Банкам и застройщикам мало прозрачности
Во взаимоотношениях банк — застройщик в сфере проектного финансирования на рынке жилья застройщикам не хватает конкуренции предложений и внятных условий кредитования и обеим сторонам — прозрачности партнеров.
Проблемы взаимоотношений банков и застройщиков обсудили участники круглого стола «Проектное финансирование. Взаимодействие застройщика и банка на этапе строительства: мнение регионов», организованного компанией MACRO и порталом ЕРЗ.рф.
По данным Дом.РФ, по состоянию на 31 октября 2021 года 2792 застройщика в разных регионах России, возводящие более 73,3 млн кв. м многоквартирных домов (74,5% в общем объеме застройки), работают с банками — открывают счета эскроу и получают проектное финансирование. По данным Банка России, сейчас на эскроу-счетах лежит 2,6 трлн рублей.
По состоянию на 1 сентября, подсчитали аналитики Дом.РФ, объем кредитов, выданных застройщикам, составлял 1,9 трлн рублей. К концу 2022 года он достигнет 4 трлн рублей.
Фактор времени
Основной игрок этого сегмента финансового рынка — Сбербанк: объем выданных кредитов составляет более 1,5 трлн рублей, доля рынка — в районе 60%.
Одновременно Сбербанк пытается отладить процедуру оформления кредитов для застройщиков, переводя многие процессы в онлайн. Одна из важных задач — ускорение процесса. «Мы понимаем, что скорость важна — идем по пути оптимизации», — пояснила Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка.
По ее словам, запускается пилотная программа, которая ускорит процедуру. Во втором квартале 2022 года банк предполагает одобрять заявки на проектное финансирование в режиме онлайн. Пока речь идет о типовых проектах.
По рекомендации Минстроя РФ, Центробанка и Дом.РФ, срок рассмотрения заявок должен укладываться в 45 дней. Сбербанк ставит амбициозную задачу — уложиться в пять дней. Впрочем, застройщики этим фактом не воодушевлены. «Принятие решения, может быть, и пять дней, а сбор документов — месяц», — иронизирует Сергей Куликов, финансовый директор «СЗ Флагман» (Иркутск).
Как отметил Павел Булатов, заместитель директора по развитию компании MACRO, пилотный проект по ускорению согласования был запущен в одном из филиалов Сбербанка в Сибири нынешним летом. Эффект — ускорение согласований на 15%. Но теперь этот показатель будет увеличен в разы — новая система сама будет проводить скоринг платежей, и согласование реестра платежей можно сократить до получаса.
Это прекрасно, но застройщики, тем не менее, сетуют на нерасторопность банков. По словам Аскера Хакуя, руководителя инвестиционного отдела Группы компаний «ИНСИТИ» (Краснодар), реестр платежей компания собирает раз в неделю, а согласование длится три-четыре дня. «Это много», — прокомментировал он.
«Мне кажется, уже пришли к компромиссу банки и застройщики», — отметила Светлана Назарова. Поэтому сейчас речь идет о совершенствовании внутренних процессов и цифровизации. Единственное, чего не хватает финансовым организациям, — информации от девелоперов. «Согласование зависит от прозрачности компании», — объявила она и добавила: если банк получит доступ к 1С застройщика, дело ускорится.
Фактор конкуренции
Банки называют застройщиков партнерами. Но застройщики сомневаются, что взаимоотношения с банками можно считать партнерскими.
Сбербанк доминирует сегодня, а застройщики хотели бы более высокой конкуренции, подчеркнул Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.рф (Единый реестр застройщиков).
Богдан Токмаджан, коммерческий директор Группы компаний «ДСК-1» (Сургут), считает «конкуренцию между банковскими продуктами проектного финансирования в регионах» низкой. Кроме того, комиссионное вознаграждение банку частенько превышает рыночные показатели, указывает он. Это выходит за рамки партнерских отношений.
По его мнению, к крупным застройщика в регионах банки должны подходить индивидуально. «Хотелось бы выстраивать диалог, чтобы банки шли навстречу», — говорит Богдан Токмаджан.
Но каждый девелопер работает сразу с несколькими банками. «У всех разные модели, ценовые параметры… Проценты предлагают разные, приходится пересчитывать», — указывает Сергей Куликов.
Иными словами, застройщикам не хватает прозрачности и унифицированности банковских предложений.
Кроме того, Сергей Куликов сомневается, что отношения между банками и застройщиками можно называть партнерскими: «Проекты у застройщиков долгие, сложные. У банков тоже продукты сложные. Если мы готовим документы четыре месяца и за это время что-то подорожало, мы не будем пересматривать договор. Но банки, если для них что-то стало дороже, моментально меняют условия. А это должен быть риск банка. Сейчас это перекладывается на застройщика».
Кроме того, застройщики никогда не знают, какая ставка будет указана в договоре, — вплоть до момента его подписания.
Также Сергей Куликов считает, что ответственность — по договору между застройщиком и банком неравная: ответственность застройщика занимает три страницы договора, а ответственность банка — «выдать деньги, зачастую без указания сроков».
По его мнению, банк должен указывать сроки — хотя бы обработки реестров.
Фактор унификации
Унифицировать процесс и ускорить сроки поможет цифровизация. Павел Булатов полагает «болевыми точками» внутри девелоперских компаний работу в Excel, который уязвим и часто зависит от человеческого фактора, а также обмен информацией по реестрам платежей с банками. Процессы необходимо переводить в онлайн.
Застройщики — только «за». «Бывает смена тарифов, еще какие-то корректировки… Надеемся, что после автоматизации это сгладится», — говорит Аскер Хакуй.
Сами по себе корректировки по внутренним документам компании не страшны, полагает он. Но необходимость корректировки в реестре, который отправился в банк, чревата путаницей и потерей времени. «Начинается путаница — где какой реестр? Срабатывает человеческий фактор: можно не увидеть актуальный реестр, актуальные документы. Отсюда — срыв сроков… Когда 100 платежей отправляешь, объем файлов — под гигабайт. Плюс еще на телефоне сидишь, когда архивированные файлы отправляешь, выясняешь, все ли дошло», — поделился Аскер Хакуй. Он убежден: нужна автоматизация.
И банки и застройщики над этим работают. Девелоперы начали или собираются работать с экосистемой MacroBank — цифровыми инструментами специально для строительных компаний, работающих с банками в сфере проектного финансирования.
«От внедрения MacroBank ждем сокращения сроков, прозрачности отчетности», — говорит Елена Бакаржеева, руководитель управления по ценообразованию «РКС Девелопмент» — компании, работающей в разных городах РФ.
Кроме того, застройщики дружно говорят: нужен какой-то сервис, возможно, это будет агрегатор, куда застройщики могли бы выгрузить все затребованные банком документы. «Сейчас мы предоставили банку доступ к пакету документов — от учредительных до разрешения на строительство. Но мы должны предоставлять их по разным формам в разные банки — графики, бюджеты… Нужен сервис, куда можно выгрузить все документы для всех банков», — полагает Нарина Анфилатова, финансовый директор BM Group (Воронеж).
Кроме того, отмечает она, застройщикам нужен агрегатор в связи с меняющейся ситуацией на строительном рынке: «Заходим с проектом. Получили предложение, а ситуация меняется — нам нужно другое предложение. Нужен такой сервис», — убеждена Нарина Анфилатова.
В этой ситуации, по ее мнению, все зависит от «решительности» кредитных организаций.
Светлана Назарова, как представитель банковского сообщества, с необходимостью агрегатора согласна отчасти: по ее мнению, нужна унификация пакета документов, которые застройщик подает в банк, но нельзя публиковать предложения банков по условиям проектного финансирования.
Видимо, агрегатора не случится — банковская тайна. Застройщики по-прежнему будут пребывать в зависимости от банков. Есть сомнения, что требования банков к пакетам документации от застройщиков будут унифицированы. Вся надежда на сервисы, которые позволят ускорить процедуру одобрения кредита и открытия кредитной линии.
Ровно через месяц после первого рассмотрения, Градостроительный совет Санкт-Петербурга повторно оценил эскиз спортивно-концертного комплекса «Арена», который намечено возвести на месте нынешнего здания СКК на проспекте Юрия Гагарина. И снова одобрения проект не снискал.
На заседании Градсовета 7 ноября было высказано множество критических замечаний. Претензии высказывались самые разнообразные. Одна из самых главных – сама идея демонтировать существующий СКК. «Город уже лишился нескольких памятников советской архитектуры этого периода, таких, например, как стадион им. С. Кирова и Речной вокзал. Не хотелось бы пополнять этот список», - отмечал руководитель ООО «Студия 44» Никита Явейн. Многим не понравился внешний облик сооружения, напоминающий «перебинтованную банку». Среди предложений было также проведение открытого конкурса на эскиз здания. Высказывалось пожелание увидеть полный проект комплекса (напомним, сообщалось, что в рамках заявленного инвестпроекта, часть окружающей территории предполагается застроить жильем). Говорилось о недостаточной проработке вопроса транспортной доступности под нагрузку в 20 тыс. болельщиков. Предлагалось «перенести» проект «куда-нибудь на намыв».
Следствием этого стало то, что к повторному заседанию заказчик – ООО «Хоккейный клуб «СКА» - подготовился гораздо более серьезно. Для убеждения членов Градсовета было подготовлено несколько докладов, приводящих аргументацию в пользу проекта с разных сторон. В ход была пущена даже «тяжелая артиллерия».
Вице-президент Федерации хоккея России Борис Майоров рассказал, какие сложности пришлось преодолеть, чтобы добиться права проведения в Петербурге Чемпионата мира по хоккею 2023 года. «Одним из обязательств с нашей стороны было создание нового современного спортивного комплекса. Причем за несколько месяцев до Чемпионата в нем необходимо провести какие-либо тестовые соревнования, чтобы проверить функционирование всего оборудования. Значит объект должен быть введен в самом конце 2022 – начале 2023 года», - отметил он.
Заместитель председателя Совета директоров, вице-президент ООО «Хоккейный клуб «СКА» Роман Ротенберг подчеркнул масштаб нового спорткомплекса: «Наша цель – создать символ новой России, самую большую и технически оснащенную хоккейную арену в мире». Он напомнил также, что проект намечено реализовать в формате государственно-частного партнерства. В результате комплекс станет собственностью города, а инвертор получит право его аренды и эксплуатации.
Руководитель авторского коллектива проекта в «Лайф Кволити Эволюшн» Андрей Литвинов отметил, что современную технологическую «начинку» невозможно «запихнуть» в старое здание СКК. «Мы стоим перед дилеммой сохранить облик объекта, но при этом окончательно утратить функцию, ради которой он создавался, или сохранить ее, обновив внешний вид комплекса. Мы предлагаем создать объект, который включает в себя ряд уникальных решений. Он будет задавать международные тренды в строительстве таких сооружений на годы вперед», - заявил он.
Генеральный директор проектного института «Геореконструкция» Алексей Шашкин перечислил риски, связанные с попыткой реконструкции существующего объекта. «Современные технологии в принципе позволяют сделать все. Вопрос только в затрачиваемых для этого ресурсах – финансовых, временных, технологических. В существующей ситуации реконструкция – это слишком долго, сложно и дорого», - говорит он. Наконец, генеральный директор ГБУ «Центр транспортного планирования Санкт-Петербурга» Рубен Тертерян сообщил, что предлагаемая проектантом концепция обеспечивает транспортную доступность объекта даже при пиковых нагрузках.
Как отметил рецензент – профессор Академического института живописи, скульптуры и архитектуры им. И.Е. Репина Юрий Митюрев, проектировщик в значительной степени учел замечания, сделанные в ходе первого рассмотрения эскиза Градсоветом. «В частности, это коснулось аргументации необходимости сноса старого здания, а также проработки транспортной доступности», - считает он.
На пожелания ознакомиться со всей полнотой инвестпроекта, которая, вероятно, будет включать и жилую и общественно-деловую застройку окружающих территорий, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев ответил, что никаких принципиальных решений по этому вопросу еще не принято и выносить на Градсовет пока просто нечего.
Но все это не убедило членов Градсовета. Главное возражение заключается в неприятии ими самой идеи демонтажа старого СКК. «Новый эскиз – это гораздо более серьезный и проработанный проект, чем то, что мы рассматривали месяц назад. Если бы речь шла о его строительстве в другом месте, его можно было бы принять за основу, и доработать. Но мне кажется необходимым сохранить СКК, который можно считать шедевром архитектурного и инженерного творчества своего времени. Нами проработана предварительная схема, предусматривающая сохранение СКК. При заглублении объекта на 6 м, в него вполне можно «втиснуть» большую часть технологического оборудования, предусмотренного новым проектом. Времени на это, по нашим оценкам, вполне должно хватить», - заявил Никита Явейн.
Впрочем, многие высказали критические замечания и в адрес внешнего облика здания. «Архитектура – вторичная, малоинтересная. В юго-восточной Азии реализовано немало подобных проектов», - считает генеральный директор Архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин. «Московский проспект – это величественная, строгая клациссическая архитектурная среда. Предлагаемый проект совершенно в нее не вписывается», - добавил Михаил Мамошин, глава «Архитектурной мастерской Мамошина».
Официальное решение Градсовета станет известно только через неделю, но, судя по большинству выступлений его членов, проект снова отправлен на доработку.
На месте бывшей подстанции на Белоостровской улице планируют строительство жилого комплекса. Вопрос о смене назначения промышленного участка обсудят на публичных слушаниях 14 декабря этого года.
Публичные слушания по смене функции использования участка площадью 2,9 га на ул. Белоостровской (участок 10) в Приморском районе Петербурга состоятся 14 декабря. Пока участок имеет промышленный статус: там расположена электроподстанция № 15 завода «Ильич», склады и офисы. Но собственник территории, АО «Главинвестпроект Санкт-Петербург», планирует построить там жилой комплекс. Это московская компания, которую ранее связывали с ФСК ЕЭС. В 2008 году она заявляла о планах застройки жильем 14 участков под ЛЭП в Петербурге, предварительно каблировав сети. Но план этот не был воплощен в жизнь.
Проект на Белоостровской улице будет реализован в партнерстве с девелопером AAG, который прошлой весной вышел с инициативой соответствующей корректировки ПЗЗ. В AAGсообщили, что в ближайшей перспективе планируют приступить к строительству на этом участке жилого комплекса комфорт-класса, общей площадью 50 тыс. кв. м, с детским садом.
Инвестиции в проект, по оценке коммерческого директора ГК Docklands Development Екатерины Запорожченко, могут составить 4–4,5 млрд рублей. «А стоимость жилья здесь может составить 120–140 тыс. рублей за 1 кв. м, в зависимости от стадии строительства. Сейчас здесь в рамках редевелопмента возводится несколько жилых проектов, что в перспективе улучшит общее состояние локации», – добавляет директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем рынка Приморского района оценивается в 1,48 млн кв. м жилья (35,8 тыс. квартир). В свободной продаже в районе находится 645,1 тыс. кв. м жилья (15,6 тыс. квартир).
«По итогам 2017 года, в районе было реализовано 482,3 тыс. кв. м (11,7 тыс. сделок). Район стал лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% продаж в городе. В этом году ситуация аналогичная. По итогам первого полугодия 2018 года на Приморский район пришлось также 17% городских продаж жилья», – говорит руководитель КЦ Ольга Трошева.
Средняя цена предложения по району в классе «масс-маркет», по ее данным, составляет 101,5 тыс. рублей за 1 кв. м при стопроцентной оплате, что сопоставимо со средним показателем цены по городу в классе. В классе «бизнес» показатель средней цены составляет 177,1 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 5% выше среднего городского уровня, говорит она.