Горская вышла на конкурс
Объявлен международный конкурс на разработку архитектурно-градостроительных решений территории «Горская» на севере Санкт-Петербурга. Проект инициировала компания «Мегалайн».
Первая презентация проекта состоялась в ходе Петербургского международного экономического форума в июне 2021 года. Там же компанией «Мегалайн» и Комитетом по инвестициям Петербурга было заключено соглашение о намерениях по масштабной реновации промышленной зоны в Лисьем Носу и формировании единой территории комплексного развития «Горская».
И вот очередь дошла до разработки архитектурно-градостроительных решений проекта. Чтобы найти наиболее интересный вариант, «Мегалайн» принял решение объявить открытый международный конкурс среди профессиональных градостроительных структур. Партнеры — Агентство стратегических инициатив, Международная академия архитектуры. Оператор конкурса — агентство стратегического развития «Центр». Поддержку инициативе оказывают Международная ассоциация городских и региональных планировщиков, Российский совет по экологическому строительству и Ассоциация ландшафтных архитекторов России.
«Большая часть территории, о которой идет речь, — это бывшая стройплощадка и строительный городок, земли для которых были намыты в этом месте для возведения Комплекса защитных сооружений Петербурга от наводнений. Локация очень привлекательна, имеет уникальные видовые и природные характеристики, а также прекрасную транспортную доступность (КАД, Приморское шоссе). В то же время сейчас эта территория, площадью порядка 150 га, фактически заброшена, на ней находится ряд несанкционированных свалок. Город давно пытается реновировать эти земли, но пока безрезультатно», — рассказал генеральный директор «Мегалайн» Геннадий Корупятник.
Компания заявляет о намерении создать на этой территории «город инноваций». Учитывая градостроительные ограничения, выделены четыре кластера развития (функциональные зоны) для разных отраслей экономики. Особое внимание намечено уделять экологичности, энергоэффективности и «зеленой» компоненте проекта.
Первый из них — light industrial — предназначен для современной компактной промышленности с офисами и складами площадью от 200 до 2500 кв. м. В кластере предполагается создание гибкой планировочной структуры и строительство объектов общей площадью более 350 тыс. кв. м с разными лотами, способными изменяться в зависимости от рыночной конъюнктуры.
Второй кластер — IТ-деревня. Идея состоит в создании инновационного научно-технологического центра мирового уровня с возможностями для развития науки и бизнеса в условиях сохраняемого природного ландшафта. Предполагается формирование инфраструктуры для высокотехнологичного бизнеса и наукоемких компаний. Общая площадь возводимой недвижимости современных форматов — коворкингов, meeting point, pop-up-модулей, лофтов и других объектов — составит почти 130 тыс. кв. м.
Третий кластер, расположенный преимущественно вдоль берега Финского залива, — туристический. Он включает в себя благоустроенную набережную, велодорожки, экотропу, различные объекты размещения, в том числе большой конгрессно-гостиничный комплекс. Он будет ориентирован на деловую публику и сможет предложить все необходимое не только для отдыха, но и для работы: конференц-залы, выставочные площади, переговорные комнаты и пр. Суммарная площадь объектов превысит 70 тыс. кв. м. В тесной связи с ним находится четвертый кластер, в рамках которого планируется строительство Музея дамбы и смотровой площадки (еще порядка 15 тыс. кв. м недвижимости).
Замглавы Комитета по инвестициям Петербурга Владислав Гудз отметил, что город действительно заинтересован в развитии этой территории. «Вместе с тем существуют определенные ограничения, прежде всего касающиеся имущественных правовых вопросов, обременений, развития транспортной инфраструктуры и обеспечения энергоресурсами. Все это ставит город перед необходимостью в первую очередь решить данные задачи, чтобы затем вести диалог с инвесторами и рассматривать любые инвестиционные инициативы. В любом случае, прежде чем говорить об участии города в той или иной форме в этом проекте, нужно ознакомиться с его концепцией», — заявил он.
Однако Геннадий Корупятник настроен оптимистично и считает, что все имеющиеся вопросы могут быть учтены и разрешены при реализации предлагаемого проекта. «Мы рассчитываем, что первые участки мы получим от властей Петербурга весной, предварительная подготовка будет завершена к середине 2022 года, и уже к концу лета мы сможем начать строительные работы. В этом случае первые объекты нашего "города инноваций" войдут в эксплуатацию в 2024–2025 годах. Строительство всех кластеров будет вестись одновременно. Завершить реализацию проекта в целом мы надеемся за десять лет, на его окупаемость отводим еще пятнадцать. Конечно, все сроки пока — ориентировочные», — отметил он, добавив, что сейчас главное — обеспечить достойное проведение конкурса.
Заявки на него со стороны профессиональных градостроительных структур будут приниматься с 8 декабря 2021 до 19 января 2022 года. Из них международное жюри отберет три самых интересных, и их подателям будет предложено уже заняться разработкой своих вариантов концепции. Итоги конкурса планируется подвести в июне 2022 года.
За рубежом шоу-румы есть практически во всех жилых объектах. На российском рынке этот инструмент продвижения используется не так активно, хотя многие застройщики уже осознали его эффективность.
«Создание шоу-румов – это требование рынка. Специфика продаж строящейся недвижимости заключается в том, что многие квартиры приобретаются на начальном этапе строительства, и клиент не видит приобретаемую недвижимость. Шоу-рум создается для того, чтобы он мог оценить не столько планировку (ее можно посмотреть и на плане, и на 3D-визуализации), сколько уровень отделочных работ, техническое оснащение, вид из окна, толщину стен и пр. Также, посещая шоу-рум, клиент по дороге видит размеры и отделку мест общего пользования (коридоров, переходных балконов, входной группы), – рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». – Традиционно мы делаем два шоу-рума – с полной отделкой и без отделки, поскольку в наших домах отделка является дополнительной опцией при покупке квартиры».
Юлия Нигуль, руководитель отдела маркетинговых исследований консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит, что в марте прошлого года Setl City открыл шоу-рум в доме № 1 первой очереди квартала «Вена». «Показательная квартира, полностью оборудованная мебелью, наглядно демонстрирует покупателям планировку и стандарты отделки компании, а также позволяет увидеть, как будут выглядеть квартиры, приобретенные в следующих, еще строящихся очередях квартала», – поясняет госпожа Нигуль.
При создании шоу-рума эффективнее использовать не стандартные квадратные квартиры, а сложные угловые, например с тупыми углами, расположенными в торцах домов, считает Виктория Мончинская, начальник отдела рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент». «В данном случае у застройщика есть возможность показать, как можно выделить гардеробную в особой квартире. Таким способом наша компания воспользовалась при создании шоу-рума в ЖК «Академ-парк», сознательно взяв самую сложную квартиру, и именно это помогло быстро реализовать эти квартиры», – отмечает госпожа Мончинская.
Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate, добавила, что местные девелоперы зачастую прохладно относятся к шоу-румам, так как продажи у них и так идут хорошо.
Между тем затраты на создание таких демоквартир невелики.
Николай Гражданкин говорит, что шоу-рум обходится не дороже строительства обычной квартиры, а дополнительные расходы на уборку и поддержание в презентабельном виде окупаются продажами квартир.
В зависимости от статуса квартиры стоимость шоу-рума может колебаться от 200‑300 тыс. рублей до 1 млн, уточняет Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI.
«Бюджеты на создание шоу-румов растут с каждым годом. Если отделка демоквартиры в массовом сегменте может обходиться в 6-12 тыс. рублей за 1 кв. м, то обустройство шоу-рума с мебелью и бытовой техникой может стоить 600-800 тыс. рублей за однокомнатную квартиру. В элитной недвижимости, когда для создания шоу-рума приглашают именитых дизайнеров, цена бывает сопоставима со стоимостью квартиры», – рассказывает Игорь Герасименко, коммерческий директор объединенной проектной группы RedLine.
Варианты квартир формата «под ключ» сегодня становятся все более востребованными на рынке, поэтому шоу-румы довольно быстро находят покупателя.
«После того как все квартиры в доме распроданы, выставляется на продажу шоу-рум. Цена на подобные объекты ниже в среднем на 10-15%. Причиной тому служит больший износ помещения, так как за время демонстрационных показов по полу вашей будущей квартиры могла пройти не одна сотня ног», – объясняет Жанна Вострова, ведущий специалист направления «Новое строительство» АН «Итака» Николай Гражданкин говорит, что после ввода дома в эксплуатацию шоу-румы продаются по стандартной цене.
Игорь Герасименко отмечает, что если шоу-рум укомплектован мебелью, то застройщики продают данные квартиры по цене выше, чем остальные квартиры в доме. Между тем сроки экспозиции этих объектов не превышают сроки продажи большей части квартир в доме.
Чем выше класс загородного поселка, тем больше элементов общего благоустройства имеется в нем и, соответственно, тем больше затраты на содержание этого общего имущества.
Сейчас в проектах коттеджных поселков во всех классах выше «эконома» предлагаемый тип проживания предусматривает создание общих благоустроенных зон. Это не обязательно должен быть полноценный парк. Но, к примеру, внутрипоселковый проезд не должен быть просто песчаной грунтовой дорогой – необходимо, чтобы вдоль проезда были предусмотрены отдельные дрожки и для пешеходов, и для велосипедистов, причем благоустроенные (с выполнением элементов ландшафтных работ: высадка кустов, цветов и т. д.). На въездах в поселки появляются зоны гостевых парковок.
Грамотный подход подразумевает, что должен делаться проект благоустройства территории поселка и наниматься специалисты, занимающиеся ландшафтным дизайном. Это относится к выполнению благоустройства как общей территории всего поселка, так и индивидуальных участков рядом с загородными домами.
Задача ландшафтного дизайнера заключается не просто в том, чтобы распланировать территорию (и, допустим, сделать альпийскую горку). «Главное – правильно посадить растения, чтобы они радовали глаз различными цветами в течение всего нашего теплого сезона (примерно с первых дней мая и до конца сентября). Так, весной все цветы должны зацветать по очереди, одни за другими, но отнюдь не все сразу (а затем будет однообразное тоскливое зрелище). Необходимо, чтобы и осенью все деревья и кусты раскрашивались в разные цвета – что-то оставалось зеленым, что-то желтым, оранжевым, бордовым, и получалось тоже красивая и яркая картина», – говорит директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
Другим важным вопросом является качество растений и их посадки, отмечает она. «Благоустройство можно сделать формально – в первое лето все будет красиво, а к следующему сезону растения умрут, и придется сажать заново. От профессионализма ландшафтного дизайнера зависит качество самих растений и правильное их поддержание, в том числе при необходимости защита в зимний период. Если сразу не сделать этого, то затем придется тратить достаточно много средств на восстановление благоустройства и его поддержание», – считает госпожа Гуртовая.
Как отмечают эксперты, даже при оформлении общих зон загородных поселков застройщики не всегда призывают ландшафтных дизайнеров, полагая, что способны сами что-то посадить, и в итоге жильцам приходится за свой счет, по сути, все переделывать. «Клиенты тоже не всегда обращаются к ландшафтным дизайнерам (особенно в эконом-классе), хотя далеко не всех из них берут большие деньги. Между тем считается вполне нормальным вызывать сантехника, когда не умеешь самостоятельно починить текущий кран. Аналогично, необходим специалист, если не знаешь, какое дерево, в какое время и каким образом цветет и как правильно выбрать его в питомнике. Иначе можно что-то купить, посадить, а затем через год-два станет понятно, что получилось неудачно – допустим, дерево умерло, цветы распускаются в июне, а не в мае, как было написано на пакетике, потому что именно в нашей местности холоднее и т. д.», – рассуждает госпожа Гуртовая.
При разработке дизайн-проекта в первую очередь необходимо учитывать особенности местности и климатические условия. Во-вторых, стоит обращать внимание на расположение построек и, конечно же, на желания заказчика. Разработанный ландшафтный дизайн обязательно должен быть таким, чтобы его можно было самостоятельно поддерживать в ухоженном состоянии.
Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development, считает, что подготовка концепции ландшафтного дизайна должна вестись параллельно с разработкой проекта будущего дома, ведь грамотный проект формирования участка включает достаточно большое количество подземных работ, таких как прокладка системы полива, гидроизоляции, дренажные работы.
«Изначально составляется детальный план территории, где отмечаются все постройки и особенности рельефа. Затем уже решается, какие работы по благоустройству будут проводиться», – рассказывает Полина Малина, руководитель проектов объединенной проектной группы RedLine.
Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург, уверен: для того чтобы реализовать полноценный проект ландшафтного дизайна (перепады высот, организация водоема, беседки, посадка деревьев и кустарников и т. д.), площадь придомовой территории должна быть более 30 соток.