Банкам и застройщикам мало прозрачности
Во взаимоотношениях банк — застройщик в сфере проектного финансирования на рынке жилья застройщикам не хватает конкуренции предложений и внятных условий кредитования и обеим сторонам — прозрачности партнеров.
Проблемы взаимоотношений банков и застройщиков обсудили участники круглого стола «Проектное финансирование. Взаимодействие застройщика и банка на этапе строительства: мнение регионов», организованного компанией MACRO и порталом ЕРЗ.рф.
По данным Дом.РФ, по состоянию на 31 октября 2021 года 2792 застройщика в разных регионах России, возводящие более 73,3 млн кв. м многоквартирных домов (74,5% в общем объеме застройки), работают с банками — открывают счета эскроу и получают проектное финансирование. По данным Банка России, сейчас на эскроу-счетах лежит 2,6 трлн рублей.
По состоянию на 1 сентября, подсчитали аналитики Дом.РФ, объем кредитов, выданных застройщикам, составлял 1,9 трлн рублей. К концу 2022 года он достигнет 4 трлн рублей.
Фактор времени
Основной игрок этого сегмента финансового рынка — Сбербанк: объем выданных кредитов составляет более 1,5 трлн рублей, доля рынка — в районе 60%.
Одновременно Сбербанк пытается отладить процедуру оформления кредитов для застройщиков, переводя многие процессы в онлайн. Одна из важных задач — ускорение процесса. «Мы понимаем, что скорость важна — идем по пути оптимизации», — пояснила Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка.
По ее словам, запускается пилотная программа, которая ускорит процедуру. Во втором квартале 2022 года банк предполагает одобрять заявки на проектное финансирование в режиме онлайн. Пока речь идет о типовых проектах.
По рекомендации Минстроя РФ, Центробанка и Дом.РФ, срок рассмотрения заявок должен укладываться в 45 дней. Сбербанк ставит амбициозную задачу — уложиться в пять дней. Впрочем, застройщики этим фактом не воодушевлены. «Принятие решения, может быть, и пять дней, а сбор документов — месяц», — иронизирует Сергей Куликов, финансовый директор «СЗ Флагман» (Иркутск).
Как отметил Павел Булатов, заместитель директора по развитию компании MACRO, пилотный проект по ускорению согласования был запущен в одном из филиалов Сбербанка в Сибири нынешним летом. Эффект — ускорение согласований на 15%. Но теперь этот показатель будет увеличен в разы — новая система сама будет проводить скоринг платежей, и согласование реестра платежей можно сократить до получаса.
Это прекрасно, но застройщики, тем не менее, сетуют на нерасторопность банков. По словам Аскера Хакуя, руководителя инвестиционного отдела Группы компаний «ИНСИТИ» (Краснодар), реестр платежей компания собирает раз в неделю, а согласование длится три-четыре дня. «Это много», — прокомментировал он.
«Мне кажется, уже пришли к компромиссу банки и застройщики», — отметила Светлана Назарова. Поэтому сейчас речь идет о совершенствовании внутренних процессов и цифровизации. Единственное, чего не хватает финансовым организациям, — информации от девелоперов. «Согласование зависит от прозрачности компании», — объявила она и добавила: если банк получит доступ к 1С застройщика, дело ускорится.
Фактор конкуренции
Банки называют застройщиков партнерами. Но застройщики сомневаются, что взаимоотношения с банками можно считать партнерскими.
Сбербанк доминирует сегодня, а застройщики хотели бы более высокой конкуренции, подчеркнул Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.рф (Единый реестр застройщиков).
Богдан Токмаджан, коммерческий директор Группы компаний «ДСК-1» (Сургут), считает «конкуренцию между банковскими продуктами проектного финансирования в регионах» низкой. Кроме того, комиссионное вознаграждение банку частенько превышает рыночные показатели, указывает он. Это выходит за рамки партнерских отношений.
По его мнению, к крупным застройщика в регионах банки должны подходить индивидуально. «Хотелось бы выстраивать диалог, чтобы банки шли навстречу», — говорит Богдан Токмаджан.
Но каждый девелопер работает сразу с несколькими банками. «У всех разные модели, ценовые параметры… Проценты предлагают разные, приходится пересчитывать», — указывает Сергей Куликов.
Иными словами, застройщикам не хватает прозрачности и унифицированности банковских предложений.
Кроме того, Сергей Куликов сомневается, что отношения между банками и застройщиками можно называть партнерскими: «Проекты у застройщиков долгие, сложные. У банков тоже продукты сложные. Если мы готовим документы четыре месяца и за это время что-то подорожало, мы не будем пересматривать договор. Но банки, если для них что-то стало дороже, моментально меняют условия. А это должен быть риск банка. Сейчас это перекладывается на застройщика».
Кроме того, застройщики никогда не знают, какая ставка будет указана в договоре, — вплоть до момента его подписания.
Также Сергей Куликов считает, что ответственность — по договору между застройщиком и банком неравная: ответственность застройщика занимает три страницы договора, а ответственность банка — «выдать деньги, зачастую без указания сроков».
По его мнению, банк должен указывать сроки — хотя бы обработки реестров.
Фактор унификации
Унифицировать процесс и ускорить сроки поможет цифровизация. Павел Булатов полагает «болевыми точками» внутри девелоперских компаний работу в Excel, который уязвим и часто зависит от человеческого фактора, а также обмен информацией по реестрам платежей с банками. Процессы необходимо переводить в онлайн.
Застройщики — только «за». «Бывает смена тарифов, еще какие-то корректировки… Надеемся, что после автоматизации это сгладится», — говорит Аскер Хакуй.
Сами по себе корректировки по внутренним документам компании не страшны, полагает он. Но необходимость корректировки в реестре, который отправился в банк, чревата путаницей и потерей времени. «Начинается путаница — где какой реестр? Срабатывает человеческий фактор: можно не увидеть актуальный реестр, актуальные документы. Отсюда — срыв сроков… Когда 100 платежей отправляешь, объем файлов — под гигабайт. Плюс еще на телефоне сидишь, когда архивированные файлы отправляешь, выясняешь, все ли дошло», — поделился Аскер Хакуй. Он убежден: нужна автоматизация.
И банки и застройщики над этим работают. Девелоперы начали или собираются работать с экосистемой MacroBank — цифровыми инструментами специально для строительных компаний, работающих с банками в сфере проектного финансирования.
«От внедрения MacroBank ждем сокращения сроков, прозрачности отчетности», — говорит Елена Бакаржеева, руководитель управления по ценообразованию «РКС Девелопмент» — компании, работающей в разных городах РФ.
Кроме того, застройщики дружно говорят: нужен какой-то сервис, возможно, это будет агрегатор, куда застройщики могли бы выгрузить все затребованные банком документы. «Сейчас мы предоставили банку доступ к пакету документов — от учредительных до разрешения на строительство. Но мы должны предоставлять их по разным формам в разные банки — графики, бюджеты… Нужен сервис, куда можно выгрузить все документы для всех банков», — полагает Нарина Анфилатова, финансовый директор BM Group (Воронеж).
Кроме того, отмечает она, застройщикам нужен агрегатор в связи с меняющейся ситуацией на строительном рынке: «Заходим с проектом. Получили предложение, а ситуация меняется — нам нужно другое предложение. Нужен такой сервис», — убеждена Нарина Анфилатова.
В этой ситуации, по ее мнению, все зависит от «решительности» кредитных организаций.
Светлана Назарова, как представитель банковского сообщества, с необходимостью агрегатора согласна отчасти: по ее мнению, нужна унификация пакета документов, которые застройщик подает в банк, но нельзя публиковать предложения банков по условиям проектного финансирования.
Видимо, агрегатора не случится — банковская тайна. Застройщики по-прежнему будут пребывать в зависимости от банков. Есть сомнения, что требования банков к пакетам документации от застройщиков будут унифицированы. Вся надежда на сервисы, которые позволят ускорить процедуру одобрения кредита и открытия кредитной линии.
Центр строительных материалов и технологий «ИНФОСМИТ» — это российская научно ориентированная компания, деятельность которой тесно связана с комплексными испытаниями строительных материалов и конструкций, разработкой и внедрением новых энергоэффективных продуктов, а также с независимой оценкой деятельности строительных организаций.
В настоящее время в «ИНФОСМИТ» фукционируют три независимые лаборатории:
- Испытательная строительная лаборатория.
- Научно-исследовательская лаборатория.
- Лаборатория специальных проектов.
Каждая из них работает строго по собственному плану на достижение конкретного результата.
Испытательная строительная лаборатория занимается комплексным сопровождением строительства в рамках определения различных физико-механических параметров строительных материалов, изделий и конструкций. Среди наиболее распространенных услуг можно выделить:
– определение коэффициента уплотнения песчаных и щебеночных оснований;
– контроль качества бетонных смесей, песка и щебня в рамках входного контроля на объекте строительства;
– измерения фактической прочности и класса бетона монолитных железобетонных конструкций;
– контроль качества сварных соединений металлических конструкций (ВИК, УЗК, РК и др.).
Эти испытания сопровождают практически любое новое строительство, а соответствующие протоколы являются необходимой составляющей при формировании и сдаче исполнительной документации. За несколько лет профессиональной деятельности в этой сфере ООО «ИНФОСМИТ» может предложить заказчику несколько уникальных и удобных инструментов работы:
- сервис «Личный кабинет», который дает сотрудникам заказчика доступ к электронным версиям протоколов, а также позволяет мгновенно подать заявку на испытания и проконсультироваться со специалистом лаборатории;
- ведение реестра выданных протоколов испытаний, чтобы исключить подделку документов и облегчить работу сотрудников Госстройнадзора;
- высокую скорость работы: формирование итогового протокола в течение двух часов после проведения соответствующих испытаний;
- содействие в диалоге с технически надзором, в ходе которого заказчику оказывается помощь в отстаивании своих позиций в вопросах качества ведения строительных работ.
Лаборатория эффективно помогает заказчикам во всех регионах России — как на объектах гражданского строительства, так и при строительстве военных объектов и объектов нефтегазового комплекса. На данный момент успешно выдано и прошло проверку сотрудниками Госстройнадзора более 2000 протоколов испытаний на 94 объектах.
Научно-исследовательская лаборатория занимается фундаментальными разработками в области аэрированной керамики строительного и огнеупорного назначений со времени основания компании в 2013 году. В активе ООО «ИНФОСМИТ» один патент на изобретение и два свидетельства на товарный знак.
В ноябре 2017 года компания успешно завершила тестирование аэрированных керамических образцов в Центре совершенствования технологий и производства АО «БКО» (Боровичский комбинат огнеупоров). Разработанные в «ИНФОСМИТ» аэрированные легковесные шамотные огнеупоры имеют кажущуюся плотность 550 кг/куб. м и предел прочности при сжатии 23,0 МПа.
В апреле 2019 года состоялось первое представление линейки инновационных аэрированных керамических изделий AIR CERAMIC в рамках международной выставки «ИнтерСтройЭкспо» (Санкт-Петербург). По итогам конкурса «Инновации в строительстве» команда «ИНФОСМИТ» была награждена почетным дипломом II степени в качестве победителя в номинации «Материалы и технологии, используемые при строительстве зданий и сооружений» за аэрированные керамические изделия для энергоэффективного строительства Air Ceramic.
В сентябре 2020 года ООО «ИНФОСМИТ» стало официальным участникам проекта Сколково с научной работой «Высокопрочная аэрированная композитная керамика Air ceramic». Это открывает новые возможности к привлечению дополнительного финансирования и выходы на новые рынки.
Лаборатория специальных проектов создает новые сервисы и продукты, которые рождаются и реализуются внутри компании. Ярким примером является федеральный конкурс среди строительных компаний «Надежный строитель России». Учредителем и главным организатором проекта выступает ООО «ИНФОСМИТ», соорганизатор — Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет (СПбГАСУ) при поддержке НОСТРОЙ и Минстроя РФ.
Это первый в России проект подобного масштаба, где на равных соревнуются строительные компании различного масштаба со всей страны. Будущий участник заявляет на конкурс свой объект строительства в определенной номинации, а экспертная группа проводит очный выезд и выставляет оценку компании по десяти различным критериям. Итоговая сумма баллов определяет положение участника в рейтинговой таблице. Конкурс является ежегодным, и в следующем году участник вновь сможет принять участие и улучшить свою текущую позицию в рейтинге.
Результаты конкурса оглашаются один раз в год, в последнюю пятницу ноября, на деловом съезде «Надежный строитель России». В 2021 году он будет проходить 26 ноября в СПбГАСУ.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ
Бизнес-дворец в неоклассическом стиле
Президент России Владимир Путин по итогам заседания Госсовета в конце 2020 года поручил провести работу по повышению экономической эффективности работы строительной отрасли и снижению темпов роста цен. На совещании в ФАС одним из инструментов для достижения этой цели признано расширение практики прямых поставок оборудования и стройматериалов от производителей застройщикам, минуя различных посредников. Эксперты считают, что определенные перспективы в этом направлении есть.
Система сложилась
Представители девелоперов отмечают, что в настоящее время доля прямых поставок стройматериалов с производств сравнительно невелика. По словам директора по развитию компании Л1 Надежды Калашниковой, непосредственно с заводов поступают в основном нерудные материалы, кирпич и бетон. Юрий Колотвин, генеральный директор ООО «ПСК» (входит в ГК «ПСК»), отмечает, что компания старается по максимуму работать напрямую с производителями и дает сходный список. Впрочем, он добавляет в перечень еще и арматуру.
О том же свидетельствуют производители стройматериалов. «Доля прямых поставок у нас составляет около 8%, из которых 4% приходятся на объекты крупных клиентов и 4% на —сети DIY», — констатирует заместитель генерального директора по продажам ТЕХНОНИКОЛЬ Виктор Юрченко.
При этом эксперты отмечают, что эта система не искусственно создана, а отражает реалии и потребности рынка. «Работа с посредниками оправданна, если их ценообразование обосновано сервисом. Например, есть своя логистика, есть возможность разместить комплексный или сборный заказ, согласовать удобный график поставок под график выполнения работ на объекте», — говорит Юрий Колотвин.
«Закупка большинства строительных материалов, таких как арматура, утеплитель и многое другое, производится через официальных дилеров заводов-изготовителей, и это нормальная мировая практика. Особенно если речь идет о продукции иностранных компаний, имеющих свои производства в России: они не работают напрямую с конечным потребителем. Производителю просто невыгодно поставлять небольшие партии материалов. Вести диалог напрямую с заводом стоит в том случае, если речь идет о десятках тысяч тонн той же арматуры. Понятно, что такие объемы не нужны застройщикам», — отмечает Надежда Калашникова.
Аналогичное мнение озвучивают эксперты НОСТРОЙ на примере металла. «Из 95 тысяч строительных компаний, которые входят в состав строительных СРО, около 90% — микро- и малые предприятия. Их потребности в металле по объему каждой ассортиментной позиции объективно неинтересны заводам. Минимальные условия отгрузки от производителей: от пяти вагонов, каждый из которых вмещает 68 тонн, и в каждом вагоне не более трех позиций номенклатуры», — отмечают там.
При этом строительная компания должна решить вопрос с разгрузкой вагонов, хранением этих 340 тонн металла, т. к. держать на стройплощадке такие запасы невозможно. «К тому же заводы просят сделать заказ минимум за 45 дней до отгрузки, чтобы спланировать свою производственную программу и оплатить заранее до 100% стоимости. В такой ситуации покупка с заводов — это прерогатива крупных застройщиков, которые строят серии домов или осуществляют комплексное освоение обширных территорий. Также среди прямых покупателей мы видим заводы ЖБИ. Остальные вынуждены покупать металл у дилеров, которые держат у себя постоянно наиболее востребованный ассортимент, имеют площади для хранения, разгрузки вагонов, осуществляют доставку и др. Это совершенно оправданная часть цепочки дистрибуции на рынке», — заключают в НОСТРОЙ.
«Рыночная модель подразумевает, что производитель может сфокусироваться на своей продукции, а вопросы реализации и доставки делегировать посредникам. Поэтому стремиться к 100%-но прямым поставкам — не факт, что правильно. Кроме того, иностранные поставщики в принципе могут работать на российском рынке только через посредников — разворачивать свой отдел поставок и свои склады в России экономически для них не всегда оправданно», — отмечает Юрий Колотвин. «Крупные застройщики имеют персональные максимальные скидки от дилеров, поэтому итоговая цена для них оказывается практически не выше той, которая была бы при покупке прямо с производства. Если же говорить о небольших торговых посредниках, то они уже давно себя изжили в сфере строительства. Поэтому переделывать сложившуюся систему нет никакого смысла», — добавляет Надежда Калашникова.
Производители в принципе согласны с такой постановкой вопроса. «При разговоре о прямых поставках вид продукции не имеет значения. Гораздо более важно учитывать тип объекта. Так, например, для крупных и статусных объектов прямые поставки могут быть экономически целесообразнее при предоплате», — считает Виктор Юрченко.
Есть перспективы
При этом эксперты отмечают, что определенные перспективы у наращивания прямых поставок имеются. Виктор Юрченко полагает, что расширению этой практики мешают и нерыночные факторы. «Одно из самых главных препятствий — плохое планирование строительных работ на объекте. Сюда же можно отнести недостаточную финансовую дисциплину при отгрузках в кредит. Также мешает практике прямых поставок неготовность многих покупателей к электронному документообороту», — говорит он.
В НОСТРОЙ же обращают внимание на злоупотребления в рамках сложившейся системы. Там называют неприемлемым то, что наблюдалось в декабре 2020 — январе 2021 года, когда цены на металл взлетели у дилеров на десятки процентов и когда его перестали отгружать, ссылаясь на то, что не знают, на сколько вырастет цена.
В такой ситуации одним из путей решения проблемы может стать расширение практики прямых поставок. «Строительные компании вынуждены были искать новые варианты покупки и выходить непосредственно на заводы. НОСТРОЙ стал помогать региональным строителям, собирать заявки и вместе с Ассоциацией «Русская сталь» отправлять их на заводы. Начали заключаться прямые контракты. При этом средние цены по ним были на 5–10% ниже, чем те, которые назначали дилеры. НОСТРОЙ предложил для заключения прямых контрактов использовать единую электронную торговую площадку, доступ на которую будут иметь только заводы и подрядчики. Пилотные проекты по таким контрактам сейчас в стадии реализации. Минстрой РФ и Минпромторг РФ поддержали эту инициативу», — резюмируют в НОСТРОЙ.
Со своей стороны, производители стараются развивать сервисы, которые могли бы помочь строительным компаниям работать с ними напрямую. «Нужно развивать сервисное направление. Так, в ТЕХНОНИКОЛЬ для крупных клиентов мы создали Проект Личный Кабинет для КК 2.0. Клиенты через него могут заказывать продукцию, отслеживать статусы заказов, узнать свое сальдо, заказать технический расчет, техническую документацию и пр.»,—- рассказывает Виктор Юрченко.
Таким образом, наблюдается явный интерес со стороны и производителей, и строительных компаний к наращиванию объемов прямых поставок, что должно сыграть позитивную роль в повышении экономической эффективности работы отрасли.