Замкнутые круги ценообразования
Прогноз перспектив рынка недвижимости, как можно убедиться по часто диаметрально противоположным суждениям отечественных экспертов, - дело непростое. Представители консалтинговых компаний отмечают, что никто не в силах оценить многие факторы в силу недостатка информации. Когда из федерального центра «спускается» желательная для госбюджета цена стоимости недвижимости по регионам, рынку легче не становится, поскольку покупатель, имея склонность верить словам с телеэкрана, откладывает приобретение до тех времен, когда цены и вправду сократятся до «обещанного» уровня. Ключевой вопрос о цене определяется себестоимостью строительства, а она складывается из стоимости стройматериалов, рабсилы, расходов на приобретение земельных участков, их инженерную подготовку, а в мегаполисах – еще и стоимости градостроительных согласований, выраженной не только в деньгах, но и во времени. Региональные власти, может, и хотели бы их сократить, но в этом случае съежатся доходы и без того напряженных бюджетов. По этой причине они надеются на снижение расходов на стройматериалы. Однако этот фактор себестоимости также дробится на составные части и зависит от множества внутренних и привходящих условий. Кризис обнажает не один, а целую цепочку замкнутых кругов. Как разъяснял посетителям Ярмарки недвижимости вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Павел Созинов, на каждом производстве стройматериалов есть рабочие, которым надо платить, оборудование, которое требуется поддерживать в функциональном состоянии, кроме того, производители зависят и от поставщиков транспортных и иных услуг. Для потребителей, если они не имеют отношения к строительной отрасли, неочевидно и многое другое. Например, то, что производители стройматериалов, как и застройщики, оказались в ситуации кредитного голода, а приток оборотных средств ограничен еще и неспособностью заказчиков рассчитаться «живыми» деньгами. Или то обстоятельство, что доходы производителей бетона и цемента, и соответственно, возможности реинвестиций в производство, зависят не только от заказов на строительство жилья. Как напомнил на круглом столе в «Строительном Еженедельнике» президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин, на жилой сектор приходится не более 25% объема поставок. Между тем в период кризиса резко сокращаются заказы из сферы промышленного производства, энергетики и транспорта. Сейчас федеральное правительство, как рассказал глава Комитета по финансам Смольного Эдуард Батанов, согласилось выделить средства на продолжение строительства Западного скоростного диаметра в 2010 г. Этот проект предоставит заказы целому спектру производителей и подрядчиков. Однако практика конкурсов по закону №94-ФЗ, как отмечал гендиректор ОАО «Мостоотряд-19» Ефим Иголинский, по существу оборачивается экономией именно на доходах производителей стройматериалов. А положение у них и так несладкое. По оценке исполнительного директора ООО «Объединение 45» Сергея Янкина, сокращение закладки новых жилых и промышленных объектов осенью 2009 г. приведет к дальнейшему сокращению объемов раблоты производителей стройматериалов. Они уже сегодня отгружают заказчикам в 2 раза меньше, чем год назад, а к 2010 г. поставки, по его расчетам, могут сократиться еще в 5 раз. Меры стимулирования строительства со стороны государства, введенные со слишком большим запозданием, могут дать реальный экономический эффект для производителей к весне 2010 г. «для тех, кто выживет», добавляет он. Последствия нынешнего спада, по мнению директора по развитию ПО «Баррикада» Ильдара Кутыева, будут ощущаться и через год. «Раньше 2011-2012 гг. отрасль из кризиса не выйдет», - считает П.Горячкин. На многих предприятиях производство достигло предела рентабельности. Между тем возобновление остановленного производства стройматериалов – не только организационно, но и технически трудоемкая задача, особенно в производстве цемента. Сегодняшняя скупость, олицетворяемая, в частности, законом №94, может обернуться в дальнейшем более значительными затратами, чем те, которые сегодня необходимы для поддержания отрасли на плаву, особенно в канун зимы, когда темпы строительства в наших климатических условиях сокращаются. Цены на стройматериалы, как считают в петербургской ассоциации «Абетон», будут продолжать падать в связи с низким спросом. Низкие цены предложения еще долго будет обуславливаться стремлением сохранить производственные мощности в работающем состоянии. Тем не менее, региональные власти продолжают ждать от производителей ценовых уступок: тогда сократятся расходы и на бюджетное строительство. Резервы сокращения издержек производства стройматериалов, разумеется, существуют. Однако для их реализации региональным чиновникам придется найти рычаги влияния на представителей естественных монополий. Двойное повышение тарифов на перевозки по железной дороге отнюдь не способствует удешевлению поставок сырья на бетонные и цементные заводы. «Мы уже работаем на эту тему с ОАО «РЖД», - заверяет начальник методического отдела петербургского Стройкомитета Игорь Шикалов. Кроме того, как говорит президент ассоциации «Абетон» Владимир Филиппов, владельцы карьеров удерживают цены на песок и щебень, чтобы окупить лизинг дорогостоящей зарубежной техники. Еще один замкнутый круг замыкается в практику весьма специфического международного разделения труда. В настоящее время цены на бетон падают, а на арматуру, напротив, растут. По словам В.Филиппова, на рынке сформировались циклы ценообразования, зависящие от поставок проката в Китай и последующего импорта «перекатанного» металла. Хорошо забытое старое Региональные чиновники справедливо напоминают, что за период бума некоторые производители стройматериалов заработали сверхприбыли. Вопрос в том, на что тратились эти средства – на инвестиции в производство или на увеселения, отмечает начальник отдела развития и мониторинга строительного комплекса правительства Ленобласти Георгий Вязников. Впрочем, ответ на этот вопрос очевиден из того факта, что за период бума технология производства того же цемента ничуть не приблизилась к европейской – это на 90% мокрый способ, как напоминает И.Шикалов. На недавних слушаниях в ЗакСе вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан высказал мнение, что кризис в строительной отрасли России неизбежно произошел бы в любом случае. Ценовой «пузырь» на отечественном рынке недвижимости раздувался, по его мнению, в силу своих особенностей экономической политики как на федеральном, так и на региональном уровне. Тезис Л.Каплана подтверждают данные о динамике цен на наиболее употребляемые в России стройматериалы, представленные «Абетоном» на круглом столе в «СЕ». Графическое сопоставление динамики цен на наиболее распространенные марки бетона и цемента, представленное исполнительным директором ЗАО «Метробетон» Михаилом Бизяевым, у зарубежного специалиста вызвало бы большое удивление. В период строительного бума бетон Б-25 подорожал в 2,2 раза, а цемент ПЦ-500 – более чем в 3,5 раза по сравнению с ценами начала 2006 г. На фоне кризиса за стремительным взлетом последовало столь же стремительное падение. Для участников российского рынка столь значительное расслоение графиков никакого секрета не составляет. Как напомнил заместитель главы департамента товарного рынка ЗАО «Биржа Санкт- Петербург» Юрий Косточка, рынок цемента в России остается крайне монополизированным. Строительный бум, как известно, в существенной мере подстегивался нацпроектом «Доступное жилье». Однако прежде чем внедрять проект и широко пропагандировать ипотеку, государство не позаботилось о демонополизации отечественного рынка стройматериалов. В то же время руководители регионов обязаны были отчитываться о выполнении программ. Не дождавшись тогда никаких действий со стороны ФАС, регионы были вынуждены лоббировать корректировку тарифов на импорт стройматериалов, а также заключать прямые соглашения с поставщиками из Белоруссии. В итоге рынок открылся для потоков не только качественного белорусского цемента, но и часто сомнительного товара из Китая, Турции и Украины. Наконец, в сентябре выяснилось, что Минрегион всерьез озаботился проблемой ценообразования в строительной отрасли. Экономисты-практики, сменившие в министерстве рыночных теоретиков, поставили вопрос об обуздании монополистов. Очевидно, серьезность проблемы была оценена и на уровне аппарата правительства: в Госдуму вслед за первым антимонопольным пакетом был внесен второй, не только ужесточивший критерии монополизма на товарных рынках, но и ужесточающий ответственность за картельный сговор. Впрочем, сами изменения в кодексах приобретают практическую силу лишь с созданием механизма выявления недобросовестных действий на рынках. Как отмечал глава УФАС по Ленобласти Вадим Владимиров, эффективность антимонопольного законодательства в Польше и Венгрии обеспечивается широкими полномочиями правоохранительных ведомств этих стран. Между тем либеральная реформа отечественных УК и УПК резко ограничила возможности досудебных расследований. Правоведы из российских регионов, в частности екатеринбургские юристы А.Давлетов и А.Барабаш, поднимали эту проблему еще 5 лет назад, но только сегодня в эту область права вносятся корректировки. Впрочем, рассчитывать только на меры административного воздействия, подкрепляющие антимонопольное право, не приходится: как известно, предписания региональных органов ФАС эффективно оспариваются арбитражными судами. На круглом столе «СЕ» Ю.Косточка напомнил о такой рыночной форме воздействия на ценообразование, как товарная биржа. По его словам, ЗАО «Биржа Санкт-Петербург», возобновившая с лета 2009 г. торговлю лесом, в ближайшее время распространит эту деятельность в сферу нерудного сырья. При бирже уже аккредитовались 6 ведущих компаний, добывающих щебень и песок на территории Ленобласти. Как избавиться от «серости» Пока в правительстве РФ осмысляли как реальность кризиса, так и правовые новации и кадровые подвижки, жизненно необходимые для его преодоления, в сфере торговли стройматериалами обострилась проблема «серого» товара. По мнению В.Филиппова, закон №94-ФЗ прямо способствует широкому использованию некачественного сырья, равно как и найму неквалифицированной рабочей силы. Каким бумерангом это ударит в будущем, остается только догадываться. Экономия на составляющих стройматериалов, как утверждает В. Филиппов, сегодня повсеместно используется в производстве бетона, кирпича, утеплителей. Методов проверки качества, по его словам, существует множество, но механизма их применения нет. Более того, неразбериха с техническими стандартами, которая грозит наступить с начала 2010 г., может только сыграть на пользу «серых» производителей и фальсификаторов торговых марок, опасается М.Бизяев. Введенное законом «О техническом регулировании» добровольное применение технических нормативов в производстве стройматериалов, вопреки предназначению этого закона, лишь затормозило внедрение новых технологий. Как известно, лишь после внесения поправок в этот закон в 2007 г. стала юридически возможна актуализация существующих и разработка новых нормативов до внедрения технических стандартов в отрасли. Так, «Метробетон» внедрял свой новый утеплитель, полистиролбетон, в течение 8 лет; столько же потребовалось московскому НИИ железобетона для утверждения госстандарта на высокопрочную арматуру. Однако профильный ТР по стройматериалам и изделиям, по оценке М.Бизяева, оставляет больше вопросов, чем ответов. В данном случае, нежелание ждать, пока улита в Москве сдвинется с места, срабатывает на пользу. В правительстве Санкт-Петербурга, как рассказал И.Шикалов, формируется межведомственная комиссия по качеству строительства. По его мнению, имеющийся в городе научно-технологический и кадровый потенциал достаточен для разработки территориальных строительных нормативов с учетом новых технологий. В Стройкомитете рассчитывают на партнерство со специалистами из «Абетона», ведущего борьбу за качество стройматериалов. Очевидно, к работе будут привлечены и представители саморегулируемых строительных и проектных организаций – тем более что, по словам И.Шикалова, внедрение новых технологий тормозится именно на проектном уровне. Вопрос лишь в том, как реально заработает саморегулирование, идеологи которого со странным упорством отвергли возможность формирования комплексных СРО, а производителей стройматериалов просто решили оставить «за бортом». Между тем сегодня на рынке добиться реальной экономии удается строительным компаниям, в состав которых входят и добывающие мощности, и производство металлоконструкций и железобетона. Об этом ярко свидетельствует успех «Группы ЛСР» и холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ». По этому же пути пошло объединение «Строительный трест», которое реанимировано железобетонный завод на Ржевке, построило цеха по изготовлению металлоконструкций и металлопластика, и изыскало возможности экономии транспортных издержек. В то же время специализированные малые строительные компании, в том числе внедряющие новые технологии, поставлены разработчиками реформы в те же условия, что и «киты» строительного бизнеса. На них распространяются те же требования по уплате взносов в компенсационные фонды, хотя они нуждаются в допусках, как правило, лишь на отдельные виды работ. Предложение главы петербургского НП «Жилищный комплекс» Алексея Степаненко внести поправку в законодательство, устанавливающую пропорциональную зависимость размера взноса от числа видов работ, не было включено в письмо Координационного совета по поддержке саморегулирования к главе Правительства РФ. Корректив в нормативную базу саморегулирования предстоит внести еще много – это неизбежно, если следовать поставленной цели общественного контроля над рынком, при котором над каждым недобросовестным производителей будет висеть угроза исключения из организации. На это рассчитывает в том числе и руководство «Абетона». Наиболее ценные поправки в законодательство о саморегулировании поступают из регионов. Здравый смысл исходит из практики реального производства. Именно в регионах со сложными геологическими и климатическими условиями практики лучше всего понимают, насколько российские условия отличаются от усредненных западноевропейских, и сколь ответственно должна внедряться реформа нормативов и стандартов в строительстве, равно как и система оценки качества. То же относится и к механизмам регулирования рынка, где должен быть соблюден баланс между интересами производителей и транспортников. То же касается и разумного выбора именно тех областей инновации, где она непосредственно служит потребителю. В производстве строительных материалов это разработка новых добавок, новых утеплителей, новых стеновых покрытий, наконец, новой лабораторной и испытательной техники. Наконец, это рециклинг – отрасль, целенаправленно дотируемая в европейских странах и практически неразвитая в России. Константин Черемных.jpg)
Стремление федерального правительства снизить себестоимость строящегося жилья можно только приветствовать. Однако этой цели в масштабе огромной страны куда труднее достигнуть, чем, к примеру, принудить одного производителя цемента покупать сырье на отдельно взятом глиноземном заводе. В условиях рыночной экономики цены по приказу не меняются. А если и отдается приказ, то он должен быть сопровожден такой системой стимулов и ограничителей, которая позволила бы эффективно использовать и финансовые средства, и товарные ресурсы, чтобы не допустить деградации промышленности стройматериалов.
Издержки явные и скрытые
Сообщение о приостановке строительства торгового центра ООО «Концепт Групп» на площади Мужества стало объектом бурного обсуждения среди петербургских застройщиков.Представители инвестиционно-строительного комплекса убеждены, что в городе может быть создан опасный прецедент принятия градостроительных решений под эмоциональным давлением недовольных граждан.
Горячая точка
На сегодняшний день район площади Мужества можно назвать самой горячей точкой на карте Петербурга: противостояние вокруг строительной площадки, где ООО «Концепт Групп» планирует возвести торговый центр, перестало быть трехсторонним делом застройщика, городских властей и так называемого общественного движения «Площадь Мужества». Представители инвестиционно-строительного комплекса Северной столицы взволнованы возможностью запрета стройки городскими властями из-за ее негативного восприятия некоторыми представителями городской общественности.
«Нельзя допускать, чтобы общественность запрещала реализацию проекта компании, имеющей на это все права – все документы и согласования», – уверен президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко. Такого же мнения придерживается и президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков. «Если есть разрешение на строительство, если получены все согласования и соблюдены требования законодательства – строить необходимо, – подчеркнул он. – Мнение жильцов нужно учитывать на стадии обсуждения, для этого специально проводятся общественные слушания».
Старая легенда
Представители инициативной группы, выступая против строительства нового объекта, основывают свою позицию на трех посылах: во-первых, компания-застройщик не уложилась в срок, отведенный для строительства; во-вторых, не было постановления правительства Петербурга о продлении сроков работ; в-третьих, на месте, отведенном под торговый центр, должна быть восстановлена часовня.
Отметим, что компания «Концепт Групп» предлагала инициативной группе возвести часовню на историческом месте, именно на том, где она была ранее, однако на это предложение последовал отказ.
Кроме того, надо заметить, что возведение храмов, церквей и часовен возможно лишь при существовании прихода той или иной церкви, который и вправе обратиться в епархию за разрешением на строительство культового здания.
Руководители компании «Концепт Групп» заявили, что при подготовке проектной документации помимо стандартного пакета документов (в связи с особенностями застройки пл. Мужества) застройщик получил дополнительные согласования от МЧС и Метростроя. А в военкомате компании выдали справку о том, что на месте предполагаемого строительства никаких захоронений нет. Кроме этого, компания заключила договор с поисковой организацией ГУ «Дом молодежи Санкт-Петербурга», представители которой присутствовали на стройплощадке во время земляных работ, дабы исключить возможные прецеденты. Но даже и это не пресекло заявления о том, что строительство ведется «на костях».
Не торопись!
Как сообщил сопредседатель общественного движения «Площадь Мужества» Александр Алаханов, по закону на стройку отводилось 23 месяца. «Она должна была завершиться в декабре 2006 года. Но на тот момент на участке никаких работ не велось. Первые отдельные блоки появились 13 марта этого года. Но застройщик до 7 июля 2007 года все равно не успел бы построить торговый центр», – считает он. По словам г-на Алаханова, площадь Мужества – особая зона, опасная с точки зрения геодезии. «При такой ситуации можно строить только бесфундаментные здания, а торговый центр – капитальное строение», – считает он.
«У меня двоякое отношение к происходящим событиям, – отмечает директор Союзпетростроя Лев Каплан. – С одной стороны, для меня, как для блокадника, площадь Мужества священна, и как простой житель города я приветствую решение об отмене строительства. Но как руководитель строительного союза, я считаю, что если постановление было принято, то отменить его можно только в судебном порядке. Иначе в городе будет создан очень опасный прецедент, ведь общественное мнение зачастую против начала строительства в густонаселенных районах».
Генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский считает, что главное в сложившейся ситуации – не допускать скоропалительных решений и выводов, проверять основания, на которых реализуется проект: соответствуют ли они нормам законодательства. По его мнению, пример с площадью Мужества спровоцирует очаги напряжения и на других адресах. «Оптимальный исход подобных ситуаций – разумный компромисс между застройщиками и гражданами. Застройщики к нему готовы, вопрос в том, готовы ли горожане», – отмечает Эдуард Тиктинский.
Только в судебном порядке
Компромисс не достигнут, но и в суд никто не спешит. Судиться против компании-застройщика общественное движение почему-то пока не намерено.
«Комитет по строительству вообще не является органом, который вправе приостанавливать строительство, – уверен адвокат, член Ленинградской областной коллегии адвокатов Алексей Люкшин. – Если есть постановление городской администрации о проектировании и строительстве определенного объекта недвижимости, то отменить его может только правительство. Ни комитет, ни органы строительного надзора этого делать не могут. Если есть все разрешения и согласования, а права смежных землепользователей, собственников объектов недвижимости, которые находятся рядом, не нарушаются, то оснований для отмены этого постановления нет никаких. Принятие такого решения может стать основанием, я бы сказал, для шантажа со стороны граждан по другим стройплощадкам».
Со своей стороны, ООО «Концепт Групп» не имеет оснований с точки зрения Гражданского кодекса начинать судебный процесс против общественного движения «Площадь Мужества». Но если ни одна из сторон не начнет суд, постановление правительства не имеет шансов быть признанным не соответствующим букве закона.
«Мы сейчас рассматриваем все возможные варианты разрешения проблемы, готовы встречаться с представителями общественного движения и в частном порядке, но предпочли бы встречу в суде, – комментирует директор по проектам ООО «Концепт Групп» Дмитрий Мурашкин. – Пора перейти от перепалки на стройплощадке к юридически подкрепленным доводам в зале суда».
Гордиев узел
Пока же строительство не продолжается и не консервируется. Застройщик называет то, что происходит, а точнее, не происходит на стройплощадке, – «вынужденным простоем». А значит, и сложившаяся ситуация остается тупиковой. «Чтобы такие ситуации не приобрели массовый характер и не нанесли серьезный урон развитию и обновлению города, необходимо внимательно разобрать данный конкретный случай, в том числе, предположительно, и в судебном порядке, – подчеркивает президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев. – Кроме того, строителям необходимо сесть за стол переговоров с представителями администрации, а также конструктивно настроенной общественностью, чтобы обсудить пути решения проблемы».
Разрубить гордиев узел на пл. Мужества может только судебное решение, поэтому правительство Санкт-Петербурга готово дать повод. «На ближайшем заседании правительства мы внесем вопрос об отмене постановления. Но застройщик пусть судится с нами за наши неправомерные действия», – заявил вице-губернатор Александр Вахмистров.
Политический момент
По мнению генерального директора Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексея Белоусова, все происходящее вокруг стройки на площади Мужества имеет не только эмоциональный и правовой, но и политический оттенок. «В последнее время участились случаи, когда группы лиц организуют волнения граждан вокруг той или иной стройки. Цель этих групп – не защита интересов жителей, а создание нездоровой политической обстановки в городе. Связано это с предстоящими выборами в Госдуму РФ и выборами Президента», – уверен Алексей Белоусов.
Нет сомнений, что ряд политических сил захотят использовать недовольство граждан и заработать на этом политический капитал. Стоит ли переводить инвестиционные процессы на политические рельсы, если это приведет к ухудшению инвестиционного климата в городе и уменьшению средств, уплачиваемых в бюджет? Из-за этого, безусловно, произойдет сокращение социальных программ, которые администрация может реализовать в интересах тех же жителей.
Получается, что из-за одного заявления пошатнулась вся сложившаяся система ведения строительства. Это может затронуть всю отрасль. Если окончательное решение будет принято в пользу общественного объединения «Площадь Мужества», инвесторы потеряют уверенность в том, что любой другой проект не окажется в таком же осадном положении.
«Случись такое один раз, и город рискует получить целый букет подобных же выступлений даже по проектам, имеющим огромное значение для Петербурга. В том числе и по социальным стройкам», – прогнозирует Артур Кириленко.
Практика показывает, что нет ни одного самого благого проекта, у которого бы не было противников. Что же теперь, заморозить весь город? Или все-таки будем работать на развитие? Что уж говорить о тех деньгах, которые город потеряет в виде невыплаченной инфраструктуры и налогов. И наконец, о какой инвестиционной привлекательности нашего города мы можем говорить, когда инвестор, действующий по закону, оказывается заложником эмоций.
Готов ли Петербург к изменению инвестиционного климата?
Вероника Шеменева
В ближайшее время на заседание правительства Петербурга будут вынесены поправки сразу в три постановления городского правительства, принятые 28 декабря 2006 года. Изменения касаются условий проведения торгов на право заключения договоров аренды по трем земельным участкам. Все участки предлагаются для комплексного освоения в целях жилищного строительства.У кого-то изменения в постановления правительства могут вызвать шок, но явно не у тех, кто собрался торговаться за право комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге. Внесенные правки многократно изменяют шаг аукциона, задаток и начальную стоимость лотов. Очевидно, что город готовится к приходу крупных девелоперов, для которых увеличение начальной стоимости лота, как и всего остального, в десятки раз не является «ценой вопроса».
Издержки роста
Торги по участкам, объединенным в два лота (по 29,2 и 23,9 га), расположенных в Красносельском районе, а также по «Северной долине» (269 га) должны были состояться в марте. Однако без объяснения причин они были отменены. Как пояснили в Фонде имущества, город решил пересмотреть некоторые условия.
Уже в начале марта вице-губернатор Александр Вахмистров заявил, что стартовая стоимость лотов возрастет. Увеличение стоимости, по его словам, вызвано результатами предыдущих торгов. Напомним, что в феврале компания «Петергофская Купеческая гавань» приобрела 18 га на юго-западе Петербурга примерно за млн при начальной цене 17 млн рублей, а дочерняя структура московской компании «Главстрой», подконтрольной холдингу «Базовый элемент», заплатил 1,007 млрд рублей за два участка площадью 222 га и 214 га в районе Конной Лахты (стартовая цена – 617,7 млн рублей).
Очевидно, что такое многократное увеличение продажной цены земли не могло не озадачить городскую администрацию, после чего, вероятно, и было принято решение подкорректировать суммы. И если вначале высказывались предположения, что начальная стоимость лотов, торги по которым были отложены, увеличится не более чем в 2,5 раза, то впоследствии были подготовлены поправки, которые увеличивают начальную стоимость, задаток и шаг аукциона от 6 до 33 раз.
По взрослому
Поправки в постановление правительства Петербурга от 28.12.2006 №1647 в части проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в Выборгском районе, пр. Энгельса, участок 1 (севернее пересечения с 3-м Верхним пер.) изменяют начальную цену предмета торгов с 395,745 млн рублей на 2,631 млрд рублей; размер задатка – с 79,149 млн рублей до 526,162 млн рублей; шаг аукциона – с 19 млн рублей до 131 млн рублей.
Однако стоит отметить, что для будущего инвестора нашлось место и для послабления. Так, цена выкупа отдельных сформированных земельных участков, расположенных в границах земельного участка, устанавливается в размере 72 руб/кв. метр. Ранее эта цифра составляла 871 руб./кв. метр. Таким образом, власти посчитали целесообразным увеличить сумму задатка, шага и начальную сумму аукциона в среднем более чем в шесть раз. В то время как сумма выкупа сократилась более чем в 12 раз.
Поправки в постановления №№1644 и 1645 (оба от 28.12.2006) предусматривают увеличение начальной стоимости лотов с 24,263 млн рублей и 21,62 млн рублей до 804,74 млн рублей и 657,693 млн рублей соответственно.
Напомним, что на торги выставляются четыре участка, из которых сформированы два лота. Первый участок размером более 29 га и второй – почти 24 га – расположены в Красносельском районе. В первом случае сумма задатка и шаг аукциона увеличены с 4,853 млн рублей и 1,2 млн рублей почти до 161 млн и 40 млн рублей. В то время как цена выкупа снизилась с 3,59 тыс. руб./кв. метр до 52 руб./кв. метр. Второй лот изменил параметры задатка и шага с 4,323 млн рублей и 1 млн рублей на 131,539 млн рублей и 32 млн рублей соответственно. В то время как сумма выкупа уменьшилась в среднем с 3,8 тыс. рублей до 52 рублей за кв. метр.
Новый уровень
Многократное увеличение стоимости лота может свидетельствовать лишь об одном – в администрации города если не знают точно, то ясно себе представляют, кого они хотят выпустить на рынок и что это даст городу в дальнейшем, кроме прямого пополнения бюджета.
Директор инвестиционного отдела Colliers International (St-Petersburg) Николай Казанцев, рассуждая о многократном повышении цен на земельные участки, выставляемые на торги, приходит к выводу, что позиция городских властей объяснима – за относительно небольшой промежуток времени привлечь крупного, знакового инвестора. Именно такой инвестор сможет контролировать проект от начала и до конца. В этой ситуации речь может идти о компаниях только федерального масштаба.
С ним согласен и генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов, отмечающий, что «интерес к этим участкам очень высок, причем в числе интересующихся есть и крупнейшие российские компании. Не исключено, что основными операторами будущих торгов будут именно они». «Если говорить о ценах – в интересах и города, и крупнейших участников торгов сделать их максимально приближенными к рыночным, что позволит отсечь случайные компании и избежать на торгах «толчеи», – говорит Василий Селиванов.
О том, что даже после увеличения стоимости лотов земля остается недооцененной, говорит и директор по профессиональной деятельности Knight Frank St-Petersburg Николай Пашков. С другой стороны, длительность проекта не должна пугать будущего инвестора, считает директор департамента оценки, консалтинга и аналитики группы компаний «Бекар» Игорь Лучков. С 1998 года стоимость земли только растет, а «финансовый ресурс» дешевеет. Приобретая права на аренду, инвестор делает неплохой задел на будущее», – говорит Игорь Лучков.
Однако стоит отметить и другой факт: Петербург предпринимает попытки перехода на качественно новый уровень развития девелопмента. «Рано или поздно войдет в нормальную практику, когда крупный девелопер будет приобретать большие участки, создавать там инфраструктуру и инженерию и потом делить участок на лоты, после чего распродавать», – говорит Николай Казанцев.
Условия оплаты
Еще одна интересная деталь, которую решили изменить. Это условия оплаты, которые предложено сделать едиными для всех лотов. Оговоримся, что эта идея исходила от руководства КУГИ. Предполагается обязать будущего инвестора оплатить стоимость права на заключение договора в три транша, которые будут составлять равные доли в течение шести месяцев с даты заключения договора и с учетом задатка. Так, первый платеж должен быть осуществлен не позднее 30 дней с даты заключения договора, второй – не позднее четырех месяцев с даты заключения договора, и третий – не позднее шести месяцев с той же даты.
И это не все
Пока в администрации города изменяли цену для «старых» территорий, правительство Петербурга утвердило проект планировки и схему межевания территории квартала 10А нежилой зоны «Парнас». Этот участок ограничен транспортной развязкой на пересечении автодорожного обхода Петербурга с Приозерским шоссе и проспектом Энгельса. Общая площадь данной территории составляет 20,1 га. Здесь планируется построить промышленно-грузовой комплекс в 58,5 тыс. кв. метров, объекты обслуживания автотранспорта площадью 3,3 тыс. кв. метров, а также – три трансформаторных подстанции. На территории предполагается организовать также три автостоянки.
Стоит сказать, что в прошлом году Комитет по строительству разработал проекты планировки территорий общей площадью порядка 445,7 га. По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, на этих участках можно возвести более 4 млн кв. метров жилья и более 3 млн кв. метров общественно-деловой застройки. В этом году городские власти собираются подготовить и выставить на торги земельные участки для строительства 4,4 млн кв. метров жилья.
Игорь Федоров