Бизнес-парки вытесняют традиционные офисы
Бизнес-парки, которые набирают популярность в Москве, — прообразы городов будущего, решили специалисты – участники Первого ежегодного форума РБК о развитии инфраструктурных проектов в России и инвестициях в это направление.
За последние 5 лет этот сегмент офисной недвижимости в столице вырос в полтора раза и составляет 1,2 млн. кв. м. Растут бизнес-парки и по масштабу: самый первый столичный бизнес-парк «Крылатские холмы» был построен в 2006 году, его площадь составляла 15,5 тыс.кв.м. Бизнес-парк «Ростех-Сити», введенный в эксплуатацию в этом году, в 17 раз больше. Крупнейший бизнес-парк класса А в России построен всего за 2,5 года компанией «ASTERUS» в Тушинской пойме и создает 20 тыс. рабочих мест, а все архитектурные и технологические решения соразмерны человеку и отвечают его запросам.
Глава компании-девелопера Карима Нигматулина-Мащицкая поясняет, что «Ростех-сити» станет деловым ядром района с жилой застройкой, социальными и спортивными объектами. 2/3 территории объекта отдано на благоустройство «зеленых» зон, что в 5 раз больше, чем в обычном бизнес-строительстве. По мнению девелопера, Москва – уникальная площадка для таких проектов, — здесь их можно реализовывать динамично и быстро. «У нас есть большие территории бывших промзон, где такие новые полицентры можно создавать, вносить элемент новшества в городскую ткань. В европейских городах такой возможности нет, и аппетиты девелоперов очень умеренные в этом смысле», - подчеркнула она.
Бизнес-парки отвечают запросам людей XXI века и Москва следует примеру других мировых мегаполисов, которые создают несколько центров притяжения, за счет чего сокращается время на перемещение дом-работа и концентрация людей в офисах, что особо актуально в условиях пандемии, подчеркнул руководитель отдела организации рабочих пространств компании JLL Гузман де Ярза Бланш.
Футуролог, председатель совета директоров группы компаний «Русские инвестиции» Кирилл Игнатьев считает, что бизнес-парки вытеснят традиционные офисы, чья локация в центре сейчас кажется непререкаемой. «Через 30-40 лет население Москвы приблизится к 50 млн человек, а границы мегаполиса будут проходить по линии ЦКАД. Так что Тушино и другие нынешние мегапроекты застройки окажутся в центральном поясе нашего города», - прогнозирует эксперт.
В основе флагманских московских проектов бизнес-парков концепция WORK.LIVE.PLAY.LEARN, максимально комплиментарная человеку. Свобода и «гибкость» пространств, «зеленость», развитая инфраструктура и эстетические wow-эффекты – то, что привлекает в них экономически активных людей. Здесь есть все для продуктивной работы, саморазвития и комфортного времяпровождения. Корпорации-работодатели используют такие локации в конкурентной борьбе на рынке труда за талантливых и перспективных сотрудников.
Потенциал бизнес-парков огромен, считает директор офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин. «Буквально перед началом пандемии мы начали строительство второй фазы нашего офисного парка Comcity, но не сомневались, что он будет востребован. Сегодня люди стали возвращаться в такие офисы с удовольствием, это связано с тем, что люди чувствуют себя в такой среде спокойнее», - пояснил он.
Директор по аренде управления недвижимости компании Milhouse Елена Малиновская отметила, что спрос на бизнес-парки в ближайшие два года возрастет, потому что арендаторы столкнутся с нехваткой качественных офисных площадей.
Участники Форума сошлись во мнении, что развитие бизнес-парков отвечает общественным запросам и несет очевидные множественные выгоды: для города и его жителей, работодателей – арендаторов и их сотрудников, инвесторов проектов, строительной и смежных отраслей.
Об этом сообщил министру строительства и ЖКХ России и журналистам 11 сентября 2020 года вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко на XI Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство».
Это первый случай в российской практике, когда объект, полностью спроектированный на основе BIM-технологий, успешно прошел госэкспертизу в цифровом формате и получил разрешение на строительство. Речь идет об объекте дошкольного образования, который входит в корпоративную программу Группы «Эталон» по строительству социально значимой инфраструктуры и в реестр пилотных проектов, сформированный Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
«Петербургский Центр государственной экспертизы после детальной проработки всех процедур, связанных с использованием BIM-технологий, 8 сентября выдал первое в России положительное заключение по цифровой модели проекта детского сада», — отметил Николай Линченко.
С чего все начиналось
Первые шаги к внедрению технологий информационного моделирования (ТИМ) в петербургском Центре госэкспертизы начали предпринимать еще в 2015 году. За прошедшее время более 50 сотрудников прошли обучение на различных специализированных курсах в сфере информационного моделирования. Были переоборудованы рабочие места экспертов, закуплено необходимое программное обеспечение.
Центр разработал ряд требований к представляемым цифровым информационным моделям (ЦИМ) и разместил их на официальном сайте учреждения. В июле этого года появилась обновленная редакция этих документов (редакция 2.1), в которую вошла часть с технологическими решениями. Кроме того,в 2019 году был разработан и утвержден временный регламент по проведению экспертизы проектной документации с представленными ЦИМ.
Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает возможность представления на экспертизу проектной документации, выполненной с применением технологий информационного моделирования. Соответствующие изменения были внесены в июне 2019 года.
Специалисты петербургского Центра госэкспертизы разработали наборы автоматизированных проверок ЦИМ на соответствие требованиям технических регламентов, которые уже успешно применяются на практике.
Экспертиза детского сада
На первом этапе экспертизы специалисты Центра госэкспертизы выполняли так называемые «входные» проверки, устанавливали соответствие проектной документации и проектной модели, проверяли на коллизии, а также на корректность геометрии представленных ЦИМ, на соответствие элементов базовым классам IFC и требуемый атрибутивный состав. При выявлении ошибок на первом этапе дальнейшие проверки ЦИМ на соответствие требованиям технических регламентов невозможны или дают некорректные результаты.
На втором этапе были проведены автоматизированные проверки на соответствие требованиям технических регламентов. По их результатам был сформирован сводный отчет, который был передан профильным экспертам совместно со сводной цифровой информационной моделью и табличными данными, выгруженными из модели.
Из плюсов использования новой технологии эксперты Центра отмечают, что в будущем может значительно упроститься порядок подачи заявления на экспертизу, появится наглядность оценки проектных решений, а также увеличится количество автоматизированных проверок, что позитивным образом скажется на повышении качества проектов. Кроме того, улучшится коммуникация в связке эксперт-эксперт, эксперт-заявитель.
Сегодня эксперты учреждения уже рассматривают проекты, в состав которых, помимо стандартного комплекта проектной документации, входит цифровая информационная модель. До конца 2020 года Центр госэкспертизы планирует рассмотреть еще десять подобных объектов.
По словам директора СПб ГАУ «ЦГЭ» Ирины Косовой, благодаря этому проекту стало очевидно, что структурированная информация в цифровых моделях поддается автоматизированным проверкам, что в будущем позволит увеличить качество проектных решений и избежать ошибок на стройке. «В планах петербургского Центра госэкспертизы стоит дальнейшее расширение требований на другие категории объектов капитального строительства, позволяющих сформировать полный комплекс проверок любого вида объекта», — добавила Ирина Владимировна.
Оценка Минстроя
Высокую оценку проведенной работе дал министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев на совещании в рамках XI Всероссийской конференции: «Очень хорошо, что вы отработали все процедуры экспертизы. Я думаю, что Санкт-Петербург — это передовая история. Нам в других субъектах Российской Федерации в этом направлении придется пройти более тяжелый путь и провести гораздо более серьезную работу».
Главными преимуществами работы в BIM являются совместная командная работа проектировщиков в единой цифровой модели проекта, автоматизация выявления и дальнейшее оперативное исключение ошибок проектирования, значительная оптимизация временных ресурсов и повышенное (на 30%) информационное насыщение создаваемой модели проекта. Как следствие, проектирование может проходить фактически в один этап, а сроки подготовки к непосредственному началу строительных работ резко сокращаются.
Цифровой надзор
Подготовка документации с использованием BIM-технологий позволила застройщику с первого раза получить разрешение на строительство, которое выдал Госстройнадзор Санкт-Петербурга. По словам руководителя надзорного ведомства Владимира Болдырева, история с детским садом на одном заключении государственной экспертизы не закончится.
«В Петербурге зреют амбициозные планы по переходу надзора в цифровой формат. Это является логичным продолжением события, которое произошло в сентябре этого года. Многие компании работают с BIM-технологиями, но до сих пор никто не проходил экспертизу проекта и не взаимодействовал с органами государственного строительного надзора в новом цифровом формате», — отметил Владимир Болдырев.
Эту информацию нашему изданию подтвердили в Группе «Эталон». По словам специалистов компании, применение BIM-технологий в случае с детским садом на улице Маршала Блюхера не ограничится только проектированием. Оно также охватывает создание цифровой модели для геодезического сопровождения и выполнение ряда управленческих и контрольных функций, включая те, что касаются деятельности подрядных организаций и поддержание должного уровня безопасности на стройке. Все они относятся к числу собственных научно-прикладных разработок Группы «Эталон».
Законодательное Собрание Санкт-Петербурга 46 голосами «за» приняло депутатский запрос к губернатору Санкт-Петербурга Александру Беглову о строительстве в Санкт-Петербурге жилого комплекса для судей Верховного суда Российской Федерации.
Запрос был инициирован членом фракции «Справедливая Россия» Надеждой Тихоновой. По просьбам петербуржцев парламентарий призывает губернатора Санкт-Петербурга оказаться от строительства судебного квартала на Свердловской набережной и обустроить в этом месте зеленую прогулочную зону и общественное пространство.
В своем запросе Надежда Тихонова обращает внимание Александра Беглова на то, что Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (КГА) 26.05.2020 выпустил Распоряжение, которое предполагает изменение проекта планировки территории, ограниченной Свердловской наб., границей территориальной зоны ТРЗ-2, Большеохтинским пр. и проектируемой магистралью, в Красногвардейском районе в части размещения на Свердловской набережной объектов капитального строительства: жилого комплекса и общежития квартирного типа. В ответе на предыдущий запрос Надежды Тихоновой КГА подтвердил, что дом предназначен для судей Верховного суда. Ранее действовало Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 31.03.2009 №367 «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной наб. р. Невы, продолжением Цимлянской ул., Большеохтинским пр., пр. Шаумяна и ул. Помяловского с примыкающей территорией Якорной ул. и участка, ограниченного проспектом Энергетиков, железной дорогой, Якорной ул., границей функциональной зоны «П1»/»ДР», в Красногвардейском районе», согласно которому на этом месте должен был появиться «Многофункциональный театрально-концертный зал и музей современного искусства». При том, что предназначение участка поменялось, Комитет по культуре Санкт-Петербурга с запросом о поиске альтернативного места для строительства музея современного искусства в Комитет не обращался.
Надежда Тихонова указывает, что жители соседних домов категорически возражают против возведения судебного квартала, они создали петицию против любого капитального строительства на данном участке. Под воззванием оставлено более 1500 подписей.
«В связи с устными жалобами жителей Красногвардейского района мной был подан запрос на имя вице-губернатора Николая Линченко с просьбой отказаться от строительства жилого комплекса. В этом запросе я привожу доводы горожан, которые опасаются, что строительство нового крупного жилого комплекса усугубит транспортную ситуацию в районе, где на данный момент недостаточная пропускная способность дорожной инфраструктуры. Также в обращении жителей сообщается, что в результате сложности грунтов при строительстве жилого дома по адресу: Большеохтинский проспект, 9 в близлежащих домах появились трещины. В частности, на доме, расположенном по адресу: Большеохтинский проспект, 1, обнаружены трещины с 1 по 9 этаж. Новое строительство может повлечь подобные аварийные или даже катастрофические последствия для соседних жилых строений. Кроме того, в петиции против строительства отмечается, что новостройки на указанном Участке нарушат сложившийся архитектурный ансамбль Свердловской набережной. Горожане предлагают преобразовать это пространство в парк, поскольку в Красногвардейском районе обеспеченность зелеными насаждениями ниже нормы», - говорится в запросе Надежды Тихоновой.
По словам парламентария, в ответ Николай Линченко указал на то, что размещение комплекса зданий «Судебного квартала» на Смольной и Свердловской набережных поддержано на федеральном уровне. Также в письме вице-губернатора сообщается, что согласно Постановлению от 2009 года, создание рекреационной зоны на Участке не представляется возможным, так как противоречит самому Постановлению.
«Вместе с тем, и предлагаемые изменения Постановления продиктованы не развитием социально – значимых объектов или общественных пространств, а желанием осуществить уплотнительную застройку микрорайона, что также противоречит принятому документу», - пишет Надежда Тихонова губернатору.
В ответе вице-губернатора Николая Линченко также сообщается, что земельный участок, где предполагается строительство судебного квартала, расположен в границах территории предварительных археологических разведок и, учитывая, что археологические работы не проводились, перед началом проектирования строительства необходимо выполнить археологическую разведку. Не исключено, что застроенные в 60-х годах ХХ века без археологических изысканий земли на берегу Невы содержат ценный с исторической точки зрения культурный слой.
Надежда Тихонова просит губернатора поддержать жителей Красногвардейского района и отказаться от любого строительства на данном участке. Парламентарий также ждет от главы города ответы на следующие вопросы:
Какие еще были предусмотрены варианты для строительства жилого комплекса для судей Верховного суда Российской Федерации? Если такие места рассматривались, то какие основные причины отказа от этих территорий?
Почему Правительство Санкт-Петербурга считает, что внесение изменений в Постановление возможно исключительно в части включения в проект планировки территории жилого комплекса, а не создания современной рекреационной зоны?
В случае выявления объектов археологического наследия на Участке, какие действия будут предприняты со стороны Правительства Санкт-Петербурга в части сохранения данных объектов?