждан из этих домов. «Это очень существенный потенциал, который находится вне зоны контроля», – отметил Олег Рурин. Мало используются на местах и возможности договоров о развитии застроенных территорий.
ГЧП в поиске
Говоря о возможностях использования механизмов ГЧП при создании арендного жилого фонда, Павел Созинов, руководитель экспертной комиссии по правовым вопросам Координационного совета, напомнил, что в действующий ФЗ «О концессионных соглашениях» жилые объекты не включены в число тех, которые могут стать предметом соглашения между частным и публичным партнерами. Сейчас Госдума готовится к рассмотрению во втором чтении проекта закона «Об основах государственно-частного партнерства», в котором это ограничение может быть снято. Продолжается обсуждение законопроекта «О некоммерческом найме», предлагаемые в нем новации также акцентируют внимание на арендных отношениях. «Мы предлагаем учитывать механизмы ГЧП при создании объектов жилого и арендного фонда: соответствующие поправки могут быть внесены в законопроект «Об основах государственно-частного партнерства в РФ», – продолжил тему Юрий Курикалов, эксперт аппарата полпредства. Он указал на то, что в законопроектах не учитывается отраслевая специфика: механизмы ни аренды, ни создания жилищных фондов пока не проработаны, и в этом смысле наши эксперты предлагают действительно инновационные подходы к обеспечению граждан доступным жильем.
По мнению экспертов, следует сконцентрироваться на экономике проекта. Для публичной стороны это будет отложенный платеж, возможность реализовывать социально значимый проект на средства инвесторов. Для самих инвесторов – вхождение в совместный проект, обеспеченный землей, объектами недвижимости, разного рода преференциями и госгарантиями. «Если это будет единый объект недвижимости, как предполагается законопроектом о некоммерческом найме, то, передавая его в эксплуатацию публичной стороне, инвестор будет получать исключительно плату в виде арендных платежей, что экономически не всегда оправдано, – это явный пробел. Если объект недвижимости будет формироваться на основе разных источников и форм собственности и владения: частной, публичной, аренды с возможностью выкупа жилья, аренды под субсидентов с созданием шкалы для различных категорий граждан, можно предполагать более быструю окупаемость проекта», – резюмировал Павел Созинов.