Плюсы и минусы проектного финансирования

Проектное финансирование становится привычной схемой работы для застройщиков. Но, как в любой схеме, здесь есть положительные и отрицательные стороны. Один из плюсов — ускорение строительного процесса. Наряду с этим схема породила целый ряд проблем для застройщиков.

По данным Дом.РФ, семь субъектов РФ уже перешли на проектное финансирование и эскроу-счета. Впрочем, совокупный объем нового строительства в этих регионах составляет всего 0,5 млн кв. м. Еще в десяти регионах по новой схеме продается примерно 90% новых квартир. По прогнозам, через год-полтора 90-процентные показатели будут средними по России.

«Переход на работу с эскроу-счетами обеспечил застройщикам финансовую ритмичность и стабильность реализации проекта. Естественно, строительные компании заинтересованы в быстрой и качественной реализации проекта. Это, правда, не отменяет необходимости детально прорабатывать проектную документацию, чтобы не задерживать строительство и при первой возможности открыть эскроу-счета, получить прибыль от реализации проекта и перенаправить активы на приобретение новых земельных участков», — комментирует Андрей Паньков.

По мнению Игоря Белова, правильнее формулировать «проектное финансирование позволяет не затягивать строительство: застройщик финансово заинтересован передавать дольщикам жилье как можно раньше».

Сроки с запасом

Заинтересованность застройщиков в скорейшей сдаче проанализировал Сбер. По подсчетам аналитиков, с переходом на эскроу скорость строительства в стране выросла в среднем на 25%. Это среднее значение. Например, в компании Bonava скорость строительства типового дома составляет двадцать месяцев, но компания намерена в течение пяти лет сократить этот период на 10%: ускорение особенно актуально на фоне постоянно растущей стоимости строительных материалов.

В компании ЮИТ «Жилищное строительство, Россия» в Санкт-Петербурге актуальные сроки строительства — от восемнадцати до 24 месяцев в зависимости от сложности проекта и наличия подземного паркинга. За последние пять лет сроки сократились примерно в полтора раза.

В ГК «Еврострой» по схеме с использованием эскроу-счетов только один проект, но он реализуется в соответствии с графиком.

«Каждый проект индивидуален, и у каждого индивидуальный график строительства. О единых сроках говорить сложно», — рассуждает Андрей Зимонов.

При этом большинство застройщиков не считают введение эскроу-счетов важным фактором в ускорении строительства.

«Если срок определен корректно, исходя из реальных особенностей строительного процесса и рассчитан на здоровую работу всей команды, нет необходимости форсировать события и "на публику" сдавать проект раньше срока. В конечном счете такая политика может привести к ухудшению качества», — опасается Иван Носов.

Анатолий Клинков полагает, что многое зависит от размера и финансовой устойчивости компании — для крупных застройщиков эскроу-счета не выступают ключевым фактором для ускорения строительства, но для средних доступ к финансированию без необходимости продаж на стадии котлована становится значительным преимуществом.

«Для крупного ключевым фактором скорее является долгосрочная экономическая стратегия максимизации чистой приведенной стоимости (NVP). Грубо говоря, чем больше домов он введет за десять лет, тем больше будет его маржа за этот период», — поясняет он.

«Если подвести под общий знаменатель даты всех выданных разрешений на строительство, ввода в эксплуатацию и отложенной сдачи, можно отметить общее ускорение реализации проектов на рынке новостроек. Однако вряд ли на это уже повлияли эскроу-счета», — полагает Алексей Плюта.

По его словам, во-первых, большинство сданных за последние 2,5 года домов возведены по старым правилам. Во-вторых, с рынка уходят слабые компании, у которых скорость строительства зависела от скорости продаж. В-третьих, санкции за нарушения сроков передачи квартир способны разорить кого угодно, хотя девелопер не всегда виноват. Поэтому застройщики стремятся заложить сроки сдачи с запасом.

Василий Селиванов и вовсе настроен скептически: «Вообще не понимаю, о чем говорят эксперты, утверждая, что скорость строительства сокращается. Возможно, такие данные возникают из статистики, учитывающей обычные для отрасли временные запасы, которые застройщики обычно закладывали в плюс к своему плановому сроку завершения строительства. Это — повсеместная практика как ответ на потребительский экстремизм, достигший своего апогея. Дольщики порой получают ключи от своих квартир с большим временным лагом — вплоть до года после сдачи».

Топ застройщиков Петербурга по скорости строительства по состоянию на 1 января 2022 года

Источник: Единый ресурс застройщиков

Топ застройщиков Ленинградской области по скорости строительства по состоянию на 1 января 2022 года

Источник: Единый ресурс застройщиков

Топ застройщиков Москвы по скорости строительства по состоянию на 1 января 2022 года

 Источник: Единый ресурс застройщиков

Топ застройщиков Московской области по скорости строительства по состоянию на 1 января 2022 года

Источник: Единый ресурс застройщиков

Причины сокращения

Николай Епифанов, директор по связям с общественностью ГК «Сибпромстрой», выделяет четыре базовых фактора успеха быстрого строительства: разрешительные процедуры, согласование; материально-техническая база; кадры; финансы.

При этом главное, по его мнению — разрешительные процедуры. Кроме того, темп зависит от скорости оборачиваемости средств.

Быстрее всех в стране строит компания «Унистрой» из Казани — на возведение дома площадью 50 тыс. кв. м затрачивается 621 день. Искандер Юсупов, коммерческий директор «Унистрой», объясняет причины высокой скорости наличием собственного строительного бюро и своей управляющей компании, одновременным со строительством монтажом окон, постоянными партнерами-подрядчиками и проч. «Совокупность факторов дает ускорение», — пояснил он.

Девелоперы указывают на цифровизацию строительного процесса и применение BIM-технологий как на один из значимых факторов ускорения строительства. «Ускорение строительства происходит за счет стандартизации и повторяемости продуктовых решений, за счет цифровизации основных бизнес- и производственных процессов», — уверена Мария Черная.

По словам Ивана Носова, современные ИТ-решения дают возможность всем подразделениям застройщика работать в единой информационной среде, когда каждый участник процесса своевременно получает нужные сведения и данные не теряются «на бумаге». Проводившаяся в течение нескольких лет последовательная автоматизация бизнес-процессов сегодня позволяет сотрудникам экономить сотни рабочих часов, ранее затрачиваемых на рутинные операции.

Он также приводит конкретный пример: «Мы внедрили несколько программных продуктов, один из которых — система мониторинга качества строительства «МОНстр». Она позволяет специалистам технадзора мгновенно выносить замечания по качеству строительства с помощью мобильного телефона, подрядчикам быстрее устранять замечания, нам — контролировать качество выполненной работы. В результате число замечаний при приемке квартир уже снизилось на 40%».

Анатолий Клинков подчеркивает важность цифровизации проектно-изыскательских работ, а также стандартизации производства в сочетании с его вертикальной интеграцией: «Когда крупный девелопер начинает применять стандартизированные проектные решения, он приходит к тому, что многие этапы технологического цикла можно сделать самому. Это будет выгоднее, быстрее и, главное, лучше для собственных проектов».

Но у целого ряда застройщиков нет уверенности в прямом влиянии BIM на ускорение процесса. Валентина Калинина убеждена: использование цифровых технологий напрямую не влияет на увеличение скорости строительства. Скорее важен экономический эффект.

«На скорость строительства влияют проектное решение и наличие хорошей документации на момент начала строительства, а также сложности при реализации нулевого цикла, особенно в условиях сложившейся застройки», — добавил Владимир Шабанов.

Николай Гражданкин, кроме того, указывает на тенденцию к сокращению масштабов проектов: «Сократились этажность и площади домов. Земельные участки тоже небольшие. Естественно, небольшой дом гораздо быстрее построить, чем 25-этажный».

В то же время есть технологии, при которых строительство невозможно ускорить. В частности, речь идет о строительстве кирпичных домов. Как пояснил Андрей Паньков, существующие технологические и производственные процессы, влияющие на скорость строительства кирпичных домов, в компании за 30 лет работы доведены почти до совершенства. Поэтому с введением эскроу-счетов скорость строительства домов из кирпича существенно не изменилась, в зависимости от масштаба объекта она по-прежнему составляет два-три года. «Ускорить реализацию проектов могут внешние факторы, такие, например, как оперативное рассмотрение и согласование проекта административными организациями, а также ответственная бесперебойная работа монополистов — поставщиков ресурсов»,— добавил Андрей Паньков.

Средняя ставка по кредитным договорам по федеральным округам, %

Источник: Банк России

Что мешает

В то же время есть немало факторов, замедляющих строительство. Некоторые связаны с пандемией. Так, Андрей Зимонов указывает на дефицит рабочей силы: «У подрядных организаций на ряде объектов ощущается нехватка отделочников, каменщиков, монолитчиков, разнорабочих. Это особенно проявляется, когда необходимо сделать значительный объем работ в короткие сроки. Набирает обороты тенденция, когда подрядные организации переманивают друг у друга рабочих. Каждый рабочий заинтересован в более высокой зарплате».

Однако, по его словам, сейчас ситуация постепенно выправляется.

Недавно руководитель Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков оценил нехватку иностранных трудовых мигрантов на стройплощадках страны в 1,5–2 млн человек. В Москве недостаток трудовых ресурсов оценивается примерно в 40%. По состоянию на начало марта 2021 года Минстрой России оценивал дефицит более чем в 1 млн человек, осенью прошлого года этот показатель составлял 1–1,5 млн человек.

Застройщики в качестве «тормозов» указывают скорость согласований, получения градостроительной документации и выдачи разрешения на строительство; сложность оформления исполнительной и первичной бухгалтерской документации, без которой нельзя обращаться в банк за кредитом; возросшие запросы покупателей — качество требует дополнительных временных затрат.

По мнению Владимира Шабанова, целый букет проблем замедляет скорость строительства: «Если говорить в целом про реализацию проекта, а не только про строительство, то тормозит в первую очередь отсутствие острой необходимости в жилищном строительстве в Петербурге в принципе; проблемы, созданные в предыдущие десятилетия; административные барьеры для новых проектов (отсутствие понятных и работоспособных правил); неадекватная позиция градозащитников и/или жителей окружающей застройки; постоянно меняющиеся требования и условия монополистов и контролирующих органов власти».

Также он указал в качестве препятствий «сюрпризы с геологией или окружающей застройкой, пандемию, неадекватный рост цен на материалы, оборудование и услуги, банкротство контрагентов».

Василий Селиванов продолжает перечень: «Хотя застройщиков чрезвычайно мотивирует большая процентная нагрузка за пользование банковскими средствами, есть другие препятствующие факторы. Во-первых, это полная деградация подрядной отрасли. Об этом мало говорят, но любой девелопер сталкивается с тем, что подрядчики не справляются со своими обязательствами, происходят повсеместные банкротства подрядных организаций, очень часты случаи, когда, не справляясь с объемами и сроками работ, они могут просто все бросить и уйти с площадки, невзирая на контрактные обязательства. Рабочей силы катастрофически не хватает… Не все гладко и в отношениях с поставщиками, особенно на фоне резкого скачка цен практически на все материалы и комплектующие в прошлом году. Компании-поставщику выгоднее отказаться от законтрактованных поставок и перепродать те же материалы по уже более высокой цене. Проблем — масса, и о каком-то балансе отрасли, возможно, будет смысл рассуждать только через 3–4 года, когда весь рынок целиком перейдет на работу по новым правилам. Сейчас пока мы еще находимся в переходном периоде».

Словом, пока он не видит реальных предпосылок к сокращению сроков строительства.

Деньги в банки

С переходом на эскроу и проектное финансирование появился непременный участник проекта — банк, который должен надзирать за строительным процессом. «Государство вовлекло третье лицо, банк, и дополнительную статью расходов, но рискует только девелопер. Раньше мы делили риски с участниками долевого строительства, а теперь за все отвечает застройщик, в том числе — перед банками», — отметил Алексей Плюта.

Чем быстрее удается строить, тем быстрее можно раскрыть эскроу-счета и меньше процентов уплатить банку. Если темп продаж хорош и на эскроу-счетах аккумулируются значительные суммы, реально снизить проценты по кредиту до 3–4%. Но при нарушении графика строительства получить следующий заем будет сложно.

«Строить быстро — значит снижать себестоимость строительства и, как следствие, повышать собственную маржинальность», — комментирует Мария Черная.

«В рамках проектного финансирования в кредитном договоре все четко прописывается. Это очень объемный документ, учитывающий мельчайшие детали во взаимоотношениях сторон. В результате риски сводятся к минимуму и для застройщика, и для банка. В кредитном договоре предусмотрены различные рычаги воздействия на девелопера. Банк может наложить штрафные санкции, повысить процентную ставку для компании, ограничить финансирование, если не соблюдаются те или иные условия со стороны девелопера, и в самом крайнем случае прекратить кредитование», — поясняет Андрей Зимонов.

Кроме того, счета эскроу раскрываются — и застройщик получает свои деньги после ввода объекта. «И чем раньше это произойдет, тем меньше денег девелопер потеряет, т. к. чем ближе к раскрытию эскроу, тем процентная нагрузка становится выше», — комментирует Василий Селиванов.

Получается, что строить в рамках эскроу-схемы не всегда выгодно, но всегда сложно. В том числе из-за возникновения технических проблем, которые приходится быстро решать. По словам Валентины Калининой, застройщик разрабатывает и согласовывает с банком бюджет строительства задолго до начала строительства. При расчете финансовой модели проекта закладывается поправка на инфляционные процессы, но в последнее время издержки застройщика увеличиваются значительно быстрее уровня инфляции, поскольку цены на стройматериалы растут взрывными темпами. «Поэтому уже после выхода на стройплощадку оказывается, что согласованный бюджет надо корректировать, что требует значительных временных и человеческих ресурсов», — пояснила Валентина Калинина.

При этом, по словам Андрея Зимонова, банку безразлично, ускорит девелопер процесс или сорвет срок строительства: «После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию непроданные квартиры переходят в залог банка. Поэтому банк не особенно беспокоится, даже если наполнение эскроу-счетов ниже ожидаемого. Банк всегда возместит затраты, получив деньги за продажу квартир после сдачи объекта».

Ранее СМИ сообщали, что в случае проблем у застройщика банк может забрать недостроенный объект на свой баланс, минуя процедуру банкротства. По данным агентства недвижимости HomeMarket, несмотря на появление эскроу-счетов, в Ленинградской области банк «Дом.РФ» получил права на ЖК «Лампо» — проблемного застройщика «Петрострой».

«Банки, финансирующие объекты строительства, рассматривают их исключительно с точки зрения прибыльности проекта. Просто бизнес, ничего личного», — отметил Сергей Хлыстов, генеральный директор агентства недвижимости HomeMarket.

Появились финансовые проблемы и иного рода. Известно, что получить заем небольшим застройщикам сложно: банк выставляет более жесткие условия, например, устанавливая значительную долю собственных средств компании, вложенную в проект. Результат — уход ряда небольших компаний с рынка.

Согласно данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) за 2021 год, в 43 российских городах строительство жилья прекратилось, а всего без новостроек остались 812 городов. Только за первую половину прошлого года о банкротстве заявила 91 компания, оставив недостроенными более 1 млн кв. м. Речь идет в первую очередь о небольших компаниях, с объемом строительства 10–50 тыс. кв. м.

По данным ПРАЙД ГРУПП, с переходом на эскроу с петербургского рынка ушла 21 компания. «Количество застройщиков, работающих в Петербурге, за 2,5 года сократилось на 20,59%. Так, если в июле 2019 года в Северной столице работали 102 строительные компании, то к декабрю 2021 года их число сократилось до 81 организации», — уточнил генеральный директор ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарев.

15 ЖК Московского региона, окупивших проектное финансирование

* Объем выручки рассчитывался с момента заключения соглашения

Источник: Urban Awards

Плюсы и минусы

Застройщики обязаны исполнять законодательство: рынок жилого строительства постепенно переходит на эскроу-схему и проектное финансирование. Участники рынка видят и плюсы, и минусы схемы. Так, один из существенных плюсов — более стабильная экономическая модель девелоперского проекта, когда банк финансирует стройку, и график строительства не зависит от продаж. «Плюс проектного финансирования для застройщика — в более низкой стоимости финансирования (конечно, при условии хороших продаж) по сравнению со стоимостью собственных средств. Это, к сожалению, наверное, единственный плюс, хотя и немаловажный», — уточнил Владимир Шабанов.

По словам Оксаны Кравцовой, стали немного ниже административные барьеры, хотя каждый проект — это отдельная история, везде есть свои нюансы, которые требуют дополнительных усилий и времени девелопера.

Василий Селиванов оценил контроль банков, которые не допускают на рынок ни слабых объектов, ни ценового демпинга на старте, ни ненадежных застройщиков. «Рост цены продажи в зависимости от стадии сильно сокращается, и это тоже "плюс" — застройщику, системе, отрасли. Таким образом, рынок в конечном итоге качественно улучшается. Тем не менее все должны понимать, что система проектного финансирования — это дорогая форма обеспечения спокойствия покупателей за их же счет», — добавил он.

Минусов, однако, тоже немало. «Интересы дольщиков защищены, эскроу дает возможность покупателю гарантировано получить жилье в новостройке или же забрать свои деньги назад. Однако цена такой гарантии — банковский процент по кредиту. Проекты, реализация которых в старых правилах вполне могла бы обойтись без банковского финансирования, теперь обязаны быть прокредитованы. Стоимость обслуживания этого кредита в конечном итоге отражается на цене квадратного метра», — отметила Валентина Калинина.

Застройщики отмечают дополнительную работу, которую приходится выполнять по требованию банков: возросший документооборот требует добавочных человеческих и временных ресурсов.

Алексей Плюта указывает на потерю гибкости в работе с банками, невозможность управлять продажами в «ручном» режиме — все заведомо регламентировано.

«Минусов значительно больше: невозможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов существенно увеличивает стоимость инвестированного капитала, а также сдерживает возможность покупки новых участков», — дополнил Владимир Шабанов.

«В целом застройщик приспособился к работе с эксроу-счетами и проектным финансированием, однако за счет дополнительной экономической нагрузки на проект эта схема ведет к росту себестоимости и, соответственно, либо к существенному сокращению рентабельности, что порой критично для проекта, либо к необходимости увеличения стоимости продаж», — резюмировал Андрей Паньков.