Намывные территории Петербурга и Дубая - в чем разница
Намывные территории – это искусственно созданные участки суши. Технология намыва широко используется с давних времен. Многие страны, имеющие береговую линию- Япония, Голландия, Кипр, США, Китай, Сингапур и другие, использовали и продолжают активно применять этом метод для расширения территорий. В настоящее время флагманом в данной сфере выступает Дубай. В России наиболее известные проекты по намыву реализуются в Санкт-Петербурге.
Зачем люди формируют намывные территории
Основная задача, которую решают при помощи намыва – это расширение или создание новых пригодных для использования участков суши. Перенаселения нашей планеты приводит к необходимости искать новые способы освоения территорий. Наиболее глобально это касается островных стран, либо государств, чья полезная площадь ограничена в силу природных факторов (пустыни, горы). Так же земельный вопрос актуален для старых городов, где необходимы новые площади для создания инфраструктуры, отвечающей новым стандартам жизни людей.
Намывные территории используют для:
- Строительства жилья.
- Улучшения инфраструктуры районов, строительства дорог, общественных зданий, школ, кинотеатров и других объектов социального назначения.
- Возведения защитных сооружений в сейсмоопасных районах, гидротехнических сооружений в подтапливаемых зонах.
- Создания искусственных эко-зон.
- Строительства рабочих поселков, размещения технологического оборудования при добыче нефти и газа на шельфе.
- Организации популярных курортных зон.
Второй аспект намыва – это дешевизна территорий, и, соответственно, построек. 1 га намыва обходится дешевле, чем приобретение или аренда земли в материковых частях. А это значит, что застройщики и инвесторы получают сверхприбыли от реализации недвижимости, а покупатели получают возможность приобрести доступное жилье.
Самые известные намывные территории в мире
ОАЭ – Дубай и Абу-Даби за последние десятилетия значительно расширили свои территории за счет создания намывных островов. Архипелаги Мир и Вселенная, а также Пальмовые острова привлекают инвесторов и туристов. Самым известным пальмовым островом является Пальма Джумейра, где расположились роскошные отели, виллы класса люкс, небоскребы, торговые молы, яхт клубы и пляжи.
В Сингапуре процесс намыва идет постоянно. Территория города-государства уже на 1/5 состоит из искусственно созданных участков суши. Интересно, что для расширения городских районов используют мусорный отходы, которые после переработки применяют в качестве строительного материала.
Япония также использует технологию переработанного мусора. Создано 7 искусственных архипелагов. На самом большом – Одайба разместился тематический парк развлечений. А на остров Кансай вынесли за черту города международный аэропорт Осако.
Голландская провинция Флеволэнд также располагается на трех намывных островах. Город Эйбург стал спутником Амстердама за счет осушения каналов вокруг столицы. Еще один знаменитый проект – остров Камферс-Дам, специально созданный для содержания и разведения фламинго.
В России самыми известными проектами стало строительство «Лахта Центра», порта «Морской фасад» и квартала «Балтийская жемчужина» в г. Санкт-Петербург. В настоящий момент ведутся работы по намыву Васильевского острова, где предполагается расположить жилой микрорайон с развитой инфраструктурой. Еще один российский проект - создание пляжной зоны отдыха на водохранилище в г. Воронеж.
Технологии строительства в Дубае и Санкт-Петербурге
В основе технологий, используемых в Дубае и Петербурге, лежит один и тот же принцип строительства. Он заключается в перемещении природных материалов с одного участка на другой. Однако сами технологии значительно отличаются. Это обусловлено особенностями намыва. В Дубае намываются островные территории в открытом море. В Санкт-Петербурге расширяется береговая линия.
При строительстве в Дубае первоначально создается контур из природных камней. Прочные горные породы укладываются на дно океана, образуя фундамент. Контур засыпается песком. Песок добывают с морского дна в Персидском заливе и Аравийском море. Для засыпки используют танкеры, оборудованные установками для распыления песка под определенным углом. Для контроля процесса засыпки применяют системы наблюдения GPS. На следующем этапе проводится виброуплотнение. Специальные установки создают мощную вибрацию для уплотнения слоев. Это гарантирует устойчивость намыва и делает возможным использование го для строительства объектов.
В Санкт-Петербурге с учетом болотистой местности применяют технологию свайного фундамента. Сваи забиваются глубоко в грунт, чтобы зафиксировать основание в стабильных породах. Создается система водоотводных каналов. Далее по периметру отсыпается контур, который послойно наполняют специальной смесью. Для смеси используют речной песок, который не содержит глиняных и известковых примесей. Песок смешивают с водой на борту гидроперегружателя и подают по трубопроводам на площадку. После с помощью технологии вертикального дренажа воду откачивают. Песок оседает и создают плотную подушку, на которую укладывают следующий слой. Количество слоев зависит от глубины засыпки.
Проблемы намывных территорий
Использование намывных территорий, с одной стороны, решает проблему перенаселения и нехватки территорий. С другой стороны, создание новых участков суши вносит значительные изменения в ландшафт и природную среду. Такое вмешательство человека в естественную экологическую микросферу может привести к различным негативным экологическим последствиям, изменению климата и природным катаклизмам.
Уже сейчас экологи утверждают, что создание намывных островов в ОАЭ стало причиной нарушения баланса в Аравийском море и Персидском заливе. Температура воды повысилась на несколько градусов, что привело к изменению морской экосистемы. Дноуглубительные работы и мелиорация земель вызвали разрушение коралловых рифов и устричных русел. Это, в свою очередь, вызвало сокращение популяций рыбы и объемов коммерческого рыболовства.
Коралловые рифы также выступали в качестве естественного барьера для волн и оберегали прибрежную зону от эрозии. Возведение искусственных островов повлекло исчезновение естественной среды обитания птиц. Например, редкий вид морского баклана - персидский, сейчас находится на грани вымирания.
Еще одной проблемой выступает нарушение естественного контура береговой линии – волны не доносят песок до материковых территорий, разбиваясь об искусственные преграды. Таким образом, материковые очертания могут претерпеть значительные изменения и быть затоплены морем.
Намыв территорий в Санкт-Петербурге так же не обходится без урона экологии. Ученые обеспокоены, что создание намывных территорий может спровоцировать значительное загрязнение вод Финского залива. Эксперты полагают, что изменится роза ветров, а это приведет к замедлению течения Невы. Изменение скорости течения скажется на популяциях рыб, в том числе корюшки. Помимо этого, стоит вопрос о работоспособности Комплекса защитных сооружений. Это комплекс был спроектирован и возведен с учетом размеров водной акватории. Ее уменьшение может привести к неэффективности работы КЗС, и как следствие – увеличению числа и интенсивности наводнений в других частях города. Уже сейчас осушение дельты Невы, где ранее гнездовались перелетные птицы, привело к изменению их миграционных путей и потере некоторых видов.
Помимо экологических проблем жители Санкт-Петербурга могут столкнуться также и с социальной напряженностью. Намыв производят в элитных районах, жители которых приобретали недвижимость с учетом престижа. Кроме того, застройка линии горизонта лишит их панорамных видов на Финский залив.
Еще один вопрос касается безопасности строительства. Болотистая структура грунта и подземные воды, даже при незначительном отступлении от технологии, спровоцируют проседание пород и, соответственно, возведенных зданий и сооружений.
Использование намывных территорий в Дубае и Санкт-Петербурге
В Дубае намывные территории используют для обустройства престижных районов и курортных зон. Жилая застройка не такая плотная как на материковой части. Хорошо развитая транспортная инфраструктура обеспечивает доступность к основным городским объектам. Застройщики предлагают роскошные виллы и апартаменты, оборудованные по последнему слову техники. Каждый кондоминиум представляет собой мини город с собственными бассейнами, магазинами, СПА, школами, гимназиями, барами, тематическим парками, яхт-клубами, пляжными зонами и т.д. Территории защищены специальными экранами. Создаются каналы для отвода грунтовых вод и зеленые зоны для консолидации грунта и защиты от выветривания. Инвесторы охотно вкладывают деньги в развитие намывных территорий, так как стоимость недвижимости на островах значительно выше, чем в городе.
В Санкт-Петербурге намывные территории используют в двух направлениях. Первое — это создание дополнительной инфраструктуры в старых и густонаселенных районах города- в основном автомобильных дорог. Второе – строительство нового жилья. В отличие от Дубая, в Петербурге строятся спальные районы. Это высотные многоэтажки с большим количеством квартир. Их преимущество – близость к центру города и сравнительно невысокая стоимость. Можно сказать, что это жилье эконом класса с плохо продуманной логистикой, высокой плотностью застройки и нехваткой объектов социального назначения – школ, больниц, культурных центров, магазинов. Еще одним недостатком намывных территорий является плохая экология. Постоянные ветра, приносят смог и отходы промышленных объектов. Очень часто в районах не проведены работы по благоустройству и закреплению грунта, не созданы защитные экраны, как в том же Дубае. А это значит, что поверхностный слой песка будет подниматься ветрами. Часто для консолидации грунта используют строительный мусор, что также благоприятно не сказывается на экологии.
Проведенное Дмитрием Медведевым в Ставрополе 12 июля 2019 года совещание было посвящено мерам по обеспечению своевременного и качественного строительства объектов в рамках национальных проектов. Глава Минстроя России Владимир Якушев доложил о проделанной работе.
ност
Далее главной темой совещания стало стимулирование жилищного строительства. Позицию и предложения всей строительной отрасли по этому вопросу на совещании у премьер-министра представил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
Д. Медведев: Теперь давайте послушаем представителей отрасли – собственно, тех, кого регулирует Министерство строительства.
А. Глушков (президент Национального объединения строителей): Совершенно верно отмечены позитивные изменения, которые в последнее время были приняты Государственной Думой. Безусловно, то, о чём сказали Дмитрий Анатольевич и Владимир Владимирович в части повторного проведения экспертизы, очень востребовано профессиональным сообществом.
Чтобы этот инструмент заработал в кратчайшие сроки, необходимо, чтобы у нас появился документ, который устанавливает требования главным инженерам проектов и главным архитекторам проектов, утверждает их должностные обязанности, полномочия и их ответственность. Кроме того, по нашему мнению, должна быть определена форма этого заключения, которое даёт уполномоченное лицо, об отсутствии необходимости проведения повторной экспертизы.
В части ценообразования также всё, что было сказано, мы считаем своевременным и очень необходимым. Кроме того, данная реформа позволяет добавить расценки на те виды работ, новые технологии, которые в последнее время активно используются коллегами-строителями. На протяжении двух последних лет эта работа не велась. Сейчас возможность появления новых видов работ с новыми расценками на них активно поддерживается профессиональным сообществом.
По разделению сметной стоимости строительства и цены контракта. Это предложение, которое тоже давно назревало в профессиональном сообществе. Думаю, что это очень своевременная норма. Однако здесь требуется дополнительное правовое обеспечение, для того чтобы все заказчики могли по одинаковой методике определять и составлять сметы контракта, на основании которых подрядчики будут по укрупнённым видам работ закрывать выполненные объёмы.
Самым главным на сегодняшний момент национальным проектом среди коллег-строителей, конечно, является «Жильё и городская среда». Безусловно, все оценивают большую важность стимулирования спроса на жилищное строительство, на промышленное строительство.
Основным инструментом стимулирования, который заложен в программе, является повышение платёжеспособного спроса на жильё. К сожалению, если мы возьмём паспорт национального проекта «Ипотека» и посмотрим показатели, по которым должна двигаться сейчас ставка, эта ставка должна составлять 8,9% годовых, в то время как по факту она составляет в целом по России 10,25%, по некоторым субъектам даже выше.
В настоящее время мы предлагаем проработать меры по стимулированию ипотечного кредитования, а именно рассмотреть вопрос о предоставлении ипотечных каникул для лиц, приобретающих строящееся жильё с использованием нового механизма эскроу, развивать механизм жилищно-сберегательных вкладов, который бы позволил населению сформировать первоначальный взнос для ипотечного кредита, увеличить объём сделок секьюритизации ипотечных кредитов путём выкупа ипотечных ценных бумаг с поручительством института развития «ДОМ.РФ» и рассмотреть вопросы расширения льготных категорий граждан, имеющих право на получение ипотеки со сниженными ставками.
В июле в Нальчике мы участвовали в первом Северо-Кавказском форуме по устойчивому развитию. Практически все коллеги с Северного Кавказа отметили острый дефицит местных базовых строительных материалов. Львиная доля материалов в Ставрополе – в лучшем случае из Краснодара, а такие позиции, например, как отделочный кирпич или облицовочный кирпич, везутся аж из Подмосковья.
Поэтому с целью оптимизации затрат строителей необходимо, наверное, разработать какую-то систему радиусов доступности общих базовых строительных материалов, дабы на территории всей Российской Федерации инструменты по актуализации системы ценообразования были эффективны и применялись повсеместно.
Типовое проектирование, конечно, очень нужная и востребованная вещь, но, как правило, по крайней мере если мы возьмём позитивный опыт предыдущего периода, типовое проектирование в первую очередь опиралось на стандартные крупнопанельные варианты. Сейчас эта отрасль переживает не лучшие времена. Для того чтобы мы выполнили поручение Президента и максимально приблизились к показателям по вводу жилья, необходима, наверное, программа по реновации или актуализации тех технологий, которые используют нынешние ДСК.
Но одних технологий недостаточно. Должны появиться типовые проекты, типовые серии, которые должны быть использованы с учётом климатики, сейсмики на территории всей Российской Федерации, и, конечно, эти проекты должны касаться не только многоквартирных жилых домов, но и индивидуального домостроения, о чём Вы уже сказали.
Кроме того, необходимо поддержать граждан, которые планируют приобрести индивидуальное жильё, построенное как раз этим индустриальным методом. Потому что сейчас, по данным Минстроя, объём ипотеки, которая выдаётся на такой вид жилья, составляет всего 1% от общего объёма выданных кредитов.
Невозможно пройти мимо реформы жилищного строительства, которая состоялась в Российской Федерации. Сейчас в Российской Федерации строится порядка 130 млн кв. м жилья, из них на 1 июля требованию 30-процентной готовности (это обязательное требование, которое установлено) соответствуют 60 млн кв. м.
Но, к сожалению, на 1 июля, по информации «ДОМ.РФ», заключения о соответствии этой степени готовности получили только 14,5 млн кв. м. То есть получается, что 46,5 млн кв. м на сегодняшний момент соответствуют этим критериям, однако не могут привлекать денежные средства граждан, заморожены. Необходимо максимально оперативно процедуру выдачи заключения о соответствии данным критериям ускорить на территории всей Российской Федерации.
Кроме того, опять же по информации «ДОМ.РФ», непосредственно на эскроу-счета сейчас у нас перешли застройщики с общей площадью строительства порядка 6,5 млн кв. м, то есть за бортом 30-процентной готовности и работы по эскроу-счетам находится порядка 64 млн кв. м строящегося жилья.
По нашему мнению, целесообразно было бы определить предельный срок достижения этой 30-процентной готовности, который в ближайшее время должен быть установлен постановлением Правительства Российской Федерации, 31 декабря этого года. Это позволило бы значительно этот «хвост» из 64 млн кв. м перевести в первую часть 30-процентной готовности. Тем более что риски минимальны, потому что в данный момент застройщики, не имеющие 30-процентной готовности, не имеют права работать с денежными средствами дольщиков. За это время «ДОМ.РФ» сможет развернуть систему гарантирования, чтобы региональные проекты, которые в настоящее время не являются привлекательными для банков, имеют низкую маржинальность, смогли получить проектное финансирование.
Прошу рассмотреть озвученные предложения.
С полным текстом стенограммы совещания «О мерах по обеспечению своевременного и качественного строительства объектов в рамках национальных проектов» можно ознакомиться на сайте Правительства России http://government.ru/news/
Эксперты не видят необходимости в дополнительных стимулах для сферы жилищного строительства и ипотеки
Покой рынку недвижимости только снится: власти внедряют инициативы для поддержки строительной отрасли, представители отрасли запрашивают все новые послабления. Так на последнем заседании под руководством премьер-министра РФ Дмитрия Медведева также был озвучен ряд инициатив для поддержки рынка, которые вызвали вопросы у экспертов.
Глава НОСТРОЯ Антон Глушков предложил еще расширить число граждан, которые могут рассчитывать на льготные ставки по ипотеке.
"Сегодня ставки по ипотеке достаточно высокие, в среднем по стране это 10,25%, а в некоторых регионах и выше при плане в 8,9%. Поэтому мы предлагаем ввести ряд мер, которые позволят большему количеству граждан рассчитывать на ставки, которые будут ниже среднерыночных".
Помогут ли подобные инициативы отрасли, порталу "Интерфакс-Недвижимость" рассказали эксперты рынка.
Ипотека всему голова
Ипотека традиционно была и остается основным драйвером развития рынка жилищного строительства, о чем неоднократно говорили и представители бизнеса, и представители власти. Сегодня ставки снова пошли на снижение.
"Ипотечные кредиты выступили драйвером роста розничного кредитования по итогам 2018 года. Этот тренд продолжается: ипотечный портфель российских банков растет, его качество относительно других категорий кредитных программ для физических лиц значительно выше. Ипотечные кредиты хорошо обслуживаются, это низкорисковая категория для кредитных организаций. В будущем привлекательность ипотеки будет расти", — считает руководитель департамента финансовых рейтингов НРА Карина Артемьева.
При этом смысла в расширении льготных программ эксперт не видит.
"Уже существует много программ, поддерживающих кредитные ставки для нуждающихся категорий заемщиков, так что расширять подобные программы — не первостепенная задача. Стоит сосредоточиться на внедрении широких рыночных инструментов для роста ипотечного кредитования", — отмечает Артемьева.
Считает, что все идет своим чередом и заведующий кафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.
"Ставки по ипотеке перешли к устойчивому снижению в мае и на текущий момент уже снизились на 0,5 п.п. до уровня около 10%. 10 июля 2019 года ДОМ.РФ первым из крупных игроков установил базовые ставки на уровне ниже 10%. Выдача кредитов по этим ставкам будет происходить в августе – сентябре. Уже в третьем квартале 2019 года средняя ставка выдачи по ипотеке на рынке снизится до уровня менее 10%", — говорит он.
Подтверждает слова эксперта и статистика — по данным Банка России, за 5 месяцев 2019 г. выдано 478 тыс. кредитов на сумму 1,05 трлн рублей (на 12% меньше в количественном и на 1,9% в денежном выражении, чем за 5 месяцев 2018 г.). Выдача новых кредитов (за вычетом рефинансирования) соответствует уровню 5 месяцев 2018 г.: выдано 454 тыс. таких ипотечных кредитов (–2,7% к 5 месяцам 2018 г.) на сумму более 992 млрд рублей (+8%).
"Таким образом, объем спроса, сформированной с использованием ипотеки, соответствуют уровню прошлого года. Снижение произошло только в сегменте рефинансирования ранее взятых кредитов и не влияет на спрос на новое жилье с ипотекой", — считает Цыганов.
Он отмечает, что по поручению президента РФ Владимира Путина запущены программы поддержки многодетных семей (при рождении 3 ребенка) – льготная ставка в 6% (многие банки уже установили ставку на уровне от 5%), погашение ипотеки на сумму в 450 тыс. руб.
"Расширение категорий возможно, но потребует значительных долгосрочных финансовых обязательств бюджета. В то же время такая мера создаст риски втягивания в ипотеку граждан, которые не смогут исполнять взятые на себя обязательства даже по сниженным ставкам. При этом реализация масштабной программы субсидирования может привести к резкому росту цен на жилье и приведет к снижению доступности жилья при высоких бюджетных затратах", — объясняет Цыганов.
Не скажется позитивно на рынке ипотеки и предложение по введению ипотечных каникул для покупателей жилья в новостройках с использованием эскроу. По его мнению, это приведет к росту ставок по ипотеке и снижению доступности жилья. Банки будут недополучать средства, как следствие, вырастут ставки по кредитам под залог ДДУ и снизит продажи жилья на стадии строительства.
"Лучше воздержаться от мер, способных привести к увеличению ставки", — отмечает Цыганов.
Переходный период и эскроу-счета
Немало разговоров, домыслов и доводов ведется и вокруг темы перехода строительной отрасли на новую модель финансирования.
Напомним, что с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.
При этом новые правила не должны "заморозить" ранее начавшиеся стройки. Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
Крайний срок оценки степени готовности таких объектов назначен на 1 октября этого года. Но, по мнению Глушкова из НОСТРОЯ, этого времени недостаточно, поскольку "по ощущениям переход на проектное финансирование идет медленнее, чем хотелось бы". А потому стоит дать застройщикам еще немного времени, перенеся дату оценки на 31 декабря. Эксперты, опрошенные "Интерфаксом" не видят в этом необходимости.
"Мы не считаем, что сроки должны быть перенесены. Работа уже ведётся. Проекты находятся в стадии рассмотрения", — говорит зампред правления Совкомбанка Алексей Панферов.
Эксперт из банка топ-10 добавляет, что ощущения представителя НОСТРОЯ подтвердить не может. "И банковская система, и застройщики успешно начали работать в формате проектного финансирования еще задолго до 1 июля. Большинство заранее перестроились, отладив бизнес-процессы, и сегодня не испытывают сложностей ни с получением финансирования в банках, ни с получением заключений о соответствии (ЗОСов) для достройки по старым правилам. Мы находимся на постоянной связи с застройщиками и оцениваем ситуацию на рынке жилья как стабильную и не требующую каких-либо отсрочек и пересмотров сроков по оценке готовности строительных объектов", — говорит он.
По словам генерального директора РАСК Николая Алексеенко, прежде всего, стоит понять, что процесс получения ЗОС не является моментальным, а предлагаемый перенос крайних сроков предоставления ЗОС может внести ещё большую путаницу в самой системе жилищного строительства.
"Уже давно был обозначен переход на новые правила привлечения денежных средства граждан, который начался с 1 июля. И уже видна высокая динамика – порядка 1 300 застройщиков (всего их около 4300) получило около 2,5 тысяч положительных заключений по проектам площадью 41,2 млн кв. метров, 325 застройщиков уже планируют использовать счета эскроу в 538 проектах, площадью 8,3 млн кв. метров. Таким образом, всего за 2 недели почти половина строящегося жилья перешла на целевую модель или получила заключение о соответствии", — говорит эксперт.
Он добавляет, что всего сейчас в стройке около 120-125 млн кв. метров, существуют разные оценки, сколько перейдет на проектное финансирование, по данным Минстроя России, около 70% строящегося жилья получит заключения о соответствии критериям и будет достроено по старым правилам.
"Уже по итогам июля будет ясна ситуация по соответствии новым правилам основной части строящегося портфеля", — поясняет Алексеенко.
Не поддержал рынок и историю с типовым проектированием, программой по реновации технологий домостроительных комбинатов (ДСК), поддержкой граждан, осуществляющих индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) домостроительным методом.
"В рамках нацпроекта по жилью сейчас появился Стандарт комплексного развития территорий, который включает в том числе и требования к жилью. Стандартизация рынка ИЖС не предусматривает ухода к ограниченному числу типовых серий домов. Для развития рынка нужно обеспечить возможность строительства индивидуальных домов с использованием ипотечного кредитования. Для этого дом, выступающий залогом по кредиту, должен быть ликвидным. То есть подходить под стандартные характеристики, позволяющие реализовать его рынке", — заключает управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.