Памяти коллеги. Михаил Кулыбин. 1971–2022
Ковид не знает жалости. 12 февраля 2022 года ушел из жизни наш коллега Михаил Кулыбин. Он более 30 лет работал в разных СМИ, публикуя материалы сначала в политических изданиях, с начала 2000-х — о строительном рынке и недвижимости. Его знали многие журналисты, руководители пресс-служб, топ-менеджеры строительных, консалтинговых компаний, профессиональных организаций и еще многие и многие люди.
Михаил Кулыбин родился в Санкт-Петербурге 27 ноября 1971 года. Журналистское сообщество знает его с 2000 года. Михаил работал с разными изданиями — журналами, газетами, интернет-СМИ, связанными со строительством и рынком недвижимости: «Петербургский Строительный Рынок», «Бюллетень недвижимости», АСН-инфо, «Кто строит в Петербурге», «Вечерний Санкт-Петербург», «Строительный Еженедельник», «Федеральный Строительный Рынок» и другие.
Профессиональная деятельность Михаила отмечена рядом наград от участников рынка. В сентябре 2018 года он стал победителем премии PROESTATE Media Awards — 2018 в двух номинациях: «Лучшая работа по освещению темы девелопмента и тенденций рынка коммерческой недвижимости» и «Лучшая работа по освещению новых форматов недвижимости».
В 2019 году Михаил победил в специальной номинации «Строительство и недвижимость» премии Союза журналистов «Золотое перо — 2019».
И коллеги, и участники журналистских материалов симпатизировали Мише не только из-за его профессионализма: это был очень светлый, умный, деликатный человек.
Федор Туркин, председатель совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест):
— Ушел из жизни профессионал и замечательный человек Михаил Кулыбин. Журналист и редактор, известный всему строительному сообществу Петербурга.
Михаил блестяще владел пером и обладал журналистским, редакторским талантами, отлично разбирался в теме строительства. Впечатляли его аналитический склад ума и широчайшая эрудиция. Он был другом нашей компании.
Выражаю искренние соболезнования родным и близким Михаила Кулыбина. Вместе с вами разделяю боль и горечь утраты.
Инга Удалова, генеральный директор ООО «Агентство строительных новостей»:
— Разум не принимает реальность.
Уже был конец января, и мы обсуждали материалы, над которыми Миша работал. У него было много идей, планов, он брался за самые сложные задачи и с неизменным оптимизмом, до последнего момента боролся за результат. И результат был великолепный. Всегда.
Как быстро все изменилось. Теперь надо писать в прошедшем времени.
Я благодарна судьбе, что мне довелось работать с таким человеком — профессионалом высочайшего класса, надежным, уверенным.
Рано приходится прощаться, и это невыносимо больно.
Приношу свои глубочайшие соболезнования родным, близким, друзьям, всем, в чьей памяти всегда будет жить Миша…
Наталья Бурковская, начальник сектора взаимодействия со средствами массовой информации, пресс-секретарь Комитета по строительству:
— Миша — один тех, про кого я могу сказать: он много значил в моей жизни. Судьба сводила нас не единожды, и хоть мы никогда не были близкими друзьями, каждая наша встреча оставляла в моей жизни след. Разговоры с Мишей и собранные им грибы помогли мне пережить первый в моей жизни Великий пост. Мы слушали одну и ту же музыку и обменивались дисками. Мы помогали друг другу в работе независимо от того, кто был начальником. Миша умный, честный, чистый человек, профессионал с большой буквы, эстет и ценитель жизни с хорошим вкусом и отличным чувством юмора. Всегда буду помнить и любить его. Соболезную близким.
Михаил Мамошин, генеральный директор и руководитель проектов ООО «Архитектурная мастерская Мамошина»:
— Он выделялся среди многих своих коллег.
Во-первых, тем, что шире смотрел на проблематику архитектурно-строительного процесса. Через призму культуры, философии, социума, политики….
Во-вторых, он не только понимал и принимал проблематику идентичности Петербурга, но был ее активным носителем в жизни и профессии.
В-третьих, из недолгого нашего общения я понял, что он светлый и позитивный человек. Он говорил, что ему предлагали заниматься политическими «коммерческими» статьями, но это не соответствовало его взглядам на жизнь и журналистику, и он отказался.
Приношу глубокие соболезнования родным и коллегам. В жизни современного петербургского архитектурно-строительного сообщества будет очень не хватать Михаила Николаевича.
Дарья Литвинова, начальник Отдела по связям с общественностью холдинга «РСТИ» (Росстройинвест):
— Не стало нашего доброго друга и замечательного человека Михаила Кулыбина.
Когда происходят такие горькие события, сразу вспоминаешь детали общения, мгновения взаимопересекающейся жизни, по которым понимаешь, насколько мир стал беднее без ушедшего.
Уход Михаила — невосполнимая утрата для тех, кто его знал и общался с ним. Его душевное тепло и удивительная интеллигентность делали это общение незабываемым.
Для меня Михаил навсегда останется великолепным мастером слова. Удивительно добрым, щедрым и гостеприимным человеком. Хранителем великих русских традиций.
Светлая ему память!
Дирекция «Союзпетростроя»:
— Ушел из жизни профессионал. Не строитель — журналист, редактор. Но практически вся его профессиональная жизнь была связана с темой строительства. Более двадцати лет он работал в различных средствах массовой информации, связанных со строительством и недвижимостью, писал глубоко проработанные профессиональные материалы. Михаил никогда не плавал на поверхности темы, а всегда вникал в самую суть описываемых им процессов и событий, был в курсе всех новостей инвестиционно-строительного комплекса.
«Союзпетрострой» связан с Михаилом Кулыбиным многолетней профессиональной дружбой — работая в разные годы в различных изданиях, входящих в Союз, он много писал о миссии Союза и нашей работе, направленной на развитие строительного комплекса. Мы помним его интересные публикации в нулевые годы, когда он был литературным редактором журнала «Петербургский Строительный Рынок», а затем главным редактором журнала «Федеральный Строительный Рынок». В период его работы на портале «Бюллетень недвижимости» портал всегда был активным участником и информационным партнером всех знаковых мероприятий «Союзпетростроя». В тот период, когда Михаил был главным редактором газеты «Кто строит в Петербурге», она активно развивалась, а «Союзпетрострой» вел в ней постоянную рубрику, отвечая на вопросы читателей.
В последние годы в качестве шеф-редактора газеты «Строительный Еженедельник» Михаил публиковал в газете интересные интервью с директором «Союзпетростроя» Львом Моисеевичем Капланом, готовил статьи о текущей деятельности Союза.
Если Михаил Кулыбин брался за дело, можно было быть уверенным — материал получится емким, грамотным, все акценты будут расставлены правильно, и ничего важного не будет упущено.
Выражаем искренние соболезнования родным, близким и коллегам Михаила с преждевременной невосполнимой утратой. Будем перечитывать написанные им материалы — в них запечатлен его образ — настоящего профессионала своего дела.
Михаил Москвин, руководитель представительства Ленинградской области при Правительстве РФ:
— Когда я работал зампредом по строительству и ЖКХ, мы с Михаилом делали ко Дню строителя большие интервью в газету «Строительный Еженедельник». Обсуждали итоги, я делился планами, говорили о ситуации в отрасли, в жизни. Эти встречи были светлыми, умными и наполненными. Михаил очень глубоко разбирался в том, о чем писал, говорил всегда взвешенно, беспристрастно, разумно. В последние годы он фактически один вытягивал газету, нес эту ношу с достоинством и профессионализмом. Очень жаль, что он ушел. Пусть земля ему будет пухом!
Игорь Архипов, историк, журналист, руководитель PR-cлужбы ЮИТ в 2011–2021 гг.:
— Я познакомился лично с Михаилом, работая уже руководителем PR-службы компании ЮИТ в Санкт-Петербурге. Хотя, конечно, и до этого я по публикациям в специализированных изданиях по строительству и недвижимости был, можно сказать, заочно «знаком» с Михаилом, хорошо понимая, что это один из ведущих журналистов в этой сфере. А когда в 2011 году, после многих лет работы в журналистике, я оказался в роли PR-представителя ЮИТ, мы стали общаться с Михаилом по самым разным поводам.
Михаил часто обращался к нам за комментариями при подготовке своих статей, просил что-то дополнительно уточнить, получив какой-либо из наших пресс-релизов, а я, в свою очередь, предлагал, если будет необходимо при подготовке каких-то статей, рассчитывать и на наших экспертов. И каждый раз, общаясь с Михаилом, не переставал восхищаться — насколько органично в его лице совмещались (написал в прошедшем времени — и страшно подумать об этом!) качества действительно петербургского интеллигента, интеллектуала и профессионала высочайшего уровня как журналиста, специалиста и эксперта строительного рынка.
Он прекрасно разбирался в сложнейших вопросах, умел четко выделять главное и излагать это в своих статьях, причем рассчитанных на самые различные аудитории — и в так называемых отраслевых СМИ, и в изданиях для широкой аудитории (в частности, в последнее время он удачно сотрудничал с «Вечерним Санкт-Петербургом», публикуя весьма интересные статьи, как всегда безупречно профессиональные, наполненные комментариями отличных спикеров рынка недвижимости и строительства).
А еще мне, как историку по образованию, было всегда интересно общаться с Михаилом и на темы, не связанные с рынком недвижимости. Он прекрасно знал нашу историю, а в бурные 1990-е даже активно участвовал в общественно-политической жизни, не оставаясь равнодушным к выбору путей развития России: в частности, Михаил был главным редактором и издателем газет «Монархист» и «Возрождение». Наверное, мы все со временем переосмысливаем идеи (и мифы), под влиянием которых мы могли когда-то находиться, быть ими увлечены… Но в любом случае Михаил всегда оставался эрудитом, человеком с очень широким гуманитарным кругозором, интереснейшим собеседником. Ужасная несправедливость, если приходится писать о таком человеке в прошедшем времени…
Светлая память!!!
Леонид Кваснюк, генеральный директор СК «ЛенРусСтрой»:
— Приносим глубокие соболезнования всем родным, близким и коллегам Михаила Кулыбина. Это был удивительно умный, профессиональный и тонко чувствующий журналист, который мог с величайшим тактом освещать любые события. Он умел слушать и понимать самых разных людей, никогда не проявлял высокомерия, разбирался в самых сложных темах и всегда сохранял удивительно светлый взгляд на жизнь. Нам всем будет его не хватать.
Коллектив СПб ГБУ «Ленсвет»:
— Михаил Кулыбин на притяжении многих лет сотрудничал с «Ленсветом». Очень участливый и талантливый человек, всегда доброжелательный, приветливый, открытый к общению. Глубокие соболезнования родным и близким, коллегам, друзьям. Добрая и светлая память всегда будет жить в наших сердцах.
Дмитрий Боголюбов, руководитель издательства в 2002–2011 гг.:
— Невозможно понять и принять, когда вдруг уходят те, кто мог сделать еще так много нужного, умного, полезного. Исключительная удача повстречать в жизни таких людей и профессионалов, как Миша, с кем надежно и спокойно, с кем можно работать на результат, быть уверенным в том, что проект или задача в надежных руках, кто делает свое дело «на все сто» без лишней суеты и гордыни. Очень жаль, что так несправедливо рано. Но огромное спасибо за то, что ты был с нами в трудные и радостные минуты нашего дела. Сил родным и друзьям справиться c этой потерей. Вечная память осталась в делах и проектах Миши!
Игорь Келим, директор Бюллетеня Недвижимости:
— Работать с Мишей было большой удачей для БН и для меня. Он был светлый человек и отличный профессионал. Для меня это большая потеря, соболезную всем его близким.
Марина Гримитлина, главный редактор портала ASNinfo и газеты «Строительный Еженедельник»:
— Михаила отличали не только феноменальная работоспособность и мастерское владение словом. Повышенное чувство ответственности, глубокая порядочность и дипломатичность определяли отношение к нему в неменьшей степени.
Плечом к плечу с Михаилом я проработала несколько лет, и за все это время у нас не просто не произошло ни единого конфликта — у нас не было ни одного разговора на повышенных тонах. Он всегда болел за дело, всегда твердо отстаивал позицию, но при этом не позволял себе ни отсутствия аргументов, ни игнорирования мнения собеседника.
Я чувствовала в нем опору, я твердо знала, что Миша никогда не подведет.
И сегодня сказать, что для нашего издания и лично для меня его уход из жизни стал невосполнимой утратой — ничего не сказать.
В номере «Строительного Еженедельника», который выйдет 21 февраля, вы сможете прочитать последние тексты, подготовленные Михаилом Кулыбиным — хорошим человеком и отличным журналистом.
ГК «ПСК» является крупнейшим петербургским девелопером в сфере строительства апарт-отелей. Это относится и к общему количеству юнитов в проектах, и к числу самих проектов: уже сданный комплекс LIKE, крупнейший в городе START (свыше 3 тыс. юнитов), а также три сетевых объекта: Kirovsky Avenir, Moskovsky Avenir и Putilov Avenir. О текущей ситуации в сегменте и его перспективах, а также о специфике управления апарт-отелями «Строительному Еженедельнику» рассказали коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов и генеральный директор УК PSK Invest Анна Панова.
«Строительный Еженедельник» (далее — «СЕ»): Конкуренция в сегменте апарт-отелей очень высокая, многие девелоперы запустили строительство новых объектов. Выводя на рынок сразу несколько проектов, не опасаетесь ли вы перегрева рынка?
Сергей Софронов (далее — С. С.): Конкуренция в сегменте действительно растет, и новых проектов на рынок выходит немало. Однако и спрос на качественный продукт сохраняется на очень высоком уровне. Судите сами: по данным аналитиков, за прошлый год всего в городе было реализовано около 5,5 тыс. апартаментов. Несмотря на серьезный провал продаж во втором квартале, когда в страну пришла пандемия коронавируса, этот показатель был на 1% выше, чем в 2019 году.
Для полноты картины надо добавить, что выход на рынок новых проектов в прошлом году был сравнительно небольшой — всего пять апарт-отелей суммарно на 1,96 тыс. номеров, что на 77% ниже показателя 2019 года. В сочетании с активным спросом это привело к резкому сокращению предложения на петербургским рынке. По состоянию на начало прошлого года в продаже было чуть менее 10 тыс. юнитов, на конец — всего около 5 тыс. То есть объем предложения за год сократился на 49%.
В этом году мы видим сохранение тренда на дальнейший рост спроса в сегменте апарт-отелей. Аналитики сообщают, что по итогам первого квартала объемы продаж выросли более чем на 50%. Эту тенденцию мы можем подтвердить и по своим проектам. Так в апарт-отеле START раскуплены почти все юниты. В продаже осталось не более 8–10% от всего номерного фонда. Высок спрос и на юниты в проектах Kirovsky Avenir и Moskovsky Avenir. Несмотря на то, что мы вывели их на рынок совсем недавно — в мае-июне этого года, — мощный спрос позволил нам быстро отказаться от стартовых (самых низких) цен продажи и уже неоднократно их поднять. Это, кстати, тоже общая тенденция для сегмента. Аналитики только за первый квартал зафиксировали скачок средней стоимости квадратного метра в апарт-проектах на уровне 29%.
Так что, на наш взгляд, совершенно очевидно, что опасности перегрева сегмента, несмотря на запуск новых проектов, на данный момент не существует. Рынок апартаментов далек от насыщения, и поэтому мы с уверенностью смотрим в будущее.
«СЕ»: Ранее много говорилось, что апартаменты являются самым выгодным видом коммерческой недвижимости с точки зрения частных инвестиций. Не изменилась ли ситуация с приходом пандемии?
Анна Панова (далее — А. П.): Из всех видов коммерческой недвижимости сегмент апартаментов оказался, пожалуй, наиболее стойким к негативному влиянию пандемии коронавируса и мер по борьбе с нею. Это стало возможным благодаря высокой гибкости формата. Когда антиковидные меры минимизировали туристической поток, все операторы апарт-отелей переключились на предоставление услуг по долгосрочному проживанию. И если у классических гостиниц заполняемость в самое тяжелое время локдауна весной прошлого года упала до 10–15%, а некоторые были вынуждены просто закрыться, то апарт-отели сумели сохранить заполняемость на уровне 65–70%.
А после того, как внутренний туризм возобновился, оперативно произошло возвращение на краткосрок, который отличается большей доходностью. Эта возможность апарт-комплексов гибко менять ориентацию на различные типы арендаторов обеспечивает высокую прибыльность формата. Особенно она актуальна для Северной столицы с ее ярко выраженным делением мощности туристического потока на высокий и низкий сезоны. Тем более сильный эффект это дало в период пандемии. В результате апартаменты имели гораздо более высокую заполняемость по сравнению с классическими гостиницами, что обеспечило общую рентабельность работы апарт-отелей и позволило сохранить привлекательность формата для инвесторов.
С. С.: Можно добавить, что сошла на нет практика давать совершенно несбыточные обещания по уровню доходности, имевшая место у некоторых девелоперов, пытавшихся таким образом привлечь покупателей. Иногда говорилось о 15–16% и даже о 17,5% годовых, что, конечно, сложно осуществимо. В итоге ожидания клиентов по доходности инвестиций пришли в соответствие с реальностью, а факт рентабельности формата даже в условиях пандемии только стимулировал рост интереса к апартаментам.
«СЕ»: Компания развивает одновременно несколько проектов. Не может ли возникнуть внутренняя конкуренция между ними? За счет чего рассчитываете ее избегнуть?
А. П.: Мы тщательно продумывали концепцию каждого нашего проекта и постарались ориентировать их на различные группы арендаторов. Таким образом, мы не только можем избежать внутренней конкуренции, но и будем готовы предложить клиентам конгломерат форматов, наиболее привлекательных как для разных сроков проживания, так и для всех типов гостей Петербурга.
Так, START в наибольшей мере сориентирован на долгосрочную аренду со стороны командировочных, студентов и иных пользователей, которые заинтересованы в комфортном проживании по гостиничным стандартам класса «3 звезды» за сравнительно небольшие деньги. В краткосрочном проживании заинтересованы прежде всего туристы — как организованные экскурсионные группы, так и путешествующие самостоятельно. Именно на них ориентированы объекты сети Avenir. Но и здесь есть определенная дифференциация. Putilov Avenir — это класс «3 звезды+», предназначенной для более взрослой аудитории, отчасти на командировочных, прибывших на предприятия, базирующиеся на площадке Кировского завода. А Kirovsky Avenir рассчитан на более демократичную, отчасти молодежную аудиторию. Moskovsky Avenir — это уже «4 звезды», он ориентирован на бизнес-путешественников, а также обеспеченных туристов, стремящихся к повышенному уровню комфорта. Таким образом мы обеспечиваем комплексное предложение для приезжих с самым разными предпочтениями.
«СЕ»: Задача УК при работе с апартаментами двоякая: удовлетворить интересы как собственников юнитов, так и арендаторов. Как этого удается добиться?
А. П.: На первый взгляд здесь действительно есть определенное противоречие. Инвесторов интересует извлечение максимальной прибыли, а арендаторов — комфортное проживание по умеренным ценам. Однако грамотная работа УК позволяет нивелировать такое расхождение приоритетов. Главный ресурс здесь в создании единой структуры по управлению несколькими проектами. Конечно, организовывать отдельную УК с полным штатом для каждого апарт-отеля было бы нерентабельно. Но поскольку в нашем случае речь идет о сети, то, помимо индивидуального штата обслуживания на каждом объекте, формируется общие отдел продаж, отдел бронирования, IT-отдел и многие другие. Это дает существенную экономию и позволяет удовлетворить интересы как собственников юнитов, так и арендаторов.
Второй ключевой момент — это качество управления: позиционирования на рынке, системы бронирования, обслуживания арендаторов и пр., в результате чего формируется высокий уровень лояльности клиентов. Это касается как корпоративных, так и индивидуальных арендаторов. А уже это в свою очередь стимулирует заполняемость и обеспечивает владельцам юнитов хороший уровень дохода.
«СЕ»: Сейчас готовятся очередные изменения в законодательство. На ваш взгляд, какими они должны быть, чтобы пойти на пользу сегменту апартаментов?
С. С.: Это уже не первый законопроект, призванный урегулировать рынок апартаментов. Но их общий принципиальный недостаток — четкая ориентация на формат апартаментов, который распространен (порядка 85%) в Москве, да и в большей части регионов России. Это т. н. псевдожилье — то есть недвижимость, рассчитанная на постоянное проживание, несмотря на то, что построена она на участках, предназначенных для коммерческой недвижимости, к которой относятся и апартаменты. Как следствие, такие объекты не обеспечиваются социальной инфраструктурой, зелеными насаждениями, паркингами и пр. по нормативам жилья, что создает серьезные проблемы. В отличие от столицы, в Петербурге, наоборот, 85% апарт-проектов являются сервисными, т. е. относятся к средствам временного проживания, частью гостиничного рынка и получают соответствующую «звездную» аттестацию.
Однобокий взгляд законодателей приводит к тому, что выдвигаемые инициативы потенциально способны снять остроту проблемы псевдожилья, но совершенно не учитывают реалий сегмента сервисных апарт-отелей. Поэтому главное, что, по моему мнению, надо сделать думцам, — это заметить, что «апартаментами» именуются совершенно разные форматы недвижимости, разделить их между собой и дать нормы для каждого по отдельности.
«СЕ»: Каковы дальнейшие планы ГК «ПСК»?
С. С.: Как я уже говорил, по нашим оценкам, у сегмента апартаментов сохраняется большой потенциал. Поэтому мы намерены запускать новые проекты с интеграцией их в нашу сеть Avenir. В настоящее время мы находимся в финальной стадии переговоров по еще одному такому проекту. Пока детали озвучивать еще рано, но мы рассчитываем вывести его на рынок еще до конца этого города.
А. П.: Здесь, кстати, уместно добавить, что мы разрабатываем для него специальную концепцию, которая, с одной стороны, позволит «отстроить» его от других объектов сети, а с другой — придать ему формат, интересный для определенной категории арендаторов, и таким образом расширить возможности и привлекательность бренда Avenir.
С. С.: Думаю, что надо также подчеркнуть, что активное развитие ГК «ПСК» в сегменте апартаментов не означает, что мы сворачиваем свою работу по строительству жилья. Наоборот, мы в ближайшее время намерены существенно расширить портфель проектов наших объектов на рынке новостроек.
Так сложилось, что в последний период мы сконцентрировались на строительстве жилья бизнес-класса. Это такие проекты, как фамильный дом Nobelius и ЖК «Новый Невский». Осенью этого года мы откроем продажи в новом объекте бизнес-класса на ул. Бакунина, 33, неподалеку от нашего ЖК «Дипломат». Недавно мы вышли в элитный сегмент: на месте несостоявшейся гостиницы «Северная корона» на наб. р. Карповки, 31, появится знаковый для Петербурга жилой дом премиального класса.
Кроме того, мы сейчас ведем переговоры по приобретению нескольких проектов комплексной застройки на юге города и планируем открыть в них продажи уже в этом году. Таким образом, мы дифференцируем предложение как по типам недвижимости, так и по классам, что обеспечит компании стабильные объемы продаж, уверенное положение на рынке и готовность к любому сценарию развития событий.
«СЕ»: А какие перспективы вы видите в сфере управления? Не планируете брать в эксплуатацию объекты других компаний или развивать сеть по франшизе?
А. П.: Тут надо иметь в виду два ключевых аспекта. Первый из них заключается в том, что в идеале УК должна начинать свою работу еще на стадии подготовки проекта апарт-отеля. Управленцы-практики могут заметить множество деталей и нюансов, на которые не обратят внимания даже профессиональные проектировщики. Таким образом, участие УК на самых ранних этапах позволяет избежать серьезных проблем в ходе эксплуатации в будущем — и для сервисных служб, и для арендаторов. За объекты ГК «ПСК» мы в этом смысле спокойны, а что и как делается у других девелоперов — сказать сложно.
Второй момент заключается в том, что сначала нужно запустить и отладить весь механизм обслуживания на своих объектах — в нашей главной зоне ответственности. И только после этого, если мы увидим перспективы управления чужими объектами, а у рынка будет интерес к нашему участию, — можно думать об освоении новых ниш.
Справки о проектах к рендерам
Апарт-отель Kirovsky Avenir строится по адресу: Кронштадтская ул., д. 9, к. 2, в Кировском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Автово». Проект ориентирован как на краткосрочное, так и на долгосрочное размещение и представляет средний ценовой сегмент внутри сети. В Kirovsky Avenir запроектировано 473 апартамента от 23 до 36 кв. м, включая апартаменты повышенной комфортности категории Deluxe. Стоимость апартаментов начинается от 3,7 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2022 года.
Апарт-отель Moskovsky Avenir возводится на Киевской ул., д. 5, к. 6, в Московском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Фрунзенская». Проект ориентирован на бизнес-аудиторию и представляет верхний ценовой диапазон внутри сети Avenir в сегменте Upscale. В комплексе будет 318 апартаментов от 25 до 53 кв. м, включая Deluxe и планировки с отдельными спальнями Junior Suite. Стоимость апартаментов начинается от 6,3 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2022 года.
Апарт-отель Putilov Avenir построен по адресу: пр. Стачек, д. 64, в Кировском районе, в 200 метрах от станции метро «Кировский завод». Проект ориентирован как на бизнес‐аудиторию, так и на индивидуальных путешественников. Относится к среднему сегменту Upper-Midscale. В апарт-отеле будет 336 апартаментов от 20 до 37 кв. м, в том числе номера повышенной комфортности Deluxe. На старте продаж стоимость апартаментов начинается от 4,0 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на I квартал 2022 года.
Апарт-отель START заканчивает строиться по адресу: пр. Энгельса, 174А, в Выборгском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Парнас». Проект относится к комфорт-классу, ориентирован как на краткосрочное, так и на долгосрочное размещение. В комплексе расположится 3244 апартамента от 21 до 32 кв. м. Это крупнейший в городе проект апарт-отеля. Стоимость апартаментов начинается от 2,9 млн рублей. Окончание строительства запланировано на IV квартал 2021 года.
Сегодняшняя тема полезна для застройщиков, которые являются налогоплательщиками налога на прибыль организаций при долевом строительстве.
Полезные нюансы, которые стоит учитывать при исчислении налоговой базы в случае долевого строительства, осветила Малика Король, руководитель судебного управления Адвокатского бюро «ЭЛКО профи» (г.Москва).
Долевое строительство — это практически вся жилая недвижимость, которая в настоящее время представлена на первичном рынке.
Это как раз история с дольщиками — участниками долевого строительства. Такие отношения регулируются Законом N 214-ФЗ.
Итак, налоговая база налога на прибыль при долевом строительстве.
Для организаций-застройщиков установлены специальные правила налогообложения, предполагающие отражение в регистрах налогового учёта не доходов и расходов от реализации помещений (квартир), а определение налоговой базы исходя из итоговой величины финансового результата (прибыли или убытка). При этом критерием определения финансового результата является использование полученных от дольщиков средств по целевому назначению.
Закон N 214-ФЗ определяет объект долевого строительства как жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства и входящее в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства (пункт 2 статьи 2), и устанавливает право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства (пункт 1 статьи 3).
Сложно?
Конечно сложно, да так, что суды не могут в этом разобраться.
Например, в марте текущего года Верховному Суду РФ пришлось исправлять ошибки налогового органа и судов трёх инстанций.
Проблема заключается в том, что, по мнению налогового органа, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия в строительстве – то есть по каждой квартире.
При этом средства, полученные по договорам долевого участия, являются источником целевого финансирования, следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, ВКЛЮЧАЕМОЙ в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования, НЕ ВКЛЮЧАЮТСЯ в состав расходов.
При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, так как недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, нет оснований.
На этом основании налоговые органы очень часто привлекают застройщиков к ответственности и просят уплатить недоимку и штрафы.
На деле приведённая позиция налогового органа НЕ ВЕРНА!
При таком подходе сумма экономии застройщика является его доходом, а вот сумма убытка по отдельным квартирам в состав расходов не включается.
А вот верная позиция, на которую указал ВС РФ, изменив давно сложившуюся судебную практику.
По правилам статей 247, 250, 251, 270 НК РФ застройщик, привлекающий денежные средства в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ, ВПРАВЕ в целях исчисления налога на прибыль по завершении строительства спорного дома определять налоговую базу по объекту строительства в целом как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством жилого комплекса за налоговый период.
Иными словами, финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется В ЦЕЛОМ по объекту строительства (многоквартирному дому).
Такой расчёт позволяет существенно снизить налоговую нагрузку застройщиков.
В качестве примера, дело N А60-43572/19.
Берите на заметку!