Приморский УПК: мегапроект стартовал
Проект строительства Приморского универсально-перегрузочного комплекса в торговом порту Приморска (Ленобласть) вступил в стадию практической реализации. Он обещает стать настоящим прорывом в программе расширения портовых мощностей России на Балтийском море.
Завершено прохождение последних формальностей, необходимых для начала строительства Приморского УПК. В октябре 2021 года вышло Постановление Правительства РФ о расширении границ морского порта Приморск. ФГУП «Росморпорт» выдало реализующему проект ООО «Приморский универсально-перегрузочный комплекс» разрешение на строительство. А в середине ноября и в рамках форума «Транспортная неделя — 2021» федеральное ведомство и компания подписали соглашение о сотрудничестве в создании в Приморске нового комплекса перегрузочных портовых мощностей.
«Этот год получился прорывным, командой проекта проделана большая работа. Как итог — все необходимые разрешения и согласования получены в полном соответствии с российским законодательством. Сейчас на площадке проводятся работы подготовительного периода — уборка деревьев и кустарника, строительство временных дорог, организация временного строительного городка. В ближайшее время мы приступим к строительным работам», — заявил генеральный директор ООО «Приморский УПК» Андрей Сизов.
Дело государственное
Развитие портовых мощностей на Балтийском море идет уже много лет и является задачей федерального значения. Наличие собственных возможностей по перевалке грузов, с одной стороны, позволяет избежать зависимости от портов стран Прибалтики, а с другой — повысить рентабельность внешнеэкономической деятельности российских компаний. Впрочем, выгодно это не только им. Ведь новые портовые мощности — это новые налоги, новые рабочие места, развитие инфраструктуры и пр.
В рамках нацпроекта по модернизации и расширению магистральной инфраструктуры Минтрансом РФ был сформирован федеральный проект «Развитие морских портов» до 2030 года. В частности, запланирован ряд масштабных инициатив на Балтике, а именно: создание новых мощностей в порту Усть-Луга, модернизация и расширение Большого порта «Санкт-Петербург», строительство морского международного грузопассажирского района в Пионерском (Калининградская область), появление еще одного терминала в порту Высоцк.
При этом настоящим прорывом в этой сфере должно стать строительство Приморского УПК в порту Приморск. Неслучайно губернатор Ленобласти Александр Дрозденко дал самую высокую оценку этому проекту. «По большому счету, с введением этого универсального порта мы закроем тему перевалки российских грузов через портовые комплексы Прибалтики», — подчеркнул он.
Интересно, что мощности порта будут востребованы не только на западном направлении, но в рамках развития транспортных коридоров «юг — север». «Многопрофильный глубоководный Приморский УПК станет одним из важнейших логистических хабов в Северном морском пути. Океанские суда класса "панамакс", следующие с Азиатско-Тихоокеанского региона, смогут разгружаться в нашем порту. Сейчас они разгружаются в Роттердаме, Антверпене, Амстердаме, а далее грузы доставляются в наши порты судами меньшего размера», — отметил Александр Дрозденко.
Реализация мероприятий по развитию морской портовой инфраструктуры Балтийского моря в 2020–2030 годах согласно проекту «Развитие морских портов» позволит увеличить годовые производственные мощности портов бассейна на 123,5 млн тонн. Из них половина грузооборота — до 65 млн тонн в год — приходится именно на Приморский УПК.
Комплексный подход
Приморский УПК станет первым в Балтийском бассейне российским глубоководным портом с возможностью обрабатывать крупнотоннажные морские суда вместимостью до 150 тыс. тонн насыпных и генеральных грузов и накатной техники, и суда вместимостью до 200 тыс. тонн для перевозки контейнеров.
ООО «Приморский УПК» сформировало проект исходя из комплексной оценки существующего дефицита перевалочных мощностей, а также всестороннего анализа перспектив развития в этой сфере. Поэтому комплекс решено делать не специализированным, а универсальным, рассчитанным на различные типы грузов. «В настоящее время Россия существенно расширила ассортимент экспортируемой продукции. Вероятно, этот процесс получит развитие и в будущем. И, конечно, при создании новых перевалочных мощностей этот фактор должен быть учтен», — отмечает Андрей Сизов.
Согласно проекту, терминалы Приморского УПК смогут осуществлять перевалку каменного угля (до 20 млн тонн в год), минеральных удобрений (5 млн тонн), контейнеров (30,0 млн тонн, или 3 млн TEU), генеральных и накатных грузов (5 млн тонн) и сельскохозяйственной продукции (5 млн тонн).
«Проектная величина грузооборота на стадии полного развития портового комплекса (ориентировочно — к 2030 году) достигнет 65 млн тонн в год. Это составит более 20% от общего грузооборота сухих грузов российских портов Балтийского моря. Немаловажно и то, что значимая государственная задача будет решаться за счет средств частных инвесторов», — подчеркивает Андрей Сизов.
Кстати, объем средств, необходимых для реализации проекта, весьма серьезен. По данным ООО «Приморский УПК», инвестиции в проект составят до 90 млрд рублей (впрочем, в прессе встречаются экспертные оценки, по которым полная реализация всех планов компании потребует капиталовложений на уровне 200 млрд). Соглашение с «Росморпортом» предусматривает строительство объектов акватории и обеспечения безопасности мореплавания за счет средств компании с последующей их передачей в федеральную собственность.
Место между населенными пунктами Ермилово и Приморск выбрано неслучайно: естественные глубины акватории в этом месте составляют не менее 18 м, что обеспечит возможность подхода к порту крупнотоннажных морских транспортных судов. Площадь территории портового комплекса составляет 780 га (в резерве — еще 2000 га), включая искусственный надел площадью 29,3 га, который предполагается намыть. Участки предоставлены инвестору Правительством Ленобласти в долгосрочную аренду на 49 лет и относятся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения.
На этой территории к декабрю 2024 года будет построено пять терминалов (десять морских причалов) для различных категорий грузов. Также появится гигантский круглосуточный складской логистический центр площадью 100 га, который будет выполнять функцию распределительно-накопительного пункта. Он станет площадкой для затарки-растарки контейнеров, будет предоставлять в аренду крытые складские комплексы различной специализации. Будут организованы дополнительные ремонтные сервисы, предусмотрены площадки для негабаритной и накатной техники, а также офисные помещения для сотрудников транспортных и логистических компаний, таможенных и других структур. Запланировано создание лабораторий для служб санитарного и экологического мониторинга, гостиничного комплекса. Выделена и территория для строительство складов под нужды конкретных заказчиков.
В 2025 году планируется осуществлять опытную эксплуатацию комплекса, выстраивание логистики грузоотправителями, поэтапное наращивание грузооборота. К 2030 году Приморский УПК должен выйти на проектную мощность.
Высокие технологии
Еще одна важная особенность проекта — заложенные во все рабочие процессы современные технологии, обеспечивающие как эффективность работы портовых мощностей, так и энергосбережение и отсутствие негативного влияния на окружающую среду.
В частности, в угольном терминале порта будет применяться разработанная ООО «Приморский УПК» и в октябре 2020 года запатентованная в Роспатенте закрытая технология перевалки угля и других сыпучих грузов. Использованный подход сводит на нет вредное влияние на экологическую обстановку. Например, будут полностью исключены пыление и шумовое воздействие.
Вообще, вопросам экологии при подготовке проекта строительства портового комплекса было уделено повышенное внимание. «В 2020 году он проходил общественную экологическую экспертизу. По ее итогам проект получил положительное заключение о применении при строительстве проработанных технологических решений и методов их применения, позволяющих минимизировать риски и воздействие на окружающую среду. Кроме того, в январе 2021 года было получено положительное заключение государственной экологической экспертизы о соответствии требованиям российского законодательства в области охраны окружающей среды. Наконец, высокая степень технологичности применяемых в проекте "зеленых" решений, была подтверждена европейскими экспертами в рамках независимого аудита, проведенного международной консалтинговой компанией в области инжиниринга и управления проектами Royal Haskoning DHV (Нидерланды)», — констатирует Андрей Сизов.
Помимо этого, предполагается создание принципиально нового портового флота, работающего на СПГ-топливе, что будет способствовать улучшению экологической обстановки в Балтийском море в целом. Компанией найдены и задействованы в проекте и иные инновационные технологические решения.
«Создавая наш передовой порт с использованием современного и высокотехнологичного оборудования, мы не просто наблюдаем процесс перехода от традиционного проектирования и строительства промышленного объекта к "зеленому" строительству, которое характеризуется экологической безопасностью, благоприятными здоровыми условиями жизнедеятельности человека и учитывает интересы будущих поколений, но и являемся участниками этого процесса», — подчеркивает Андрей Сизов.
Инфраструктура et cetera
Очевидно, что реализация столь масштабного проекта невозможна сама по себе, в отрыве от соответствующей сопутствующей инфраструктуры, необходимой для энергоснабжения, инженерного обеспечения, транспортной доступности портового комплекса. Все вопросы будут решаться комплексно. Инвестор очень тщательно продумал свои планы в этой сфере — ведь без них невозможна и экономическая успешность всего проекта.
В рамках его реализации в целях обеспечения беспроблемной доставки и вывоза грузов будет выполнена модернизация транспортной инфраструктуры в локации Приморска. Так, намечено строительство новой скоростной четырехполосной автомобильной дороги длиной 43 км с примыканием к федеральной трассе А-181 «Скандинавия» в районе пос. Гаврилово. Документация по планировке магистрали уже утверждена, идут проектно-изыскательские работы.
Также намечено создание современной высокоскоростной железнодорожной инфраструктуры. По согласованию с ОАО «РЖД» предусматривается полная реконструкция существующего участка Выборг — Матросово — Приморск — Ермилово протяженностью 50 км и строительство Северо-Восточного железнодорожного обхода Санкт-Петербурга.
ПАО «Газпром» уже внесло изменения в схему газификации Выборгского района в части газоснабжения территории порта Приморск и портовой особой экономической зоны «Приморск». По заданию газового холдинга сейчас проектируются объекты газоснабжения — ГРС «Глебычево» и межпоселковый газопровод Глебычево — Приморск — Ермилово, ввод которых намечен на 2026 год. Также планируется развитие систем электроснабжения и коммуникаций.
Существенно, что новые транспортные мощности и инженерия будут востребованы не только создаваемым портовым комплексом, но и позволят существенно улучшить качество проживания жителей локации. А договор с Газпромом ускорит процесс газификации близлежащих населенных пунктов.
Немаловажно и то, что реализация проекта создаст немало высокооплачиваемых рабочих мест. По предварительным оценкам, морскому порту Приморск и терминалам ООО «Приморский УПК» потребуется не менее 6 тыс. новых сотрудников.
Очевидно, что квалифицированным специалистам потребуется современное комфортное жилье неподалеку от места работы. Для будущих сотрудников порта в Приморске на площади около 200 га проектируется новый жилой район, в котором смогут проживать порядка 12 тыс. человек. В составе жилого комплекса будет создана вся необходимая инфраструктура — социальная, общественно-деловая, инженерная, транспортная. Особенностью микрорайона станет создаваемая рекреационная зона — вдоль берега будет создан парк площадью около 100 га, а также выполнено благоустройство прибрежной линии.
«Приморский УПК является современным проектом, обеспечивающим как создание мощного высокотехнологичного и экологичного производственного предприятия, имеющего государственное значение, так и комплексное развитие территории с обеспечением комфортного проживания граждан», — резюмирует Андрей Сизов.
Качество строительства жилья в Петербурге изменится в лучшую сторону, но случится это через несколько лет.
От последствий кризиса город будет «отходить» еще долго – как минимум лет восемь. Зато после застройщики сделают акцент на новые технологии и благоустройство среды. К такому выводу пришли участники форума «Будущий Петербург» на панельной дискуссии «Эволюция городской застройки: из Ленинграда в Петербург будущего».
Циничная застройка
По мнению генерального директора «Творческой архитектурной мастерской Реппо» Владимира Реппо, с советских времен градостроительный облик значительно изменился – здания стали выше, а дороги уже: «Качество строительства по сравнению с советским ужасом улучшилось. Дома стали разнообразнее, появились благоустроенные территории. Но при этом утратились градостроительные принципы формирования застройки. В результате сверхплотная застройка негативно сказывается на жилой среде». С ним согласен руководитель ЗАО «Архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» Михаил Кондиайн, который охарактеризовал сегодняшнюю постройку одним словом – «циничность». «Пространства резко сократились, высоты вдвое увеличились. Детские площадки и зеленые зоны превращаются в парковки. Коэффициент плотности застройки различными ухищрениями перешагивается», - перечислил Михаил Кондиайн.
В последние годы негативные изменения произошли и в области инженерного обеспечения, считает директор «Конфидент» Петр Кузнецов. «Внедрение инноваций в Петербурге закончилось. Да, сейчас настало время циничного девелопмента. Хотя я не против высотной застройки – люблю азиатские города с небоскребами. Уверен, что так и надо строить. Мы всегда работали с элитными проектами, но сейчас и там наблюдается такое выхолащивание инженерных систем, они становятся бедными. Мы снова возвращаемся в Ленинград»
«До падения рынка все думали, что ценник на жилье будет расти вечно, строители начнут строить квартиры с хорошей вентиляционной системой, высокими полотками. Но все уперлось в экономическую реальность под названием «Квартира за миллион рублей». Вместе с ней предельно упростились все инженерные решения», - поддержал позицию господина Кузнецова генеральный директор «Ханса СПб Девелопмент» Олег Барков, добавив, что погружение в кризис началось с 2008 года и ровно столько же понадобится на то чтобы из него выйти. «Сейчас мы находимся на нижней точке развития рынка – упали, отжались, но пока не встали. Затем рынок придет в новое качество и начнется повышающая тенденция», - уверен господин Барков.
Путь к комфорту
Однако в ближайшие годы ситуация в городе начнет меняться, уверены спикеры. Уже сегодня девелоперы стали переключаться на формат «город в городе», который будет только укрепляться. «Процесс устойчивого, комплексного развития новых петербургских районов, делающий их абсолютно самодостаточными и автономными, является отражением ключевого тренда в мировом градостроительстве», - отметил заместитель директора по развитию, руководитель департамента проектирования компании «NCC Жилищное строительство» Александр Бойцов. Он также добавил, что петербуржцы подсознательно тянутся и будут выбирать жилье с европейской архитектурой потому как часто путешествуют в скандинавских странах.
Михаил Кондиайн, рассказывая о трендах в проектировании кварталов сообщил, что в жилой группе необходимо выносить парковочные места вне центра дворов, а также правильно размещать объекты торговли, детсады и школы. «Мы для себя давно поняли, что проектируя квартал, важно понять на кого мы ориентируемся. Самая главная группа людей - работающие женщины с детьми. Если мы делаем квартал удобным для них, то он будет удобен для всех», - считает Михаил Кондиайн. Также по его словам, необходимо в жилом квартале проектировать разновысотные здания. В нем должны быть доминанты, но точечно. Такая застройка не будет мешать проникновению солнца, и не вызовет психологического давления на жителей.
Прогнозируя застройку Петербурга на ближайшие годы, заместитель генерального директора УК «СТАРТ Девелопмент» Константин Ковалев отметил, что с каждым годом все актуальнее становится вопрос транспортной доступности новых районов, а также развитие пешеходной и велосипедной мобильности. «Здесь тоже предстоит сделать достаточно большой шаг. Сегодня петербуржцы ездят на велосипедах не только летом, но также в межсезонье и зимой. Поэтому велопарковки и велодорожки – это уже осознанная необходимость, они неизбежно будут появляться в новых проектах», – говорит он.
Кроме того, в последние годы, по мнению председателя правления ГК «РосСтройИнвест» Игоря Креславского, покупатели стали более требовательны к качеству строительства жилья. Эксперты сошлись во мнении – клиенты стали уделять особое внимание озеленению территорий, их экологичности, что также окажет влияние на предложения застройщиков.
Мнение:
Олег Барков, генеральный директор «Ханса СПб Девелопмент»:
- Мы пытаемся развиваться в условиях полной неопределенности и жестких ограничений. Хочу призвать архитекторов и девелоперов создавать проекты, которые потом можно будет доработать. То есть сейчас нужно делать акцент на основные параметры объекта, но с учетом его модернизации в будущем. Новые технологии можно примерить, когда у жильцов появится финансовая возможность их оплатить.
«Ростелеком» презентовал новое предложение для застройщиков: компания прокладывает сетевую инфраструктуру, а взамен становится единственным провайдером на объекте.
Предлагать комплексную услугу связи «Ростелеком» начал со второго квартала этого года. За это время договоры на ее предоставление были заключены с тремя застройщиками.
Комплексная услуга включает в себя подключение к региональной автоматизированной системе централизованного оповещения (РАСЦО), радиофикацию (три станции) и телефонизацию объекта, цифровое и аналоговое телевидение (20 телеканалов), организацию видеонаблюдения, подключение домофона, высокоскоростной интернет и зону Wi-Fi на придомовых территориях.
По словам директора макрорегионального филиала «Северо-Запад» ОАО «Ростелеком» Андрея Балаценко, при подключении этих услуг застройщик тратит время на сбор и утверждение соответствующих документов, подготовку участка, процедуру по поиску подрядчика, монтаж оборудования. «При заключении с нами договора все эти обязательства с застройщика снимаются. Таким образом, он экономит и время, и деньги», – сказал Андрей Балаценко. Он также добавил, что договор о предоставлении комплексной услуги будет заключаться с девелопером еще на этапе строительства. Взамен затрат на прокладку сетей «Ростелеком» получает возможность стать единственным поставщиком данных услуг на объекте. «Мы хотим иметь «право первой ночи»: пусть люди попользуются нашими услугами какое-то время, а после, если захотят, могут перейти на другого оператора. Наша задача – работать так, чтобы клиенты остались с нами», – объяснил господин Балаценко, добавив, что жильцам будет предоставлен сертификат о бесплатном пользовании услугами компании. Его длительность будет индивидуальной. В жилых комплексах с чистовой отделкой они будут действовать меньше, так как жильцы заезжают, как правило, сразу после сдачи дома. Также «Ростелеком» будет сдавать построенные сети в аренду другим провайдерам. Правда, от этого в компании планируют получить не более 10% дохода от этого проекта. Остальные 90% – от работы с жильцами.
Комплексная услуга появилась только в Северо-Западном макрорегионе «Ростелекома». Если она будет пользоваться популярностью, ее начнут применять и в других регионах.
По словам Андрея Балаценко, сейчас с «Ростелекомом» сотрудничают 80% застройщиков Петербурга и Ленобласти. В 2015 году компания подключила 45 тыс. домохозяйств. В этом году охватить хотят почти вдвое больше – 80 тыс. домохозяйств. Для окупаемости проекта комплексной услуги будет достаточно, чтобы ею пользовались хотя бы 50% домохозяйств.
Что касается самих застройщиков, то руководитель департамента инженерных систем «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Виталий Азаров на вопрос о том, заинтересовало ли новое предложение от «Ростелекома», ответил, что в компании уже пользуются данной услугой. В свою очередь генеральный директор ООО «Эксплуатация ГС-СПб» (дочка «Главстрой-СПб») Михаил Талыбин сообщил, что на территории ЖК «Северная долина»
и ЖК «Юнтолово» работает несколько телекоммуникационных компаний, среди которых с 2011 года есть и «Ростелеком». По поводу предоставления новой услуги Михаил Талыбин добавил, что всех подрядчиков для компании выбирают только на конкурсной основе, и «Ростелеком» не станет исключением.
Заместитель директора департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елена Алещенко объяснила, что новое предложение больше оценят управляющие компаний, чем жильцы. Так, на сегодняшний день крупные провайдеры уже предоставляют комплексную услугу по подключению телевидения и интернета. Что касается остальных телекоммуникационных систем, таких как домофон, системы безопасности, контроля доступа, они относятся к системам диспетчеризации и, как правило, проектируются, тестируются и запускаются еще до передачи квартир жильцам. «На мой взгляд, подобная комплексная услуга – это отличное предложение как для управляющей компании, которая получает одну точку контроля по многим вопросам, гарантию исполнения работ и хороший сервис от крупного провайдера, так и для застройщика, который может декларировать такой сервис как дополнительное преимущество проекта в ходе продаж, – говорит Елена Алещенко. – Жителям дома, которым будут важны стоимость таких услуг и их качество, управляющая компания обязана обеспечить наличие всех сервисов к моменту получения ключей. Поэтому здесь только два важных вопроса: конкурентоспособность цены и отсутствие монополии».
Мнение:
Леван Харазов, генеральный директор Бюро коммерческой недвижимости – Девелопмент:
– «Ростелеком» выступил с активным коммерческим предложением по комплексному освоению территорий. Застройщикам это будет выгодно, ведь тем, кто занимается капитальным строительством, всё равно, кто будет оказывать услуги после реализации проекта, а возиться с оформлением документов будет не надо. Другой вопрос – провайдеры, которых «Ростелеком» не пустит в свою сетевую канализацию. Параллельно строить свои сети при наличии уже существующих будет очень затратно. Хотя им никто не мешает выступить с таким же предложением, чтобы одни застройщики «дружили» с одним провайдером, другие – с другим.