Давайте обсудим
Приближается очередной съезд строителей Санкт-Петербурга. Традиционно он является не просто «выставкой достижений» отрасли. Представители власти, профессионального сообщества и ведущих игроков рынка соберутся, чтобы обсудить актуальные вопросы и наболевшие проблемы отрасли.
В приуроченной к событию публикации газета «Строительный Еженедельник» дала возможность представителям отрасли поделиться своим взглядом на задачи, стоящие сегодня перед строительным комплексом города.
Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald: — Главный вопрос всех без исключения строительных организаций — взлет цен как на стройматериалы, так и на строительную технику и ГСМ. Рентабельность длительных проектов, особенно завязанных на бюджетное финансирование, скатилась к нулю, а кое-где ушла в отрицательные значения. Нельзя сказать, что не предпринимается совсем никаких мер со стороны государства, но инертность в принятии решений порой такова, что в проектах с невысокой рентабельностью начинается тревожный процесс ухода с рынка мелких предприятий.В последнее время участились случаи, когда на конкурсы на строительство крупных проектов с суммами от миллиарда рублей и выше вообще никто не заявляется. Дело в том, что сметная документация нередко была сформирована еще пару лет назад, в совершенно другой экономической ситуации, и заложенные в ней суммы уже не имеют отношения к сегодняшней реальности.
При этом после относительно спокойного периода моратория на проверки надзорные органы с утроенным энтузиазмом принялись наверстывать упущенное, что отмечают все без исключения участники рынка. Запросы и проверки сыплются как из рога изобилия, отвлекая от нормальной рабочей деятельности.
Учитывая чрезмерную зарегулированность строительного рынка, в том числе и в силу регионального законодательства, компании вынуждены отвлекать значительные ресурсы на прохождение проверок и ответы на запросы контролирующих органов. Причем появилась тенденция штрафовать предприятия, даже не имея на то законных оснований. Штраф потом легко оспаривается в суде, но на это опять-таки тратятся время и ресурсы.
Серьезной проблемой стал дефицит рабочей силы - как квалифицированной, так и не очень. Как результат, произошел резкий рост зарплат у неквалифицированных рабочих. Ставки разнорабочих сравнялись со ставками инженеров в некоторых компаниях, и что с этим делать — ответа нет.
Именно эти вопросы требуют обсуждения на очередном съезде строителей.
Евгений Войлов, вице-президент ТЕХНОНИКОЛЬ:— В профессиональном сообществе принято считать стройиндустрию консервативной. Неспособностью быстро реагировать на перемены объясняются многие проблемы. На мой взгляд, эту практику важно менять. Строительство должно решать проблемы людей, а не создавать их. Поэтому наиболее актуальный вопрос в нашей повестке — это повышение комфортности проживания в современных зданиях. Речь идет в том числе об акустическом комфорте. Ситуация, при которой соседи буквально слышат дыхание друг друга, не должна быть нормой. Между тем в большинстве многоквартирных домов это реальность сегодняшнего дня.
Остро стоит задача повышения энергоэффективности зданий. По статистике, 45% всего энергопотребления в России приходится на долю ЖКХ. Очевидно, что в условиях мирового энергокризиса проблема сбережения энергии касается буквально каждого. Потери тепла на вес золота, а потому строительство и капремонты должны проводиться в соответствии с нормами энергоэффективности.
Мировая экономическая повестка мотивирует нас развивать зеленое строительство, и здесь всем игрокам, включая государство, производителей, застройщиков, необходимо синхронизироваться. Важно адаптировать нормативное поле под меняющийся мир. Современные технологии позволяют строить быстро, качественно и долговечно. При этом обилие нормативных ограничений, в том числе в сфере строительства промышленных зданий, сильно тормозит этот процесс, что ведет к увеличению затрат, сроков строительства. Важно учесть, что нормы и стандарты для строительной отрасли необходимо вовремя актуализировать, отменять устаревшие требования и облегчать нормативную нагрузку.
Адаптация требований и рациональное сокращение нормативных преград не только упростят строительство промышленных зданий, но и дадут импульс развитию отрасли в целом. При этом, конечно, законодательная «гильотина» не должна затрагивать вопросы безопасности.
Будущее стройиндустрии за современными технологиями, многие это понимают. Ускорить развитие отрасли помогают цифровые технологии и BIM, активное внедрение которых позволит вывести отрасль на качественно новый уровень.
Владимир Мишаков, генеральный директор ООО «НПСФ «Спецстройсервис», заслуженный строитель России: — На наш взгляд, планомерное и сбалансированное развитие строительной отрасли в Петербурге и России тормозит следующее:
- Отсутствие единого реестра обследованного аварийного жилого фонда, разделенного на подгруппы по аварийности (незамедлительный ремонт первой очереди и ремонт второй очереди). В соответствии с данным реестром должны быть выполнены проектно-сметные работы, определена стоимость СМР, и соответствующие средства должны быть заложены в бюджет Петербурга на ближайшие годы.
- Необходимо исключить из гостендеров условия выигрыша тендеров по минимальной цене. Должна быть твердая, обоснованная цена (по экспертной оценке или проектно-сметными материалами), ниже которой опускаться нельзя из-за потери качества возведения работ. Выбор организации должен опираться на квалификацию, опыт возведения аналогичных сооружений, отсутствие рекламаций и т. д. Кроме того, по госконтрактам должен быть предусмотрен аванс в размере 60–70% суммы договора, поскольку без этого авансирования подрядчик может оказаться банкротом из-за долгой процедуры проектирования и строительства.
- Для обеспечения качества уникальных проектных решений, особенно в центральной части города, необходимо, кроме существующих экспертиз, создать из ведущих специалистов Петербурга экспертные советы по узким специализациям (например, по основаниям, фундаментам и заглубленным сооружениям), куда должны входить ученые, проектировщики и строители, позиция которых будет окончательным разрешением на ведение уникального проекта.
Станислав Павлов, генеральный директор ООО «Лаату»: — С 2019 года наша компания наблюдает тенденцию дефицита инженеров строительного контроля на рынке труда. Соискателей стало значительно меньше. Также служба по набору персонала отмечает, что уровень компетенций приходящих соискателей — ниже среднего. Выполняя тестовые задания по чертежам и СП, большинство допускают значительное количество ошибок, демонстрируя низкий уровень владения нормативной документацией, что не может не тревожить.
Меня очень беспокоит то, что внесение специалистов в национальный реестр НОСТРОЙ не сопровождается процедурой оценки знаний со стороны строительного сообщества, которая обеспечивала бы своеобразный защитный фильтр.
Ирина Чиковская, советник директора «Бюро ESG»:— Говорить о серьезных вопросах, будоражащих строительное сообщество и выходящих за рамки деятельности нашей компании, мне кажется не совсем верным. Поэтому могу прокомментировать только тематику внедрения технологий информационного моделирования (ТИМ).
На данный момент применение ТИМ в проектных организациях уже показало достаточный рост по сравнению со строительными площадками. Поэтому именно этот сегмент строительной отрасли считаю наиболее важным для приложения усилий. Этот процесс непростой и потребует особого подхода в первую очередь со стороны заказчика, прежде всего я говорю о госзаказах. Применение инновационных технологий в отрасли всегда сопряжено с внесением изменений в законодательство. Выработка общих базовых требований — это задача государства. Есть много примеров у частного бизнеса в решении аналогичных задач, но на сегодняшний день они лежат в области гражданского строительства и относятся преимущественно к объектам административно-хозяйственного направления.
Следующим направлением внедрения ТИМ является эксплуатация существующих объектов промышленного назначения и инфраструктуры. Здесь также картина разнится: есть уже серьезные разработки в крупных корпорациях нефтегазовой отрасли и атомной энергетике. Однако нет единого подхода. Это определяется особенностями рода деятельности. Но если говорить о масштабном использовании ТИМ при эксплуатации гособъектов, то в этом случае единый подход (как базис) необходим.
Также нельзя не говорить о рынке труда. Сейчас найти хорошего специалиста в области ТИМ - очень сложная, практически нерешаемая задача.
В число актуальных вопросов, которые требуют обсуждения в ходе съезда, на мой взгляд, входят:
- внесение изменений в образовательные программы учебных заведений, выпускающих специалистов строительного направления;
- разработка процедуры лицензирования специалистов или компаний по использованию технологий информационного моделирования;
- формирование единого подхода каждого строительного направления с учетом его особенностей и стадии жизненного цикла объекта;
- развитие собственного программного обеспечения, способного не только решить формальную задачу импортозамещения, но и позволяющего сократить трудозатраты и оптимизировать междисциплинарное взаимодействие;
- поиск способов изменить ситуацию на строительных площадках, введя туда ТИМ;
- стимулирование процессов внедрения ТИМ на всех этапах жизненного цикла строительного объекта.
Законодательное собрание Ленинградской области обсуждает законопроект, который поможет улучшить жизнь почти 500 семьям, члены которых являются инвалидами. Общественная палата региона инициативу поддерживает, однако предлагает добавить в документ еще одну категорию маломобильных граждан.
Речь идет о законопроекте «Об обеспечении жильем инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, принятых на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, после 1 января 2005 года», инициатором которого стал лично губернатор Александр Дрозденко. Документ предполагает, что нуждающиеся и малоимущие инвалиды, а также семьи с детьми-инвалидами, вставшие на учет после 1 января 2005 года, смогут получить единовременную денежную выплату на приобретение или строительство жилья. Размеры выплаты будут определяться исходя из норматива жилищной обеспеченности, применяемой для расчета стоимости 1 кв. м. жилого помещения в Ленобласти, суммарной общей площади жилых помещений, находящихся в собственности граждан и членов их семей.
Если документ будет одобрен в таком виде, то на единовременную выплату смогут рассчитывать 453 семьи. Область готова выделить им 953 млн рублей.
ЗакC Ленобласти 30 января текущего года одобрил законопроект в первом чтении, второе состоится в конце февраля.
Областная Общественная палата (ОП ЛО) законопроект поддерживает, однако призывает добавить туда еще одну категорию инвалидов. «В Ленобласти есть инвалиды-колясочники, которые в категорию малоимущих не входят, т.к. работают и уже проживают в жилье по социальному найму. Однако часто такие дома не предназначены для проживания колясочников и никакое оборудование это не исправит. В итоге люди по нескольку лет не могут выйти из квартиры», – сообщил председатель Комиссии по здравоохранению социальной политике и делам ветеранов ОП ЛО Александр Никифоров и продемонстрировал обращения реальных людей, которые не покидали свое жилище от двух до пяти лет.
«Государство ежегодно тратит большие деньги на приспособление городской среды для людей с ограниченными физическими возможностями. Но зачем все это, если инвалиды банально не могут выйти из квартиры?» – недоумевает Александр Никифоров.
Решить проблему могут квартиры либо на первом этаже, либо в домах, адаптированных для колясочников. В связи с чем общественники предлагают прописать в законопроекте возможность поменять квартиру, в которой проживает инвалид, на аналогичную по площади, но в доме, приспособленном для проживания маломобильных групп населения. По данным ОП ЛО, таковых в регионе не более 50-60. «На это не нужно выделять дополнительные средства из бюджета, квартиры будут просто меняться одна на другую», – уверяет Александр Никифоров. Однако просто все это только на словах.
Как пояснила начальник отдела жилищной политики Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Ленобласти Ирина Чепенко, для реализации такой инициативы необходимо узнать мнение Жилищного комитета, провести обследование домов, где проживают жалующиеся на условия инвалиды, доказать, что эти здания действительно непригодны для колясочников, внести необходимые поправки в законопроект. «Это займет очень много времени, поэтому есть вероятность, что до конца года никакой закон принят вообще не будет, жилищные условия вообще никто не улучшит. И почти 500 семьям с инвалидами придется ждать», – сообщила она, призывая ОП ЛО не затягивать принятие хотя бы уже существующего законопроекта.
Также Ирина Чепенко отметила, что могут быть проблемы и с поиском квартир для обмена: «Необходимо будет получать согласие на переезд не только самого инвалида, но и членов его семьи. На все это нужно время».
Александр Никифоров отметил, что обмен квартирами, конечно, возможен только при согласии всех членов семьи инвалида, и это необходимо прописать в законе. «Даже если на обмен согласятся только 10 семей, закон нужен. Он значительно улучшит жизнь людям без каких-либо финансовых вливаний из бюджета», – уверен он.
В итоге ОП ЛО решила подготовить поправки ко второму чтению законопроекта. У них есть время до 20 февраля.
Ленинградская область станет дольщиком проблемного жилого комплекса «Силы Природы». Ленинградское областное агентство ипотечного кредитования (ЛеноблАИЖК) до конца месяца выкупит 29 квартир за 31 млн рублей. Всего же власти намерены закупить жилье на 300 млн рублей.
«Силы Природы» – долгострой с весьма нерядовой историей. Реализация проекта началась в 2013 году. Тогда О2 Group на 32 га в Мурино планировала возвести девять домов общей жилой площадью 342 тыс. кв. м, три детских сада, школу и четыре автомобильных парковки. Однако в апреле 2016 года стройка встала. О2 потеряла право аренды на 24 га. К этому моменту было продано около 2,5 тыс. квартир в первой и второй очереди проекта, каждая из которых состоит из двух домов.
Несмотря на многочисленные проблемы О2 отказалась покидать проект и в суде отстояла право завершить хотя бы две очереди жилого комплекса. Стройплощадка ожила в мае 2018 года, когда у проекта появился новый инвестор, который до сих пор предпочитает оставаться неизвестным.
Новый инвестор провел ребрендинг второй очереди «Сил Природы», превратив 3-й и 4-й корпуса в самостоятельный проект – ЖК «Ромашки». Девелопер планирует к июлю 2020 года возвести два каскадных корпуса переменной этажности (15–18 этажей) на 2470 квартир, 966 из которых были проданы еще до ребрендинга.
Инвестор надеялся, что дольщики «Ромашек» не заходят ждать 2020 года и согласятся на квартиры в корпусах «Сил Природы», однако не вышло. «Не все согласились на обмен, из-за отсутствия аналогичных по площади квартир в первой очереди. Люди оказались не готовы оплачивать разницу в площади», – пояснили в О2.
Представители нового инвестора уверяют, что работы идут по графику, а 1-й корпус будет введен в эксплуатацию в мае этого года. «Комиссию от Госстройнадзора мы ожидаем в начале марта», – сообщили в компании.
2-й корпус «Сил Природы» должен быть завершен в ноябре-декабре этого года. Первый дом в ЖК «Ромашки» планируется сдать в марте 2020 года, а четвертый – в июле.
Правительство Ленобласти всегда активно участвовало в решении проблем ЖК. Как только чиновники удостоверились в серьезных намерениях инвестора, то сразу оказали всестороннюю поддержку компании. «Мы предлагали О2 свой вариант завершения проекта, но они решили достроить его сами. Ну и пусть строят, никто не мешает», – неоднократно заявлял губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко.
В частности, чиновники помогли решить вопрос с водоснабжением и водоотведением проекта (соответствующие договоры с «Ресурсоснабжающей организацией 47» уже подписаны), а также с благоустройством и искусственным освещением территории ЖК. Однако в феврале этого года был сделан наиболее важный вклад в завершение долгостроя – ЛеноблАИЖК выкупило 680 кв. м жилья в 3-м корпусе проекта за 31 млн рублей.
Напомним, в конце 2017 года правительство региона представило большую программу помощи «донорам» – девелоперам, которые достраивают проблемные ЖК. В определенных ситуациях область готова хотя бы частично решить вопросы со строительством социальной инфраструктуры (благодаря федеральной программе «Стимул») и благоустройством территории. Чиновники готовы предоставить «донору» земельный участок, разрешить увеличить высотность проекта и многое другое.
Но самое главное – Ленобласть готова стать одним из дольщиков проблемного ЖК, т. е. выкупать квартиры и коммерческие помещения для государственных нужд. Это и произошло с «Силами Природы».
Первый ДДУ о выкупе 29 квартир будет подписан до конца месяца. Однако для завершения всех четырех домов ЖК требуется 300 млн, поэтому область впоследствии планирует заключить еще девять договоров на оставшуюся сумму.
«Наши специалисты будут регулярно проверять, куда пошли средства. Следующий платеж будет поступать только после подтверждения, что деньги действительно направлены в стройку. Это достаточный механизм контроля», – сказал директор ЛеноблАИЖК Евгений Рафалёнок.
Кстати
Судьба купленных Ленобластью квартир пока неизвестна. «Для того, чтобы эти квартиры были реализованы через госпрограммы региона, требуются соответствующие заявки от социального блока правительства. Пока их нет, но они будут», – пояснили в пресс-службе областного правительства.