Давайте обсудим
Приближается очередной съезд строителей Санкт-Петербурга. Традиционно он является не просто «выставкой достижений» отрасли. Представители власти, профессионального сообщества и ведущих игроков рынка соберутся, чтобы обсудить актуальные вопросы и наболевшие проблемы отрасли.
В приуроченной к событию публикации газета «Строительный Еженедельник» дала возможность представителям отрасли поделиться своим взглядом на задачи, стоящие сегодня перед строительным комплексом города.
Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald: — Главный вопрос всех без исключения строительных организаций — взлет цен как на стройматериалы, так и на строительную технику и ГСМ. Рентабельность длительных проектов, особенно завязанных на бюджетное финансирование, скатилась к нулю, а кое-где ушла в отрицательные значения. Нельзя сказать, что не предпринимается совсем никаких мер со стороны государства, но инертность в принятии решений порой такова, что в проектах с невысокой рентабельностью начинается тревожный процесс ухода с рынка мелких предприятий.В последнее время участились случаи, когда на конкурсы на строительство крупных проектов с суммами от миллиарда рублей и выше вообще никто не заявляется. Дело в том, что сметная документация нередко была сформирована еще пару лет назад, в совершенно другой экономической ситуации, и заложенные в ней суммы уже не имеют отношения к сегодняшней реальности.
При этом после относительно спокойного периода моратория на проверки надзорные органы с утроенным энтузиазмом принялись наверстывать упущенное, что отмечают все без исключения участники рынка. Запросы и проверки сыплются как из рога изобилия, отвлекая от нормальной рабочей деятельности.
Учитывая чрезмерную зарегулированность строительного рынка, в том числе и в силу регионального законодательства, компании вынуждены отвлекать значительные ресурсы на прохождение проверок и ответы на запросы контролирующих органов. Причем появилась тенденция штрафовать предприятия, даже не имея на то законных оснований. Штраф потом легко оспаривается в суде, но на это опять-таки тратятся время и ресурсы.
Серьезной проблемой стал дефицит рабочей силы - как квалифицированной, так и не очень. Как результат, произошел резкий рост зарплат у неквалифицированных рабочих. Ставки разнорабочих сравнялись со ставками инженеров в некоторых компаниях, и что с этим делать — ответа нет.
Именно эти вопросы требуют обсуждения на очередном съезде строителей.
Евгений Войлов, вице-президент ТЕХНОНИКОЛЬ:— В профессиональном сообществе принято считать стройиндустрию консервативной. Неспособностью быстро реагировать на перемены объясняются многие проблемы. На мой взгляд, эту практику важно менять. Строительство должно решать проблемы людей, а не создавать их. Поэтому наиболее актуальный вопрос в нашей повестке — это повышение комфортности проживания в современных зданиях. Речь идет в том числе об акустическом комфорте. Ситуация, при которой соседи буквально слышат дыхание друг друга, не должна быть нормой. Между тем в большинстве многоквартирных домов это реальность сегодняшнего дня.
Остро стоит задача повышения энергоэффективности зданий. По статистике, 45% всего энергопотребления в России приходится на долю ЖКХ. Очевидно, что в условиях мирового энергокризиса проблема сбережения энергии касается буквально каждого. Потери тепла на вес золота, а потому строительство и капремонты должны проводиться в соответствии с нормами энергоэффективности.
Мировая экономическая повестка мотивирует нас развивать зеленое строительство, и здесь всем игрокам, включая государство, производителей, застройщиков, необходимо синхронизироваться. Важно адаптировать нормативное поле под меняющийся мир. Современные технологии позволяют строить быстро, качественно и долговечно. При этом обилие нормативных ограничений, в том числе в сфере строительства промышленных зданий, сильно тормозит этот процесс, что ведет к увеличению затрат, сроков строительства. Важно учесть, что нормы и стандарты для строительной отрасли необходимо вовремя актуализировать, отменять устаревшие требования и облегчать нормативную нагрузку.
Адаптация требований и рациональное сокращение нормативных преград не только упростят строительство промышленных зданий, но и дадут импульс развитию отрасли в целом. При этом, конечно, законодательная «гильотина» не должна затрагивать вопросы безопасности.
Будущее стройиндустрии за современными технологиями, многие это понимают. Ускорить развитие отрасли помогают цифровые технологии и BIM, активное внедрение которых позволит вывести отрасль на качественно новый уровень.
Владимир Мишаков, генеральный директор ООО «НПСФ «Спецстройсервис», заслуженный строитель России: — На наш взгляд, планомерное и сбалансированное развитие строительной отрасли в Петербурге и России тормозит следующее:
- Отсутствие единого реестра обследованного аварийного жилого фонда, разделенного на подгруппы по аварийности (незамедлительный ремонт первой очереди и ремонт второй очереди). В соответствии с данным реестром должны быть выполнены проектно-сметные работы, определена стоимость СМР, и соответствующие средства должны быть заложены в бюджет Петербурга на ближайшие годы.
- Необходимо исключить из гостендеров условия выигрыша тендеров по минимальной цене. Должна быть твердая, обоснованная цена (по экспертной оценке или проектно-сметными материалами), ниже которой опускаться нельзя из-за потери качества возведения работ. Выбор организации должен опираться на квалификацию, опыт возведения аналогичных сооружений, отсутствие рекламаций и т. д. Кроме того, по госконтрактам должен быть предусмотрен аванс в размере 60–70% суммы договора, поскольку без этого авансирования подрядчик может оказаться банкротом из-за долгой процедуры проектирования и строительства.
- Для обеспечения качества уникальных проектных решений, особенно в центральной части города, необходимо, кроме существующих экспертиз, создать из ведущих специалистов Петербурга экспертные советы по узким специализациям (например, по основаниям, фундаментам и заглубленным сооружениям), куда должны входить ученые, проектировщики и строители, позиция которых будет окончательным разрешением на ведение уникального проекта.
Станислав Павлов, генеральный директор ООО «Лаату»: — С 2019 года наша компания наблюдает тенденцию дефицита инженеров строительного контроля на рынке труда. Соискателей стало значительно меньше. Также служба по набору персонала отмечает, что уровень компетенций приходящих соискателей — ниже среднего. Выполняя тестовые задания по чертежам и СП, большинство допускают значительное количество ошибок, демонстрируя низкий уровень владения нормативной документацией, что не может не тревожить.
Меня очень беспокоит то, что внесение специалистов в национальный реестр НОСТРОЙ не сопровождается процедурой оценки знаний со стороны строительного сообщества, которая обеспечивала бы своеобразный защитный фильтр.
Ирина Чиковская, советник директора «Бюро ESG»:— Говорить о серьезных вопросах, будоражащих строительное сообщество и выходящих за рамки деятельности нашей компании, мне кажется не совсем верным. Поэтому могу прокомментировать только тематику внедрения технологий информационного моделирования (ТИМ).
На данный момент применение ТИМ в проектных организациях уже показало достаточный рост по сравнению со строительными площадками. Поэтому именно этот сегмент строительной отрасли считаю наиболее важным для приложения усилий. Этот процесс непростой и потребует особого подхода в первую очередь со стороны заказчика, прежде всего я говорю о госзаказах. Применение инновационных технологий в отрасли всегда сопряжено с внесением изменений в законодательство. Выработка общих базовых требований — это задача государства. Есть много примеров у частного бизнеса в решении аналогичных задач, но на сегодняшний день они лежат в области гражданского строительства и относятся преимущественно к объектам административно-хозяйственного направления.
Следующим направлением внедрения ТИМ является эксплуатация существующих объектов промышленного назначения и инфраструктуры. Здесь также картина разнится: есть уже серьезные разработки в крупных корпорациях нефтегазовой отрасли и атомной энергетике. Однако нет единого подхода. Это определяется особенностями рода деятельности. Но если говорить о масштабном использовании ТИМ при эксплуатации гособъектов, то в этом случае единый подход (как базис) необходим.
Также нельзя не говорить о рынке труда. Сейчас найти хорошего специалиста в области ТИМ - очень сложная, практически нерешаемая задача.
В число актуальных вопросов, которые требуют обсуждения в ходе съезда, на мой взгляд, входят:
- внесение изменений в образовательные программы учебных заведений, выпускающих специалистов строительного направления;
- разработка процедуры лицензирования специалистов или компаний по использованию технологий информационного моделирования;
- формирование единого подхода каждого строительного направления с учетом его особенностей и стадии жизненного цикла объекта;
- развитие собственного программного обеспечения, способного не только решить формальную задачу импортозамещения, но и позволяющего сократить трудозатраты и оптимизировать междисциплинарное взаимодействие;
- поиск способов изменить ситуацию на строительных площадках, введя туда ТИМ;
- стимулирование процессов внедрения ТИМ на всех этапах жизненного цикла строительного объекта.
На месте снесенного дома Рогова компания «Вектор» построит торгово-офисный центр. Инвестиции в проект оцениваются в 4 млрд рублей. Таких проектов в центральной части города немало – и обычно они оказываются дороже строительства «с нуля».
На углу Щербакова переулка и Загородного проспекта, на месте печально известного дома Рогова, который с большим скандалом снесли в Петербурге шесть лет назад, появится новый торгово-офисный объект. Его возведут в утраченных габаритах и с историческими фасадами. Но здание будет состоять не из одного, а из двух корпусов общей площадью 10,2 тыс. кв. м, включая подземную парковку. Высота объекта по Загородному проспекту не превысит 15 м, а по Щербакову переулку – 27 м. С Владимирской площади дом просматриваться не будет.
Подготовительные работы на участке уже проводят компании «Ренессанс констракшн» и «СМУ-2». Инвестором выступает ООО «Вектор», подконтрольное структурам «Газпромбанка». Эксперты говорят, что традиция воссоздания исторических фасадов в новых постройках в Петербурге существует. Таким образом строили, например, Невский, 68, МФК «Невский центр», ТРЦ «Адмирал», гостиницу «Англетер». Но чаще происходит редевелопмент с сохранением значимых частей исторического здания: фасадов, несущих конструкций. И в целом такие проекты получаются дороже обычного строительства.
«Проект воссоздания дома Рогова непростой. Участок небольшой и зажат между узким Щербаковым переулком и Загородным проспектом с интенсивным односторонним движением. Это осложняет парковку, организацию разгрузки материалов. Конечно, исторический центр города и близость к метро привлекательны для инвестора. Но могут возникнуть сложности в ходе подземного строительства. Дополнительные затраты не исключены», – говорит директор департамента консалтинга Colliers International Василий Довбня.
«В последние годы строят мало новых офисов в центре города. Поэтому новый объект будет иметь повышенный рыночный потенциал. Но разделение небольшого офисного центра на два здания – это риск. Ведь уменьшится число окон с хорошими видами. Но поскольку один из двух корпусов будет иметь воссозданные исторические фасады, это благотворно повлияет на атмосферу Загородного проспекта. При этом важно, что новый корпус не будет так агрессивно вторгаться в панорамы исторического центра, как это произошло с соседним офисно-торговым комплексом», – добавляет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
«Поскольку исторический дом снесен, ни о какой историчности нового комплекса говорить нельзя. Но это позволит построить современный объект с достаточным количеством парковочных мест, который будет востребован на рынке», – уверен гендиректор АН «Метры» Андрей Вересов.
По оценке Павла Бережного из ГК «С.Э.Р.», инвестиции в проект такого масштаба составят около 4 млрд рублей.
Справка
История с домом Рогова началась в 2008 году, когда «Вектор» решил построить на месте исторического здания комплекс коммерческой недвижимости. Но против сноса здания выступили градозащитники. В 2010 году суд признал здание объектом культурного наследия (этот статус запрещал снос). Но в 2012 году девелопер все-таки дом уничтожил. Причем, сделал это в воскресный день, когда губернатор Петербурга Георгий Полтавченко был в отпуске. За 6 часов демонтажных работ от здания осталась только одна стена. Губернатор позже назвал случившееся «хамством в адрес правительства и горожан» и пообещал, что дом Рогова восстановят в первоначальном виде. Власти пытались взыскать с ООО «Вектор» 7,6 млн рублей ущерба за этот снос. Но суд этот иск отклонил. Позже Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Петербурга выдал предписание восстановить особняк в исторических габаритах.
Компания Tikkurila обещает в 2020 году запустить производственную площадку в Ленинградской области и перевести туда с Уткина проспекта лакокрасочный завод, с которым не хотят соседствовать владельцы квартир в ЖК «ЗимаЛето».
Точные даты производитель не озвучивает. Дольщики опасаются, что переезд затянется на годы, и обещают активизировать протестную деятельность.
«Невидимый» завод
Жилой комплекс комфорт-класса «ЗимаЛето» располагается на проспекте Энергетиков, 19, на берегу реки Большая Охта. Согласно проекту, группой компаний Setl City запланировано возведение пяти корпусов в 21-22 этажа, а также многочисленной инфраструктуры: парковок, школы на 450 учеников, детского сада на 190 мест, а также коммерческих помещений. Четыре корпуса уже сданы и почти полностью заселены, последний дом планируется завершить в III квартале этого года.
Казалось бы, все прекрасно, однако многие дольщики только после переезда обнаружили, что соседствуют с лакокрасочным заводом Tikkurila, который располагается в 50 м от жилого комплекса, на Уткином проспекте, 15. «Этот завод никак не увидеть ни с проспекта Косыгина из-за хитрого рельефа местности, ни с проспекта Энергетиков. На «Яндекс.Картах» он не обозначен. Всякие отчеты «тайных покупателей» и «экспертов по новостройкам» ни о каком заводе тоже не упоминали. Ну и плюс большая часть жильцов – "понаехавшие"», – констатировал один из владельцев квартиры в жилом комплексе «ЗимаЛето».
Местные жители рассылают обращения к властям города и руководству Setl City и Tikkurila, однако, если на проблему никто не обратит внимание, обещают начать активные действия уже в оффлайне.
В рамках закона
О проблеме знают и в Setl City, и в Tikkurila, и в Смольном. И во всех этих инстанциях подтверждают, что жилой комплекс возводится в рамках закона. Как пояснила юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Мария Оболенская, по нормативно-правовым актам, расстояние между заводом и жилой зоной должно составлять 300 м, однако законодательство позволяет уменьшить этот показатель: «При отсутствии превышения предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ и уровней физического воздействия на атмосферный воздух санитарные зоны могут быть сокращены». Так и произошло с данной локацией.
«Все производственные площадки Tikkurila в РФ прошли независимый аудит и сертифицированы по системам менеджмента в области качества, охраны окружающей среды и безопасности (ISO 9001, ISO 14001, OHSAS 18001). Сертификаты размещены на сайте нашей компании, – пояснили в Tikkurila. – В соответствии с данными системами менеджмента, программой корпоративной ответственности, политикой в области безопасности, охраны окружающей среды и труда, а также другими внутренними документами, мы уделяем особое внимание повышению качества стандартов в области охраны окружающей среды, а также их соблюдению на наших производственных площадках. В дополнение к внешним аудитам и инспекциям, проводимым уполномоченными авторизованными организациями, наша деятельность контролируется посредством внутренних аудитов».
«Строительство жилого комплекса «ЗимаЛето» ведется в соответствии с законодательством. У застройщика имеется вся необходимая разрешительная документация, позволяющая реализовывать проект на данном участке», – добавила пресс-служба Setl City.
Как объясняют юристы, сложившееся положение вещей может изменить только суд. «Данное решение может быть оспорено в порядке, установленном гл. 22 Кодекса административного судопроизводства РФ. В соответствии со ст. 227 КАС РФ, требования о признании оспариваемого решения незаконным могут быть удовлетворены, если суд признает такое решение не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца», – пояснила Мария Оболенская.
Экологический контроль
Впрочем, местные жители не отрицают, что с формальной точки зрения все законно, поэтому уповают на переезд завода, о котором Tikkurila объявила в июне 2017 года. Компания намерена запустить производство в индустриальном парке Greenstate. «Новый завод заменит два существующих в Петербурге предприятия по производству органоразбавляемой продукции, в том числе и завод на Уткином проспекте. Производство будет запущено в 2020 году, после начнется релокация», – сообщили в пресс-службе компании Tikkurila, однако точную дату закрытия завода не озвучили.
Владельцы квартир в жилом комплексе опасаются, что переезд может затянуться на годы, поэтому требуют ежемесячно проводить экологический и шумовой контроль. Впрочем, соответствующие исследования они намерены инициировать и сами.