Стройкомплекс Ленобласти: достижения и проблемы
Совещание в Правительстве Ленобласти стало, с одной стороны, «смотром достижений» строительного комплекса региона и возможностью подвести предварительные итоги работы в 2021 году, а с другой — возможностью поговорить о проблемах, которые беспокоят отрасль.
Достижения
По словам губернатора Ленобласти Александра Дрозденко, регион является одним из безусловных лидеров строительной отрасли страны. На его территории работают 79 застройщиков, которые в настоящий момент возводят 546 многоквартирных домов. По итогам января-ноября 2021 года объем ввода жилья достиг отметки 3,3 млн кв. м (для сравнения: за тот же период в Санкт-Петербурге — 3,02 млн).
«Регион первым в России достиг планового показателя нацпроекта по вводу "квадратов" на жителя. Сегодня он достиг уровня 1,8 кв. м на человека. Это лучший результат в стране. Мы почти в два раза превысили показатель, который фигурирует в указе Президента», — подчеркнул он.
Как отметил глава региона, строительная отрасль имеет особое значение для Ленобласти: согласно подсчетам аналитиков, один рубль, вложенный в жилье, дает девять рублей роста экономики. «Кроме того, значительные объемы строительных работ помогли региону существенно вырасти с точки зрения налоговой базы. Если в 2012 году речь шла о 200 млн рублей, то в этом году в бюджет поступит около 23 млрд», — сказал Александр Дрозденко.
По его словам, Ленобласть достигла также очень хороших результатов в деле расселения аварийного жилья (причем, в отличие большинства регионов, проблема решается не путем покупки на рынке квартир для переселения граждан, а за счет строительства новых домов, что экономически гораздо эффективнее), а также реализации программы «Комфортная городская среда».
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Евгений Барановский отметил также успехи области при переходе на финансирование жилищного строительства путем проектного кредитования с использованием эскроу-счетов. «И если в начале 2021 года по новой схеме 34 застройщика строили 135 домов, то сегодня уже 56 компаний возводят 214 объектов с жилой площадью 2,46 млн кв. м. Таким образом, прирост застройщиков, использующих проектное финансирование, составил 65%, а число объектов выросло на 56%», — отметил он.
Кроме того, фиксируется положительная динамика в сфере ипотечного кредитования. «За январь-сентябрь 2021 года выдано 18,8 тыс. кредитов на сумму 61,1 млрд рублей, продано почти 4 тыс. квартир общей площадью 167 тыс. кв. м. Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 17,6%», — добавил чиновник.
По словам Евгения Барановского, регион также успешно сокращает отставание в развитии социнфраструктуры. «По программе "Соцобъекты в обмен на налоги" на данный момент заключено 61 соглашение с застройщиками. В соответствии с ними до конца 2036 года будет построено 220 объектов. На сегодняшний день по этой программе уже сдано 79 детсадов и школ», — добавил он.
Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин тоже высоко оценил достижения региона. «Ленобласть — один из регионов, которые уже к началу ноября перевыполнили план по вводу жилья на 2021 год. При этом очень важно, что здесь идет положительная динамика как по строительству многоквартирных домов, так и в части ИЖС (этой теме мы сейчас уделяем особое внимание). Если посмотреть по статистике выдачи разрешений на ведение работ, то за последний год мы видим рост на 350%. Объем жилья в стадии строительства достиг 6,5 млн кв. м. Это значит, что строительным компаниям комфортно работать в регионе, они видят для себя интересные перспективы», — отметил он.
Задачи
Александр Дрозденко подчеркнул, что главным вызовом, который стоит сегодня как перед властями, так и перед строителями региона, — это развитие инфраструктуры — социальной, транспортной, инженерной.
«Как известно, федеральная программа "Стимул" переориентирована на инженерию. Поэтому быть подспорьем в софинансировании выкупа у застройщиков возведенных ими социальных объектов она теперь не может. В связи с этим в рамках программы "Соцобъекты в обмен на налоги" область будет вести их частичный выкуп из собственного бюджета, выплачивая 33% от стоимости», — сообщил глава региона.
Он добавил, что регион хотел бы выплачивать большую долю, но не имеет для этого ресурсов. «Мы можем ежегодно тратить на эти нужды определенную сумму. Конечно, можно оплатить застройщикам 100% расходов по нескольким объектам. Но тогда на другие денег будет взять просто неоткуда. А без социнфраструктуры строить жилье нельзя — мы все это понимаем, значит, нам пришлось бы искусственно сдерживать объемы строительства. Поэтому мы решили гасить треть расходов на соцобъекты, но при этом продолжать развитие жилищной застройки», — пояснил Александр Дрозденко.
Второй ключевой момент — транспортная инфраструктура. «Опыт "нулевых" годов, когда строительство в пригородных зонах осуществлялось без оглядки на этот фактор, показывает, что такой подход приводит к огромным проблемам. Время кавалерийской атаки прошло. Сейчас нужен комплексный подход. Поэтому я принял решение: разрешения на строительство жилья без планов по развитию улично-дорожной сети и организации движения общественного транспорта выдаваться не будут», — подчеркнул губернатор.
В решении имеющихся транспортных проблем сейчас серьезно помогают федеральные средства. «Недавно мы открыли выезд на Подвойского, Центральную улицу, выход на Мурманское шоссе в Кудрово. Проблему транспортных потоков в районах будущего строительства область будет решать с упреждением. Нельзя больше возводить города, откуда невозможно выехать. Это касается всех перспективных территорий освоения — Уткиной Заводи, Новоселья, Гатчины, Новосаратовки, Аннино», — заявил Александр Дрозденко.
Евгений Барановский добавил, что при выдаче разрешительной документации, помимо обязательств застройщиков по «социалке» и улично-дорожной сети, будет проверяться также наличие необходимых источников генерации, возможность строительства инженерной инфраструктуры, сетей водоснабжения, канализации к моменту ввода объектов в эксплуатацию. «Таким образом, сформирован новый порядок рассмотрения проектов для получения разрешений на строительство — простой, понятный, одинаковый для всех», — считает он.
Чиновник отметил также, что региону предстоит еще очень большая работа в сфере ликвидации долгостроев, и поблагодарил застройщиков за активное участие в решении этой проблемы. «Ленобласть, к сожалению, один из лидеров по количеству проблемных объектов, но одновременно мы и один из лидеров по темпам снижения их числа. Только за последние полгода в рамках партнерства с застройщиками мы привлекли на эти цели более 5 млрд рублей. По нашим планам, по итогам этого года будут решены проблемы не менее 5 тыс. пострадавших дольщиков. При этом используются все существующие схемы. Мы рассчитываем в целом закрыть этот вопрос к концу 2024 года», — сообщил Евгений Барановский.
«Решению этой проблемы будет способствовать продление до 2024 года срока действия положения о возможности передачи застройщикам земли без торгов в качестве компенсации за достройку долгостроев», — со своей стороны добавил Никита Стасишин.
Он отметил, что разрабатываются меры по стимулированию запуска проектов комплексного развития территории (КРТ). «В начале 2022 года планируем сформировать программу субсидирования кредитов на начальные этапы таких проектов. Ставка будет — в районе "ключа". Это должно помочь запустить наконец механизм КРТ и поспособствует ускорению расселения из ветхого жилья», — говорит замминистра. Кроме того, до конца года будет принят законопроект об ИЖС, распространяющий на него проектное финансирование, систему эскроу-счетов, а также действие всех льготных программ, что должно дать серьезный толчок развитию этого направления.
Проблемы
При этом участники совещания признали, что в строительной сфере существует немало проблем, которые требуют пристального внимания. И относятся они как к макроэкономическим вопросам, так и к отраслевым.
Никита Стасишин предложил застройщикам внимательнее оценивать экономику проектов, поскольку ближайшие пару лет будут непростыми для экономики. «Эффективная ставка по проектному финансированию после перехода на новую схему для востребованных проектов составляла 1–2% годовых. Это было очень комфортно для застройщиков. Сейчас ситуация кардинально меняется. Ключевая ставка Цетробанка РФ серьезно выросла. Это потянуло вверх все зависимые переменные. Теперь эффективная ставка по проектному кредитованию может дойти до 5% и выше. А рост ставок по ипотеке может снизить спрос. Поэтому застройщикам нужно быть осторожными при оценке своих проектов», — подчеркнул он.
Александр Дрозденко в очередной раз поднял вопрос о необходимости федеральной поддержки в сфере развития социнфраструктуры. «Раз действие "Стимула" перенаправлено на инженерию, нужна другая программа. Возможно, ее целесообразно включить в нацпроект "Образование", поскольку ключевые социальные объекты — детсады и школы — относятся именно к этой сфере», — считает он.
О той же проблеме говорил директор по развитию «Строительного треста» Анзор Берсиров. «Ситуация в этой сфере с отменой "Стимула" и изменением условий программы "Соцобъекты в обмен на налоги" стала очень сложной. Мы все прекрасно понимаем, что выбор в пользу жилья в областных локациях под Петербургом делается в основном из-за более низкой стоимости жилья, чем в мегаполисе. Но сегодня становится все меньше факторов, позволяющих сохранять такое положение. Цены на стройматериалы, затраты на строительно-монтажные работы, зарплаты сотрудников в обоих регионах практически не различаются. Выкуп построенных соцобъектов ранее позволял снижать расходы застройщиков по сравнению с городом, но сегодня и этот фактор сведен к минимуму. Повышение же цен на жилье, чтобы сохранить рентабельность работы, может подорвать спрос. И тогда объемы строительства в Ленобласти могут существенно упасть», — прогнозирует он.
Кроме того, есть проблема сметных цен. «Они и раньше были далеки от действительности. Сегодня же совсем нереальные. Поэтому, когда речь идет о формальных 33% бюджетной компенсации за построенные объекты, сметных расценок по факту хватает на покрытие лишь примерно 20% расходов», — говорит Анзор Берсиров.
Александр Дрозденко выразил готовность искать взаимоприемлемый выход в этом вопросе. «Можно проводить экспертизу реальных расходов на строительство того или иного социального объекта. Мы готовы осуществлять их выкуп за реальные 33% потраченных на их возведение средств», — заявил он.
Президент ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов заострил внимание на другой проблеме — тарифной политике монополистов. «В целом надо признать, что ситуация в вопросе техприсоединения после принятия соответствующего регламента существенно улучшилась. Но сохранилась проблема, связанная с непрозрачностью определения стоимости энергоресурсов, которую устанавливают монополисты на свои услуги. Особенно это касается электроэнергетики. Причем при реализации комплексных проектов сложностей обычно не возникает, а вот для точечных объектов, расположенных в 300 м друг от друга, цена энергии может иметь разницу в пять раз — совершенно непонятно — почему. Также существуют проблемы с выносом сетей с участков застройки. Хотелось бы большей прозрачности и урегулирования этих вопросов, может быть, на федеральном уровне», — отметил он.
Никита Стасишин признал, что вопрос действительно существует, и не только в Ленобласти, и Минстрой РФ ищет варианты улучшения ситуации в этой сфере. Он отметил также, что для минимизации таких проблем нужна гармонизация планов региональных властей, в том числе по перспективным локациям застройки, с инвестиционными программами энергетических компаний. Со своей стороны заместитель председателя Правительства Ленобласти Дмитрий Ялов предложил обращаться с такими проблемами к нему. «Мы имеем право исследовать вопрос и можем помочь в снижении тарифов, если они необоснованно завышены. Такие прецеденты уже были», — заявил он.
Кроме того, застройщики выдвинули ряд инициатив, связанных с совершенствованием системы проектного финансирования, а также по ряду других вопросов. Никита Стасишин назвал высказанные идеи очень интересными и пообещал рассмотреть возможность принятия соответствующих мер.
Балконы являются ответственными конструктивными элементами зданий, эксплуатируемыми в условиях непосредственного воздействия атмосферных осадков, циклических изменений температуры и влажности агрессивного влияния окружающей среды, а также возможных перегрузок, возникающих в результате складирования материалов и бытовой мебели. В совокупности перечисленные выше факторы предопределяют ускоренный физический износ по сравнению с конструкциями, находящимися в пределах отапливаемого контура здания.
Даже незначительные повреждения декоративных фрагментов балконных ограждений, в случае их отслоения и падения, представляют опасность для пешеходов. Повреждения же несущих балконных конструкций — железобетонных плит либо металлических балок — могут привести к их неконтролируемому обрушению, что уже неоднократно наблюдалось в нашем городе.
В 2020 году в Санкт-Петербурге в общей сложности произошло семь случаев повреждения балконных конструкций, в том числе несколько обрушений. Наиболее разрушительные случаи были зафиксированы на Кирочной улице, когда обвалилось сразу четыре балкона, и Лесном пр., когда произошло обрушение трех балконов и при этом пострадало трое рабочих, выполнявших в это время ремонтные работы. Но были и другие случаи, причем как самопроизвольного падения балконных конструкций, так и контролируемого демонтажа балконов, аварийное состояние которых свидетельствовало об опасности их обрушения. Такие случаи были зафиксированы, в частности, на ул. Подвойского, д. 50, к. 1 (пострадала женщина), Загородном пр., д. 24 (нанесен физический ущерб трем припаркованным во дворе автомобилям), Лесном пр., д. 77 (произведен демонтаж аварийного балкона), Кузнецовской ул., д. 36 (падение на тротуар фрагментов бетонного ограждения балкона), ул. Братьев Радченко, д. 16, в г. Колпино (падение на тротуар декоративных фрагментов балконного ограждения). И, к сожалению, мы вынуждены констатировать, что в последние годы наблюдается устойчивая тенденция к увеличению количества аварийных случаев с участием балконных конструкций.
Представляем ретроспективный анализ случаев обрушения балконов и повреждения балконных конструкций в Санкт-Петербурге в период с 2012 по 2020 год. Всего за указанный временной интервал произошло 33 аварийных случая, которые были официально зафиксированы и по которым информация прошла в открытых источниках массовой информации. Нами выполнен статистический анализ распределения аварийных происшествий, который можно увидеть на графиках.
Безусловным является тот факт, что чем старше здание, тем выше в нем риск аварийной ситуации. Это подтверждают данные, представленные на рис. 1, на котором показано распределение повреждений балконных конструкций в зависимости от рассматриваемого периода застройки города.
Рис. 1. Распределение аварийных случаев повреждения балконных конструкций в зависимости от периода застройки зданий
На рис. 2 представлена несколько уточняющая информация, которая касается распределения аварийных случаев в зависимости от типа зданий, на которых были зафиксированы факты обрушения или частичного повреждения балконных конструкций.
Рис. 2. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по типам зданий
Распределение аварийных случаев по районам города представлено на рис. 3, из которого следует, что наибольшее их количество фиксируется в исторических районах города. Понятно, что чем старше район, тем больше в нем зданий с более длительным сроком эксплуатации и тем выше риск аварийных ситуаций. Данные, представленные на рис. 1–3, довольно неплохо коррелируют между собой.
Рис. 3. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по районам города
Распределение аварийных случаев в зависимости от времени года показано на рис. 4, более уточненная информация с распределением аварийных случаев по месяцам — на рис. 5, а в связи со временем суток — на рис. 6.
Рис. 4. Распределение аварийных случаев повреждения балконов в зависимости от времени года
Рис. 5. Распределение аварийных случаев повреждения балконов в зависимости от месяца года
Из данных, показанных на рис. 4 и 5, следует, что значительная доля повреждений приходится на теплый период года. При этом большинство случаев обрушений фиксируется в светлое время суток (см. данные, представленные на рис. 6).
Рис. 6. Распределение аварийных случаев повреждения балконов в зависимости от времени суток
В подавляющем большинстве случаев (в 30 из 33) при аварии повреждается один балкон, однако в ряде случаев зафиксированы и массовые обрушения, чаще связанные с тем, что один балкон падает на расположенный ниже, и это обстоятельство порождает цепную реакцию (рис. 7).
Рис. 7. Распределение аварийных случаев по количеству одновременно поврежденных балконов
Распределение аварийных случаев по характеру повреждений представлено на рис. 8, из которого следует, что в 14 случаях из 33 происходит полное обрушение балконов, после чего их эксплуатация оказывается невозможной (рис. 9).
Рис. 8. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по характеру повреждений
Рис. 9. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по степени обрушения
К большому сожалению, в 11 случаях из 33 были пострадавшие, в том числе один человек погиб в результате падения декоративных фрагментов балконного ограждения (06.04.2012, Невский пр., д. 147).
Рис. 10. Распределение аварийных случаев повреждения балконных конструкций по наличию пострадавших
Наибольшее внимание заслуживает график, представленный на рис. 11, из которого следует прогрессирующий характер тренда повреждения балконных конструкций в нашем городе за период с 2012 по 2020 г.
Рис. 11. Распределение аварийных случаев повреждения балконных конструкций по годам
Выше описаны только те случаи частичного или полного разрушения балконов, которые были доступны на основании данных открытых источников. Полагаем, что случаев повреждения балконных конструкций за это время было больше. Об этом свидетельствует обход центральных районов города. Двадцатиминутная прогулка в пределах района, ограниченного Лермонтовским пр., наб. реки Фонтанки, Большой Подьяческой ул. и наб. канала Грибоедова, позволила выявить более 15 балконов, которые либо частично демонтированы, либо затянуты сеткой — наиболее распространенный вариант временного решения проблемы, либо поддержаны дополнительными опорами.
Понятно, что все эти противоаварийные мероприятия являются временными. Но, как гласит одна известная мудрость, нет ничего более постоянного, чем временное.
На сайте Жилищного комитета представлена информация, из которой следует, что, по данным управляющих компаний, в жилищном фонде Санкт-Петербурга насчитывается 566 766 балконов, из которых 16 327 находятся в ненадлежащем техническом состоянии, а 2644 — в аварийном. При этом за последние пять лет удалось отремонтировать только 366 балконов (≈ по 73 балкона в год). Понятно, что подобные темпы ремонтно-восстановительных работ совершенно недостаточны для полного устранения выявленной аварийности. При сохранении указанных темпов проведения ремонтных работ понадобится более 35 лет на то, чтобы отремонтировать все балконы, находящиеся в аварийном состоянии. За это время количество аварийных может возрасти за счет физического износа и ухудшения технического состояния балконов, находящихся в ненадлежащем (по терминологии Жилищного комитета) техническом состоянии. В этой связи Жилищный комитет включил их ремонт в программу устранения аварийности многоквартирных зданий (http://gilkom-complex.ru/2009-10-15-07-54-19/2014-07-25-17-26-14/4285/, дата обращения 02.11.2020), однако конкретные механизмы ее реализации, в том числе организационные и финансовые, пока еще точно не определены.
Все более актуальной становится проблема диагностики технического состояния балконов, возведенных в различные периоды градостроительного развития города и отличающихся значительным многообразием конструктивных решений. Анализ публикационной активности по рассматриваемой здесь тематике, выполненный в результате поиска на сайте Российской научной электронной библиотеки (www.elibrary.ru, дата обращения 01.11.2020), показал, что рассматриваемую проблему затрагивают многие авторы (на запрос «ремонт балконов» откликаются 1222 публикации), однако практические рекомендации и способы устранения аварийности балконных конструкций в этих публикациях рассматриваются крайне редко. Это свидетельствует о том, что в настоящее время практически не осталось специалистов, которые хорошо понимают данную проблему и знают, как ее устранить, а также как мало осталось организаций, которые специализируются на устранении аварийности балконных конструкций. Чаще на месте демонтированных балконов, признанных ранее аварийными, устраиваются так называемые «французские», которые, как правило, не имеют собственной балконной площадки. Вопросы: в какие сроки, в каком размере и за чей счет будут ремонтироваться аварийные балконы, как, кто, на основании каких нормативных и методических документов будет этим заниматься, остаются крайне актуальными. В этой связи для уменьшения количества неконтролируемых обрушений балконов в Санкт-Петербурге и снижения риска для жителей города в результате падения балконов или фрагментов балконных конструкций требуется:
- разработка региональных методических документов (далее — РМД) по диагностике, ремонту и восстановлению аварийных балконов в Санкт-Петербурге (примеры: РМД 51-25-2015, РМД 23-27-2017, РМД 51-25-2018, РМД 23-16-2019 и др.);
- разработка комплексной программы ремонта и восстановления балконов в Санкт-Петербурге;
- увеличение объемов финансирования на ремонт и восстановление балконов, находящихся в неисправном и аварийном техническом состоянии.
Основной причиной физического износа несущих элементов балконов чаще всего является деструкция их материала, например, в виде коррозии арматуры либо металлических балок, которая вызвана проникновением атмосферных осадков через толщу защитных гидроизоляционных слоев балконных плит. По мнению авторов, зоны заделки балконных плит в стенах зданий являются наиболее уязвимыми конструктивными элементами балконов. В этих зонах несущие элементы балконов испытывают наибольшие внутренние усилия и деформации, способствующие образованию трещин в защитных слоях, через которые легко проникает атмосферная влага. Своевременная диагностика подобных повреждений и их устранение могут значительно снизить риск неконтролируемого обрушения балконных конструкций.
В заключение хочется обратить внимание также на проблему остекления балконов, которая активно обсуждается на законодательном уровне Санкт-Петербурга последние несколько лет.
С точки зрения влияния остекления на эксплуатационную надежность балконных конструкций имеются как положительные, так и отрицательные факторы воздействия, перечень которых (по мнению авторов) представлен в табл. 1.
Таблица 1. Позитивные и негативные факторы влияния остекления балконов на их эксплуатационную надежность
|
Плюсы остекления |
Минусы остекления |
|
Повышение герметичности ограждающих конструкций (уменьшение потерь тепловой энергии за счет уменьшения инфильтрации наружного воздуха) |
Ухудшение архитектурного облика фасада |
|
Уменьшение потерь тепловой энергии (tВ на балконе выше tн) |
Отсутствие единообразия в архитектурном оформлении |
|
Повышение защиты от шума городских улиц (дополнительная звукоизоляция ОК) |
Увеличение нагрузки на балконную плиту* (от веса остекления и ветрового напора) |
|
Защита балконных плит от увлажнения (осадков) |
Дополнительные изгибные напряжения в балконной плите, обусловленные разностью температур на ее нижней и верхней поверхностях (при низких температурах наружного воздуха) |
|
Дополнительная защита от несанкционированного проникновения в жилое помещение |
Уменьшение интенсивности естественного освещения помещений в дневное время суток |
П р и м е ч а н и е к табл. 1.* По мнению авторов настоящего исследования, представленные в табл. 1 данные заставляют полагать, что перед остеклением балконов исторических зданий целесообразно выполнить обследование балконных конструкций и оценку их несущей способности на предмет соответствия дополнительным нагрузкам.
Авторы надеются, что данная статья привлечет внимание общественности и органов исполнительной государственной власти Санкт-Петербурга к рассматриваемой в статье проблеме, что будет способствовать повышению безопасности жителей и гостей нашего города.
Минстрой РФ собирается породить очередную законодательную инициативу, направленную на наведение порядка в сегменте апартаментов. Эксперты, однако, опасаются, что тотальное внедрение заявленных идей этот сегмент может просто убить.
Впрочем, специалисты отмечают: поскольку пока не опубликован текст законопроекта, а имеется лишь устное изложение инициативы, понять в точности, что именно задумали в Минстрое, просто невозможно.
Запретительная инициатива
Недавно стало известно, что до конца этого года Минстрой РФ планирует законодательно запретить строительство апартаментов, предварительно, правда, утвердив жилой статус уже реализованных проектов и дав достроить начатые объекты.
«Что мы с вами будем делать с тем, что сегодня находится в стройке, и будем ли мы дальше разрешать строить такие многофункциональные здания? Пока наша позиция, что, наверное, это нецелесообразно в будущем строить. Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», — заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Первый зампред Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий со своей стороны отметил, что для апартаментов нужно утвердить новый вид жилых помещений, который не будет обладать всем набором привилегий и обязанностей, которые сейчас распространяются на многоквартирные дома.
Поняв, что заявление прозвучало очень жестко, через несколько дней Никита Стасишин постарался разъяснить позицию Минстроя. «Мы не меняем правила игры, поскольку этих правил и нет. Сейчас апартаменты — это по факту нежилые здания. Наша задача — внести ясность по нескольким принципиальным позициям. Например, по возможности учитывать апартаменты в объеме ввода жилых помещений. Кроме того, должен быть урегулирован вопрос с платой за коммунальные услуги. Сейчас их стоимость кратно выше тарифов для жилых помещений, что не совсем правильно. Наконец, важная тема — работа управляющих компаний и применение законодательных требований, которые установлены в отношении жилья», — уточнил он, добавив, что многое будет зависеть и от позиции каждого конкретного региона.
Впрочем, по словам экспертов, нельзя признать, что от этого разъяснения суть законодательной инициативы федерального ведомства стала намного яснее.
Что ни город, то норов
Петербургские эксперты в целом оценивают инициативу негативно. Прежде всего потому, что она ориентирована на московские реалии, где ежегодно под видом апартаментов в эксплуатацию вводится 500–700 тысяч кв. м псевдожилья, но не берет в расчет ситуацию в Санкт-Петербурге, где большая часть апарт-проектов являются сервисными, и предоставляет услуги кратко- и среднесрочного проживания.
«Более 80% апартаментов, которые сейчас находятся в предложении в Петербурге, — сервисные апартаменты и апарт-отели. В нашем городе, в отличие от Москвы, почти не выходят новые проекты «псевдожилья», а апартаменты являются весомой частью туристической индустрии», — говорит председатель экспертного комитета по апартаментам РГУД, генеральный директор VALO Service Константин Сторожев.
Ему вторит руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg Светлана Московченко. «В Петербурге, в отличие от Москвы, большинство апартаментов — это сервисные объекты, поэтому не очень понятно, зачем, ориентируясь только на ситуацию на столичном рынке, приравнивать данный формат к жилью по всей России. Сервисные апартаменты вряд ли исчезнут, а в случае принятия данного законопроекта, это только создаст очередную неразбериху в сегменте», — отмечает она.
Как это понимать?
Эксперты считают, что озвученная инициатива оставляет простор для толкования. Запрещать строить апарт-отели ни в коем случае нельзя, уверен Константин Сторожев. «Впрочем, я и не думаю, что Минстрой хочет запретить строить гостиницы. Скорее всего, инициатива направлена на решение проблемы псевдожилья. Но из-за того, что псевдожилье у нас на законодательном уровне никак не отделено от апарт-отелей, могут возникнуть неприятные казусы. Вся эта ситуация еще раз демонстрирует, как сильно сегменту апартаментов необходимо правовое регулирование и стандартизация», — подчеркивает он.
«В Минстрое анонсировали одно из возможных решений путем ввода в законодательство понятия многофункциональных комплексов с жилыми помещениями, на которые будет распространяться регуляторика жилищного законодательства. «Аббревиатура МФК была запущена на столичном рынке недвижимости несколько лет назад и, как правило, используется для обозначения апартаментов без управления, то есть псевдожилья. Если такой статус будет введен в законодательство, то произойдет более четкое выделение апарт-отелей как категории. В таком случае они будут получать звездность и являться проектами, созданными на 100% для сдачи в аренду через управляющую компанию», — предполагает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Он считает, что в целом сервисным апартаментам в Петербурге ничего не грозит. «Возможно, в законодательстве появятся нормы, позволяющие выводить отдельные помещения в статус жилых, которые в дальнейшем через УК в рамках гостиничной системы сдавать будет нельзя. Полагаю, что петербургский рынок готов к подобным изменениям, насколько их пока можно конкретизировать», — считает эксперт.
По словам Светланы Московченко, присвоение статуса жилья несервисным апартаментам может увеличить их стоимость на 10–15%. «Однако различия в земельном законодательстве, технических регламентах приведут к еще большему количеству вопросов и сложностей в реализации данного типа недвижимости. Видимо, поэтому запретить в целом строительство апартаментов (квазижилья) становится проще», — допускает она.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов подчеркивает, что на нормативном уровне не существует такого понятия как сервисные апартаменты и на стадии строительства просто невозможно разграничить, сервисный ли это апартамент или в нем кто-то планирует жить. «Разграничить такие объекты можно только на стадии эксплуатации, и поэтому регулировать эти вопросы правильнее всего через ограничение структуры владения такими гостиничными объектами — достаточно установить запрет на разделение таких объектов на отдельные помещения, как интерес к таким объектам не как к объектам инвестиций мгновенно пропадет. Однако это можно реализовывать только при условии создания адекватного механизма финансирования таких объектов с вовлечением средств граждан — фактически надо возродить доверие к инструментам, аналогичным паям в закрытых паевых инвестиционных фондах или их аналогах. Я не уверен, что в текущем моменте государство способно это сделать, а значит, пытаться ограничить строительство апарт-отелей в текущем моменте — это убийство быстроразвивающегося сектора экономической активности», — говорит он.
Системная ошибка
Управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова считает, что в случае воплощения инициативы в жизнь она повлечет серьезные негативные последствия как для застройщиков и компаний, управляющих апарт-отелями, так и собственников апартаментов в них. Кроме того, это вызовет необходимость существенно «перелопатить» огромное количество правовых норм.
«Нельзя присвоить статус жилых зданий и помещений апарт-отелям, которые находятся в градостроительных зонах, не предназначенных для размещения жилых объектов (с учетом санитарных, экологических требований, требований по обеспеченности социальной инфраструктурой и т. п.). Для этого придется поменять существенное количество правовых норм, внести изменения в генеральные планы городов, правила землепользования и застройки, градостроительные документы младшего уровня», — отмечает эксперт.
Запрет на строительство апарт-отелей в будущем, по ее мнению, в целом противоречит действующему законодательству РФ, помимо этого, есть устойчивый спрос на этот продукт рынка и сложившийся зарубежный опыт.
Майя Петрова отмечает, что концепция защиты интересов приобретателей псевдожилья также представляется странной. «Физические лица, которые приобретали апартаменты, вполне осознавали плюсы и минусы такого приобретения — более высокие тарифы на коммунальные услуги, связанные со статусом нежилых помещений, отсутствие социальной инфраструктуры и т. п.», — говорит она.
Впрочем, Дмитрий Некрестьянов предлагает не очень переживать из-за странной инициативы Минстроя. «Применительно к громким заявлениям чиновников наиболее часто подходит присказка: "Нет ничего более постоянного, чем временные меры". Текущий статус апартаментов, вероятно, временный, и таким он будет, как мне кажется, еще долго», — полагает он.