Замкнутые круги ценообразования
Прогноз перспектив рынка недвижимости, как можно убедиться по часто диаметрально противоположным суждениям отечественных экспертов, - дело непростое. Представители консалтинговых компаний отмечают, что никто не в силах оценить многие факторы в силу недостатка информации. Когда из федерального центра «спускается» желательная для госбюджета цена стоимости недвижимости по регионам, рынку легче не становится, поскольку покупатель, имея склонность верить словам с телеэкрана, откладывает приобретение до тех времен, когда цены и вправду сократятся до «обещанного» уровня. Ключевой вопрос о цене определяется себестоимостью строительства, а она складывается из стоимости стройматериалов, рабсилы, расходов на приобретение земельных участков, их инженерную подготовку, а в мегаполисах – еще и стоимости градостроительных согласований, выраженной не только в деньгах, но и во времени. Региональные власти, может, и хотели бы их сократить, но в этом случае съежатся доходы и без того напряженных бюджетов. По этой причине они надеются на снижение расходов на стройматериалы. Однако этот фактор себестоимости также дробится на составные части и зависит от множества внутренних и привходящих условий. Кризис обнажает не один, а целую цепочку замкнутых кругов. Как разъяснял посетителям Ярмарки недвижимости вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Павел Созинов, на каждом производстве стройматериалов есть рабочие, которым надо платить, оборудование, которое требуется поддерживать в функциональном состоянии, кроме того, производители зависят и от поставщиков транспортных и иных услуг. Для потребителей, если они не имеют отношения к строительной отрасли, неочевидно и многое другое. Например, то, что производители стройматериалов, как и застройщики, оказались в ситуации кредитного голода, а приток оборотных средств ограничен еще и неспособностью заказчиков рассчитаться «живыми» деньгами. Или то обстоятельство, что доходы производителей бетона и цемента, и соответственно, возможности реинвестиций в производство, зависят не только от заказов на строительство жилья. Как напомнил на круглом столе в «Строительном Еженедельнике» президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин, на жилой сектор приходится не более 25% объема поставок. Между тем в период кризиса резко сокращаются заказы из сферы промышленного производства, энергетики и транспорта. Сейчас федеральное правительство, как рассказал глава Комитета по финансам Смольного Эдуард Батанов, согласилось выделить средства на продолжение строительства Западного скоростного диаметра в 2010 г. Этот проект предоставит заказы целому спектру производителей и подрядчиков. Однако практика конкурсов по закону №94-ФЗ, как отмечал гендиректор ОАО «Мостоотряд-19» Ефим Иголинский, по существу оборачивается экономией именно на доходах производителей стройматериалов. А положение у них и так несладкое. По оценке исполнительного директора ООО «Объединение 45» Сергея Янкина, сокращение закладки новых жилых и промышленных объектов осенью 2009 г. приведет к дальнейшему сокращению объемов раблоты производителей стройматериалов. Они уже сегодня отгружают заказчикам в 2 раза меньше, чем год назад, а к 2010 г. поставки, по его расчетам, могут сократиться еще в 5 раз. Меры стимулирования строительства со стороны государства, введенные со слишком большим запозданием, могут дать реальный экономический эффект для производителей к весне 2010 г. «для тех, кто выживет», добавляет он. Последствия нынешнего спада, по мнению директора по развитию ПО «Баррикада» Ильдара Кутыева, будут ощущаться и через год. «Раньше 2011-2012 гг. отрасль из кризиса не выйдет», - считает П.Горячкин. На многих предприятиях производство достигло предела рентабельности. Между тем возобновление остановленного производства стройматериалов – не только организационно, но и технически трудоемкая задача, особенно в производстве цемента. Сегодняшняя скупость, олицетворяемая, в частности, законом №94, может обернуться в дальнейшем более значительными затратами, чем те, которые сегодня необходимы для поддержания отрасли на плаву, особенно в канун зимы, когда темпы строительства в наших климатических условиях сокращаются. Цены на стройматериалы, как считают в петербургской ассоциации «Абетон», будут продолжать падать в связи с низким спросом. Низкие цены предложения еще долго будет обуславливаться стремлением сохранить производственные мощности в работающем состоянии. Тем не менее, региональные власти продолжают ждать от производителей ценовых уступок: тогда сократятся расходы и на бюджетное строительство. Резервы сокращения издержек производства стройматериалов, разумеется, существуют. Однако для их реализации региональным чиновникам придется найти рычаги влияния на представителей естественных монополий. Двойное повышение тарифов на перевозки по железной дороге отнюдь не способствует удешевлению поставок сырья на бетонные и цементные заводы. «Мы уже работаем на эту тему с ОАО «РЖД», - заверяет начальник методического отдела петербургского Стройкомитета Игорь Шикалов. Кроме того, как говорит президент ассоциации «Абетон» Владимир Филиппов, владельцы карьеров удерживают цены на песок и щебень, чтобы окупить лизинг дорогостоящей зарубежной техники. Еще один замкнутый круг замыкается в практику весьма специфического международного разделения труда. В настоящее время цены на бетон падают, а на арматуру, напротив, растут. По словам В.Филиппова, на рынке сформировались циклы ценообразования, зависящие от поставок проката в Китай и последующего импорта «перекатанного» металла. Хорошо забытое старое Региональные чиновники справедливо напоминают, что за период бума некоторые производители стройматериалов заработали сверхприбыли. Вопрос в том, на что тратились эти средства – на инвестиции в производство или на увеселения, отмечает начальник отдела развития и мониторинга строительного комплекса правительства Ленобласти Георгий Вязников. Впрочем, ответ на этот вопрос очевиден из того факта, что за период бума технология производства того же цемента ничуть не приблизилась к европейской – это на 90% мокрый способ, как напоминает И.Шикалов. На недавних слушаниях в ЗакСе вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан высказал мнение, что кризис в строительной отрасли России неизбежно произошел бы в любом случае. Ценовой «пузырь» на отечественном рынке недвижимости раздувался, по его мнению, в силу своих особенностей экономической политики как на федеральном, так и на региональном уровне. Тезис Л.Каплана подтверждают данные о динамике цен на наиболее употребляемые в России стройматериалы, представленные «Абетоном» на круглом столе в «СЕ». Графическое сопоставление динамики цен на наиболее распространенные марки бетона и цемента, представленное исполнительным директором ЗАО «Метробетон» Михаилом Бизяевым, у зарубежного специалиста вызвало бы большое удивление. В период строительного бума бетон Б-25 подорожал в 2,2 раза, а цемент ПЦ-500 – более чем в 3,5 раза по сравнению с ценами начала 2006 г. На фоне кризиса за стремительным взлетом последовало столь же стремительное падение. Для участников российского рынка столь значительное расслоение графиков никакого секрета не составляет. Как напомнил заместитель главы департамента товарного рынка ЗАО «Биржа Санкт- Петербург» Юрий Косточка, рынок цемента в России остается крайне монополизированным. Строительный бум, как известно, в существенной мере подстегивался нацпроектом «Доступное жилье». Однако прежде чем внедрять проект и широко пропагандировать ипотеку, государство не позаботилось о демонополизации отечественного рынка стройматериалов. В то же время руководители регионов обязаны были отчитываться о выполнении программ. Не дождавшись тогда никаких действий со стороны ФАС, регионы были вынуждены лоббировать корректировку тарифов на импорт стройматериалов, а также заключать прямые соглашения с поставщиками из Белоруссии. В итоге рынок открылся для потоков не только качественного белорусского цемента, но и часто сомнительного товара из Китая, Турции и Украины. Наконец, в сентябре выяснилось, что Минрегион всерьез озаботился проблемой ценообразования в строительной отрасли. Экономисты-практики, сменившие в министерстве рыночных теоретиков, поставили вопрос об обуздании монополистов. Очевидно, серьезность проблемы была оценена и на уровне аппарата правительства: в Госдуму вслед за первым антимонопольным пакетом был внесен второй, не только ужесточивший критерии монополизма на товарных рынках, но и ужесточающий ответственность за картельный сговор. Впрочем, сами изменения в кодексах приобретают практическую силу лишь с созданием механизма выявления недобросовестных действий на рынках. Как отмечал глава УФАС по Ленобласти Вадим Владимиров, эффективность антимонопольного законодательства в Польше и Венгрии обеспечивается широкими полномочиями правоохранительных ведомств этих стран. Между тем либеральная реформа отечественных УК и УПК резко ограничила возможности досудебных расследований. Правоведы из российских регионов, в частности екатеринбургские юристы А.Давлетов и А.Барабаш, поднимали эту проблему еще 5 лет назад, но только сегодня в эту область права вносятся корректировки. Впрочем, рассчитывать только на меры административного воздействия, подкрепляющие антимонопольное право, не приходится: как известно, предписания региональных органов ФАС эффективно оспариваются арбитражными судами. На круглом столе «СЕ» Ю.Косточка напомнил о такой рыночной форме воздействия на ценообразование, как товарная биржа. По его словам, ЗАО «Биржа Санкт-Петербург», возобновившая с лета 2009 г. торговлю лесом, в ближайшее время распространит эту деятельность в сферу нерудного сырья. При бирже уже аккредитовались 6 ведущих компаний, добывающих щебень и песок на территории Ленобласти. Как избавиться от «серости» Пока в правительстве РФ осмысляли как реальность кризиса, так и правовые новации и кадровые подвижки, жизненно необходимые для его преодоления, в сфере торговли стройматериалами обострилась проблема «серого» товара. По мнению В.Филиппова, закон №94-ФЗ прямо способствует широкому использованию некачественного сырья, равно как и найму неквалифицированной рабочей силы. Каким бумерангом это ударит в будущем, остается только догадываться. Экономия на составляющих стройматериалов, как утверждает В. Филиппов, сегодня повсеместно используется в производстве бетона, кирпича, утеплителей. Методов проверки качества, по его словам, существует множество, но механизма их применения нет. Более того, неразбериха с техническими стандартами, которая грозит наступить с начала 2010 г., может только сыграть на пользу «серых» производителей и фальсификаторов торговых марок, опасается М.Бизяев. Введенное законом «О техническом регулировании» добровольное применение технических нормативов в производстве стройматериалов, вопреки предназначению этого закона, лишь затормозило внедрение новых технологий. Как известно, лишь после внесения поправок в этот закон в 2007 г. стала юридически возможна актуализация существующих и разработка новых нормативов до внедрения технических стандартов в отрасли. Так, «Метробетон» внедрял свой новый утеплитель, полистиролбетон, в течение 8 лет; столько же потребовалось московскому НИИ железобетона для утверждения госстандарта на высокопрочную арматуру. Однако профильный ТР по стройматериалам и изделиям, по оценке М.Бизяева, оставляет больше вопросов, чем ответов. В данном случае, нежелание ждать, пока улита в Москве сдвинется с места, срабатывает на пользу. В правительстве Санкт-Петербурга, как рассказал И.Шикалов, формируется межведомственная комиссия по качеству строительства. По его мнению, имеющийся в городе научно-технологический и кадровый потенциал достаточен для разработки территориальных строительных нормативов с учетом новых технологий. В Стройкомитете рассчитывают на партнерство со специалистами из «Абетона», ведущего борьбу за качество стройматериалов. Очевидно, к работе будут привлечены и представители саморегулируемых строительных и проектных организаций – тем более что, по словам И.Шикалова, внедрение новых технологий тормозится именно на проектном уровне. Вопрос лишь в том, как реально заработает саморегулирование, идеологи которого со странным упорством отвергли возможность формирования комплексных СРО, а производителей стройматериалов просто решили оставить «за бортом». Между тем сегодня на рынке добиться реальной экономии удается строительным компаниям, в состав которых входят и добывающие мощности, и производство металлоконструкций и железобетона. Об этом ярко свидетельствует успех «Группы ЛСР» и холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ». По этому же пути пошло объединение «Строительный трест», которое реанимировано железобетонный завод на Ржевке, построило цеха по изготовлению металлоконструкций и металлопластика, и изыскало возможности экономии транспортных издержек. В то же время специализированные малые строительные компании, в том числе внедряющие новые технологии, поставлены разработчиками реформы в те же условия, что и «киты» строительного бизнеса. На них распространяются те же требования по уплате взносов в компенсационные фонды, хотя они нуждаются в допусках, как правило, лишь на отдельные виды работ. Предложение главы петербургского НП «Жилищный комплекс» Алексея Степаненко внести поправку в законодательство, устанавливающую пропорциональную зависимость размера взноса от числа видов работ, не было включено в письмо Координационного совета по поддержке саморегулирования к главе Правительства РФ. Корректив в нормативную базу саморегулирования предстоит внести еще много – это неизбежно, если следовать поставленной цели общественного контроля над рынком, при котором над каждым недобросовестным производителей будет висеть угроза исключения из организации. На это рассчитывает в том числе и руководство «Абетона». Наиболее ценные поправки в законодательство о саморегулировании поступают из регионов. Здравый смысл исходит из практики реального производства. Именно в регионах со сложными геологическими и климатическими условиями практики лучше всего понимают, насколько российские условия отличаются от усредненных западноевропейских, и сколь ответственно должна внедряться реформа нормативов и стандартов в строительстве, равно как и система оценки качества. То же относится и к механизмам регулирования рынка, где должен быть соблюден баланс между интересами производителей и транспортников. То же касается и разумного выбора именно тех областей инновации, где она непосредственно служит потребителю. В производстве строительных материалов это разработка новых добавок, новых утеплителей, новых стеновых покрытий, наконец, новой лабораторной и испытательной техники. Наконец, это рециклинг – отрасль, целенаправленно дотируемая в европейских странах и практически неразвитая в России. Константин Черемных.jpg)
Стремление федерального правительства снизить себестоимость строящегося жилья можно только приветствовать. Однако этой цели в масштабе огромной страны куда труднее достигнуть, чем, к примеру, принудить одного производителя цемента покупать сырье на отдельно взятом глиноземном заводе. В условиях рыночной экономики цены по приказу не меняются. А если и отдается приказ, то он должен быть сопровожден такой системой стимулов и ограничителей, которая позволила бы эффективно использовать и финансовые средства, и товарные ресурсы, чтобы не допустить деградации промышленности стройматериалов.
Издержки явные и скрытые
Месяц назад вышло постановление федерального Правительства о присвоении Петергофу статуса наукограда Российской Федерации. Новый статус дает большие возможности для дальнейшего развития. Для этого из федерального бюджета выделяются значительные средства.
Присвоение статуса наукограда Петергофу ожидалось уже более 6 лет. В апреле 1999 года был опубликован указ о том, что на присвоение такого статуса может претендовать лишь то муниципальное образование, на территории которого валовой доход научных предприятий составляет более половины или же количество научных работников – более четверти всех работающих. Уже тогда было ясно, что Петергоф соответствует всем этим требованиям.
В конце августа администрация Петергофа планирует окончательно определиться с теми предложениями, которые нужно будет включить в программу. Кроме формирования программы, в данное время рассматриваются вопросы создания двух организаций, без которых развитие науки в Петергофе просто немыслимо. Это наблюдательный совет и исполнительный орган.
По словам главы Петродворцового района, наблюдательный совет будет оценивать те предложения, которые поступят для включения в программу. «Скажем, это будет совещательный орган при губернаторе Санкт-Петербурга, в который войдут представители научных кругов, муниципальных образований и структур городской администрации», – предполагает Валентин Шевченко. Далее наблюдательный совет будет отслеживать непосредственно саму реализацию проектов.
Исполнительный орган в качестве государственного учреждения представит предполагаемая дирекция программы развития наукограда. Это та организация, которая будет отвечать за реализацию всех проектов наукограда.
Власти Петергофа с большим оптимизмом смотрят на дальнейшее развитие науки и города в целом. Во многом потому, что, кроме вливаний из федерального бюджета, вероятны еще и средства инвесторов, которых официально пока нет. Но чиновникам предполагаемые имена наверняка известны. В первую очередь речь идет о тех фирмах, в интересах которых будут проводиться научные исследования. Валентин Шевченко в этом плане настроен довольно прагматично: «Наша задача – организовать стык между учеными и менеджерами частных фирм. Вот тогда мы подтянем негосударственные деньги».
Технопарк из двух домов
Строительство технопарка – одна из основных тем, которая рассматривается в рамках реализации программы наукограда. По существу, это строительство нового здания предполагаемого бизнес-центра. Его возведение планируется на территории университета в Петергофе. В то время, когда принималось решение о переводе университета из Санкт-Петербурга в Петергоф, для этих целей была отведена достаточно большая площадь. По словам Валентина Шевченко, сегодня здесь действуют четыре факультета СПбГУ и восемь НИИ. На свободной части зарезервированной территории предполагается строительство технопарка. В технопарк войдут три научных центра: информационных технологий, нанотехнологий и биотехнологий.
Вместе с тем к Петергофу все больший интерес стали проявлять инвесторы. Напомним, что в 2001 году в администрацию Петродворцового района поступили всего три инвестиционные заявки, а в прошлом году их число возросло до 179, и многие из них связаны с туристическим бизнесом.
Марина Голокова
На прошедшей неделе появилась информация о том, что шведский концерн Skanska уходит с российского рынка из-за больших рисков и низкой эффективности строительной отрасли и что генеральный директор дочерней фирмы «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский ищет покупателей на свою компанию.
О том, что строительный рынок в Петербурге находится в некотором застое, говорится много и неоднократно. Действительно, цены на новое жилье не растут уже почти год, вместе с тем продажи падают, а дефицит средств в отрасли растет. На начало года он составлял порядка $300 млн, тогда как весь объем строительного рынка в 2004 году уложился в $1,3 млрд. По мнению руководителя компании «Петербургстрой Skanska» Виталия Вотолевского, «ситуация в настоящее время не очень хорошая. О кризисе говорит то, что падение объемов продаж в отдельные месяцы нынешнего года достигало 45 процентов. При этом растет объем предложений: за последние 2 года он вырос на 2 млн кв. метров, или на 40-45 процентов. Для Санкт-Петербурга это много. Москва в последние несколько лет поддерживает годовой объем ввода жилья на уровне 4,5 млн кв. метров. Это стало возможным из-за монополизации рынка: в Москве пять-шесть крупных компаний контролируют более 60-65 процентов строительного рынка.
В нашем городе ситуация иная, более рыночная: около 17-18 компаний имеют долю рынка порядка 50 процентов. Поэтому она менее управляема. К сожалению, петербуржцы пока не способны переварить объем даже в 2 миллиона».
Цены поползут-таки вверх
Вместе с тем, по мнению советника губернатора, стабильность цен на жилье продержится только до осени, а затем постепенно начнет расти. На это указывают вполне объективные причины, прежде всего рост цен на сырье и материалы, на бензин. Сегодня доходность строительных предприятий упала и составляет менее 10 процентов, тогда как еще год назад она была в 2 раза выше. При такой доходности строители будут не в состоянии долго поддерживать существующие цены и начнут их поднимать. На это указывает и агрессивная реклама некоторых крупных компаний. О неизбежном росте цен говорит и факт сокращения количества ввода новых объектов (в этом году достигнут абсолютный минимум за последние 3 года), и падение количества продаж земельных участков. Виталий Вотолевский полагает, что кризис продлится еще пару лет и к середине 2007 года наступит равновесие в спросе и предложении, после чего объемы строительства можно будет наращивать.
Никто никуда не уйдет
Что касается ухода западных фирм с российского рынка, то, по мнению руководителя «Петербургстрой Skanska», кто-то «услышал звон, да не знает, где он». На самом деле никто никуда уходить не собирается, происходит обычная реорганизация, дело вполне естественное и заурядное. Концерн Skanska со штаб-квартирой в Стокгольме настолько крупная и устойчивая компания (ее оборот в 2004 году составил порядка 15 млрд EURO, компания работает в 60 странах мира), что временные кризисы, происходящие в нашей стране, не в состоянии как-то ухудшить ее положение. Чтобы было понятнее, Виталий Вотолевский рассказал о структуре концерна: «Поскольку концерн Skanska – это огромный холдинг, то в ряде регионов для управления непосредственными оперативными или производственными единицами для координации управления и делегирования части функций головного холдинга руководство концерна еще в 90-е годы создало достаточно крупные дочерние компании. В частности, в Скандинавии для работы в России и странах СНГ на территории Финляндии была создана 100-процентная дочерняя фирма Skanska Oу с оборотом около 1 млрд EURO. Эта дочка, в свою очередь, в 1995 году для работы в России создала компанию Skanska East Europe Oy (SEE). А уже эта компания начала работать в России и создала целый ряд дочерних компаний в различных регионах и офисы в Петербурге и Москве. На сегодняшний день президентом SEE Oy является швед Андерс Йоранссон. В конце прошлого года Skanska East Europe Oy приняла решение о концентрации деятельности компании на двух видах бизнеса. Первый – это подрядные услуги, головной в этом виде деятельности является Skanska Olson (Москва), ее возглавляет г-н Чертищев. В нашем городе ЗАО «Петербургстрой-Сканска» предоставляет второй вид услуг, который было решено оставить – девелопмент (проектирование и строительства жилья). Было еще третье подразделение – Special Projects, в состав которого входила компания ЗАО «Сканска Строй»,,которая занималась крупными подрядными работами по промышленному строительству в регионах России. В частности, строила ледовые дворцы в Петербурге, Ярославле, Череповце».
Нацелились на эффективность
Принятие решения Skanska East Europe Oy о некотором сокращении объемов в России связано с обычным желанием любого грамотного бизнесмена повысить доходность и эффективность всех подразделений. Решение это было принято еще зимой. Компания Hansastroi Oy, основанная прежними руководителями Skanska, выкупила полный пакет акций стоимостью более 100 млн EURO петербургской компании ЗАО «Сканска Строй».
В ходе переговоров достигнута договоренность, что строящиеся в настоящее время объекты будут завершены в сотрудничестве с компанией-продавцом. Компания продолжит свою деятельность под названием ЗАО «Ханса Строй». Генеральным директором остается Кари Мелься, который одновременно является акционером Hansastroi Oy. Кроме того, произведены новые назначения и в компании Hansastroi Oy. На должность директора-распорядителя приглашен Тимо Вилен, председателем совета директоров будет прежний директор-распорядитель компании Skanska Oy Ээро Макконен. Последний официально заявил, что «деятельность компании будет продолжена в качестве производителя качественных строительных услуг и услуг по развитию проектов. Нашей целью является развитие компании и поиск компаньонов по сотрудничеству, которые вместе с опытным персоналом и руководством компании упрочат ее положение в качестве российско-финской компании по предоставлению строительных услуг».
Принятие решения о некотором сокращении объемов в России связано с обычным желанием любого грамотного бизнесмена повысить доходность и эффективность всех подразделений. Решение это было принято еще зимой. Компания Hansastroi Oy, основанная прежними руководителями Skanska, выкупила полный пакет акций стоимостью более 100 млн петербургской компании ЗАО «Сканска Строй». В ходе переговоров достигнута договоренность, что строящиеся в настоящее время объекты будут завершены в сотрудничестве с компанией-продавцом.Компания продолжит свою деятельность под названием ЗАО «Ханса Строй». Генеральным директором остается Кари Мелься, который одновременно является акционером . Кроме того, произведены новые назначения и в компании Hansastroi Oy. На должность директора-распорядителя приглашен Тимо Вилен, председателем совета директоров будет прежний директор-распорядитель компании Skanska Oy Ээро Макконен.Последний официально заявил, что«деятельность компании будет продолжена в качестве производителя качественных строительных услуг и услуг по развитию проектов.
Лилиана Глазова