Банки приостанавливают выдачу ипотеки по программам господдержки
Ипотечные сделки в рамках программ «Господдержка – 2020» и «Семейная ипотека» отменены на неопределенный срок, но по меньшей мере до принятия Правительством РФ антикризисных мер. Об этом компанию «Метриум» уведомили банки-партнеры. Условия сделок по стандартным программам большинством банков пересматриваются, в том числе и для одобренных заявок заемщиков. При этом, по неофициальным данным, власти готовятся запустить субсидированную ипотеку под 12% годовых.
Банки временно перестали выдавать жилищные кредиты по программам с льготными ипотечными ставками «Господдержка – 2020» и «Семейная ипотека». Эксперты «Метриум» напоминают, что по программе «Господдержка – 2020» можно было получить до 3 млн рублей под 7% годовых при минимальном первоначальном взносе 15%. Эти условия распространялись на всех граждан России. «Семейная ипотека» предполагала кредит до 12 млн рублей под максимум 6% годовых при первом взносе в 15%. Эта программа распространялась на семьи, в которых с 01.01.2018 родился первый ребенок или последующие дети, а также дети с ограниченными возможностями.
Государство компенсировало банкам разницу между рыночными и льготными ставками по ипотеке, то есть субсидировало недополученную прибыль. Размер субсидий и общий объем выделенных на них средств определялся текущим положением в финансовой сфере. После повышения 28 февраля ключевой ставки Центробанка до 20% годовых банки опасаются, что не получат компенсацию из-за резко возросшей разницы рыночных и субсидируемых ставок. Аналитики «Метриум» отмечают, что многие банки подняли рыночные ставки до 15-19% годовых еще на прошлой неделе.
Теперь участники рынка ждут конкретных мер поддержки ипотечного сектора и строительства. По предварительным данным, антикризисный план для отрасли будет представлен в ближайшие дни.
Между тем сделки по стандартным программам приостановлены или сильно ограничены. Так, по данным «Метриум», ВТБ закрывает сделки по одобренным заявкам включительно до 5 марта, а новые заявки уже рассматриваются с учетом текущего уровня рыночных ипотечных ставок. Все остальные банки пересматривают условия кредитования для всех заявителей, в том числе получивших одобрение до повышения ставок. Ряд банков принимает заявки на рассмотрение, но решение не выносит.
Приостановлена выдача ипотеки по всем программам следующими банками: МКБ, «Открытие», «Промсвязьбанк», «Дом.рф», «СМП Банк», «Россельхозбанк», «АльфаБанк», «МТС Банк», «Газпромбанк», «Металлинвестбанк». Проводят сделки только по стандартным программам «Росбанк Дом» (ставка 22-23%), «Сбер» (19,5-20,3%), ВТБ (15,2-16,2%, но ожидается повышение).
По данным «Метриум», на уровне властей и банковского сообщества сейчас обсуждается возможность введения программы субсидирования ипотеки. Ставка по ней может составить 12% годовых.
«Конечно, текущая ключевая ставка Центробанка фактически закрывает возможность кредитования как населения, так и для бизнеса, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Минимальная банковская маржа, как правило, составляет три процентных пункта в дополнение к ключевой ставке ЦБ, а это значит, что стоимость ипотечного кредита достигнет грабительские 23%. В условиях санкций, закрытия внешних рынков промышленных товаров, капитала и технологий страна не сможет развиваться при таком дорогом кредите. Ипотеку никто брать не будет, а девелоперы не смогут реализовать свои проекты. Государство это понимает, и в ближайшее время мы ожидаем анонсирования новой программы субсидирования ипотечных ставок для покупателей жилья. Если по новой программе ставку снизят до 12% годовых, то это поможет сохранить спрос на рынке. Более того, некоторые застройщики в процессе конкуренции за покупателя смогут дополнительно субсидировать эту ставку, то есть кредит можно будет получить практически на докризисных условиях. Схожие меры потребуются и для девелоперов, потому что реализовать проект жилищной застройки при столь высоких ставках по проектному финансированию невозможно».
«Разумеется без специальных мер властей рынок ипотеки встанет при текущем уровне ставок, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Однако, помимо поддержки спроса, понадобятся и прямые меры помощи застройщикам, так как несмотря на ожидаемое снижение активности покупателей продолжается рост себестоимости строительства. Мы рассчитываем на меры к снижению для застройщиков стоимости банковских кредитов и платы за смену вида разрешенного использования участков в Москве. Также не исключаем поддержку субсидиями производителей строительных материалов для сдерживания цен на них».
«Субсидирование ипотеки до 12% годовых будет разумным решением в текущих условиях, – прогнозирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Важно также, чтобы лимит кредита был не столь ограниченным, как в последние полгода по программе господдержки. С учетом текущих цен на жилье, в том числе в крупных городах, его размер должен составлять порядка 15 млн рублей или больше. Конечно, в нынешних условиях программа господдержки уже не вызовет такой ажиотаж, как в 2020 или 2021 годах, но однозначно ставка в 12% годовых поможет поддержать спрос на рынке жилья».
Все ближе и ближе 1 июля 2019-го – день Х для строительной отрасли, переход на новую схему привлечения средств. Все острее игроки рынка нуждаются не в общей схеме, а конкретном понимании, как она будет работать. На совещании в Совете Федерации на тему «Меры обеспечения финансовой устойчивости застройщиков жилья в условиях реализации законодательства о долевом строительстве» власти постарались ответить на некоторые волнующие застройщиков вопросы.
На совещании был рассмотрен вопрос о разработке проекта постановления Правительства РФ, устанавливающего критерии готовности проектов строительства многоквартирных домов; соответствие таким критериям даст застройщикам право не переходить с 1 июля на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Замглавы Минстроя Никита Стасишин отметил, что чем раньше выйдет постановление Правительства РФ, в котором излагаются эти критерии, тем лучше и для застройщиков, и для граждан.
Предложенный одним участников совещания уровень – 10% строительной готовности – он назвал «несерьезным». Более реалистичный вариант был выдвинут представителем Сбербанка – 30% объемов выполненных работ. При этом позиция самого Минстроя по этому вопросу четко озвучена не была. Никита Стасишин призвал застройщиков активнее вносить свои предложения для того, чтобы строительное ведомство могло определить консолидированную позицию отрасли.
При этом в Минстрое считают, что нужно концентрироваться не столько на отсрочке внедрения новой системы, сколько на ее скорейшем практическом освоении. Замглавы Банка России Ольга Полякова отметила, что для обеспечения конкуренции число банков, уполномоченных работать по эскроу-счетам, может увеличиться в полтора раза – до 95, если будет принято решение снизить требования к рейтингу кредитных организаций, имеющих право работать по новой системе. При этом она подчеркнула, что застройщики, находящиеся в дефолтном или преддефолтном состоянии, кредитов в любом случае не получат.
«Относительно того, что будет с компаниями в случае непопадания под критерии: для тех, у кого есть дольщики и кто будут переходить на эскроу-счета, но не получат проектного финансирования, будет создан небанковский продукт, позволяющий достроить эти объекты», – сообщил Никита Стасишин, не уточнив, впрочем, подробностей, отметив лишь, что в настоящее время этот механизм обсуждается.
Между тем, судя по всему, такой продукт будет необходим примерно для трети реализующихся проектов жилищного строительства в России. «30% проектов по строительству жилья сегодня у нас в «красной» зоне. По предварительной оценке, после 1 июля они не получат кредит ни в одном банке. Это ориентировочно 14,3 млн кв. м жилья», – заявил ранее глава Минстроя Владимир Якушев.
При этом Никита Стасишин поддержал одну из главных просьб застройщиков к законодателям, а именно – разрешить поэтапное раскрытие эскроу-счетов, что в целом соответствует зарубежной практике и что позволило бы снизить кредитную нагрузку на компании. Против этого, однако, ранее последовательно выступал Центробанк России, мотивируя это тем, что даже на финальных стадиях строительства нет гарантии, что объект будет введен в эксплуатацию.
На совещании стало известно, что Банк России готов поступиться этой позицией в том случае, если будет разработан действенный, документально обоснованный механизм раскрытия эскроу-счетов. «У нас есть плохой опыт потери банками кредитов, выданных застройщикам. Но мы готовы рассмотреть предложение, и если в нем будет механизм, который обеспечит гарантии возврата кредита, то ЦБ поддержит поэтапное раскрытие», – заявила Ольга Полякова.
Из позитивных для застройщиков известий можно выделить окончательный отказ от идеи увеличения ставки отчислений в Фонд защиты дольщиков до 6%. «Вопрос снят с повестки. Планируйте бизнес, исходя из уровня 1,2%», – подчеркнул Никита Стасишин. Он также заверил застройщиков в поддержке со стороны Минстроя при ухудшении макроэкономических условий: «Если произойдет рост ключевой ставки, то будет субсидирование кредитования или иные формы поддержки. Никто отрасль в беде не бросит».
Мнение
Дмитрий Панов, председатель Петербургского отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие»:
– Ключевым событием мероприятия, на мой взгляд, стала позиция, озвученная зампредседателя Центробанка и заместителем министра строительства и ЖКХ, относительно готовности рассмотреть возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов по мере выполнения определенных этапов строительных работ. Уже в ближайшее время ЦБ ждет от профессионального сообщества предложений по конкретным механизмам, позволяющим производить раскрытие эскроу-счетов при условии четко прописанных гарантий соблюдения прав дольщиков.
Во вторник в Смольном прошло первое заседание городского правительства в обновленном составе. Вр. и. о. губернатора Александр Беглов представил свое видение развития Петербурга. Текущее экономическое состояние Северной столицы его не устраивает.
«Наш великолепный город сегодня застыл, живет по инерции. Практически все крупные инвестиционные проекты, стартовавшие в 2000-х годах, завершены. Их ресурс для повышения качества жизни петербуржцев уже исчерпан. Надо принимать новые вызовы», – отметил Александр Беглов.
Вр. и. о. губернатора поручил своим подчиненным (вице-губернаторам, руководителям комитетов) в течение трех месяцев подготовить новую концепцию развития Петербурга и обозначил ее приоритетные направления. «Считаю принципиально важным, чтобы концепция разрабатывалась не кулуарно, не на закрытых заседаниях, а в диалоге с обществом и горожанами. Мы вместе должны определить прагматичную и реалистичную программу развития, основанную на наших возможностях», – подчеркнул он.
В частности, Александр Беглов поставил задачу нарастить бюджет города до 1 трлн рублей. В настоящее время он почти в два раза меньше. При этом градоначальник призвал эффективнее снижать задолженность Петербурга перед федеральным центром и коммерческими структурами.
Вице-губернатор Евгений Елин, курирующий экономический блок, отметил, что триллионного бюджета Северная столица может достичь только к 2024–2025 году. «Возможности для этого есть. Объем поступлений в казну можно увеличить за счет улучшения администрирования налогов и ревизии уже предоставленных налоговых льгот. Мы должны оценить, как они способствуют развитию петербургской экономики. Значительные резервы есть в области неналоговых доходов», – сообщил он.
Новая концепция экономического развития города должна предполагать и привлечение в Петербург новых инвесторов. При этом решено отказаться от проектов, которые так и не стартовали в последние годы. «Необходимо менять инвестиционную политику. Только за период 2016–2018 годов стратегическими были признаны 26 инвестпроектов. Перед принятием этого решения они анализировались поверхностно, недостаточно глубоко проводился анализ платежеспособности инвесторов. Часть проектов даже не начинали реализовываться. При этом город теряет доходы в результате предоставления земельных участков на преференциальных условиях», – заявил Александр Беглов.
Вр. и. о. губернатора предложил в первую очередь развивать проекты, которые не влекут финансовых обязательств города, но в то же время являются коммерчески привлекательными для частного инвестора и ведут к пополнению доходной части бюджета.
В конце своего выступления Александр Беглов сообщил, что планирует реорганизовать структуры администрации Смольного, с выделением крупных связанных функциональных систем во главе с вице-губернаторами. В частности, в составе администрации будет сформирована структура, отвечающая за программы стратегической модернизации города.
Мнение:
Дмитрий Солонников, директор Института современного государственного развития:
– Конечно, поднять сразу бюджет Петербурга с 500 млрд до 1 трлн рублей невозможно. Увеличить его до такого объема можно только в среднесрочной или долгосрочной перспективе. При этом сами приоритетные направления развития города выбраны достаточно правильно. Если по каждому из них создать «дорожную карту» и подключить ответственную профессиональную команду, то экономический рывок может получиться, но только при отсутствии влияния внешних негативных факторов.
Александр Беглов также обратил внимание на необходимость полицентричного развития Петербурга. Согласен с ним, что город не должен делиться на исторический центр и спальные районы. Также положительно оцениваю принятое решение активно развивать проект «Комфортная городская среда» в рамках программы «Народный бюджет».