Давайте обсудим
Приближается очередной съезд строителей Санкт-Петербурга. Традиционно он является не просто «выставкой достижений» отрасли. Представители власти, профессионального сообщества и ведущих игроков рынка соберутся, чтобы обсудить актуальные вопросы и наболевшие проблемы отрасли.
В приуроченной к событию публикации газета «Строительный Еженедельник» дала возможность представителям отрасли поделиться своим взглядом на задачи, стоящие сегодня перед строительным комплексом города.
Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald: — Главный вопрос всех без исключения строительных организаций — взлет цен как на стройматериалы, так и на строительную технику и ГСМ. Рентабельность длительных проектов, особенно завязанных на бюджетное финансирование, скатилась к нулю, а кое-где ушла в отрицательные значения. Нельзя сказать, что не предпринимается совсем никаких мер со стороны государства, но инертность в принятии решений порой такова, что в проектах с невысокой рентабельностью начинается тревожный процесс ухода с рынка мелких предприятий.В последнее время участились случаи, когда на конкурсы на строительство крупных проектов с суммами от миллиарда рублей и выше вообще никто не заявляется. Дело в том, что сметная документация нередко была сформирована еще пару лет назад, в совершенно другой экономической ситуации, и заложенные в ней суммы уже не имеют отношения к сегодняшней реальности.
При этом после относительно спокойного периода моратория на проверки надзорные органы с утроенным энтузиазмом принялись наверстывать упущенное, что отмечают все без исключения участники рынка. Запросы и проверки сыплются как из рога изобилия, отвлекая от нормальной рабочей деятельности.
Учитывая чрезмерную зарегулированность строительного рынка, в том числе и в силу регионального законодательства, компании вынуждены отвлекать значительные ресурсы на прохождение проверок и ответы на запросы контролирующих органов. Причем появилась тенденция штрафовать предприятия, даже не имея на то законных оснований. Штраф потом легко оспаривается в суде, но на это опять-таки тратятся время и ресурсы.
Серьезной проблемой стал дефицит рабочей силы - как квалифицированной, так и не очень. Как результат, произошел резкий рост зарплат у неквалифицированных рабочих. Ставки разнорабочих сравнялись со ставками инженеров в некоторых компаниях, и что с этим делать — ответа нет.
Именно эти вопросы требуют обсуждения на очередном съезде строителей.
Евгений Войлов, вице-президент ТЕХНОНИКОЛЬ:— В профессиональном сообществе принято считать стройиндустрию консервативной. Неспособностью быстро реагировать на перемены объясняются многие проблемы. На мой взгляд, эту практику важно менять. Строительство должно решать проблемы людей, а не создавать их. Поэтому наиболее актуальный вопрос в нашей повестке — это повышение комфортности проживания в современных зданиях. Речь идет в том числе об акустическом комфорте. Ситуация, при которой соседи буквально слышат дыхание друг друга, не должна быть нормой. Между тем в большинстве многоквартирных домов это реальность сегодняшнего дня.
Остро стоит задача повышения энергоэффективности зданий. По статистике, 45% всего энергопотребления в России приходится на долю ЖКХ. Очевидно, что в условиях мирового энергокризиса проблема сбережения энергии касается буквально каждого. Потери тепла на вес золота, а потому строительство и капремонты должны проводиться в соответствии с нормами энергоэффективности.
Мировая экономическая повестка мотивирует нас развивать зеленое строительство, и здесь всем игрокам, включая государство, производителей, застройщиков, необходимо синхронизироваться. Важно адаптировать нормативное поле под меняющийся мир. Современные технологии позволяют строить быстро, качественно и долговечно. При этом обилие нормативных ограничений, в том числе в сфере строительства промышленных зданий, сильно тормозит этот процесс, что ведет к увеличению затрат, сроков строительства. Важно учесть, что нормы и стандарты для строительной отрасли необходимо вовремя актуализировать, отменять устаревшие требования и облегчать нормативную нагрузку.
Адаптация требований и рациональное сокращение нормативных преград не только упростят строительство промышленных зданий, но и дадут импульс развитию отрасли в целом. При этом, конечно, законодательная «гильотина» не должна затрагивать вопросы безопасности.
Будущее стройиндустрии за современными технологиями, многие это понимают. Ускорить развитие отрасли помогают цифровые технологии и BIM, активное внедрение которых позволит вывести отрасль на качественно новый уровень.
Владимир Мишаков, генеральный директор ООО «НПСФ «Спецстройсервис», заслуженный строитель России: — На наш взгляд, планомерное и сбалансированное развитие строительной отрасли в Петербурге и России тормозит следующее:
- Отсутствие единого реестра обследованного аварийного жилого фонда, разделенного на подгруппы по аварийности (незамедлительный ремонт первой очереди и ремонт второй очереди). В соответствии с данным реестром должны быть выполнены проектно-сметные работы, определена стоимость СМР, и соответствующие средства должны быть заложены в бюджет Петербурга на ближайшие годы.
- Необходимо исключить из гостендеров условия выигрыша тендеров по минимальной цене. Должна быть твердая, обоснованная цена (по экспертной оценке или проектно-сметными материалами), ниже которой опускаться нельзя из-за потери качества возведения работ. Выбор организации должен опираться на квалификацию, опыт возведения аналогичных сооружений, отсутствие рекламаций и т. д. Кроме того, по госконтрактам должен быть предусмотрен аванс в размере 60–70% суммы договора, поскольку без этого авансирования подрядчик может оказаться банкротом из-за долгой процедуры проектирования и строительства.
- Для обеспечения качества уникальных проектных решений, особенно в центральной части города, необходимо, кроме существующих экспертиз, создать из ведущих специалистов Петербурга экспертные советы по узким специализациям (например, по основаниям, фундаментам и заглубленным сооружениям), куда должны входить ученые, проектировщики и строители, позиция которых будет окончательным разрешением на ведение уникального проекта.
Станислав Павлов, генеральный директор ООО «Лаату»: — С 2019 года наша компания наблюдает тенденцию дефицита инженеров строительного контроля на рынке труда. Соискателей стало значительно меньше. Также служба по набору персонала отмечает, что уровень компетенций приходящих соискателей — ниже среднего. Выполняя тестовые задания по чертежам и СП, большинство допускают значительное количество ошибок, демонстрируя низкий уровень владения нормативной документацией, что не может не тревожить.
Меня очень беспокоит то, что внесение специалистов в национальный реестр НОСТРОЙ не сопровождается процедурой оценки знаний со стороны строительного сообщества, которая обеспечивала бы своеобразный защитный фильтр.
Ирина Чиковская, советник директора «Бюро ESG»:— Говорить о серьезных вопросах, будоражащих строительное сообщество и выходящих за рамки деятельности нашей компании, мне кажется не совсем верным. Поэтому могу прокомментировать только тематику внедрения технологий информационного моделирования (ТИМ).
На данный момент применение ТИМ в проектных организациях уже показало достаточный рост по сравнению со строительными площадками. Поэтому именно этот сегмент строительной отрасли считаю наиболее важным для приложения усилий. Этот процесс непростой и потребует особого подхода в первую очередь со стороны заказчика, прежде всего я говорю о госзаказах. Применение инновационных технологий в отрасли всегда сопряжено с внесением изменений в законодательство. Выработка общих базовых требований — это задача государства. Есть много примеров у частного бизнеса в решении аналогичных задач, но на сегодняшний день они лежат в области гражданского строительства и относятся преимущественно к объектам административно-хозяйственного направления.
Следующим направлением внедрения ТИМ является эксплуатация существующих объектов промышленного назначения и инфраструктуры. Здесь также картина разнится: есть уже серьезные разработки в крупных корпорациях нефтегазовой отрасли и атомной энергетике. Однако нет единого подхода. Это определяется особенностями рода деятельности. Но если говорить о масштабном использовании ТИМ при эксплуатации гособъектов, то в этом случае единый подход (как базис) необходим.
Также нельзя не говорить о рынке труда. Сейчас найти хорошего специалиста в области ТИМ - очень сложная, практически нерешаемая задача.
В число актуальных вопросов, которые требуют обсуждения в ходе съезда, на мой взгляд, входят:
- внесение изменений в образовательные программы учебных заведений, выпускающих специалистов строительного направления;
- разработка процедуры лицензирования специалистов или компаний по использованию технологий информационного моделирования;
- формирование единого подхода каждого строительного направления с учетом его особенностей и стадии жизненного цикла объекта;
- развитие собственного программного обеспечения, способного не только решить формальную задачу импортозамещения, но и позволяющего сократить трудозатраты и оптимизировать междисциплинарное взаимодействие;
- поиск способов изменить ситуацию на строительных площадках, введя туда ТИМ;
- стимулирование процессов внедрения ТИМ на всех этапах жизненного цикла строительного объекта.
Недавно созданная Градостроительная комиссия Санкт‑Петербурга постановила: разрешение на строительство жилых комплексов застройщики получат на определенных условиях – к обязательной инженерной инфраструктуре добавилась социальная и дороги. Очевидно, что все оплатят покупатели жилья.
Градостроительная комиссия под председательством губернатора Петербурга Александра Беглова создана в мае текущего года. Первое заседание состоялось в июле, конкретных указаний после этого застройщики не получили. Но в августе их уже загрузили обязательствами. «РСТИ-Нова» в нагрузку к планам по строительству ЖК в Московском районе площадью 44 тыс. кв. м получила обременение в виде строительства детского сада на 100 мест, школы на 200 мест и внутриквартальных проезда. По завершении все это надо безвозмездно передать городу.
Аналогичные обязательства возложены на компанию «Озерный край», которая собирается построить ЖК площадью 128 тыс. кв. м в Калининском районе: подарить городу 600 кв. м. нежилых помещений, детский сад на 280 мест и внутриквартальные проезды. Только за школу на 1125 мест Смольный готов немного заплатить.
Поддержка из федерального центра
Беспрерывно заботящаяся о людях «Единая Россия» в лице депутата Госдумы от Петербурга Евгения Марченко разработала аналогичный законопроект – уже на федеральном уровне. Задача – обязать застройщиков синхронно с возведением жилья строить школы, детские сады, объекты транспортной инфраструктуры. «Законом будет четко прописано: если ты строишь жилой дом или квартал, изволь построить сколько-нибудь детских садов или поликлиник. То, на чем нерадивые чиновники "играют", освобождая от социальной инфраструктуры, это все затягивается, а потом ничего не строится», - пояснил РИА Новости инициатор законопроекта.
По мнению Евгения Марченко, закон будет иметь обратную силу – распространяться на объекты, построенные до его принятия.
В дополнение уже подготовлен второй законопроект, по которому срок исковой давности для требований властей к застройщикам по поводу исполнения инвестиционного договора увеличивается с трех до десяти лет. Таким образом, чиновники смогут обязать девелоперов построить школ, детские сады и дороги в уже давно сданных объектах, а главное, «увеличивать на них нагрузку в виде социальной инфраструктуры».
Нагруженные метры
Нагружать девелоперов строительством дорог Смольный начал еще в 2016 году. Однако тогда чиновники КРТИ утверждали, что «Лидер Групп», Seven Suns Development, Группа ЛСР, «Леннорд» и другие застройщики сами вызвались строить дороги.
В 2016 году были готовы первые жилые дома на намыве. Сдать их не представлялось возможным, поскольку подъездов к домам не существовало – за шесть освоения намыва город не удосужился даже подступиться к своим обязательствам по транспортному обеспечению новостроек. Даже после того, как дороги были построены, город долго не принимал их на баланс.
Попытку собрать средства с застройщиков на строительство дорог предпринимал вице-губернатор Игорь Албин. Застройщики, которых утомили постоянные требования властей, инициировали создание Фонда социальных обязательств застройщиков (или Фонда социального участия), в который они – как заранее было подсчитано, собирались отчислять 4 тыс. рублей с каждого построенного квадратного метра. Эти средства предполагалось направить на строительство социальных объектов.
Но Смольный решил брать 10-40 тыс. рублей с каждого построенного метра, чтобы еще и на строительство дорог хватило.
После ухода Албина с поста идея Фонда умерла, но желание взять побольше денег с застройщиков живо.
Застройщики давно смирились с необходимостью самостоятельно строить инженерную инфраструктуру и безвозмездно, «то есть, даром», передавать частным или городским компаниям готовые сети. Потом добавились школы и детские сады, также частенько безвозмездно передаваемые властям.
Между тем, любые дополнительные затраты увеличивают стоимость квадратного метра для покупателя жилья. Как подсчитал Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI, действующие нормативы по отчислениям на социальную инфраструктуру дают следующую нагрузку в расчете на 1 кв. метр жилья: по школам – 8,8 тыс. рублей, по детским садам – 6,25 тыс. рублей, по поликлиникам – 1,88 тыс. рублей.
Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент», отмечает: «Если брать старые цены на стройматериалы и прежнюю методику, то, по нашим расчетам, надбавка в стоимости жилых домов при обязательном возведении застройщиками социальной инфраструктуры могла бы составить 10 тыс. рублей на 1 кв. м. С учетом нынешних реалий и первых объявленных застройщиками проектов по новым правилам мы допускаем, что дополнительная финансовая нагрузка для девелоперов будет составлять около 20 тыс. рублей за 1 кв. м. Если городское правительство пытается обязать застройщиков возводить внутриквартальные проезды, это, по нашим подсчетам, еще около 5 тыс. рублей на 1 кв. м. Таким образом, максимальное увеличение может составить 25 тыс. рублей за 1 кв. м. жилья, которые оплатят будущие покупатели квартир».
С ним согласна Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». По ее подсчетам, нагрузка уже увеличилась до 15-20 тыс. рублей на 1 кв. м. «Это существенное увеличение, дополнительная статья расходов, которая заставит девелоперов пересматривать финансовые модели проектов и, в конечном итоге, обусловит дополнительный рост стоимости жилья для покупателя», - подчеркнула она.
Источник финансирования – дольщики
«Город планомерно и неуклонно работает над ликвидацией дисбаланса между жилой и социальной застройкой, особенно в новостройках. Нужно активнее создавать социальную инфраструктуру и привлекать к этому инвесторов. Мы стремимся не только наращивать темпы возведения социальных объектов, но и вести их строительство параллельно с жилой застройкой, чтобы все сдавалось синхронно. Этих правил должны придерживаться все застройщики», - по итогам заседания Градкомиссии заявил Александр Беглов.
Город, безусловно, «стремится наращивать», однако власти постоянно жалуются на нехватку средств для строительства дорог и социальных объектов.
В зависимости от материалов и технологий, от того, типовой проект или нет, наконец, от количества мест в школах и детских садах, стоимость их строительства разная. По подсчетам компании «Дальпитерстрой», RBI, ГК «КВС», строительство детского сада стоит от 200 млн до 500 млн рублей. Строительство школы обходится в 1-1,5 млрд рублей. Но это типовые проекты.
По подсчетам «Бонава Санкт-Петербург», строительства одного места в начальной школе – саду с бассейном на данный момент составляет около 2 млн рублей.
По данным Союза инженеров-сметчиков, строительство 1 км дороги стоит до 270 млн рублей.
А источников финансирования у девелоперов два: средства покупателей жилья и кредиты. Если инфраструктурные объекты строятся за счет кредитов, финансовая нагрузка на 1 кв. м еще подрастает. «Сейчас в среднем минимальная ставка при наполненности эскроу-счетов составляет 4-4,5%, и это тоже влияет на экономику проекта и увеличение стоимости квадратного метра», - отмечает Игорь Карцев.
Двойное сплошное
Инициатива Смольного не напугала застройщиков – видимо, чего-то подобного они давно ждали. По словам Игоря Карцева, властная инициатива восторга не вызвала, но для строителей важно все время иметь работу. «Все участники рынка работают в рамках законодательства, для нас важна доступность финансовых средств. При новых требованиях стоимость социальных объектов будут оплачивать покупатели. Как раз у них и надо спросить: считают ли они справедливым, что все будущие квартиры будут стоить дороже на сумму соседних поликлиник, школ, детских садов и дорог? Ведь стоимость типовой двухкомнатной квартиры на 50 кв. м с учетом новых обязательств застройщиков может вырасти на 1 млн рублей!» - добавил он.
Мария Черная указывает на несправедливые действия властей: «Здесь, на мой взгляд, скрыт очень важный вопрос двойного налогообложения, когда петербуржцы сначала оплачивают строительство социальных объектов из своих налогов, а затем, еще раз, при покупке жилья».
Конечно, застройщики никуда не денутся – будут исполнять возложенные обязательства. Во-первых, в борьбе за покупателя качество жилой среды играет все более важную роль. Во-вторых, отказ компании выполнять требования властей автоматически закрывает ей доступ к новым проектам – если только в качестве подрядной организации.
Мнение
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
- Самая большая сложность в девелопменте – это отсутствие ясных, постоянных и одинаковых для всех правил работы и их постоянное изменение на разных уровнях. Первое предметное заседание Градостроительной комиссии показало, что условия по-прежнему могут измениться в один момент и в одностороннем порядке, а органы городского управления могут преподнести сюрприз застройщикам.
Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент»:
- У города есть социальная функция, а мы – субъект экономической деятельности. Город должен сам об этом заботиться. Во многих субъектах РФ эти функции лежат именно на них. Но, видимо, в Петербурге выбран иной путь – граждане платят налоги и дополнительно оплачивают социальные объекты, покупая новое жилье.
Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI:
- Строительство учреждений соцкультбыта за счет бизнеса – сложившаяся практика. Хотя в идеале объекты социальной инфраструктуры, конечно, должны строиться на государственные средства. В том числе и на те, которые застройщик платит в бюджет в виде налогов. А сегодня получается, что застройщики по факту «платят дважды», и в конечном итоге это ложится на плечи покупателей.
Цифровизация строительного бизнеса позволяет упорядочить процессы и увеличить прибыль. Запрос на оцифровку есть, хотя сотрудники компании нередко пытаются саботировать новые технологии.
О подходах к цифровизации говорили участники круглого стола «Оцифровка процессов в девелопменте – тренд 21 века или способ достижения сверхрезультата», который на прошлой неделе прошел на YouTube-канале MACRO TV. Все согласны с необходимостью диджитализации, многие включились в этот процесс, но подходы разнятся.
По мнению Павла Петрова, коммерческого директора DOGMA, оцифровка бизнеса застройщиков пока еще набирает скорость – в отличие от банковской сферы. Лидером выступают продажи жилья. Как показали исследования компании в конце прошлого года, около 30% клиентов готовы приобретать недвижимость дистанционно. И этот показатель, уверяет Петров, растет.
В то же время Евгения Хохлова, заместитель генерального директора по продажам УГМК, отмечает разрозненность процесса: во многих компаниях оцифровке подвергаются отдельные процессы. «Задача – все соединить в единую картину, чтобы показатели демонстрировали взаимозависимость», - добавила она.
Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ, подчеркнул: реформирование идет изнутри, и один из внутренних запросов – цифровизация. Причем речь идет о полном цикле объекта, есть спрос на автоматизацию взаимодействий с подрядчиками, поставщиками, проектировщиками, продавцами.
«Кто не встанет на путь цифровизации, у того нет будущего», - пригрозил Иван Захаров, коммерческий директор «Капитал строительство» в Тульской и Рязанской областях. По его мнению, наружная реклама продавцов скоро изживет себя – «все уйдет в цифру».
Диджитал-подходы
«Создание систем менеджмента – участь больших компаний», - заявил Холопик. Он полагает, что региональные компании со штатом 40-50 человек, как правило, не нуждаются в создании стратегических систем.
Как заявил Александр Школьник, генеральный директор компании MACRO, под цифровизацией все «понимают разное». В действительности необходимо оцифровать пять основных бизнес-процессов: контроль сроков строительства, договоры с подрядчиками, поставки, платежи и продажи. Во многих компаниях есть проблемы – воровство, коррупция. «Сотрудники все время обманывают», - заявил Владимир Моженков, основатель компании MOZHENKOV Progress Consulting.
Оцифровка помогает выявить нечестных сотрудников. Но основные бизнес-процессы в девелопменте, которые следует оцифровать, предназначаются для Big Data.
Контроль за графиком строительства, сроками тендеров, другой документации позволяет в реальном времени видеть динамику исполнения. Но, подчеркнул Школьник, на практике наблюдается «обилие экселевских файлов», а графики строительства обновляются зачастую по требованию руководителя.
Движение договоров с подрядчиками и актов о приемке работ в некоторых регионах остается в бумажном виде, рассказал Школьник. Если исполнитель не поставил вовремя галочку, движение договоров тормозится.
Большинство компаний, свыше 70% работают на давальческом сырье, а это большая коррупционная составляющая. Нередко отсутствует план снабжения.
В системе платежей вообще может царить неразбериха. «Как правило, платежи оторваны от договоров и заказов. Это не позволяет увидеть детали – за что платишь и с чем этот платеж связан», - поясняет Школьник.
Пока в лидерах процесса цифровизации – продажи.
Владимир Моженков предлагает свой подход к диджитализации. Для начала надо «поставить высокую цель» на пять-семь лет, а лучше на десять (строительный цикл), в области финансового менеджмента, в бизнес-процессах, в развитии сотрудников, в отношении клиентов. Затем эту цель необходимо «каскадировать», вовлечь в процесс всех сотрудников. Для построения бизнес-структуры необходимо вкладываться в сотрудников. «Это дает максимальную рентабельность», - утверждает Моженков.
Нужна еще структура бюджета – «центр прибыли и центр затрат». У каждого топа – свой расходный бюджет. При этом бюджет нацелен на основные задачи. «Рубль должен потеть, и я должен знать, сколько я получаю на каждый рубль – и свой, и заемный», - говорит Моженков.
Всего он насчитал 13 этапов оцифровки и 59 ключевых показателей, которые должен – с разной частотой, контролировать руководитель. «Сейчас девелоперы вышли в другие регионы, и без управления финансовыми потоками, без контроля результатов не будет», - уверен Моженков.
При этом, подчеркивает он, многие руководители компаний-застройщиков зачастую не знают реальной себестоимости строительства.
По его словам, необходима глубокая автоматизация бизнес-процессов. Для этого нужна сквозная аналитика, и каждый руководитель обязан быть бизнес-аналитиком, чтобы анализировать ключевые показатели и принимать решения.
«Ни за один ключевой показатель директор не отвечает, все распределено между помощниками, потом это все каскадируется – перепоручается на нижний уровень. А дальше все надо автоматизировать», - пояснил Моженков.
Момент решения
Как отметили участники круглого стола, нередко сотрудники саботируют оцифровку. «При возникновении саботажа на местах не сдавайтесь. Но и мотивировка должна быть», - говорит Школьник.
Мотивация сотрудников, подчеркивает Моженков, должна быть направлена на ключевые результаты, поэтому систему многим компаниям лучше поменять: «У нас дурацкие оклады и дурацкие проценты. Надо переводить на сдельно-премиальную оплату. Надо строить открытую компанию, не скрывать информацию о зарплатах. При заинтересованности друзья и знакомые все равно узнают. Премии выплачивать по прибыли. Нужно строить систему мотивации на основе сдельщины».
Решение о диджитализации должен принимать руководитель компании или собственник. «Не надо на сисадмина сгружать задачу, он не понимает в стройке ничего», - говорит Школьник.
Моженков также считает поручение программистам или топам «ошибкой директора»: программисты не знают бизнес-процессов. Не стоит также отдавать разработку на аутсорсинг.
В ближайшие 50 лет главной задачей бизнеса станет создание Big Data компании и расширение дашбордов (Дашборд (инфопанель) – отчеты в реальном времени, с помощью которых руководители и менеджеры видят, что прямо сейчас происходит с определенными показателями и группами показателей), убежден Моженков. Для этого нужно автоматизировать только ключевые показатели. И начинать процесс только с ключевого. «В ближайшие 50 лет эта проблема будет острой. Нужно выделять ресурсы», - резюмировал он.