Горская вышла на конкурс
Объявлен международный конкурс на разработку архитектурно-градостроительных решений территории «Горская» на севере Санкт-Петербурга. Проект инициировала компания «Мегалайн».
Первая презентация проекта состоялась в ходе Петербургского международного экономического форума в июне 2021 года. Там же компанией «Мегалайн» и Комитетом по инвестициям Петербурга было заключено соглашение о намерениях по масштабной реновации промышленной зоны в Лисьем Носу и формировании единой территории комплексного развития «Горская».
И вот очередь дошла до разработки архитектурно-градостроительных решений проекта. Чтобы найти наиболее интересный вариант, «Мегалайн» принял решение объявить открытый международный конкурс среди профессиональных градостроительных структур. Партнеры — Агентство стратегических инициатив, Международная академия архитектуры. Оператор конкурса — агентство стратегического развития «Центр». Поддержку инициативе оказывают Международная ассоциация городских и региональных планировщиков, Российский совет по экологическому строительству и Ассоциация ландшафтных архитекторов России.
«Большая часть территории, о которой идет речь, — это бывшая стройплощадка и строительный городок, земли для которых были намыты в этом месте для возведения Комплекса защитных сооружений Петербурга от наводнений. Локация очень привлекательна, имеет уникальные видовые и природные характеристики, а также прекрасную транспортную доступность (КАД, Приморское шоссе). В то же время сейчас эта территория, площадью порядка 150 га, фактически заброшена, на ней находится ряд несанкционированных свалок. Город давно пытается реновировать эти земли, но пока безрезультатно», — рассказал генеральный директор «Мегалайн» Геннадий Корупятник.
Компания заявляет о намерении создать на этой территории «город инноваций». Учитывая градостроительные ограничения, выделены четыре кластера развития (функциональные зоны) для разных отраслей экономики. Особое внимание намечено уделять экологичности, энергоэффективности и «зеленой» компоненте проекта.
Первый из них — light industrial — предназначен для современной компактной промышленности с офисами и складами площадью от 200 до 2500 кв. м. В кластере предполагается создание гибкой планировочной структуры и строительство объектов общей площадью более 350 тыс. кв. м с разными лотами, способными изменяться в зависимости от рыночной конъюнктуры.
Второй кластер — IТ-деревня. Идея состоит в создании инновационного научно-технологического центра мирового уровня с возможностями для развития науки и бизнеса в условиях сохраняемого природного ландшафта. Предполагается формирование инфраструктуры для высокотехнологичного бизнеса и наукоемких компаний. Общая площадь возводимой недвижимости современных форматов — коворкингов, meeting point, pop-up-модулей, лофтов и других объектов — составит почти 130 тыс. кв. м.
Третий кластер, расположенный преимущественно вдоль берега Финского залива, — туристический. Он включает в себя благоустроенную набережную, велодорожки, экотропу, различные объекты размещения, в том числе большой конгрессно-гостиничный комплекс. Он будет ориентирован на деловую публику и сможет предложить все необходимое не только для отдыха, но и для работы: конференц-залы, выставочные площади, переговорные комнаты и пр. Суммарная площадь объектов превысит 70 тыс. кв. м. В тесной связи с ним находится четвертый кластер, в рамках которого планируется строительство Музея дамбы и смотровой площадки (еще порядка 15 тыс. кв. м недвижимости).
Замглавы Комитета по инвестициям Петербурга Владислав Гудз отметил, что город действительно заинтересован в развитии этой территории. «Вместе с тем существуют определенные ограничения, прежде всего касающиеся имущественных правовых вопросов, обременений, развития транспортной инфраструктуры и обеспечения энергоресурсами. Все это ставит город перед необходимостью в первую очередь решить данные задачи, чтобы затем вести диалог с инвесторами и рассматривать любые инвестиционные инициативы. В любом случае, прежде чем говорить об участии города в той или иной форме в этом проекте, нужно ознакомиться с его концепцией», — заявил он.
Однако Геннадий Корупятник настроен оптимистично и считает, что все имеющиеся вопросы могут быть учтены и разрешены при реализации предлагаемого проекта. «Мы рассчитываем, что первые участки мы получим от властей Петербурга весной, предварительная подготовка будет завершена к середине 2022 года, и уже к концу лета мы сможем начать строительные работы. В этом случае первые объекты нашего "города инноваций" войдут в эксплуатацию в 2024–2025 годах. Строительство всех кластеров будет вестись одновременно. Завершить реализацию проекта в целом мы надеемся за десять лет, на его окупаемость отводим еще пятнадцать. Конечно, все сроки пока — ориентировочные», — отметил он, добавив, что сейчас главное — обеспечить достойное проведение конкурса.
Заявки на него со стороны профессиональных градостроительных структур будут приниматься с 8 декабря 2021 до 19 января 2022 года. Из них международное жюри отберет три самых интересных, и их подателям будет предложено уже заняться разработкой своих вариантов концепции. Итоги конкурса планируется подвести в июне 2022 года.
Возможности владельцев загородной недвижимости этим летом расширились. Последние изменения в законодательстве позволяют бурить артезианские скважины без лицензии и решать спорные вопросы о пересечении границ участка с лесными угодьями в пользу собственника.
Сразу два Закона, регулирующие отношения с загородными объектами недвижимости, были приняты в России 29 июля текущего года: 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (закон о садоводствах) и 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» («лесная амнистия»). Большая часть положений первого Закона начнет действовать только с начала 2019 года, второй Закон вступил в силу 11 августа текущего года и уже значительно расширил поле возможностей для собственников недвижимости на спорных участках.
Особенности национального садоводства
О ключевых изменениях, которые принесет новый закон о садоводствах, рассказал партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Во-первых, 217-ФЗ исключает из регулирования понятие «дачное хозяйство» (участки для дачного строительства причислены к садовым), оставляя только «садовое хозяйство» (садовый участок с домом) и «огородничество» (без дома, только с хозяйственными постройками, не являющимися объектами капитального строительства). Во-вторых, вводит понятие «садового дома» (который выполняет функцию сезонного жилища, в то время как жилой дом – постоянного). Порядок признания садового дома жилым и наоборот будет установлен Постановлением Правительства РФ.
Закон отменяет многообразие организационно-правовых форм и видов юридических лиц – садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организаций. Так, последние отнесены к товариществам собственников недвижимости (ТСН) (ст. 4 Закона) и подразделены в соответствии с назначением земельных участков в границах управляемой территории на два вида: садоводческие и огороднические товарищества. Дачные некоммерческие объединения попадают в разряд СНТ.
Как уточняют юристы, существующим объединениям, за исключением садоводческих (огороднических) кооперативов, реорганизация не потребуется. «С первого января 2019 года у нас остается две формы объединений: СНТ и ОНТ – садоводческое и огородническое некоммерческие товарищества. При этом садоводческие по сути приравнены к ИЖС, там можно и строить жилые дома, и регистрироваться в них, и постоянно проживать, и проводить коммуникации, то есть эта форма ничем не отличается от коттеджного поселка. А ОНТ – это такие «избушки на курьих ножках», на таких участках допускаются только временные хозпостройки», – комментирует юрист консалтинговой компании «В рамках закона» Анна Василянская.
До приведения уставов товариществ в соответствие с новым законом применяются положения о соответствующих некоммерческих товариществах. Но при внесении любых изменений в устав его наименование и редакция должны быть приведены в соответствие с законом. При внесении изменений в наименование корректировать правоустанавливающие и иные документы не требуется.
Таким образом, СНТ может быть преобразовано в ТСЖ при наличии следующих условий: соответствие нормам ЖК РФ; расположение территории садоводства в границах населенного пункта; на всех садовых земельных участках в границах садоводства – жилые дома.
Уравнять в правах
Закон также вносит ряд изменений в деятельность СНТ. Для учреждения садоводческого товарищества теперь требуется 7 человек, а не 3, как раньше. Зато учредителями могут быть все собственники участков, без возрастного ценза. Много внимания уделяется порядку внутри СНТ. Законодательство фактически уравнивает в правах членов СНТ и собственников, которые не вступали в СНТ. Последние получают право голосовать по вопросам общего имущества, знакомиться с документами о деятельности товарищества и обжаловать решения совета СНТ. Они также обязаны вносить плату за расходы на общее имущество и соблюдать решения общего собрания. «В имущественных правах «не члены» приравнены к членам, так что расходы также несут одинаково», – уточняет г-н Некрестьянов. «Остается всего два формата взносов – членские и целевые. Целевые взносы переводятся по безналичной форме расчета, смета размещается на общедоступном ресурсе и согласовывается с членами садоводческого товарищества, – разъясняет Анна Василянская. – Если раньше СНТ сталкивались с проблемой, когда ряд собственников отказывался вступать в товарищество и платить взносы, то теперь «индивидуалисты» должны будут платить взносы на равных с членами СНТ».
По мнению юриста общественной организации «Урожай» Юлии Самсоновой, при внимательном анализе отдельные положения 217-ФЗ вызывают вопросы, но в целом новый закон закладывает фундамент для прогрессивного регулирования этой сферы отношений. Так, с 1 января 2019 года строительство жилого дома на садовом участке потребует получения разрешения на строительство (садовый дом по-прежнему можно будет возвести без такого разрешения, но с соблюдением градостроительных регламентов).
«Новый закон упрощает доступ к управлению товариществом, дисциплинирует как товарищество, так и его членов, а также индивидуальных пользователей, обеспечивает прозрачность управленческих и финансовых процессов, что, на мой взгляд, выступит стимулом развития загородных территорий и инфраструктуры», – резюмирует Юлия Самсонова.
Уточнение прав собственности
«До 31 декабря 2020 года члены некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, и члены аналогичных товариществ, созданных путем реорганизации, имеют право независимо от даты вступления в члены НКО, приобрести в собственность земельный участок для садоводства, огородничества или дачного хозяйства – без проведения торгов, бесплатно», – говорит Дмитрий Некрестьянов. Участок должен отвечать ряду условий: быть образован из земельного участка, предоставленного НКО для садоводства до дня вступления в силу 137-ФЗ («О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»); распределен потенциальному собственнику решением общего собрания НКО или другим документом, устанавливающим распределение участков в данной НКО; участок не изъят из оборота, не ограничен в нем и не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
В случае, если участок относится к землям общего назначения, до 31 декабря 2020 года он предоставляется бесплатно в общую долевую собственность владельцев земельных участков, в границах территории садоводства или огородничества. Зарезервированные или ограниченные в обороте участки могут предоставляться в аренду. При этом размер арендной платы не может превышать размера земельного налога на данный участок.
В отношении имущества общего пользования также вступает в силу ряд новых правил: все недвижимое имущество общего пользования, приобретенное после 1 января 2019-го, будет считаться общей долевой собственностью не только членов СНТ, но и всех собственников участков в садоводстве.
Недвижимость, приобретенная СНТ до 2019 года, при единогласном решении всех собственников, безвозмездно передается в общую долевую собственность.
Предусмотрено право безвозмездной передачи имущества общего пользования (автодороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие) в собственность субъекта РФ или муниципалитетов. Для этого решение о передаче должно быть принято общим собранием членов СНТ (или единогласно всеми собственниками в случае общего долевого имущества); имущество может находиться в государственной или муниципальной собственности; обращение должно исходить от имени СНТ либо его членов.
СНТ могут быть образованы из земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения. Юристы обращают внимание на то, что при формировании границ СНТ в них не могут быть включены национальные парки, земли ООПТ, сельхозугодья, земли лесного фонда и тому подобные участки и территории, включение которых не допускает закон (см. таблицу). Кроме того, образование территории СНТ не должно привести к ограничению или прекращению свободного доступа к территориям общего пользования за пределами границ СНТ. Но при этом, как уточняет Дмитрий Некрестьянов, «нигде не сказано, что доступ к водоему должен быть удобным и самым коротким. Задача собственников СНТ – обеспечить проход к водоему. Как – остается на их усмотрение».
Переходные положения закона дают собственникам участков ряд возможностей. Так, бурить артезианские скважины для хозяйственно-бытового водоснабжения до 1 января 2020 года можно без оформления специальной лицензии. При этом, для подготовки техплана потребуются подписанная председателем СНТ декларация и правоустанавливающие документы на землю.
Расставить приоритеты
«Лесная амнистия» уже вступила в силу, и ее преимущества очевидны – устранение двойного учета и противоречий между ЕГРН и лесными реестрами, с закреплением приоритета первого над вторыми. «Амнистия» применима в ситуациях, когда по сведениям ЕГРН участок относится к землям населенных пунктов или сельхозназначения, а также соблюдено одно из следующих условий: участок предоставлен до 8 августа 2008 года; вид разрешенного использования (ВРИ) в ЕГРН для него прописан как ведение садоводства или огородничества, строительство жилого дома; ведение личного подсобного хозяйства.
Также «амнистия» применима в случаях, если участок относится к другой категории и выбыл из госсобственности раньше 1 января 2016 года, не входит в перечень исключений (участки в границах ООПТ, территорий ОКН, если границы этих территорий были установлены до вступления 280-ФЗ в силу); если на участке отсутствуют объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы. Для участков сельхозназначения «амнистия» допустима при наличии выявленных государственным земельным надзором фактов использования не по назначению или с нарушением законодательства, а также если по истечении трех месяцев со дня выявления этих сведений в Росреестр не поступило уведомление Рослесхоза о судебном иске об оспаривании зарегистрированного права на такой участок.
«Формально, в лесу объект недвижимости существовать не может. Если раньше такая ситуация возникала, это был коллапс: получить в аренду или в собственность землю под объектом недвижимости было невозможно, хотя такое право у собственника есть. Ранее компаниям, сталкивающимся с такой проблемой, приходилось выстраивать логическую цепочку, доказывать фактическое отсутствие пересечения границ. Сейчас, даже в случае пересечения, приоритет за ЕГРН», – комментирует Дмитрий Некрестьянов.
До 1 января 2023 года Росреестр и Рослесхоз самостоятельно устраняют противоречия между реестрами на основе сведений ЕГРН. По заявлению заинтересованного лица Рослесхоз снимает лесные участки с учета (если они не внесены в ЕГРН, есть пересечение границ и договор аренды леса в отношении них прекратился). При образовании участков под объектами недвижимости в лесу границы участка утверждаются схемой размещения, в которой определяется вид разрешенного использования и категория земли. «Если вид разрешенного использования участка – ИЖС или дачное/садовое использование с категорией земли «земли лесного фонда», то категория меняется как реестровая ошибка на «земли поселений» или «земли сельхозназначения». Это очень удобно и является важным исключением из общего правила для перевода земель», – комментирует г-н Некрестьянов.
«Нормы данного Закона в определенных случаях допускают инициирование уполномоченным государственным органом спора о категории и границах земельного участка, что кардинально отличается от ранее существовавшего положения дел, когда инициатором должен был выступить заинтересованный правообладатель, а государственный орган, даже не имеющий принципиальных разногласий по границам, в силу известной инертности отказывался от внесения необходимых изменений», – комментирует преимущества 280-ФЗ Юлия Самсонова.
В генеральном плане должны быть указаны границы лесничеств и лесопарков. При подготовке границ населенного пункта в генплан участок лесного фонда может быть включен только при условии, если он граничит с населенным пунктом по всему периметру. Для границ лесных поселков и военных городков предполагается специальное регулирование.
Регламент для бывших лесных участков может быть установлен не раньше, чем через год после их включения в границы населенного пункта. До этого они носят статус «городские леса» и не могут использоваться для строительства.
Мнение
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
– Задача закона о садоводствах – сподвигнуть собственников подготовиться к новым положениям заранее, перестроить взаимоотношения и порядок реализации проектов. Для профессиональных девелоперов, работающих по определенной процедуре (например, оформляют участки на себя или на дачное некоммерческое партнерство), это позволяет выбрать, что делать с общим имуществом. Есть девелоперы, которые предпочитают на нем зарабатывать и остаются управлять поселком, а есть те, кому проще избавиться от этих активов. Норма о переводе статуса садовых домов в жилые – очень правильная. Давно было необходимо остановиться и определить, где жилые дома, а где садовые, здесь законодатель это разъясняет. Какова будет практика – сейчас сложно сказать однозначно. Ведь даже самую правильную норму можно испортить плохим применением.
В «лесной амнистии» отдельно стоит отметить уникальную норму, которую вводит закон: даже проиграв все суды, сейчас собственник получает возможность заново оспорить решение суда. Удастся ли выиграть – неизвестно, но, по крайней мере, такой шанс дали.
Жюри международного конкурса на создание проекта музейно-выставочного комплекса «Оборона и блокада Ленинграда» отправило в шорт-лист четыре работы. Выбор победителя оно доверило тем, кто пережил блокаду.
В минувшую пятницу в Петербурге подвели предварительные итоги международного архитектурно-градостроительного конкурса на проект здания музейно-выставочного комплекса «Оборона и блокада Ленинграда».
Победителя в этот день объявлять не стали, а лишь отметили четыре проекта, которые будут рекомендованы к возможной реализации. Окончательный вариант выберут в октябре этого года путем голосования среди петербуржцев, переживших блокаду.
В шорт-лист по итогам голосования жюри вошли проекты архитектурной мастерской «Студия 44», бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры», архитектурной мастерской Мамошина и архитектурного бюро «Лахдельма и Махламяки» (Финляндия). Как сообщил генеральный директор АО «Центр выставочных и музейных проектов» Сергей Важенин, при голосовании помимо позиций одиннадцати членов жюри были также учтены мнения губернатора Петербурга Георгия Полтавченко и двух вице-губернаторов.
«Все проекты достаточно сильные, но мы поняли, что не имеем морального права вынести решение без учета мнения блокадников», – прокомментировал главный архитектор Петербурга, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре города Владимир Григорьев.
Выставка проектов открыта в течение месяца. По словам г-на Григорьева, Правительство Петербурга в ближайшее время начнет работу с Советом ветеранов, чтобы собрать мнения блокадников.
У посетителей выставки, также имевших возможность отдать свой голос, наибольший отклик получил финский проект. Места со второго по четвертое заняли проекты архитектурной мастерской Мамошина, бюро «А.Лен» и «Студии 44» соответственно.
Принимали участие в голосовании и интернет-пользователи, которые могли выбирать понравившийся проект на сайте Комитета по градостроительству и архитектуре. Первое место они отдали бюро «А.Лен», далее в списке лидеров – «Студия 44», мастерская Мамошина и бюро «Лахдельма и Махламяки».
Всего же с момента открытия выставки (с 25 августа текущего года) в Манеже Конюшенного ведомства проголосовали 2,7 тыс. человек, в Интернете – 3,5 тыс.
Напомним, территория для музея находится в историческом центре Санкт-Петербурга на широком мысу у излучины Невы, на Смольной набережной в непосредственной близости от ансамблей Смольного монастыря и Таврического дворца. Участок для застройки – 1,73 га. Площадь нового комплекса составит 25 тыс. кв. м.
Участникам конкурса было предложено разработать планировочное и объемно-пространственное решение музейно-выставочного комплекса, органично включив новое здание в панораму стрелки Невы, создав связь музея с экспозицией под открытым небом на территории парка. В том числе: предложить композиционное и образное решение пространства музейно-выставочного комплекса, с организацией функциональных зон, коммуникаций, направленных на получение максимального эмоционального воздействия на посетителей; найти положение и параметры музейно-выставочного комплекса, соответствующие местоположению в ландшафте Смольной набережной Невы; предложить оптимальные транспортно-пешеходные и функциональные связи комплекса с окружающей территорией.
Мнение
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин:
– Мы должны понимать, что в нашем городе появляется еще одна точка тяготения, и я думаю, что региональный компонент образовательной программы будет способствовать притяжению к этому объекту школьников, студентов, жителей и всех ленинградцев, петербуржцев. Причем перед разработчиками проектов стояла сложная задача – вписаться в исторические пейзажи Петербурга, между Музеем воды, прекрасным собором Растрелли и набережной. Это исторический центр города, поэтому нам предстоит пройти «чистилище» Совета по культурному наследию, широкое общественное обсуждение, понять позицию блокадников, жителей Петербурга.
Архитектурная мастерская «Студия 44»
Архитектурная мастерская Мамошина
Архитектурное бюро «Лахдельма и Махламяки»
Архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры»
