Давайте обсудим
Приближается очередной съезд строителей Санкт-Петербурга. Традиционно он является не просто «выставкой достижений» отрасли. Представители власти, профессионального сообщества и ведущих игроков рынка соберутся, чтобы обсудить актуальные вопросы и наболевшие проблемы отрасли.
В приуроченной к событию публикации газета «Строительный Еженедельник» дала возможность представителям отрасли поделиться своим взглядом на задачи, стоящие сегодня перед строительным комплексом города.
Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald: — Главный вопрос всех без исключения строительных организаций — взлет цен как на стройматериалы, так и на строительную технику и ГСМ. Рентабельность длительных проектов, особенно завязанных на бюджетное финансирование, скатилась к нулю, а кое-где ушла в отрицательные значения. Нельзя сказать, что не предпринимается совсем никаких мер со стороны государства, но инертность в принятии решений порой такова, что в проектах с невысокой рентабельностью начинается тревожный процесс ухода с рынка мелких предприятий.В последнее время участились случаи, когда на конкурсы на строительство крупных проектов с суммами от миллиарда рублей и выше вообще никто не заявляется. Дело в том, что сметная документация нередко была сформирована еще пару лет назад, в совершенно другой экономической ситуации, и заложенные в ней суммы уже не имеют отношения к сегодняшней реальности.
При этом после относительно спокойного периода моратория на проверки надзорные органы с утроенным энтузиазмом принялись наверстывать упущенное, что отмечают все без исключения участники рынка. Запросы и проверки сыплются как из рога изобилия, отвлекая от нормальной рабочей деятельности.
Учитывая чрезмерную зарегулированность строительного рынка, в том числе и в силу регионального законодательства, компании вынуждены отвлекать значительные ресурсы на прохождение проверок и ответы на запросы контролирующих органов. Причем появилась тенденция штрафовать предприятия, даже не имея на то законных оснований. Штраф потом легко оспаривается в суде, но на это опять-таки тратятся время и ресурсы.
Серьезной проблемой стал дефицит рабочей силы - как квалифицированной, так и не очень. Как результат, произошел резкий рост зарплат у неквалифицированных рабочих. Ставки разнорабочих сравнялись со ставками инженеров в некоторых компаниях, и что с этим делать — ответа нет.
Именно эти вопросы требуют обсуждения на очередном съезде строителей.
Евгений Войлов, вице-президент ТЕХНОНИКОЛЬ:— В профессиональном сообществе принято считать стройиндустрию консервативной. Неспособностью быстро реагировать на перемены объясняются многие проблемы. На мой взгляд, эту практику важно менять. Строительство должно решать проблемы людей, а не создавать их. Поэтому наиболее актуальный вопрос в нашей повестке — это повышение комфортности проживания в современных зданиях. Речь идет в том числе об акустическом комфорте. Ситуация, при которой соседи буквально слышат дыхание друг друга, не должна быть нормой. Между тем в большинстве многоквартирных домов это реальность сегодняшнего дня.
Остро стоит задача повышения энергоэффективности зданий. По статистике, 45% всего энергопотребления в России приходится на долю ЖКХ. Очевидно, что в условиях мирового энергокризиса проблема сбережения энергии касается буквально каждого. Потери тепла на вес золота, а потому строительство и капремонты должны проводиться в соответствии с нормами энергоэффективности.
Мировая экономическая повестка мотивирует нас развивать зеленое строительство, и здесь всем игрокам, включая государство, производителей, застройщиков, необходимо синхронизироваться. Важно адаптировать нормативное поле под меняющийся мир. Современные технологии позволяют строить быстро, качественно и долговечно. При этом обилие нормативных ограничений, в том числе в сфере строительства промышленных зданий, сильно тормозит этот процесс, что ведет к увеличению затрат, сроков строительства. Важно учесть, что нормы и стандарты для строительной отрасли необходимо вовремя актуализировать, отменять устаревшие требования и облегчать нормативную нагрузку.
Адаптация требований и рациональное сокращение нормативных преград не только упростят строительство промышленных зданий, но и дадут импульс развитию отрасли в целом. При этом, конечно, законодательная «гильотина» не должна затрагивать вопросы безопасности.
Будущее стройиндустрии за современными технологиями, многие это понимают. Ускорить развитие отрасли помогают цифровые технологии и BIM, активное внедрение которых позволит вывести отрасль на качественно новый уровень.
Владимир Мишаков, генеральный директор ООО «НПСФ «Спецстройсервис», заслуженный строитель России: — На наш взгляд, планомерное и сбалансированное развитие строительной отрасли в Петербурге и России тормозит следующее:
- Отсутствие единого реестра обследованного аварийного жилого фонда, разделенного на подгруппы по аварийности (незамедлительный ремонт первой очереди и ремонт второй очереди). В соответствии с данным реестром должны быть выполнены проектно-сметные работы, определена стоимость СМР, и соответствующие средства должны быть заложены в бюджет Петербурга на ближайшие годы.
- Необходимо исключить из гостендеров условия выигрыша тендеров по минимальной цене. Должна быть твердая, обоснованная цена (по экспертной оценке или проектно-сметными материалами), ниже которой опускаться нельзя из-за потери качества возведения работ. Выбор организации должен опираться на квалификацию, опыт возведения аналогичных сооружений, отсутствие рекламаций и т. д. Кроме того, по госконтрактам должен быть предусмотрен аванс в размере 60–70% суммы договора, поскольку без этого авансирования подрядчик может оказаться банкротом из-за долгой процедуры проектирования и строительства.
- Для обеспечения качества уникальных проектных решений, особенно в центральной части города, необходимо, кроме существующих экспертиз, создать из ведущих специалистов Петербурга экспертные советы по узким специализациям (например, по основаниям, фундаментам и заглубленным сооружениям), куда должны входить ученые, проектировщики и строители, позиция которых будет окончательным разрешением на ведение уникального проекта.
Станислав Павлов, генеральный директор ООО «Лаату»: — С 2019 года наша компания наблюдает тенденцию дефицита инженеров строительного контроля на рынке труда. Соискателей стало значительно меньше. Также служба по набору персонала отмечает, что уровень компетенций приходящих соискателей — ниже среднего. Выполняя тестовые задания по чертежам и СП, большинство допускают значительное количество ошибок, демонстрируя низкий уровень владения нормативной документацией, что не может не тревожить.
Меня очень беспокоит то, что внесение специалистов в национальный реестр НОСТРОЙ не сопровождается процедурой оценки знаний со стороны строительного сообщества, которая обеспечивала бы своеобразный защитный фильтр.
Ирина Чиковская, советник директора «Бюро ESG»:— Говорить о серьезных вопросах, будоражащих строительное сообщество и выходящих за рамки деятельности нашей компании, мне кажется не совсем верным. Поэтому могу прокомментировать только тематику внедрения технологий информационного моделирования (ТИМ).
На данный момент применение ТИМ в проектных организациях уже показало достаточный рост по сравнению со строительными площадками. Поэтому именно этот сегмент строительной отрасли считаю наиболее важным для приложения усилий. Этот процесс непростой и потребует особого подхода в первую очередь со стороны заказчика, прежде всего я говорю о госзаказах. Применение инновационных технологий в отрасли всегда сопряжено с внесением изменений в законодательство. Выработка общих базовых требований — это задача государства. Есть много примеров у частного бизнеса в решении аналогичных задач, но на сегодняшний день они лежат в области гражданского строительства и относятся преимущественно к объектам административно-хозяйственного направления.
Следующим направлением внедрения ТИМ является эксплуатация существующих объектов промышленного назначения и инфраструктуры. Здесь также картина разнится: есть уже серьезные разработки в крупных корпорациях нефтегазовой отрасли и атомной энергетике. Однако нет единого подхода. Это определяется особенностями рода деятельности. Но если говорить о масштабном использовании ТИМ при эксплуатации гособъектов, то в этом случае единый подход (как базис) необходим.
Также нельзя не говорить о рынке труда. Сейчас найти хорошего специалиста в области ТИМ - очень сложная, практически нерешаемая задача.
В число актуальных вопросов, которые требуют обсуждения в ходе съезда, на мой взгляд, входят:
- внесение изменений в образовательные программы учебных заведений, выпускающих специалистов строительного направления;
- разработка процедуры лицензирования специалистов или компаний по использованию технологий информационного моделирования;
- формирование единого подхода каждого строительного направления с учетом его особенностей и стадии жизненного цикла объекта;
- развитие собственного программного обеспечения, способного не только решить формальную задачу импортозамещения, но и позволяющего сократить трудозатраты и оптимизировать междисциплинарное взаимодействие;
- поиск способов изменить ситуацию на строительных площадках, введя туда ТИМ;
- стимулирование процессов внедрения ТИМ на всех этапах жизненного цикла строительного объекта.
Политика «открытых рук» – единственное, что поможет строительным компаниям, которые по разным причинам не могут в срок выполнить все обязательства перед дольщиками. К такому выводу пришли участники бизнес-завтрака «Потребительский экстремизм в долевом строительстве – миф или реальность?» независимого общественного конкурса «Доверие потребителя».
Строительное законодательство постоянно ужесточается, а рынок давно принадлежит покупателю, а не застройщику, поэтому дольщики могут значительно усложнить девелоперам жизнь, а в ряде случаев вообще уничтожить компанию. Сопредседатель Оргкомитета конкурса Олег Островский отметил, что претензии граждан к застройщикам можно разделить на две большие группы: по соблюдению сроков передачи квартир и по качеству строительства. Впрочем, часто одно не исключает другого.
Генеральный директор ГК «Пионер» Юрий Грудин отметил, что далеко не всегда в задержке сдачи жилого объекта виноват застройщик: «На одном объекте мы год не могли решить вопрос подключения к сетям, поэтому заранее предупредили дольщиков о задержке. 95% людей отнеслись к этому с пониманием, однако 5% пытались на этом заработать». Он подчеркнул, что компания, понимая свою ответственность перед дольщиками, была готова расторгать договоры и возвращать вложенные средства, предлагала альтернативные квартиры в других комплексах, но несколько человек просто не шли на конструктивный диалог.
Проблема в том, что попытку заработать на проблемах застройщика предпринимают не только дольщики, но и некоторые юристы. «Наткнулся на рекламу одной компании, предлагающей дольщикам расторгать ДДУ, как только истекли сроки передачи квартиры. Такие горе-юристы не заботятся о том, чтобы гражданин получил свою квартиру, ведь зачастую большое количество исков к компании на стадии строительства может привести как раз к остановке стройки. Можно остаться и без денег, и без квартиры», – сказал Олег Островский и напомнил старую пословицу о двух зайцах. Бывают случаи, добавил он, что дольщики не принимают квартиру, потому что не хотят нести коммунальные расходы: «Пока квартира не принята, то и на квартплату тратиться не надо».
Адвокат Центрального филиала Ленинградской областной коллегии адвокатов Алексей Люкшин заявил, что он против термина «потребительский экстремизм», а большинство дольщиков, которые к нему обращались, делали это по объективным причинам. «Не все застройщики предпринимают меры, чтобы мирно решить все вопросы с дольщиками, тогда последние делают то, что должны, – идут к нам, чтобы законными методами отстоять свои права», – отметил он. Впрочем, продолжил юрист, в законодательстве есть определенный перекос: «3% за день просрочки – хорошая мера, если речь идет о починке обуви, однако строительство – очень сложный дорогостоящий процесс, к которому должны применяться другие нормы».
Надежда Калашникова, директор по развитию «Строительной компании Л1» (которая до 2011 года называлась «ЛЭК» и была одним из крупнейших застройщиков города), рассказала, что их дольщики проявили «потребительский гуманизм»: «Несколько лет назад мы оказались в ужасной ситуации и очень благодарны дольщикам за то, что они не похоронили нашу компанию, хотя могли бы. Я думаю, нам помогла политика «открытых рук»: мы ничего не скрывали и честно говорили о том, как обстоят дела». Она отметила, что компания постоянно вела работу с дольщиками: «Мы разрешали по нескольку лет не вносить плату, мы помогали с арендой жилья тем, кто в этом нуждался, и многое другое».
Начальник Управления долевого строительства Комитета по строительству Санкт-Петербурга Светлана Пчёлкина также посоветовала всегда открыто вести переговоры с дольщиками. Она напомнила, что с 1 июля Росреестр имеет право заморозить продажи в объектах компании, которая более чем на полгода просрочила передачу квартир. «Оплатите дольщикам неустойку за период просрочки. Застройщики, испытывающие проблемы с государственной регистрацией ДДУ, могут заключать инвестиционные договоры и привлекать по простой письменной форме денежные средства со стороны юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Обращайтесь в банки за кредитами; понятно, что это непросто, однако надо что-то делать, а не ждать бесплатных денег от участников долевого строительства», – подчеркнула она.
В Госдуму внесен законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества». Он предлагает проводить торги только через электронные площадки.
В Петербурге изначально право на проведение подобных торгов закрепилось за Фондом имущества с 2005 года, и после принятия в сентябре прошлого года Постановления Правительства РФ № 1164 сложилась ситуация, что город стал нарушать предписание данного норматива. В частности, речь идет о пункте, говорящем о том, что регионы должны отбирать продавцов госимущества на конкурсной основе.
Ситуация такова, что Фонд, учредителем которого является Петербург, имеет единоличное право осуществлять функции по подготовке имущества города к приватизации, саму процедуру приватизации и контроль за выполнением условий сделок.
Конкурентов у Фонда действительно нет. Это привело к тому, что в конце сентября 2018 года УФАС по Санкт-Петербургу выдало предупреждение Заксобранию и бывшему губернатору города «О прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства».
Напомним, Распоряжением Правительства РФ № 2488-р от 4 декабря 2015 года утвержден перечень юридических лиц для организации продажи государственного и муниципального имущества в электронной форме. В перечень внесены 23 организации, отобранные Минэкономразвития и ведущие торги на электронных площадках, как требует закон. Авторы законопроекта отмечают, что проведение торгов по реализации имущества именно в электронном виде на сегодняшний день обязательным не является, хотя Минэкономразвития с 2017 года ведет активную работу по внедрению этого вида.
Если большая часть федерального имущества с 2017 года реализуется только на аккредитованных электронных площадках, то в субъектах РФ ситуация выглядит иначе. И даже среди регионов, заключивших соответствующие договоры с электронными площадками (а их сейчас около 40%), много тех, кто фактически такую форму торгов не использует.
Цифры говорят сами за себя. Из 107 проданных пакетов акций АО через электронные площадки реализовано 9, а из 26 122 объектов иного казенного имущества – лишь 495 (данные Минэкономразвития за 2016 год – прим. ред.).
В 72% случаев администрации субъектов РФ самостоятельно реализуют имущество через созданные ими предприятия и бюджетные учреждения, не прибегая к услугам независимых продавцов. В пояснительной записке к законопроекту указывается, что использование электронных площадок позволит максимально широко распространить информацию о выставленном на продажу лоте, расширить круг участников и таким образом увеличить доход казны от продажи собственности.
Мнение
Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSUN Consulting:
– 29 октября текущего года Комитетом по законодательству ЗакС Петербурга был внесен законопроект, предполагающий изменение ряда нормативных актов, основной целью которого является реформирование порядка реализации имущества города. Если в рамках действующего правового поля Правительство Санкт-Петербурга определяло только одну организацию, наделенную правом организации торгов для продажи городской собственности, то в случае принятия предлагаемых изменений таких организаций может стать несколько.
По законопроекту отмечу, что ведение торгов с привлечением конкурирующих между собой организаций поможет не только снизить процент сервисной комиссии, но и задействовать ряд других инструментов для привлечения потенциальных покупателей. Это, в свою очередь, с одной стороны, удешевит процедуру продажи для города, с другой – позволит продать объекты по более выгодной цене большему количеству покупателей.
Перечень юридических лиц для организации от имени Российской Федерации продажи приватизируемого федерального имущества и (или) осуществления функций продавца:
- Закрытое акционерное общество «Банк Кредит Свисс (Москва)»
- Закрытое акционерное общество «ВТБ Капитал»
- Общество с ограниченной ответственностью «Дойче Банк»
- Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Внешэкономбанка (ВЭБ Капитал)»
- Общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Дж.П.Морган Банк Интернешнл»
- Общество с ограниченной ответственностью «Меррилл Линч Секьюритиз»
- Общество с ограниченной ответственностью «Морган Стэнли Банк»
- Общество с ограниченной ответственностью «Ренессанс Брокер»
- Открытое акционерное общество «Российский аукционный дом»
- Общество с ограниченной ответственностью «Голдман Сакс Банк»
- Открытое акционерное общество «Альфа-Банк»
- Общество с ограниченной ответственностью «Барклайс Капитал»
- Закрытое акционерное общество «БНП ПАРИБА Банк»
- Открытое акционерное общество «Газпромбанк»
- Закрытое акционерное общество «Инвестиционная компания «Тройка Диалог»
- Закрытое акционерное общество «Королевский Банк Шотландии»
- Открытое акционерное общество «МДМ Банк»
- Общество с ограниченной ответственностью «Райффайзен Инвестмент»
- Открытое акционерное общество «Сбербанк России»
- Акционерное общество «СЖ Корпорейт Файненс Эдвайзори САС»
- Закрытое акционерное общество «Ситигруп Глобал Маркетс»
- Общество с ограниченной ответственностью «Ю Би Эс Банк»
- Закрытое акционерное общество «ЮниКредит Секьюритиз»