Банки приостанавливают выдачу ипотеки по программам господдержки
Ипотечные сделки в рамках программ «Господдержка – 2020» и «Семейная ипотека» отменены на неопределенный срок, но по меньшей мере до принятия Правительством РФ антикризисных мер. Об этом компанию «Метриум» уведомили банки-партнеры. Условия сделок по стандартным программам большинством банков пересматриваются, в том числе и для одобренных заявок заемщиков. При этом, по неофициальным данным, власти готовятся запустить субсидированную ипотеку под 12% годовых.
Банки временно перестали выдавать жилищные кредиты по программам с льготными ипотечными ставками «Господдержка – 2020» и «Семейная ипотека». Эксперты «Метриум» напоминают, что по программе «Господдержка – 2020» можно было получить до 3 млн рублей под 7% годовых при минимальном первоначальном взносе 15%. Эти условия распространялись на всех граждан России. «Семейная ипотека» предполагала кредит до 12 млн рублей под максимум 6% годовых при первом взносе в 15%. Эта программа распространялась на семьи, в которых с 01.01.2018 родился первый ребенок или последующие дети, а также дети с ограниченными возможностями.
Государство компенсировало банкам разницу между рыночными и льготными ставками по ипотеке, то есть субсидировало недополученную прибыль. Размер субсидий и общий объем выделенных на них средств определялся текущим положением в финансовой сфере. После повышения 28 февраля ключевой ставки Центробанка до 20% годовых банки опасаются, что не получат компенсацию из-за резко возросшей разницы рыночных и субсидируемых ставок. Аналитики «Метриум» отмечают, что многие банки подняли рыночные ставки до 15-19% годовых еще на прошлой неделе.
Теперь участники рынка ждут конкретных мер поддержки ипотечного сектора и строительства. По предварительным данным, антикризисный план для отрасли будет представлен в ближайшие дни.
Между тем сделки по стандартным программам приостановлены или сильно ограничены. Так, по данным «Метриум», ВТБ закрывает сделки по одобренным заявкам включительно до 5 марта, а новые заявки уже рассматриваются с учетом текущего уровня рыночных ипотечных ставок. Все остальные банки пересматривают условия кредитования для всех заявителей, в том числе получивших одобрение до повышения ставок. Ряд банков принимает заявки на рассмотрение, но решение не выносит.
Приостановлена выдача ипотеки по всем программам следующими банками: МКБ, «Открытие», «Промсвязьбанк», «Дом.рф», «СМП Банк», «Россельхозбанк», «АльфаБанк», «МТС Банк», «Газпромбанк», «Металлинвестбанк». Проводят сделки только по стандартным программам «Росбанк Дом» (ставка 22-23%), «Сбер» (19,5-20,3%), ВТБ (15,2-16,2%, но ожидается повышение).
По данным «Метриум», на уровне властей и банковского сообщества сейчас обсуждается возможность введения программы субсидирования ипотеки. Ставка по ней может составить 12% годовых.
«Конечно, текущая ключевая ставка Центробанка фактически закрывает возможность кредитования как населения, так и для бизнеса, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Минимальная банковская маржа, как правило, составляет три процентных пункта в дополнение к ключевой ставке ЦБ, а это значит, что стоимость ипотечного кредита достигнет грабительские 23%. В условиях санкций, закрытия внешних рынков промышленных товаров, капитала и технологий страна не сможет развиваться при таком дорогом кредите. Ипотеку никто брать не будет, а девелоперы не смогут реализовать свои проекты. Государство это понимает, и в ближайшее время мы ожидаем анонсирования новой программы субсидирования ипотечных ставок для покупателей жилья. Если по новой программе ставку снизят до 12% годовых, то это поможет сохранить спрос на рынке. Более того, некоторые застройщики в процессе конкуренции за покупателя смогут дополнительно субсидировать эту ставку, то есть кредит можно будет получить практически на докризисных условиях. Схожие меры потребуются и для девелоперов, потому что реализовать проект жилищной застройки при столь высоких ставках по проектному финансированию невозможно».
«Разумеется без специальных мер властей рынок ипотеки встанет при текущем уровне ставок, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Однако, помимо поддержки спроса, понадобятся и прямые меры помощи застройщикам, так как несмотря на ожидаемое снижение активности покупателей продолжается рост себестоимости строительства. Мы рассчитываем на меры к снижению для застройщиков стоимости банковских кредитов и платы за смену вида разрешенного использования участков в Москве. Также не исключаем поддержку субсидиями производителей строительных материалов для сдерживания цен на них».
«Субсидирование ипотеки до 12% годовых будет разумным решением в текущих условиях, – прогнозирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Важно также, чтобы лимит кредита был не столь ограниченным, как в последние полгода по программе господдержки. С учетом текущих цен на жилье, в том числе в крупных городах, его размер должен составлять порядка 15 млн рублей или больше. Конечно, в нынешних условиях программа господдержки уже не вызовет такой ажиотаж, как в 2020 или 2021 годах, но однозначно ставка в 12% годовых поможет поддержать спрос на рынке жилья».
Продавец – структура печально известного холдинга «СУ-155». Актив оценен в 70 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) выставил на продажу усадьбу Орловых-Денисовых в Петербурге. Этот старинный особняк, построенный в XIX веке по проекту архитектора А. М. Горностаева, расположен в Коломягах, на Главной улице, 32. 200 лет назад нем жили граф Алексей Никитин и его дочь, фрейлина Елизавета Орлова-Денисова.
Площадь усадьбы – 1,4 тыс. кв. м. Продается она с усадебным парком (площадью почти 2 га), который оформлен в долгосрочную аренду. И здание, и участок являются объектами культурного наследия. Поэтому их новому собственнику придется согласовывать все работы с КГИОП.
Сейчас имуществом владеет ООО «Балтикстрой» – «дочка» печально известного столичного холдинга «СУ-155». Компания купила это здание под реставрацию на торгах Фонда имущества в 2011 году за 40 млн рублей. Но реставрацию так и не провела.
В РАД считают, что особняк можно превратить в общественно-деловой комплекс или социальный объект, например, частный детский сад, медицинский центр или досуговый комплекс. Стартовая цена актива – 70 млн рублей.
«Если у бизнеса есть выбор – брать памятники в аренду у города или покупать в собственность, – он всегда выберет собственность. Восстановить памятник зачастую гораздо дороже, чем построить новый объект «с нуля». Риски очевидны, а экономические выгоды – не очень. Поэтому лучше, чтобы это был твой объект. Но, думаю, дача в Коломягах станет для кого-то проектом больше для души, чем для денег. Приятно же сказать: у меня есть старинная усадьба. Но больших прибылей там точно ждать не стоит», – считает Сергей Фёдоров из Rusland SP.
«Наш опыт работы с историческими памятниками в Петербурге (в частности, восстановление дачи Дурново, которую мы недавно сдали) научил нас обходить такие проекты стороной. Требования по реставрации таковы, что экономической целесообразности в работе просто не остается. Проект дачи у нас получился красивый, но очень затратный. Все-таки заниматься одним объектом 7 лет – это слишком. Тоже сейчас ищем покупателя. Но не спешим – важно отдать в хорошие руки и за достойные деньги», – говорит глава NAIBecar Александр Шарапов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Усадьбу Орловых-Денисовых предлагают спасти путем выкупа у владельцев
Тихий отдых на продажу. На Каменном острове готовят к продаже два здания
Фонд имущества Петербурга в апреле текущего года выставит на продажу 2,4 га компании «АБЗ-1» в «Уткиной заводи». Участок оценен в 700 млн рублей. В перспективе его застроят жильем.
Фонд имущества готовит к торгам земельный участок площадью почти 2,4 га на пересечении проспекта Большевиков и Октябрьской набережной (точный адрес - Октябрьская наб., 102, корп.2И). Пятно принадлежит ОАО «Асфальтобетонный завод 1» (АБЗ-1»). Там находятся его производственные мощности. Но в перспективе территорию ждет редевелопмент.
Согласно Генплану, на этой территории можно строить многоквартирное жилье. Общая площадь комплекса, который можно разместить на участке, по предварительным расчетам, превысит 40 тыс. кв.м. Одним из его преимуществ станет вид на Неву. Участок обеспечен необходимыми коммуникациями, имеется возможность присоединения дополнительных мощностей. Начальная цена лота – 700 млн рублей. Заявки принимают до 12 апреля, а сами торги пройдут 17 апреля.
По мнению управляющего директора центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, запрошенная собственником цена выглядит реалистичной. «Возможен даже рост на 2-5%, если девелопер сможет построить на участке больше 40 тыс. кв.м. жилья. Себестоимость строительства составит около 80-90 тыс. рублей за 1 кв.м. Поэтому стоимость жилья при продаже будет 115-120 тыс. рублей за «квадрат», что соответствует классу «комфорт», - говорит Ольга Шарыгина. К плюсам локации она отнесла близость к набережной и виды на воду, а минусы - удаленность от метро и непрестижность района.
На всем протяжении Октябрьской набережной возводится почти 2 млн кв.м. жилья. А в Невском районе, где находится проект, по данным «Петербургской недвижимости», в данный момент реализуется 16 жилых комплексов совокупной площадью 834 тыс. кв.м. (в том числе, 375 тыс. кв.м. – вдоль Октябрьской набережной). Предложение Невского района оценивается в 393 тыс. кв.м. жилья (9% в общем объеме предложения по агломерации), в том числе на Октябрьскую набережную приходится 179 тыс. кв.м..
«Все объекты в Невском районе относятся к классу «масс-маркет». Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента жилья при 100%–ной оплате в этом районе составляет – 111,2 тыс. рублей за 1 кв.м., что на 5% выше показателя по городу в классе», - говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, район обладает хорошо развитой социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой, особенно его правобережная часть. «Сегодня интенсивное жилищное строительство в районе ведется на территориях, ранее принадлежавших промышленным предприятиям. Именно проекты редевелопмента будут самыми перспективными в этой локации в течение ближайших лет», - уверена Ольга Трошева.
Кстати
АБЗ-1 просит поменять функциональное назначение для 8 га на ул. Новосельковской в Коломягах. Из них 4,2 га принадлежат компании на праве собственности, а ещё около 3 га она арендует у города. Через суд компания добилась приватизации земли. И сейчас просит город поменять статус участка с производственного на объекты туризма. Жители Коломяг давно требуют закрыть вредное производство и убрать его с территории жилого района. Возможно, смена статуса земли ускорит переезд завода и редевелопмент его территории.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Градсовет Петербурга одобрил строительство жилого комплекса от «Сэтл Сити» на Фарфоровской улице
Драйвер редевелопмента. Жилая функция будет преобладать при преобразовании промзон