Намывные территории Петербурга и Дубая - в чем разница
Намывные территории – это искусственно созданные участки суши. Технология намыва широко используется с давних времен. Многие страны, имеющие береговую линию- Япония, Голландия, Кипр, США, Китай, Сингапур и другие, использовали и продолжают активно применять этом метод для расширения территорий. В настоящее время флагманом в данной сфере выступает Дубай. В России наиболее известные проекты по намыву реализуются в Санкт-Петербурге.
Зачем люди формируют намывные территории
Основная задача, которую решают при помощи намыва – это расширение или создание новых пригодных для использования участков суши. Перенаселения нашей планеты приводит к необходимости искать новые способы освоения территорий. Наиболее глобально это касается островных стран, либо государств, чья полезная площадь ограничена в силу природных факторов (пустыни, горы). Так же земельный вопрос актуален для старых городов, где необходимы новые площади для создания инфраструктуры, отвечающей новым стандартам жизни людей.
Намывные территории используют для:
- Строительства жилья.
- Улучшения инфраструктуры районов, строительства дорог, общественных зданий, школ, кинотеатров и других объектов социального назначения.
- Возведения защитных сооружений в сейсмоопасных районах, гидротехнических сооружений в подтапливаемых зонах.
- Создания искусственных эко-зон.
- Строительства рабочих поселков, размещения технологического оборудования при добыче нефти и газа на шельфе.
- Организации популярных курортных зон.
Второй аспект намыва – это дешевизна территорий, и, соответственно, построек. 1 га намыва обходится дешевле, чем приобретение или аренда земли в материковых частях. А это значит, что застройщики и инвесторы получают сверхприбыли от реализации недвижимости, а покупатели получают возможность приобрести доступное жилье.
Самые известные намывные территории в мире
ОАЭ – Дубай и Абу-Даби за последние десятилетия значительно расширили свои территории за счет создания намывных островов. Архипелаги Мир и Вселенная, а также Пальмовые острова привлекают инвесторов и туристов. Самым известным пальмовым островом является Пальма Джумейра, где расположились роскошные отели, виллы класса люкс, небоскребы, торговые молы, яхт клубы и пляжи.
В Сингапуре процесс намыва идет постоянно. Территория города-государства уже на 1/5 состоит из искусственно созданных участков суши. Интересно, что для расширения городских районов используют мусорный отходы, которые после переработки применяют в качестве строительного материала.
Япония также использует технологию переработанного мусора. Создано 7 искусственных архипелагов. На самом большом – Одайба разместился тематический парк развлечений. А на остров Кансай вынесли за черту города международный аэропорт Осако.
Голландская провинция Флеволэнд также располагается на трех намывных островах. Город Эйбург стал спутником Амстердама за счет осушения каналов вокруг столицы. Еще один знаменитый проект – остров Камферс-Дам, специально созданный для содержания и разведения фламинго.
В России самыми известными проектами стало строительство «Лахта Центра», порта «Морской фасад» и квартала «Балтийская жемчужина» в г. Санкт-Петербург. В настоящий момент ведутся работы по намыву Васильевского острова, где предполагается расположить жилой микрорайон с развитой инфраструктурой. Еще один российский проект - создание пляжной зоны отдыха на водохранилище в г. Воронеж.
Технологии строительства в Дубае и Санкт-Петербурге
В основе технологий, используемых в Дубае и Петербурге, лежит один и тот же принцип строительства. Он заключается в перемещении природных материалов с одного участка на другой. Однако сами технологии значительно отличаются. Это обусловлено особенностями намыва. В Дубае намываются островные территории в открытом море. В Санкт-Петербурге расширяется береговая линия.
При строительстве в Дубае первоначально создается контур из природных камней. Прочные горные породы укладываются на дно океана, образуя фундамент. Контур засыпается песком. Песок добывают с морского дна в Персидском заливе и Аравийском море. Для засыпки используют танкеры, оборудованные установками для распыления песка под определенным углом. Для контроля процесса засыпки применяют системы наблюдения GPS. На следующем этапе проводится виброуплотнение. Специальные установки создают мощную вибрацию для уплотнения слоев. Это гарантирует устойчивость намыва и делает возможным использование го для строительства объектов.
В Санкт-Петербурге с учетом болотистой местности применяют технологию свайного фундамента. Сваи забиваются глубоко в грунт, чтобы зафиксировать основание в стабильных породах. Создается система водоотводных каналов. Далее по периметру отсыпается контур, который послойно наполняют специальной смесью. Для смеси используют речной песок, который не содержит глиняных и известковых примесей. Песок смешивают с водой на борту гидроперегружателя и подают по трубопроводам на площадку. После с помощью технологии вертикального дренажа воду откачивают. Песок оседает и создают плотную подушку, на которую укладывают следующий слой. Количество слоев зависит от глубины засыпки.
Проблемы намывных территорий
Использование намывных территорий, с одной стороны, решает проблему перенаселения и нехватки территорий. С другой стороны, создание новых участков суши вносит значительные изменения в ландшафт и природную среду. Такое вмешательство человека в естественную экологическую микросферу может привести к различным негативным экологическим последствиям, изменению климата и природным катаклизмам.
Уже сейчас экологи утверждают, что создание намывных островов в ОАЭ стало причиной нарушения баланса в Аравийском море и Персидском заливе. Температура воды повысилась на несколько градусов, что привело к изменению морской экосистемы. Дноуглубительные работы и мелиорация земель вызвали разрушение коралловых рифов и устричных русел. Это, в свою очередь, вызвало сокращение популяций рыбы и объемов коммерческого рыболовства.
Коралловые рифы также выступали в качестве естественного барьера для волн и оберегали прибрежную зону от эрозии. Возведение искусственных островов повлекло исчезновение естественной среды обитания птиц. Например, редкий вид морского баклана - персидский, сейчас находится на грани вымирания.
Еще одной проблемой выступает нарушение естественного контура береговой линии – волны не доносят песок до материковых территорий, разбиваясь об искусственные преграды. Таким образом, материковые очертания могут претерпеть значительные изменения и быть затоплены морем.
Намыв территорий в Санкт-Петербурге так же не обходится без урона экологии. Ученые обеспокоены, что создание намывных территорий может спровоцировать значительное загрязнение вод Финского залива. Эксперты полагают, что изменится роза ветров, а это приведет к замедлению течения Невы. Изменение скорости течения скажется на популяциях рыб, в том числе корюшки. Помимо этого, стоит вопрос о работоспособности Комплекса защитных сооружений. Это комплекс был спроектирован и возведен с учетом размеров водной акватории. Ее уменьшение может привести к неэффективности работы КЗС, и как следствие – увеличению числа и интенсивности наводнений в других частях города. Уже сейчас осушение дельты Невы, где ранее гнездовались перелетные птицы, привело к изменению их миграционных путей и потере некоторых видов.
Помимо экологических проблем жители Санкт-Петербурга могут столкнуться также и с социальной напряженностью. Намыв производят в элитных районах, жители которых приобретали недвижимость с учетом престижа. Кроме того, застройка линии горизонта лишит их панорамных видов на Финский залив.
Еще один вопрос касается безопасности строительства. Болотистая структура грунта и подземные воды, даже при незначительном отступлении от технологии, спровоцируют проседание пород и, соответственно, возведенных зданий и сооружений.
Использование намывных территорий в Дубае и Санкт-Петербурге
В Дубае намывные территории используют для обустройства престижных районов и курортных зон. Жилая застройка не такая плотная как на материковой части. Хорошо развитая транспортная инфраструктура обеспечивает доступность к основным городским объектам. Застройщики предлагают роскошные виллы и апартаменты, оборудованные по последнему слову техники. Каждый кондоминиум представляет собой мини город с собственными бассейнами, магазинами, СПА, школами, гимназиями, барами, тематическим парками, яхт-клубами, пляжными зонами и т.д. Территории защищены специальными экранами. Создаются каналы для отвода грунтовых вод и зеленые зоны для консолидации грунта и защиты от выветривания. Инвесторы охотно вкладывают деньги в развитие намывных территорий, так как стоимость недвижимости на островах значительно выше, чем в городе.
В Санкт-Петербурге намывные территории используют в двух направлениях. Первое — это создание дополнительной инфраструктуры в старых и густонаселенных районах города- в основном автомобильных дорог. Второе – строительство нового жилья. В отличие от Дубая, в Петербурге строятся спальные районы. Это высотные многоэтажки с большим количеством квартир. Их преимущество – близость к центру города и сравнительно невысокая стоимость. Можно сказать, что это жилье эконом класса с плохо продуманной логистикой, высокой плотностью застройки и нехваткой объектов социального назначения – школ, больниц, культурных центров, магазинов. Еще одним недостатком намывных территорий является плохая экология. Постоянные ветра, приносят смог и отходы промышленных объектов. Очень часто в районах не проведены работы по благоустройству и закреплению грунта, не созданы защитные экраны, как в том же Дубае. А это значит, что поверхностный слой песка будет подниматься ветрами. Часто для консолидации грунта используют строительный мусор, что также благоприятно не сказывается на экологии.
Специалисты рынка негосударственной экспертизы снова смогут работать с проектами в зонах с особыми условиями использования территорий.
В конце июля Госдума РФ утвердила законопроект с поправками в Градкодекс РФ. В частности, документом были исключены принятые в августе 2018 года положения 342-ФЗ, согласно которым экспертизу строительных проектов, если они находятся в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), могут проводить только органы госэкспертизы.
Снова в деле
По словам президента ГК «ННЭ», вице-президента НОЭКС Александра Орта, конечно, сегмент негосударственной экспертизы сильно пострадал от принятия 342-ФЗ. За прошедший период произошло серьезное сокращение организаций экспертизы: с 870, зарегистрированных в реестре Росаккредитации на начало 2018 года, до примерно 350 (включая государственные). «Особенно это коснулось Санкт-Петербурга, практически целиком расположенного в ЗОУИТ. Только наша компания, по скромным подсчетам, за прошедший год недосчиталась около 15 объектов на стадии коммерческого предложения на общую сумму более 11 млн рублей. Это значительный урон, приведший, в частности, к вынужденному сокращению штатной численности», – сообщил он.
«Мы и наши коллеги обращались в судебные инстанции, общественные организации, органы исполнительной и законодательной власти различного уровня. Большую работу провело Национальное объединение организаций экспертизы в строительстве. Именно оно сумело донести до всех уровней государственных и общественных структур обязательность сохранения и развития института негосударственной экспертизы, необходимость внесения для этого соответствующих изменений в Градкодекс РФ», – подчеркнул Александр Орт.
«В скором времени мы получим исчерпывающий перечень объектов, подлежащих госэкспертизе. Ориентироваться заказчику будет намного проще, негосударственные экспертизы получат возможность опять нарастить объемы работы», – отмечает генеральный директор ООО «Центр ЭСП» Кирилл Белоусов.
Больше самостоятельности
По мнению участников рынка, в ближайшее время нужно навести порядок в экспертном сообществе. В нем не должно быть места недобросовестным организациям, своими действиями дискредитирующим институт негосударственной экспертизы. Для этого необходимо прежде всего консолидировать сообщество, выработать совместно четкие и жесткие правила контроля над работой организаций негосударственной экспертизы и ввести саморегулирование. Александр Орт полагает, что еще одним шагом в регулировании работы негосударственных экспертиз является ликвидация барьеров с государственной. Рассмотрение проектной документации бюджетных, особо опасных и уникальных объектов должно быть обязательным в Главгосэкспертизе, Остальные экспертные организации могут стать вневедомственными, войти в профильную СРО и рассматривать проекты всех инвестиционных объектов.
Генеральный директор ООО «Эксперт-проект» Максим Яковлев отмечает, что в настоящее время в строительстве (и, в частности, в сфере экспертизы) все сильно зарегулировано. При этом в отрасли происходят постоянные изменения, к которым участники рынка не успевают привыкнуть. Только в Градкодекс РФ за последние два года было внесено 10 существенных изменений в объеме более 300 страниц.
«Основной целью формирования института негосударственной экспертизы была ликвидация монополии госэкспертизы и снижение административного давления на бизнес. Вместе с тем отдельные положения, вносимые в законодательные акты, создают ситуации, которые существенно затрудняют деятельность организаций негосударственной экспертизы и восстанавливают монополию государственной, а некоторые структуры неправомерно используют положения изменений, внесенных в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, для ограничения полномочий негосударственной экспертизы. Хорошо, что сейчас неоднократные обращения экспертного сообщества в федеральные органы власти дали положительные результаты», – отмечает специалист.
Больше самостоятельности дать «не-госке» считает важным и генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов» Алексей Чепик. По его словам, институт негосударственной экспертизы уже достаточно заорганизован – и смысла вводить еще какие-либо ограничения нет. «Несмотря на прошедший год «выживания», стратегический выбор в пользу развития рыночных отношений в системе экспертизы сделан. Негосударственная экспертиза и в дальнейшем будет создавать наиболее благоприятный инвестиционный фон для строительного бизнеса», – добавил эксперт.
Мнение
Александр Орт, президент ГК «ННЭ»,вице-президент НОЭКС:
– Я рад, что профессиональное мнение было услышано и законодатели нашли возможность устранения двусмысленностей в правовых актах, которые создавали большое количество проблем заказчикам при обращении за разрешениями на строительство в различных регионах РФ. В скором времени мы все увидим положительный эффект этих изменений: в новых интересных проектах, в возведенных зданиях, в улыбках горожан.
Максим Яковлев, генеральный директор ООО «Эксперт-проект»:
– Прошло более семи лет со времени принятия закона о создании института негосударственной экспертизы. Фактов, подтверждающих снижение безопасности объектов, после введения «негоски» не выявлено. Из СМИ за последние годы мы знаем об авариях в результате некачественной проектной документации. А из материалов судебных заседаний и публикаций следует, что аварии произошли, в частности, из-за нарушений строительных норм, из-за проектных ошибок и недосмотра этого брака органами госэкспертизы. Считаю целесообразным наложить мораторий на внедрение каких-либо дополнительных новшеств.
Сергей Вдовенко, генеральный директор ООО «Амеланд»:
– После внесения изменений в Градкодекс предмет экспертизы проектной документации дополнился проверкой сметной стоимости строительства объектов. Теперь перед началом строительных работ застройщику необходимо иметь полный комплект проектной документации с экспертным заключением. Также теперь экспертиза документации, помимо оценки ее соответствия заданию на проектирование, включает в себя и проверку ее на соответствие техрегламентам, связанным со значимыми объектами наследия, с окружающей средой и т. д. Это нововведение, хотя и предназначается для объектов госкомпаний и бюджетных организаций, – актуально для всех, так как повышает качество строительства.
На аукцион выставлены 2 га земли с расположенными на них зданиями в историческом центре Санкт-Петербурга. Мнения экспертов о дальнейшей судьбе участка разошлись.
Российский аукционный дом (РАД) объявил торги по продаже имущественного комплекса АО «Творческо-производственное объединение «Центральная киностудия детских и юношеских фильмов им. М. Горького», расположенного по адресу: Мельничная улица, д. 4, лит. А. В лот входят четыре нежилых здания общей площадью 17,4 тыс. кв. м (на сегодняшний день 5,7 тыс. из них сдается в аренду) с двумя смежными земельными участками, общей площадью 1,9 га.
Согласно ПЗЗ, территория, на которой находятся здания, по функциональному назначению относится к зоне общественно-деловой застройки и жилых домов (ТД 1-2_1) и может использоваться как для размещения коммерческих объектов (офисов и торговли), так и для жилищного строительства.
Район, где расположены здания, по оценке экспертов РАД, обладает высоким инвестиционным потенциалом. В непосредственной близости уже начаты работы по редевелопменту бывших промышленных участков под общественно-деловую застройку. Так, на соседней территории уже расположены бизнес-центры «Мельник» и «Премиум». Территорию завода «Газаппарат» также планируется застроить объектами общественно-делового и торгового назначения.
«Территория имеет высокий потенциал для реализации проекта строительства современного жилого комплекса и объектов коммерческого назначения, в том числе гостиниц. Здания, расположенные на участках, не являются историческими и не относятся к объектам наследия, а значит, могут быть снесены. На период подготовки разрешительной и проектной документации возможно использование площадки под арендный бизнес. По предварительным подсчетам, площадь квартир в новом комплексе может составить порядка 30 тыс. кв. м», – считает руководитель Департамента продаж РАД Юлия Акимова.
Начальная цена составляет почти 956,6 млн рублей; минимальная – 478,3 млн. Торги пройдут 13 августа посредством публичного предложения, заявки принимаются до 6 августа.
У экспертов разные взгляды на оценку лота РАДом. Руководитель направления стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Екатерина Заволокина считает ее адекватной. «Стоимость продажи земли может составлять порядка 60 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит она. А по оценке директора департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анны Сигаловой, стоимость находится ближе к нижней границы цены и составляет 500–600 млн рублей.
Нет общего взгляда у специалистов и на будущее участка, у которого есть и плюсы, и минусы. «С одной стороны, участок расположен вблизи от Старо-Невского проспекта, Невы, с другой – промышленное окружение. Территория подходит под размещение офисов, гостиниц, апартаментов. При согласовании изменения условно разрешенного вида использования, половину участка можно застроить жильем. При этом на нем сейчас расположены достаточно крепкие капитальные строения, поэтому можно пойти и по пути их реконструкции», – говорит Анна Сигалова.
«Имущественный комплекс находится недалеко от центра города и потенциально может быть востребован под офисную или гостиничную функцию. Причем в последнем варианте, с учетом масштабов, наиболее целесообразным будет проект апарт-отеля», – со своей стороны, отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
А Екатерина Заволокина считает наиболее рациональным возведение в локации жилья. «Целесообразнее использовать эту территорию для строительства жилого комплекса, поскольку по сравнению, например, с офисами жилищные проекты реализуются быстрее, а значит, скорость возврата инвестиций выше. Локация для подобного строительства удачная, территория находится относительно недалеко от центра города, рядом с рекой. Однако, несмотря на то, что уже запущены работы по редевелопменту близлежащих участков, пока что по-прежнему окружение проекта – это бывшие промпредприятия, что может отразиться на цене будущих квартир», – предупреждает она.
Мнение
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg:
– Главный вопрос в том, что решит новый собственник: сохранить или снести здания. В первом случае есть возможность начать получать арендный доход в короткие сроки после приобретения недвижимости. Во втором – более эффективно использовать территорию и увеличить полезную площадь в разы.