Мыс Хрустальный в ожидании культурной волны
В Севастополе на мысе Хрустальный полным ходом идет строительство культурного кластера «Музейный комплекс в г. Севастополь». К концу года будет введен первый объект — жилой дом.
Культурный кластер в Севастополе возводится по поручению Президента России Владимира Путина на средства Некоммерческого фонда «Национальное культурное наследие» (далее — Фонд). Аналогичные проекты реализуются во Владивостоке, Калининграде и Кемерове.
До 2024 года поэтапно планируется построить многоквартирный жилой дом для артистов и сотрудников культурно-образовательного комплекса, Академию хореографии, Театр оперы и балета и музейный комплекс.
Архитектура. Образы кораблей и чаек
Разработчик архитектурной концепции и эскизного проекта — австрийское архитектурное бюро COOPHIMMELB(L)AU. Руководитель бюро Вольф Прикс, автор в том числе СКА Арена в Петербурге и музейно-театрального комплекса в Кемерове, — один из основателей стиля деконструктивизма. Его концепция проекта, пояснили в Фонде, оказалась самой интересной и соответствующей духу времени. Прикс и его коллеги отличаются своим мастерством строить красивые здания в исторических городах, гармонично вписывая их в существующую архитектуру. В полной мере это относится и к Севастополю.
Как признавался архитектор, проект родился благодаря кораблям и чайкам, которые он видел из кабины вертолета.
Ранее, отвечая на вопросы местных журналистов, Вольф Прикс рассказал: проект Севастопольского театра оперы и балета он готовил долго. «Я сделал 30 или 40 макетов и работал с разными программами на компьютере, чтобы достичь нужного сочетания структуры, формы и всех необходимых характеристик», — поделился он.
Как уточнили в Главгосэкспертизе, здание Театра оперы и балета «будет сложной летящей формы с открытой консольной террасой над морем. Края крыши будут нависающими со всех сторон, над главным входом — выдающийся козырек».
Музейный комплекс и театр задуманы как единый ансамбль с площадью в центре. Форма здания музейного комплекса, где расположится Российская государственная художественная галерея, символизирует распростертые руки, которые встречают гостей. Визуально это продолжение здания театра.
Очертания здания Хореографической академии более строгие, но деконструктивизм проглядывает и тут.
Реакция архитектурного сообщества и жителей Севастополя на проект неоднозначна. Не нравятся размер, местоположение и архитектурный стиль. По мнению архитекторов, проект не вписывается в пространство мыса Хрустальный, а размерами подавляет доминанту мыса — памятник «Солдат и матрос».
Как сообщали местные СМИ, мнение части жителей выразил Вячеслав Горелов, депутат Законодательного собрания Севастополя: «Я абсолютно убежден, что мы совершаем серьезную градостроительную ошибку. По сути, мы находимся на стадии ее реализации».
Следует отметить, что окружающая мыс застройка не отличается яркими проектами.
Выступая перед студентами СевГУ, Вольф Прикс отметил: «Рано или поздно все старые постройки, которыми гордились архитекторы прошлого, будут снесены, а их места займут новые, олицетворяющие новые тренды. Простой пример — Вена. Мой город когда-то построила Римская империя, но сейчас там нет ни одного здания того времени. Я уверен, что архитекторы не могут спасти этот мир, но могут сделать окружающее нас пространство красивым и интересным, улучшив его».
Скопление культурных объектов
Общая площадь территории мыса Хрустальный, которую предстоит развить, — 48 га.
Объекты кластера разместятся на участке в районе улицы Капитанская и Крепостного переулка, а также вблизи скульптурной композиции «Солдат и матрос», на земельном участке в районе улиц Капитанская и Амурская.
На первом этапе, согласно мастер-плану, на участке от Карантинной бухты до Артиллерийской бухты планируется построить в 2022 году Хореографическую академию, в 2023-м — Театр оперы и балета, жилой дом, мемориал защитникам Севастополя, а также благоустроить участок между Карантинной бухтой и бухтой Мартынова.
В сентябре Главгосэкспертиза России выдала положительное заключение на проект Театра оперы и балета. Расчетную часть, о сложности которой предупреждали эксперты, выполнило ООО «Метрополис».
Дмитрий Ровенский, технический директор АО «АРГО», рассказал: «Первым из группы объектов будет сдан многоквартирный жилой дом для сотрудников культурного комплекса. Готовность по монолиту здесь 95%, к концу этого года строительная часть работ будет завершена полностью. Уже ведем внутренние отделочные черновые работы, остекление».
По его словам, в двух квартирах уже выполнен полный объем отделочных работ. Это в некотором смысле пилотный проект, который позволит учесть все нюансы для сдачи объекта под ключ и не потерять время.
Осенью следующего года, отметил Дмитрий Ровенский, будет сдана Хореографическая академия: «По данному объекту выполнено 90% монолитных работ, на двух из шести блок-секций ведутся внутренние черновые отделочные работы, остекление и утепление фасадов».
На площадке, где строится театр, работы начались недавно — Главгосэкспертиза согласовала проект в конце сентября. Сейчас, по словам Дмитрия Ровенского, завершено формирование фундаментной плиты площадью 12 400 кв. м, частично выполнены вертикальные конструкции самого нижнего из подземных — минус третьего этажа, начаты работы на плите перекрытия минус второго.
Позже других объектов начато строительство музейного комплекса. Здесь, пояснил Дмитрий Ровенский, начаты земляные работы, которые ведутся совместно с археологами. Музей предполагается завершить в конце 2024 года.
В свою очередь городские власти планировали убрать в полукилометровый тоннель часть дорожного движения на улице Капитанская. О сроках, впрочем, речи не шло.
Зато парк было обещано спроектировать в 2021 году. На момент публикации «Строительному Еженедельнику» неизвестно, подготовлен ли проект. Видимо, из-за неоднозначного отношения горожан к новому проекту местные чиновники отказались давать какие-либо комментарии, тем более — уточнять сроки.
Доход не бывает без хлопот
Проект можно оценить как сложный в реализации. Как отметила Наталья Волынская, президент НФ «Национальное культурное наследие», приходится решать большое количество незапланированных задач. Например, при разработке площадки, на которой изначально планировалось построить здание музея, были обнаружены объекты археологии. Проект пришлось переделывать и привязывать к новому месту. При этом и заказчик и подрядчик стремятся рационально использовать выделенные средства: выбирают оптимальные технические решения.
«Проблем нет. Есть большая трудоемкость, связанная в первую очередь с неповторимостью не только самих объектов комплекса, но и многих элементов и конструкций зданий. Уровень сложности некоторых конструкций очень высокий. Бетонные работы и металлоконструкции при выполнении требуют особой внимательности, просчитываются все дополнительные риски и учитывается специфика, например, угла наклона, нагрузки на конструктив теми материалами, которые будут использоваться при отделке. Но тем и уникален, и интересен для нас, строителей, этот проект, что заставляет мобилизовать все знания, силы, смекалку, чтобы сроки и качество отвечали требованиям заказчика и будущим поколениям детей, педагогов, артистов, зрителей осталось крепкое архитектурное и строительное наследие», — прокомментировал Дмитрий Ровенский.
Некоторое влияние на воплощение проекта оказывает конструктивная сложность. Однако, подчеркивают в Фонде, влияние незначительно. Стоимость монолитных работ примерно одинакова как для стандартных, так и для уникальных зданий и сооружений. Севастополь, как и весь Крым, находится в зоне повышенной сейсмической активности. Это в полной мере учтено в проектах зданий культурно-образовательного комплекса при выборе технологий и материалов для их строительства.
Нефтегазовое финансирование
Культурный кластер был презентован Президенту РФ Владимиру Путину еще в 2018 году. Тогда стоимость проекта оценивалась в 25 млрд рублей.
По информации Фонда, финансируют проект организации нефтегазового комплекса страны, «которые в лучших традициях культуры меценатства вносят свой достойный вклад в развитие отечественной культуры и образования».
Однако рост цен на стройматериалы явно не способствует удешевлению проекта — не считая прочих неожиданностей вроде археологических раскопок. «Конечная стоимость его реализации будет определена после завершения проектирования и экспертизы проектов всех зданий и сооружений, строительство которых запланировано в рамках кластера», — отметила Наталья Волынская.
Дмитрий Ровенский уточнил с точки зрения подрядчика: «Сегодня рынок в связи со скачком цен влияет на тендерную, закупочную политику как предприятия, так и поставщиков и подрядчиков. Меняются сроки поставки и размеры предоплаты. Но наша задача от этого не меняется и сроки сдачи объекта тоже».
Реновация мыса Хрустальный
Проект реализуется с 2018 года. Тогда Совет по стратегическому развитию и приоритетным проектам рассмотрел обращение Фонда и разрешил предоставить под проект земельные участки общей площадью 18,3 гектара в районе мыса Хрустальный без торгов. Также в 2018 году Севастополь принял на баланс от Минобороны военный городок № 35 на улице Капитанская, 1, и участок в районе бухты Карантинная. Участки площадью 5,6 га и 6,9 га также предназначались под объекты кластера.
После презентаций проекта, кроме негатива в адрес архитектурного облика, у местных жителей и архитекторов были и другие претензии, о чем они письменно сообщили Владимиру Путину. В частности, речь идет о начатом без разрешительной документации строительстве, о строительстве вообще в охранной зоне: «Во-первых, при строительстве культурного кластера уничтожены аутентичные объекты, относящиеся к двум героическим оборонам Севастополя, а само здание оперного театра расположилось на линии сухопутной обороны времен Крымской войны, являющейся предметом охраны исторического поселения города Севастополя».
По мнению архитекторов и общественных организаций, проект не вписывается в окружающую застройку: «Проектирование сооружений культурного кластера проводилось на узком локальном участке без взаимосвязи с окружающей средой, без выработки предложений по отношению к прилегающей хаотичной застройке, без решения проблем транспортной и пешей доступности. Пропускную способность близлежащих улиц и проездов невозможно расширить без значительного сноса плотной индивидуальной застройки, что затрудняет организацию движения общественного транспорта. В целом формирование культурного кластера на рассматриваемой территории повлечет за собой огромные капиталовложения и потребует реконструкции транспортной структуры не только центрального района, но и всего города».
Жители Севастополя предлагали другие территории, на которых можно разместить целый кластер, — например, на Сапун-горе. «Такого разрушительного удара Севастополь, дважды возрождавшийся из пепла, не получал со времен Великой Отечественной войны», — говорится в заключительной части письма. Резюмирует его просьба остановить строительство, пока не поздно.
В начале ноября Владимир Путин посетил стройплощадку культурного кластера и посоветовал увеличить парковую зону, создав «место отдыха для севастопольцев и вообще для людей, которые сюда приезжают».
«Концепции проектов кластера прошли обсуждения на Архитектурном совете Севастополя, где специалисты и представители общественности имели возможность высказать свое отношение к ним. Подавляющее большинство севастопольцев эти проекты одобрило. Ряд севастопольских архитекторов высказали конструктивные предложения по доработке проекта и его лучшей интеграции в существующий ландшафт мыса Хрустальный. Но недовольные есть всегда. Вспомните историю со строительством Эйфелевой башни в Париже. Изначально культурная элита французской столицы восприняла ее "в штыки". Сегодня — это главная достопримечательность и символ Парижа», — резюмировала Наталья Волынская.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Михаил Москвин, отмечающий на днях день рождения, как никто другой знает, что строительство — это не только рекорды по вводу жилья на жителя, церемонии закладки первого камня в возведении новых объектов и перерезание символических ленточек по случаю их сдачи. Это повседневная кропотливая работа в единой команде администрации региона по решению имеющихся проблем. Долгострои — одна из них, и работает область над ее решением системно.
Долгострои
Строительный блок администрации Ленобласти готовит поправки в бюджет региона, которыми будут увеличены ассигнования на достройку или выплату компенсаций обманутым дольщикам. Расходы предполагается увеличить на 3,9 млрд рублей: по 450 млн на 2022 и 2023 годы и по 1,5 млрд — на 2024 и 2025 годы. Уже на восстановление прав дольщиков зарезервировано и направляется 3,6 млрд рублей.
«Речь идет о восстановлении прав участников строительства тех комплексов, по которым уже приняты решения набсовета федерального Фонда защиты прав дольщиков под гарантии региона или которые ждут подтверждения финансирования. Соответствующее дополнительное соглашение с федеральным фондом сейчас проходит согласование в администрации региона», — говорит Михаил Москвин.
Он подчеркнул, что заложенные в бюджете средства будут направляться в федеральный фонд только после отчета о расходовании предыдущих.
Также активизировались переговоры с донорами-инвесторами о завершении нескольких крупных и дорогих в достройке жилых комплексов, чтобы сократить расходы бюджета. До середины лета планируется заключить до пяти соглашений с инвесторами по достройке домов, которые находятся в работе Фонда защиты прав дольщиков, но по которым еще нет решений.
Дороги
Комиссия по отбору проектов для участия в федеральных программах одобрила четыре проекта дорог, которые планируется простроить за счет федерального софинансирования по программе «Стимул». Соответствующие заявки будут направлены в Минстрой РФ
Речь идет о строительстве дороги в Новоселье к пожарному депо, части улицы Строителей в Кудрово, улицы Гаражной, соединяющей Бугры и Мурино, и части улиц Шувалова — Воронцовского бульвара в Мурино.
Общая стоимость четырех проектов около 680 млн рублей. Процент софинансирования федерального бюджета составляет: 67% — бюджет страны, 33% — консолидированный бюджет региона и муниципалитета. Результаты отбора будут известны в октябре.
«Минстрой РФ теперь принимает заявки только на развитие дорожно-транспортной сети в новостройках. Мы заявляем в эту программу инфраструктуру в проектах тех застройщиков, которые помогали в решении проблем обманутых дольщиков. Все эти четыре заявки связаны с жилищными проектами доноров», — отмечает Михаил Москвин.
Высотки
В Ленобласти приняты принципиальные решения об ограничении этажности для новых проектов жилья. Для их реализации строительным блоком подготовлены два постановления Правительства, касающиеся выдачи разрешения на строительство многоквартирных домов. В первом говорится, что в обязательном порядке применяются только нормы по этажности, утвержденные в Региональных нормативах градостроительного проектирования (РНГП). Для городских поселений это двенадцать этажей, для сельских — девять. Все иные документы территориального планирования — проекты планировки территории, градпланы, правила землепользования и застройки, если они разрешают строить дома выше РНГП — не применяются.
Второе постановление вводит исключение из этого правила: строить с превышением нормативов по этажности возможно, если застройщик достраивает проблемный объект. В «Дорожной карте» по завершению долгостроев Ленобласти находится около 200 домов, решения о механизмах достройки ждет около 100.
«С 2018 года мы выдали пять разрешений на строительство с увеличенной высотностью: все они были даны застройщикам-донорам, завершающим долгострои. Сейчас на высоком рынке мы видим активность бизнеса, обсуждаем с застройщиками в комплексе и их новые проекты, и завершение старых проблемных. Таким образом мы дали серьезный толчок развитию жилищного строительства в регионе», — говорит Михаил Москвин.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Поздравление Михаилу Москвину от имени коллектива ГАУ «Леноблгосэкспертиза»
С днем рождения Михаила Москвина поздравляет коллектив ИСГ «МАВИС»
Поздравление с днем рождения Михаилу Москвину от команды Комитета по ЖКХ Ленинградской области
Поздравление Михаилу Москвину от от имени компаний и дирекции «Союзпетростроя»
Группа ЦДС поздравляет Михаила Москвина с днем рождения
Новостройки в своей жизни встречал каждый цивилизованный человек. Часть людей имеет опыт в приобретении жилья в новых домах. Но мало кто задумывался, что предшествует получению ключей от новой квартиры, что движет людьми при выборе недвижимости.
Этапы возведения новостройки
Выбор земельного участка. В начале процесса строительства многоквартирного дома лежит выбор места застройки. Застройщик при выборе участка под строительство руководствуется радом критериев:
- Стоимостью земли
- Наличие транспортных артерий
- Возможностью подведения коммуникаций
- Геофизическими параметрами
- Перспективами развития региона.
В совокупности эти факторы влияют на принятие решения о целесообразности начала застройки и стоимости квадратного метра. Близость к транспортным узлам, инженерным сетям, городской инфраструктуре повышает стоимость жилья для покупателя.
Инженерные изыскания. После определения места и площади предполагаемой застройки организуются работы по инженерным изысканиям, которые включают в себя:
- Топографическую сьемку. Необходима для точного определения координат участка и будущих застроек.
- Определение геологических и гидрологических показателей грунтов. Исследуются механические свойства почв, наличие пустот и близость залегания водоносного горизонта.
- Экологические изыскания. Необходимы для установления уровня общей радиации, вредных для человека факторов: физических, бактериологических, химических.
Соответствующим образом оформленные отчеты направляются на экспертизу. По результатам выносится экспертное заключение, которое влияет на процесс проектирования и на получение разрешения на строительство. Результаты инженерных изысканий служат отправной точкой для административно-территориального проектирования. Многоэтажная застройка, согласно Градостроительному кодексу, без проведения инженерных изысканий и последующей экспертизы, не допускается.
Проводить изыскания имеют право аккредитованные организации участники СРО. Пробелом в законодательстве служит отсутствие четких требований к проведению работ по изысканиям. В Градостроительном кодексе сказано, что они должны быть достаточными и необходимыми для безопасной постройки и последующей эксплуатации жилого здания. Но достаточность – это относительный и оценочный критерий.
Разработка технических условий. Данный этап заключается в создании и получении технических условий для подключения будущего здания к инженерным сетям. Технические условия выдают организации эксплуатирующие инженерно-технические сети. В документах отражается возможность подключения, стоимость подведения, работ по обслуживанию, максимально возможные нагрузки на сети. Технические условия подаются в проектную организацию и служат исходными данными для формирования пакета проектной документации.
Проектирование здания. Осуществляется проектной организацией или застройщиком. Важным условием является членство в саморегулируемой организации в архитектурно- строительной области. По итогу выполненных проектных работ формируется пакет проектной документации. Наличие пакета необходимо для:
- Оценки соответствия строящегося здания строительной нормативной документации
- Оценки соответствия техническому заданию от заказчика
- Подготовки сметы расходов на строительство
- Получения разрешения на строительство
- Согласования вопросов подключения к транспортно- инженерным коммуникациям
- Разработки рабочей документации для проведения строительно-монтажных работ на объекте.
Экспертиза проектной документации. Утвержденная заказчиком проектная документация в обязательном порядке направляется на экспертизу. Срок проведения экспертизы составляет максимум 60 дней. Постановлениями правительства регламентирован порядок проведения экспертизы проектной документации государственными и негосударственными организациями.
Получение разрешения на строительство. После получения положительного решения по экспертизе. Пакет документов: проектная документация, бумаги на право собственности, учредительные документы направляются в муниципальные органы для получения разрешения на строительство. Разрешение на строительство подтверждает, что проектная документация соответствует строительным и иным техническим регламентам. И данный документ допускает строительство здания в соответствии с градостроительным, земельным и иным законодательством.
Составление рабочей документации. Рабочая документация необходима для реализации архитектурно- проектных решений. Составляется из текстово-графических документов, необходимых для выполнения строительно-монтажных работ.
Возведение здания. В процессе строительства застройщик обязан соблюдать утвержденные в проектной документации требования и реализовать в точном соответствии утвержденные решения.
Комплекс строительных работ состоит из нескольких шагов:
- Подготовка строительного участка. Прежде чем приступить к основным видам строительных работ, место их проведения должно быть огорожено в целях недопущения на строительную площадку посторонних, и в целях обеспечения сохранности товарно-материальных ценностей и строительной техники. Если необходимо производится перетрассировка инженерных коммуникаций. Строительный участок обеспечивается необходимыми временными сооружениями: административными зданиями, бытовками, туалетами, складскими и крытыми производственными помещениями. К стройплощадке подводятся подъездные пути. Обязательно обустраивается дренажная система для отвода талых и дождевых вод. Организуется мойка техники, выполняющей регулярные рейсы за пределы строительной площадки.
- Разметка площадки застройки. Для соблюдения ориентиров и геометрических пропорций, указанных в проектной документации, на местности производится разметка точек и осей. Согласно этим отметкам, в дальнейшем будет вестись строительство объекта. Поэтому к вычислениям подходят ответственно и скрупулезно.
- Земляные работы. Заключаются в выемке, уплотнению определенного объема грунта для подготовки траншей под фундамент, коммуникации и формированию строительного котлована.
- Обустройство фундамента. Возведение фундамента ведется в строгом соответствии с проектной документацией. Выбор основания для новостройки зависит от гидрогеологических изысканий, финансовой целесообразности, наличия в непосредственной близости метро, автодорог, объектов капитального строительства, суммарных нагрузок на фундамент. При строительстве жилых многоэтажек может использоваться сборный ленточный тип, свайно- забивной, свайно-плитный фундамент.
- Возведение внешних стен. В зависимости от применяемой технологии, дома бывают:
- Кирпичные. Возводятся целиком из кирпича. Стены таких домов имеют значительную толщину. Трудоемки по строительству требуют значительного количества квалифицированного персонала.
- Панельные. Собираются быстро, при помощи кранов как конструктор. Крепятся между собой и опираются на балки перекрытия.
Панели для стеновых конструкций выпускают:
Однослойные - состоящие из одного вида материала.
Двухслойные - состоят из двух материалов: бетона и утеплителя.
По назначению выпускают:
Несущие. Способны воспринимать вертикальные нагрузки собственного веса и веса опирающихся плит, перекрытий, крыши.
Ненесущие. Самые слабые стеновые панели. Служат для возведения внутренних стен и перегородок. Рассчитаны на нагрузку только под собственным весом.
Самонесущие. Стеновые конструкции способные воспринимать нагрузки только от собственного веса и выше заложенных плит.
- Монолитно- панельные. В начале строительства этажа заливается железобетонный каркас. К нему монтируются готовые блоки- панели.
- Монолитно- кирпичные. Монолитный каркас закладывается кирпичом.
Дома с железобетонным каркасом в основе, получили широкое распространение за надежность и быстроту возведения. Кирпичные дома считаются самыми комфортными для проживания. Панельные относятся к бюджетному классу жилья, имеют меньший срок службы, чем кирпич и монолит.
- Строительство крыши. Крыша служит для защиты помещений здания от воздействия атмосферных осадков и сохранения комфортного микроклимата внутри строения. По геометрической конфигурации крыша может быть плоской, двухскатной, односкатной, ломаной. В зависимости от этого и внешних нагрузок определяется материал крыши: дерево, металл, комбинированные системы. Верхний слой крыши кроется кровельными материалами такими как:
- Металлочерепица
- Мягкая битумная черепица
- Профнастил
- Фальцевая кровля
- Рубероид
- Все виды наливных покрытий.
Кровля должна обеспечивать надежную защиту здания от проникновения осадков и служить без капитального ремонта 30 и более лет.
- Планировка квартир. В возведенном здании проводят обособление готовых квартир. Отделяют и комнаты в квартирах стенами и перегородками согласно плану застройки. Параллельно ведут работы по остеклению дома, подведению, подключению и разводке коммуникаций.
- Отделка квартир. На завершающем этапе в новостройке производится как минимум черновая отделка, то есть подводятся коммуникации водоснабжения, водоотведения, канализации, вентиляции, в квартиру заводится электричество. В случае приобретения квартиры с черновой отделкой рассчитывать даже на перегородки не стоит. Следующий вариант отделки- предчистовая. В этом случае возводятся перегородки, выравниваются стены, наносится штукатурка на потолок, пол выравнивается стяжкой, производится разводка электропроводки. Наиболее редкий вариант отделки от застройщика- чистовая отделка. Владельцу нового жилья в квартире с чистовой отделкой останется только повесить светильники, установить бытовую технику и мебель.
Процедура ввода в эксплуатацию. После завершения строительства, подведения и подключения всех коммуникаций, благоустройстве территории, строительстве подъездных путей, дом ставится на кадастровый учет. Затем застройщик обязан сдать новостройку государственной комиссии. Гос. комиссия принимает здание на соответствие постройки требованиям технических регламентов и проектной документации. Срок приемки дома государственной комиссией длится до 3 месяцев. При вынесении положительного решения, застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Это значит, что приглашаются собственники квартир, участвующие в долевом строительстве для осмотра жилья и подписания актов приема-передачи; и реализуются оставшиеся квартиры. А в техническом плане дом полностью готов к заселению и эксплуатации.
Эксплуатация здания. Любая новостройка может использоваться только в строгом соответствии с назначением и правилами эксплуатации, с проведением периодического контроля и ремонта. Помещения должны функционировать в соответствии с проектной документацией. Запрещается без согласования с органами БТИ и архитектуры проводить перепланировку здания и квартиры, особенно в части, касающейся воздействия на несущие элементы здания. Сданное городу здание, закрепляется за обслуживающими организациями, следящими за водоснабжением, водоотведением, электричеством, теплом и газом.
Стратегии приобретения жилья в новостройке
Квартира в новостройке может быть приобретена тремя способами:
- По договору участия в долевом строительстве. При этом стоимость квадратного метра будет наиболее выгодная. Цена квадратуры будет расти по мере приближения дома к сдаче. Поэтому момент входа в сделку по приобретению жилья в строящемся доме важен с точки зрения привлекательности стоимости.
- По договору переуступки прав требования. Заключается между дольщиком (стороной участвующей в долевом строительстве) и потенциальным покупателем жилья. Заключить соглашение по переуступке прав возможно в период после подписания договора долевого участия и до момента подписания акта приема-передачи. Все расчеты по договору по переуступке возможны только после государственной регистрации соглашения.
- По договору купли-продажи. Договор купли-продажи заключается между собственником квартиры и покупателем. Признаком собственника выступает наличие свидетельства о регистрации прав собственности на жилье в новостройке. Таким образом, если дольщик подписал акт приема-передачи, то до получения свидетельства о регистрации прав собственности он не может продать квартиру кому бы то ни было. После получения всех документов, подтверждающих права собственности, владелец имеет право продать недвижимость. В данном случае квартира продается уже на вторичном рынке недвижимости по рыночной стоимости.
Критерии выбора недвижимости в новостройке
При выборе квартиры в новостройке покупатели руководствуются рядом критериев. Наиболее важные из них:
- Расположение квартиры в доме. Без крайней необходимости покупатели предпочитают не угловые квартиры. Считается, что велика вероятность промерзания внешних стен в местах примыкания. Этот стереотип сложился в советское время на заре панельного строительства, такие факты имели место. При соблюдении существующих технологий и проекта в 21 веке такого происходить не должно.
- Этажность. Потенциальные приобретатели жилья избегают первых и последних этажей в доме. В первом случае связано с безопасностью, повышенным уровнем шума и запыления. А во втором случае существует опасность протечки крыши, чрезмерным нагреванием солнечными лучами.
- Удаленность от транспортных и социальных объектов. Показатель актуален в городах миллионниках. Люди при выборе квартиры учитывают близость транспортных узлов, школ, детских садов, работы.
- Количество комнат. «Однушка» считается королевой недвижимости. Чаще всего люди выбирают именно однокомнатные варианты. В новостройке застройщик закладывает от 40 до 50% занять однокомнатными квартирами. Стоимость метра жилья в «однушке» выше, чем в сопоставимой квартире с большим количеством комнат. Такая закономерность объясняется повышенным спросом на однокомнатное жилье.
- Наличие отделки. Наличие чистовой отделки привлекает не всех, так как цена таких жилых метров будет близка к максимуму. Но и полное отсутствие признаков внутреннего ремонта не вызывает повышенного спроса. Российские власти пытаются на законодательном уровне упорядочить обязательные минимальные требования для застройщиков по внутренней отделке. Что, несомненно, вызовет очередной виток цен на новую недвижимость.
-Планировка. Важный критерий, влияющий на принятие решения о приобретении жилья. Предпочтение отдается квартирам, где нет длинных коридоров, проходных комнат, раздельный сан. узел; имеется просторная кухня; утепленная лоджия, которая может служить дополнительным функциональным помещением.
- Инфраструктура дома. Оценивается в комплексе. Для комфортного жилья люди тяготеют к домам, где есть грузовой и пассажирский лифт; доступный мусоропровод; работающая вентиляция; грамотно реализованные решения отопительных систем; продуманы меры по увеличению энергоэффективности дома (наличие собственной котельной, теплоизоляция здания); окультуренность придомовой территории; присутствие консьержа или охраны.
Возможно, некоторые критерии покажутся излишними, но при постоянно растущих, часто без обоснования, ценах на квадратные метры человек имеет моральное право выбрать именно то жилье, где уровень жизни будет считаться качественным и соответствующим современным представлениям.