Банкам и застройщикам мало прозрачности
Во взаимоотношениях банк — застройщик в сфере проектного финансирования на рынке жилья застройщикам не хватает конкуренции предложений и внятных условий кредитования и обеим сторонам — прозрачности партнеров.
Проблемы взаимоотношений банков и застройщиков обсудили участники круглого стола «Проектное финансирование. Взаимодействие застройщика и банка на этапе строительства: мнение регионов», организованного компанией MACRO и порталом ЕРЗ.рф.
По данным Дом.РФ, по состоянию на 31 октября 2021 года 2792 застройщика в разных регионах России, возводящие более 73,3 млн кв. м многоквартирных домов (74,5% в общем объеме застройки), работают с банками — открывают счета эскроу и получают проектное финансирование. По данным Банка России, сейчас на эскроу-счетах лежит 2,6 трлн рублей.
По состоянию на 1 сентября, подсчитали аналитики Дом.РФ, объем кредитов, выданных застройщикам, составлял 1,9 трлн рублей. К концу 2022 года он достигнет 4 трлн рублей.
Фактор времени
Основной игрок этого сегмента финансового рынка — Сбербанк: объем выданных кредитов составляет более 1,5 трлн рублей, доля рынка — в районе 60%.
Одновременно Сбербанк пытается отладить процедуру оформления кредитов для застройщиков, переводя многие процессы в онлайн. Одна из важных задач — ускорение процесса. «Мы понимаем, что скорость важна — идем по пути оптимизации», — пояснила Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка.
По ее словам, запускается пилотная программа, которая ускорит процедуру. Во втором квартале 2022 года банк предполагает одобрять заявки на проектное финансирование в режиме онлайн. Пока речь идет о типовых проектах.
По рекомендации Минстроя РФ, Центробанка и Дом.РФ, срок рассмотрения заявок должен укладываться в 45 дней. Сбербанк ставит амбициозную задачу — уложиться в пять дней. Впрочем, застройщики этим фактом не воодушевлены. «Принятие решения, может быть, и пять дней, а сбор документов — месяц», — иронизирует Сергей Куликов, финансовый директор «СЗ Флагман» (Иркутск).
Как отметил Павел Булатов, заместитель директора по развитию компании MACRO, пилотный проект по ускорению согласования был запущен в одном из филиалов Сбербанка в Сибири нынешним летом. Эффект — ускорение согласований на 15%. Но теперь этот показатель будет увеличен в разы — новая система сама будет проводить скоринг платежей, и согласование реестра платежей можно сократить до получаса.
Это прекрасно, но застройщики, тем не менее, сетуют на нерасторопность банков. По словам Аскера Хакуя, руководителя инвестиционного отдела Группы компаний «ИНСИТИ» (Краснодар), реестр платежей компания собирает раз в неделю, а согласование длится три-четыре дня. «Это много», — прокомментировал он.
«Мне кажется, уже пришли к компромиссу банки и застройщики», — отметила Светлана Назарова. Поэтому сейчас речь идет о совершенствовании внутренних процессов и цифровизации. Единственное, чего не хватает финансовым организациям, — информации от девелоперов. «Согласование зависит от прозрачности компании», — объявила она и добавила: если банк получит доступ к 1С застройщика, дело ускорится.
Фактор конкуренции
Банки называют застройщиков партнерами. Но застройщики сомневаются, что взаимоотношения с банками можно считать партнерскими.
Сбербанк доминирует сегодня, а застройщики хотели бы более высокой конкуренции, подчеркнул Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.рф (Единый реестр застройщиков).
Богдан Токмаджан, коммерческий директор Группы компаний «ДСК-1» (Сургут), считает «конкуренцию между банковскими продуктами проектного финансирования в регионах» низкой. Кроме того, комиссионное вознаграждение банку частенько превышает рыночные показатели, указывает он. Это выходит за рамки партнерских отношений.
По его мнению, к крупным застройщика в регионах банки должны подходить индивидуально. «Хотелось бы выстраивать диалог, чтобы банки шли навстречу», — говорит Богдан Токмаджан.
Но каждый девелопер работает сразу с несколькими банками. «У всех разные модели, ценовые параметры… Проценты предлагают разные, приходится пересчитывать», — указывает Сергей Куликов.
Иными словами, застройщикам не хватает прозрачности и унифицированности банковских предложений.
Кроме того, Сергей Куликов сомневается, что отношения между банками и застройщиками можно называть партнерскими: «Проекты у застройщиков долгие, сложные. У банков тоже продукты сложные. Если мы готовим документы четыре месяца и за это время что-то подорожало, мы не будем пересматривать договор. Но банки, если для них что-то стало дороже, моментально меняют условия. А это должен быть риск банка. Сейчас это перекладывается на застройщика».
Кроме того, застройщики никогда не знают, какая ставка будет указана в договоре, — вплоть до момента его подписания.
Также Сергей Куликов считает, что ответственность — по договору между застройщиком и банком неравная: ответственность застройщика занимает три страницы договора, а ответственность банка — «выдать деньги, зачастую без указания сроков».
По его мнению, банк должен указывать сроки — хотя бы обработки реестров.
Фактор унификации
Унифицировать процесс и ускорить сроки поможет цифровизация. Павел Булатов полагает «болевыми точками» внутри девелоперских компаний работу в Excel, который уязвим и часто зависит от человеческого фактора, а также обмен информацией по реестрам платежей с банками. Процессы необходимо переводить в онлайн.
Застройщики — только «за». «Бывает смена тарифов, еще какие-то корректировки… Надеемся, что после автоматизации это сгладится», — говорит Аскер Хакуй.
Сами по себе корректировки по внутренним документам компании не страшны, полагает он. Но необходимость корректировки в реестре, который отправился в банк, чревата путаницей и потерей времени. «Начинается путаница — где какой реестр? Срабатывает человеческий фактор: можно не увидеть актуальный реестр, актуальные документы. Отсюда — срыв сроков… Когда 100 платежей отправляешь, объем файлов — под гигабайт. Плюс еще на телефоне сидишь, когда архивированные файлы отправляешь, выясняешь, все ли дошло», — поделился Аскер Хакуй. Он убежден: нужна автоматизация.
И банки и застройщики над этим работают. Девелоперы начали или собираются работать с экосистемой MacroBank — цифровыми инструментами специально для строительных компаний, работающих с банками в сфере проектного финансирования.
«От внедрения MacroBank ждем сокращения сроков, прозрачности отчетности», — говорит Елена Бакаржеева, руководитель управления по ценообразованию «РКС Девелопмент» — компании, работающей в разных городах РФ.
Кроме того, застройщики дружно говорят: нужен какой-то сервис, возможно, это будет агрегатор, куда застройщики могли бы выгрузить все затребованные банком документы. «Сейчас мы предоставили банку доступ к пакету документов — от учредительных до разрешения на строительство. Но мы должны предоставлять их по разным формам в разные банки — графики, бюджеты… Нужен сервис, куда можно выгрузить все документы для всех банков», — полагает Нарина Анфилатова, финансовый директор BM Group (Воронеж).
Кроме того, отмечает она, застройщикам нужен агрегатор в связи с меняющейся ситуацией на строительном рынке: «Заходим с проектом. Получили предложение, а ситуация меняется — нам нужно другое предложение. Нужен такой сервис», — убеждена Нарина Анфилатова.
В этой ситуации, по ее мнению, все зависит от «решительности» кредитных организаций.
Светлана Назарова, как представитель банковского сообщества, с необходимостью агрегатора согласна отчасти: по ее мнению, нужна унификация пакета документов, которые застройщик подает в банк, но нельзя публиковать предложения банков по условиям проектного финансирования.
Видимо, агрегатора не случится — банковская тайна. Застройщики по-прежнему будут пребывать в зависимости от банков. Есть сомнения, что требования банков к пакетам документации от застройщиков будут унифицированы. Вся надежда на сервисы, которые позволят ускорить процедуру одобрения кредита и открытия кредитной линии.
Реализация нацпроекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги» стала предметом обсуждения депутатов Законодательного собрания Ленобласти, чиновников, а также активистов регионального отделения Общероссийского Народного фронта.
В этом году из федерального бюджета выделено 296 млн рублей, которые были направлены на ремонт трех наиболее проблемных и загруженных дорог области: Кемполово – Выра – Тосно – Шапки; Санкт-Петербург – Ручьи (дорога к Сосновому Бору); и Гатчина – Ополье.
За счет собственного дорожного фонда Ленобласть обновит асфальт на 13 трассах. Главным объектом станет дорога на Старую Ладогу. Доделают и магистраль Сосновый Бор – Глобицы, которую в прошлом году область взяла на баланс. Выполнят и многочисленные просьбы автомобилистов: устранят колейность и проведут ямочный ремонт между Ульяновкой и Отрадным и на трассе Зеленогорск – Приморск – Выборг. Общая стоимость региональной программы дорожного ремонта – 1,5 млрд рублей.
В 2020 году в программу включат еще две региональных магистрали во Всеволожском районе – в порядок приведут Дорогу жизни и Токсовское шоссе. На эти цели планируется привлечь федеральное софинанирование.
Собравшиеся признали, что даже если сложить федеральные, областные и муниципальные средства, то этого все равно мало для ремонта дорог региона. Сохраняет актуальность и вопрос качества работ. Присматривать за ремонтом намерены и депутаты, и активисты ОНФ, которые по поручению Президента взяли под контроль весь нацпроект «Безопасные и качественные автомобильные дороги». Эту идею поддержал и директор ГКУ «Ленавтодор» Денис Седов. И профильная комиссия ЗакС, и общественники могут отслеживать ход работы, оперативно принимать сигналы от жителей и докладывать о ситуации в областное правительство. «Очень важно, чтобы люди видели, куда идут их деньги. А если будут выявлены нарушения, то подрядчик будет обязан переделать работу за свой счет», – подчеркнул он.
Также во время совещания обсуждался вопрос о дорожном сообщении между сельскими поселениями. Депутаты ЗакС особо отметили то, что 1-е сентября не за горами, а во многие поселки даже не ходят автобусы. По словам Дениса Седова, дорожным службам нужно преодолеть отставание по ремонту местных дорог, которое накопилось в течение ряда лет. «У нас многие дороги не ремонтировались по 20–30 лет, уровень недоремонта при нормативах выхода на ремонт дорожного покрытия – 5–10 лет. Если у нас 10 тыс. км дорог, то 2 тыс. км мы должны ремонтировать ежегодно, а мы на сегодняшний день ремонтируем 150–200 км», – констатировал он.
Заместитель начальника Управления ГИБДД ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленобласти Максим Орлов назвал ряд проблем, которые надо решить в первую очередь. Кроме перечисленных выше, он отметил отсутствие специально оборудованных автобусных остановок. Также было предложено заменить автономные светофоры с солнечной батареей на обычные, потому что первые не справляются со своей задачей, находясь на территории лесополосы, и чаще выходят из строя.
Традиционно был поднят вопрос порчи асфальта тяжелыми грузовиками и лесовозами. Как отметил Денис Седов, проблема грузового движения становится сверхактуальной весной и летом. «В апреле дороги становятся на просушку – основание оттаивает после зимы и очень сильно деформируется под весом. Летом фуры едут через поселки, при этом часто проселочные трассы буквально уничтожаются, когда также идет вывоз материалов из карьеров и лесов», – сообщил он. Депутаты предложили законодательно проработать идею усиления административной ответственности за действия, приводящие дороги в негодность.
Денис Седов напомнил также, что одной важнейших целей нацпроекта является сокращение количества дорожно-транспортных происшествий. Между тем в настоящее время регион является одним из лидеров по смертности граждан в дорожно-транспортных происшествиях. «Причем ситуация парадоксальная: вместе с улучшением качества дорожного покрытия растет и смертность на дорогах», – отмечает он.
Кстати
В Ленобласти начался ремонт 10 мостовых переходов, расположенных на региональных трассах. На работы из бюджета выделено 217 млн рублей. В частности, будут отремонтированы мосты через реку Шингарка на трассе Новый Петергоф – Низино – Сашино в Ломоносовском районе, через реку Парица на дороге Черново – Учхоз в Гатчинском районе, через ручей на трассе Торфяное – Отрадное – Заостровье в Приозерском районе, через реку Лустовка у подъезда к пос. Лисино-Корпус в Тосненском районе, через реку Явосьма в Тихвинском районе, через Воложбу и Обломну в Бокситогорском районе. Также планируется отремонтировать мост на путепроводе у дороги Высокое – Синицыно в Выборгском районе и переходы на дороге Мяглово – Кузьминки во Всеволожском районе и через реку Сума у дер. Большая Рассия в Кингисеппском районе.
Фото: Никита Крючков
На кадастровые организации Санкт-Петербурга и Ленобласти в настоящее время легла нелегкая задача. По заказу застройщиков, желающих продавать жилье в своих объектах по долевой схеме, необходимо очень быстро произвести оценку строительной готовности комплексов. И главное, как говорят эксперты, – выполнить эту работу качественно, чтобы у заказчика не возникло проблем с проверяющими инстанциями.
Напомним, 1 мая 2019 года вступило в силу Постановление Правительства РФ № 480, утвердившее критерии, при соответствии которым жилые объекты могут достраиваться с использованием «долевки». Среди этих критериев уровень строительной готовности, который должен превышать 30% в общем случае; для проектов комплексного освоения, развития застроенных территорий (или любых других, в рамках которых застройщик берет на себя обязанность по возведению инженерно-технической и социальной инфраструктуры) – 15%; при достройке проблемных объектов, а также для застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций и строящих не менее 4 млн кв. м на территории четырех и более субъектов РФ, – 6%. Определять степень готовности должны кадастровые инженеры.
Готовы к бою
Надо отдать должное компаниям, осуществляющим деятельность в сфере кадастровой оценки. Узнав, какой объем работ им предстоит выполнить, они загодя начали готовиться к решению стоящей задачи. «Одним из приоритетных принципов деятельности нашей компании является индивидуальный подход к каждому проекту. Исключением не стал и вопрос, относящийся к определению конструктивной степени готовности объектов капитального строительства. Мы заранее отслеживали подготовку к принятию Правительством РФ соответствующего постановления (№ 480 от 22 апреля 2019 года) – и уже 28 апреля нами была разработана, утверждена и передана заказчику работ первая форма Расчета степени готовности конструктивных элементов проекта», – рассказывает генеральный директор ООО «РУСТЕХРЕЕСТР» Константин Климушин.
Таким же образом поступили и в ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». «Наши специалисты оказывают услугу по определению степени готовности новостроек, возводимых строительными компаниями на территории Петербурга и Ленобласти. Для этого на предприятии разработана специальная форма заключения», – рассказывает руководитель Управления кадастровых работ и информационного взаимодействия ГУП «ГУИОН» Нурлана Прокопенко.
ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра» также разработало форму расчета степени готовности конструктивных элементов проекта строительства, которая максимально соответствует действующим нормативным документам. Расчет степени готовности конструктивных элементов – это целый комплекс работ, который проводится в несколько этапов: анализ документации, предоставленной заказчиком; визуальное обследование объекта с фотофиксацией; изучение проектной и иной документации на объект; выполнение работ по расчету степени готовности конструктивных элементов объекта.
Не в ущерб качеству
Одним из важных аспектов при решении этой задачи, как отмечают эксперты, стала необходимость выполнения оценки с самые сжатые сроки, но при этом при сохранении высокого уровня выполнения заказа. «Для качественного осуществления данного вида работ в ГУП «ГУИОН» создана специальная группа высокопрофессиональных кадастровых инженеров под непосредственным руководством заместителя генерального директора. Для расчета строительной готовности наши кадастровые инженеры проведут анализ проектной и иной документации заказчика, сравнят фактически выполненные работы с проектными, обследуют объект и проведут расчет готовности конструктивных элементов», – рассказывает Нурлана Прокопенко.
«В условиях тотальной конкуренции мы, подобно саперам, не имеем права на ошибку. Это тем более важно и при определении степени готовности, чтобы застройщик смог продолжить работать по «долевке», и при регистрации многоквартирных домов, уже перешедших на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, когда свои деньги девелопер получает после постановки на государственный кадастровый учет. Здесь очень важно не ошибиться с подрядчиком. Ведь зачастую получается так, что сиюминутное желание наших коллег заработать оказывается выше перспективы долгосрочного сотрудничества», – говорит Константин Климушин.
Примечательно, что «РУСТЕХРЕЕСТР» четко следует указаниям Методики, утвержденной постановлением Правительства РФ. Также предусмотрен расчет степени готовности конструктивных элементов проекта, который осуществляется в порядке, установленном российским законодательством.
По словам Нурланы Прокопенко, задача кадастрового инженера – основываясь на своих знаниях и опыте, правильно определить удельный вес каждого конструктивного элемента, так как в основном от этого критерия и зависит степень готовности. «Специфика заключается в том, что в сжатые сроки необходимо выполнить весь объем работ качественно. Срок выполнения работ сотрудниками предприятия – 5 дней. После запуска данной услуги (начало июня 2019 года) специалистами ГУП «ГУИОН» уже изготовлено более 20 заключений», – отмечает она.
Мнение
Константин Климушин, генеральный директор ООО «РУСТЕХРЕЕСТР»:
– В определенный момент времени заявок стало так много, что пришлось распределять специалистов по районам Петербурга и Ленобласти. Так, например, за один день специалист мог посетить объекты двух-трех разных застройщиков в активно застраиваемых локациях Кудрово или Мурино. На мой взгляд, отведенных двух месяцев для проведения такого масштабного объема работ в таком мегаполисе, как Санкт-Петербург, явно недостаточно. Однако есть надежда, что Минстрой даст шанс застройщикам довести готовность своих объектов до необходимого минимума к 1 октября. Поэтому рекомендую застройщикам поторопиться и приглашаю к сотрудничеству с нашей командой, которая и в столь сжатые сроки сможет реализовать поставленные задачи.
Фото: Никита Крючков