ДОМ.РФ разгоняет стройку
Специалисты единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ рассказали о его деятельности в регионах Северо-Запада России. Их выступление стало своего рода обзором как текущей деятельности, так и планов и перспектив работы государственной компании.
Напомним, ДОМ.РФ (изначальное название – АИЖК) является оператором ряда госпрограмм, призванных стимулировать развитие строительства жилья в России. Среди них, льготное ипотечное кредитование, вовлечение в оборот неиспользуемых и неэффективно используемых госземель, создание инфраструктуры для жилищных проектов и многое другое.
Итоги года
Эксперты ДОМ.РФ представили ключевые данные по развитию жилищного строительства в СЗФО. «В округе, как и в целом по России, минувший год был весьма успешен для отрасли», - подчеркивает заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Юрий Ачкасов.
Свидетельством тому – значительный рост запуска девелоперами новых проектов. Всего в 2021 году на территории СЗФО началось строительство 587 многоквартирных домов на 122 тыс. квартир. Общая площадь новых проектов — 5,5 млн кв. м, что на 49% больше, чем в 2020 году (впрочем, рост показателя в целом по России составил еще больше – 56%). При этом 86% нового строительства в СЗФО сконцентрировано в трех регионах – Санкт-Петербурге (рост в сравнении с 2020-м – 51%), Ленинградской (47%) и Калининградской (106%) областях.
Около 71% жилья в СЗФО возводится с использованием эскроу-счетов, тогда как в среднем по России — 75%. «Девелоперы в целом адаптировались к работе по новым правилам — с проектным финансированием и счетами эскроу, что способствовало активизации запусков новых проектов. Высокий спрос на жилье позволил застройщикам наращивать объем качественного предложения на рынке. На регионы СЗФО приходится 13% всего нового строительства в России», - рассказывает Юрий Ачкасов.
Рекордным год стал и для рынка ипотеки. В СЗФО в январе-ноябре 2021 года (окончательные итоги года еще не подведены) выдано ипотечных кредитов на 610 млрд рублей, что на 24% больше аналогичного периода 2020-го. Особой популярностью пользовались госпрограммы льготной и семейной ипотеки.
«В целом на СЗФО приходится 11% всей ипотеки в России, то есть на территории округа выдается каждый десятый ипотечный кредит. При этом более половины из них выданы в Петербурге и Леобласти. Если говорить о развитии ипотеки в других регионах (особенно, северных), то там серьезные перспективы связаны с индивидуальным жилищным строительством и запуском для этого сегмента программ субсидирования ставок», – подчеркивает Юрий Ачкасов.
Инфраструктура
Одной из наиболее выраженных болевых точек развития жилищного строительства в стране, безусловно, является отставание создания инфраструктуры (социальной, транспортной, инженерной) от объемов ввода жилья. В числе наиболее перспективных инструментов среди сформированного Правительством РФ пакета мер для решения этой проблемы (т.н. инфраструктурное меню), являются инфраструктурные облигации.
Директор подразделения «Управление активами» ДОМ.РФ Марина Слуцкая отметила, что это направление начало активно развиваться с середины 2021 года. Она напомнила также, что название «инфраструктурные облигации» - достаточно условно в том смысле, что облигации – это собственно, источник получения ДОМом.РФ средств на эти цели, в то время как для застройщиков, реализующих проекты КОТ или КРТ площадью не менее 50 тыс. кв. м, специализированных структур субъектов РФ, государственно-частных партнерств (ГЧП) или концессий – это просто возможность получения кредита на выгодных условиях.
«ДОМ.РФ является получателем (через Минстрой России) субсидии в размере ключевой ставки Цетробанка и выдает льготные займы под 3-4,5% годовых на реализацию проектов в сфере развития городской среды, социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры. С учетом роста рыночных ставок по кредитам, это уникальное предложение», - отмечает Марина Слуцкая.
Получение такого займа связано с рядом условий. Во-первых, это целевое использование – то есть создание инфраструктурных объектов. Во-вторых, необходимо подтверждение важности развития инфраструктуры в данной локации со стороны региональных властей. Для застройщиков в форме госгарантии, для концессионеров – в виде обязательств, включенных в договор. В-третьих, сумма кредита должна быть не менее 300 млн рублей. В-четвертых, девелоперу необходимо иметь проектное финансирование; дочерним структурам региональных правительств – подтверждение социально-экономического эффекта от реализации проекта; ГЧП и концессиям – не менее 20% собственных средств (для них, кстати, максимальный срок кредитования увеличен до 30 лет, остальным – 15-20 лет).
«Кроме того, мы тщательно анализируем финансовую устойчивость заявленных проектов. Если мы видим, что она находится на достаточно высоком уровне, и проект может быть реализован в рамках коммерческого кредитования банками, мы его финансировать не будем. Наша задача – обеспечить льготное кредитование проектам, важным для субъектов РФ, но недостаточно финансово привлекательных, чтобы получить заем в банке», - подчеркивает Марина Слуцкая.
Она сообщила, что за вторую половину прошлого года, получили одобрение первые девять проектов: пять, представленных застройщиками (Челябинская, Тульская, Тюменская области), два – «дочками» региональных правительств (Курская область, ЯНАО) и два – концессионных (Сахалинская область). В рамках этих проектов будут строиться объекты социальной, дорожной, инженерной инфраструктуры. Общая сумма кредитов составила 14,4 млрд рублей.
«На этих проектах мы смогли «обкатать» схему, расшить имевшиеся «узкие места», получить необходимый опыт. Теперь скорость рассмотрения и согласования документации должна существенно вырасти. На данный момент сформирована «воронка проектов» для реализации в 2022 году и далее. Всего на рассмотрении сейчас находится 40 проектов в 24 регионах России с объемом финансирования инфраструктуры на сумму около 200 млрд рублей», - говорит Марина Слуцкая.
Интересно, что проекты развития инфраструктуры в формате ГЧП фактически стали главным драйвером для масштабирования механизма инфраструктурных облигаций. «У регионов и концессионеров есть большой интерес к этому формату, с ними мы ведем активные переговоры. Мы также выстроили партнерские взаимоотношения со всеми ключевыми банками, которые занимаются финансированием инфраструктуры», — отмечает директор подразделения «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ Александр Аксаков.
По его словам, рассмотрении в ДМ.РФ около 30 таких проектов на общую сумму 180 млрд рублей. Примерно треть из расположены на территории регионов ЦФО. В СЗФО также есть ряд интересных и крупных начинаний, которые планируется реализовать с использованием этого механизма. Один из крупнейших находится в Петербурге, сообщает Марина Слуцкая, не уточнившая, однако, о чем идет речь.
По данным СМИ, видимо, имеется в виду строительство 20-километровой линии скоростного трамвая от Балканской площади через пос. Шушары до микрорайона Славянка. Стоимость проекта составляет 25,9 млрд рублей. В ближайшее время он может быть рассмотрен правительственной комиссией по региональному развитию в РФ. После этого будет подписан договор займа на сумму почти 15 млрд рублей, и уже в этом году начнется строительство, завершить которое намечается к 2024 году.
Земля
Еще одна классическая для крупных российских городов проблема, с которой борется ДОМ.РФ, - нехватка свободных земельных участков под жилищную застройку. В частности, госкомпания осуществляет вовлечение в оборот неиспользуемых и неэффективно используемых земель, находящихся в федеральной собственности.
Еще одним направлением работы в этой сфере призвано стать выделение территорий для реализации проектов КРТ, законодательную базу для чего начала формировать Госдума РФ, приняв соответствующий закон в конце 2020 года. «Суть в том, чтобы с помощью инвесторов вовлечь заброшенные территории в оборот, «перезагрузить» и дать им новый градостроительный смысл», - уточняет директор подразделения «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» ДОМ РФ Андрей Балук.
Из регионов СЗФО, проекты КРТ в настоящее время планируются в Великом Новгороде, Мурманске. «Недавно в Пскове объявлены торги на участок площадью 13 га под строительство малоэтажных домов в районе Крестовского шоссе. Всего планируется возвести 57 тыс. кв. м жилья», - рассказывает он. Активно обсуждается вовлечение площадок в рамках этого механизма с Петербургом и Ленобластью.
«Среди ключевых преимуществ, которые дает использование механизма КРТ, - безусловный приоритет документов по планировке территории таких проектов в иерархии градостроительной документации, включая Генпланы и ПЗЗ. Также имеется возможность зафиксировать конкретные технико-экономические показатели на самой ранней стадии реализации проекта, включая конкретные объемы жилья и иных объектов, которыми девелопер будет рассчитываться с ДОМом.РФ за предоставление ему земель. В то же время эти ресурсы могут быть использованы при реализации жилищных и иных социальных программ регионов и муниципальных образований», - отмечает Андрей Балук.
Он подчеркивает также, что реализация проектов как КОТ, так и КРТ на землях ДОМа.РФ предполагает применение определенных стандартов качества, разработанных госкомпанией совместно с Минстроем РФ: «Таким образом, речь идет не только о возведении новых «квадратов», но и о создания комфортной среды проживания для граждан».
Аренда
ДОМ.РФ курирует также меры по реализации еще одной давней мечты российского правительства – создания фонда современного и комфортного арендного жилья. Эта цель кочует из одной госпрограммы в другую и, хотя пока результат особо впечатляющим назвать сложно, подвижки имеются и в этом направлении.
По словам директора подразделения «Арендное жилье» ДОМ.РФ Вероники Янушкевич, всего в пяти регионах России запущено 14 проектов строительства многоквартирных домов под аренду, причем 11 объектов уже введены в эксплуатацию. Однако ни один из них не располагается на территории СЗФО.
«Мы участвуем в строительстве домов как для аренды обычными гражданами, так и для корпоративных клиентов – компаний, предоставляющих жилье своим сотрудникам. При этом жилье соответствует определенным стандартам качества, сдается с отделкой, меблировкой – полностью готовым к проживанию съемщиков. В прошлом году, совместно с Высшей школой экономики, запустили первый проект аренды жилья для студентов. На наш взгляд, этот сегмент также имеет большой потенциал», - рассказывает она.
ДОМ.РФ накопил достаточный опыт в этой сфере и готов к тиражированию и масштабированию этих проектов в других регионах, в том числе и на Северо-Западе. «Мы с большой надеждой смотрим на возникновение подобных инициатив в СЗФО, и надеемся, что в недалеком будущем тут тоже появятся арендные дома. Учитывая обилие в Северной столице вузов, думаем, что здесь может быть востребован и студенческий формат», - отмечает Вероника Янушкевич.
Наиболее перспективными городами в СЗФО, по ее словам, являются Петербург, Калининград, Архангельск, Мурманск. Именно в них ДОМ.РФ заинтересован приобрести арендные дома на 200-300 квартир, заключает эксперт.
На прошлой неделе в Санкт-Петербурге состоялся Международный форум «Цифровая трансформация строительной отрасли для устойчивого развития». Собравшиеся эксперты обсудили перспективы развития России в этой сфере. Особое внимание было уделено роли государства в распространении цифровых технологий (прежде всего BIM) в строительстве.
Значение, которое федеральные власти придают этой теме, не удивительно. Обсуждаемые вопросы находятся, по сути, на стыке двух нацпроектов – «Жилье и городская среда» и «Цифровая экономика». Эксперты говорили о внедрении «цифры» не только в строительный процесс, но и разные сферы человеческой жизни, сделать которые более комфортными призваны «умные технологии».
От теории…
«Есть понимание идеологии развития BIM в России. Нормативная база пока отстает. И наша задача сегодня – интенсифицировать этот процесс», – подчеркнул глава Минстроя РФ Владимир Якушев, напомнив, что в июле этого года состоялся наконец прорыв в этой сфере: был принят Закон № 151-ФЗ, который ввел понятие «информационное моделирование» в правовую среду (конкретно – в Градкодекс РФ).
Сейчас активно идет работа по созданию нормативной базы. По словам министра, подзаконные акты планируется принять в конце этого – первом квартале следующего года. Отметим, что процесс уже начался. В частности, на федеральном портале проектов нормативно-правовых актов размещен проект приказа Минстроя РФ об утверждении «Методики определения стоимости работ по подготовке проектной документации, содержащей материалы в форме информационной модели». Всего будет принято 7 Сводов правил и 23 ГОСТа в этой сфере. Они сформируют основу для более широкого внедрения BIM-технологий в практику строительной деятельности.
Как отметил вице-губернатор Петербурга Николай Линченко, городской Центр госэкспертизы уже осваивает работу с BIM (в рамках информационных моделей идет работа по проектам школы и детского сада), однако нормативной базы не хватает. «Пока мы делаем, что можем, на региональном уровне. Однако алгоритмизация всех процессов на базе федеральной нормативной документации была бы большим подспорьем», – подчеркнул он.
Замглавы Минстроя РФ Дмитрий Волков признает, что нормирующие документы появляются не очень быстро, но отмечает, что это сознательная позиция ведомства. «Не помешать процессу освоения BIM отраслью избыточным регулированием, на наш взгляд, гораздо важнее, чем быстро выпустить нормативы», – подчеркивает он.
Замминистра отмечает, что развитие «цифры» тормозится законодательством, причем не только нехваткой регулирующих документов, но и самой его «идеологией». «Градостроительное законодательство у нас не технологическое, а девелоперское – рассматривает не последовательность процессов, а инвестиционные процедуры. К тому же очень «лоскутное», состоящее из множества накопившихся за годы поправок – так, что базовые, принципиальные посылы за ними уже не видны», – признает Дмитрий Волков.
Поэтому, по словам Владимира Якушева, «перевести» Градостроительный кодекс РФ на язык «цифры» – это одна из стратегических задач, стоящих перед Минстроем до 2024 года.
…к практике
Но нормотворчеством деятельность Минстроя РФ не ограничивается. Сейчас ведомство реализует «пилот» по прохождению госэкспертизы в формате BIM с использованием российского ПО. Опыт проходит на проекте школы в Екатеринбурге. Он должен завершиться в декабре 2019 года.
Как пояснил директор Федерального центра нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве Андрей Басов, идея проекта – взять уже прошедший экспертизу строящийся объект и провести его экспертизу повторно в формате BIM. Это делается для того, чтобы разобраться с нюансами работы экспертизы, в том числе на региональных уровнях, понять, какие параметры необходимо заложить в нормативно-технические документы, какие изменения нужно внести в существующие постановления.
Для проведения экспертизы в цифровом формате отечественными разработчиками (Csoft, «Неолант», Renga Software) подготовлена специальная программная среда, включающая описательную часть проекта, трехмерную модель школы и необходимую исходно-разрешительную документацию. Работа над пилотным проектом позволит сделать более качественные документы в развитие 151-ФЗ, подготовить изменения в Постановления Правительства № 87 и № 145 и соответствующие изменения по инженерным изысканиям.
Одним из результатов этой работы, по словам Владимира Якушева, станет формирование в 2020 году списка бюджетных объектов, при строительстве которых использование информационной модели станет обязательным. «Каждая компания самостоятельно определяет степень цифровизации, которая ей необходима при возведении объектов. Но в строительстве за счет бюджетных средств ситуация другая – в действующем законодательстве пока не предусмотрено применение BIM-технологий. А значит, затраты на них нелегитимны – и стоимость в строительный проект по госзакупке заложить нельзя. Это положение необходимо менять», – сказал он.
Кроме того, по словам министра, использование информационных моделей в перспективе даст серьезную экономию при госзаказе. «Поэтому использование BIM станет обязательным. Речь идет прежде всего об объектах социального значения – школах, детсадах, поликлиниках, учреждениях спорта, культуры, соцобслуживания и др. Мы убеждены, что использование технологий информационного моделирования повысит качество проектных решений. Это позволит создать более комфортную городскую среду и жилье. При этом сроки ввода объектов в эксплуатацию сократятся», – подчеркивает Владимир Якушев.
Готовность № 1
Еще одним из важнейших вопросов, обсуждавшихся на конференции, стала готовность самой строительной отрасли к переходу на цифровые технологии. Владимир Якушев отметил, что гиганты российской экономики, такие как «РЖД», «Росатом», «Газпром», «Сбербанк» и прочие, уже давно и основательно ведут работы по уходу в «цифру». Николай Линченко добавил, что ведущие игроки строительного рынка Северной столицы также успешно работают в этом направлении, в том числе и в смысле перехода на BIM.
«Российские строители вообще всегда ко всему готовы. И BIM – не исключение. Цифровизация – это не будущее, это уже реальность, в которой мы все живем. Строительство – достаточно консервативная отрасль, но и оно не является исключением из правил. Все крупнейшие игроки в той или иной мере уже перешли на "цифру"» – считает экс-вице-губернатор Петербурга, генеральный директор ПАО «Ростелеком» Михаил Осеевский, отметивший при этом, что для построения эффективной работы в этом направлении необходимо вывести ее на уровень не только регионов, но и муниципалитетов.
Владимир Якушев обратил внимание на важность подготовки квалифицированных кадров для этой сферы. «Бизнес и регионы должны сформировать «техническое задание» для вузов, чтобы у тех было понимание, какие специалисты и в каком количестве нужны для эффективного перехода к работе с цифровыми технологиями. Минстрой вместе с другими федеральными ведомствами уделяют этому вопросу повышенное внимание», – заявил он.
Со своей стороны, и. о. ректора Московского государственного строительного университета Андрей Волков отметил, что система образования в этой сфере требует более тонкой настройки. «Один из важнейших моментов: необходимо, чтобы цифровые знания не вытесняли, а дополняли профессиональные строительные компетенции. Это должен быть единый комплекс навыков», – подчеркнул он.
Многие выступавшие отмечали, что BIM – это технологии не только проектирования, но и всего жизненного цикла объектов – от появления задумки до эксплуатации и утилизации. «Эксплуатация – это самый долгосрочный этап жизни любого строения или сооружения. Именно на этом этапе возможно извлечение максимальных позитивных экономических эффектов инвестпроекта. Но это должно учитываться еще при проектировании», – говорит президент Британского института управления недвижимостью и президент Комитета по стандартизации процессов управления недвижимостью, глава комитета ИСО/ТК 267 Стэн Митчелл. Он также обратил внимание на необходимость международной стандартизации подходов к BIM, что позволит ускорить развитие технологий и укрепит транснациональное сотрудничество в этой сфере.
Мнение
Владимир Якушев, глава Минстроя РФ:
– Мы отчетливо понимаем, что сначала BIM – это серьезные расходы, и только в перспективе, пусть и сравнительно близкой, – позитивный экономический эффект. Коммерческие организации сами решают вопросы инвестирования в этот процесс и последующего извлечения прибыли. Судя по тому, как активно информационное моделирование распространяется, – решают именно в пользу его развития. С госструктурами – сложнее. Очевидно, что возможности государства не безграничны, а значит, мы стремимся осуществить переход за минимальные деньги. С другой стороны, это не означает, что федеральный центр не готов помогать внедрению BIM. По мере увеличения требований в этой сфере будут формироваться и меры поддержки, стимулирования этого процесса.
Максим Нечипоренко, заместителя генерального директора Renga Software:
– Нас пригласили принять участие в форуме организаторы мероприятия, представители ФАУ «ФЦС». Примечательно, что для ФАУ «ФЦС» организация подобных мероприятий является не профильной задачей, но идея продемонстрировать позицию и роль Министерства строительства в вопросах перехода отрасли на BIM, на мой взгляд, очень хорошая.
В рамках сотрудничества с ФАУ «ФЦС» мы работаем над экспериментальным проектом, цель которого изучить возможности проведения государственной экспертизы с использованием информационной модели, созданной в российском ПО. Для этого на основании полученной проектной документации общеобразовательной школы мы создали ее информационную модель в BIM-системе Renga.
На форуме были продемонстрированы текущие результаты этого проекта. Участники форума смогли не только увидеть 3D-модель школы, но и прогуляться по ней в очках виртуальной реальности.
Стоит также отметить, что мероприятие такого уровня в Санкт-Петербурге (родном для
Renga Software городе) проводилось впервые. Хочется, чтобы и впредь высокопоставленные гости приезжали в северную столицу на подобные BIM-форумы.
Справка
Организатором форума выступила компания «РБК-Конференции». Поддержку оказали Минстрой РФ, Главгосэкспертиза России, Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве. В мероприятии приняли участие представители Франции, Швейцарии, Германии, Испании, США, Великобритании и других стран. «Строительный Еженедельник» стал информационным партнером форума.
Компания JetBrains, производитель средств для разработки программного обеспечения, к двум корпусам бизнес-центра, перепрофилированного из апарт-отеля Lotos Tower, добавит еще один. Градсовет Санкт-Петербурга рассмотрел архитектурную концепцию здания на пересечении Приморского проспекта и Яхтенной улицы. Стоимость проекта оценивается примерно в 6 млрд рублей.
Участок под застройку располагается на берегу залива, напротив ТРК «Питерлэнд». Здесь планируется построить бизнес-центр – между двумя корпусами Lotos Tower. На Градсовет заказчик – ООО «ДжетБрейнс Риэлти» (структура международной JetBrains) – представил две концепции бизнес-центра, выбранные по итогам конкурса – разработки компаний PLP Architecture (Великобритания) и UNStudio (Нидерланды).
Концепции нового здания примерно одинаковы. Площади отличаются на 3 тыс. кв. м – 32 тыс. и 35 тыс. кв. м; заявленная высота – 40 м, а если заказчик получит разрешение отклониться от предельных параметров – 54 м.
И недостатки у обеих концепций, как указал рецензент проекта, руководитель Архитектурной мастерской «Витрувий и сыновья» Сергей Падалко, идентичны: нехватка гостевых парковок, несоответствие нормам пожарных выходов и проездов. Также ему не понравились фасады стилобата. Но главное, по мнению рецензента, – не следует строить здание высотой 54 м.
Напомним, участок площадью 2 га и два корпуса апарта-отеля Lotos Tower компания JetBrains приобрела за 4,3 млрд рублей у компании «Московский Двор» (учредители президент компании «Стремберг» Александр Кожин и владелец СК «ТОР» Анатолий Федосеев). Проект выполнила архитектурная студия «Интерколумниум» Евгения Подгорнова. Общая площадь зданий – около 30 тыс. кв. м, полезная – примерно 15 тыс.
На свободном участке компания «Стремберг» (застройщик) планировала строительство 105-метровой высотки, однако, по новым ПЗЗ, возводить здание такой высоты на берегу залива стало невозможным. Сейчас земля используется под парковку.
Апартаменты Lotos Tower сначала вышли в продажу, но затем владельцы проекта выкупили уже проданные лоты. Для этого у «ДжетБрейнс Риэлти» было позаимствовано 300 млн рублей (под залог компании «Московский двор»). При совершении сделки по продаже комплекса эти средства стали частью оплаты.
После покупки апарт-отеля JetBrains переделала оба корпуса в бизнес-центр для размещения своих сотрудников. Изначально новый владелец заявлял, что не намерен застраивать свободный земельный участок, но теперь планы изменились.