Рынок жилья очнулся, но оживет зимой... или весной
(1).jpg)
Гражданский жилищный конгресс и XIX Ярмарка недвижимости не обманули ожиданий петербургских застройщиков и риэлторов. Холлы Ледового дворца и Петербургского СКК были заполнены потенциальными покупателями. После того, как слухи о «второй волне» кризиса развеялись, интерес граждан к недвижимости наконец проснулся.
Скользящее плато
По словам президента группы компаний «Адвекс» Александра Романенко, за сентябрь и начало октября 2009 г. количество сделок на городском рынке жилой недвижимости, возросло на 25%. Еще более воодушевляющие данные были представлены аналитиками «Бюллетеня недвижимости»: в III квартале количество проданных объектов превысило показатель I квартала почти в 2 раза. Даже скептики признают, что тенденция спада, сохранявшаяся вплоть до середины лета, переходит в плато: цена на недвижимость падает уже даже не на 0,5%, а на 0,2% в неделю.
Пробуждение интереса к покупке жилья – несомненное благо для рынка. Однако не все открытые сделки завершаются. Достигнутый в III квартале объем продаж на 70% меньше, чем в I квартале 2008 г. Кроме того, статистика часто не учитывает дисконтов, предоставляемых строительными компаниями. Так, в ходе Ярмарки 12 петербургских застройщиков приняли участие в акции «Скидка на 3 дня». На той же неделе о предоставлении скидки в размере 7% при покупке квартир в комплексе «Балтийская жемчужина» объявил Сбербанк.
Оценка реальной динамики цен на первичном и вторичном рынке недвижимости затруднена и распространенной ныне уловкой, применяемой застройщиками. По данным полномочного представителя РГР в СЗФО Павла Созинова, около 25% квартир в только что построенных домах оказывается в листинге вторичного рынка. Часть из них зарегистрирована на аффилированных лиц застройщика. Мотивы уловки просты: как свидетельствуют опросы Gallup и газеты «Мой район», интерес граждан к приобретению жилья в новостройках упал за период кризиса почти вдвое. А аналогичная квартира в листинге «вторички» уже как бы не новостройка. К тому же средние цены на вторичном рынке остаются на уровне 87 тысяч рублей в сегменте типового жилья, в то время как на первичном – не более 73 тысяч.
Плохая хорошая ипотека
Отложенный спрос, как свидетельствуют результаты того же опроса, остается высоким: от намерения приобрести жилье в 2009 г. отказались только 14,5% потенциальных покупателей. Однако при этом число клиентов, намеревавшихся приобрести жилье на собственные средства, сократилось всего на 7%, а доля граждан, рассчитывавших ранее на ипотеку – на 67,5%.
Представители трех крупных банков подробно рассказали о своих ипотечных программах. Судя по репликам с мест, восторга не вызывала ставка даже в 13,75% годовах, равно как и жесткое требование предоставление формы 2 НДФЛ для подтверждения доходов. Впрочем, Росбанк идет на поблажки, соглашаясь принимать вместо свидетельства о «белых» доходах поручительство работодателя, а от собственников бизнеса – управленческую отчетность.
Риэлторы не высказывали сомнений в перспективности ипотечного возрождения. Президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Д.Щегельский даже отметил, что граждане рады возобновлению ипотечных программ, тем более что их условия обещают смягчить.
В то же время П.Созинов отмечает, что спад на рынке жилья в российских городах прямо пропорционален размаху ипотеки в докризисный период. По его словам, Санкт-Петербургу повезло: в городе на условиях ипотеки совершалась лишь каждая пятая сделка. А в других областных центрах Северо-Запада, где эта доля достигала 40-60%, спад значительно более выражен, и более того, не имеет тенденции к прекращению. Застой на рынке также характерен для большинства крупных городов округа, за исключением промышленного Череповца.
Оптимистические прогнозы рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, впрочем, связываются в первую очередь с относительно благоприятной общей экономической ситуацией: в город возвращаются инвесторы, проектируются новые производственные кластеры. «Будет расти экономика – неизбежно будут расти и доходы граждан, и цены», - отмечает П.Созинов.
Действительно, вряд ли банки стали бы возвращаться к ипотеке, если бы ряды ее потенциальных клиентов не имели тенденции к росту. Это, впрочем, не дает ясного понимания последствий «второй волны» ипотечного бума: приведет ли это к расцвету банков и производства или к возникновению очередного пузыря.
Любопытно было в связи с этим послушать о том, что происходит в других странах. Рассказ А.Романенко о ситуации на жилищном рынке США никакого оптимизма не внушал. За океаном, по его словам, наступила «вторая волна» кризиса на ипотечном рынке: у многих клиентов истек 3-летний срок, в течение которого выплачивалась только задолженность по процентам. По его словам, в бывшем СССР наиболее точно воспроизвели американскую модель ипотеки в Латвии и Казахстане, где и последовал самый резкий обвал рынка.
Загадка отлива и прилива
Противоречия в оценках экспертов проявляются и при оценке актуального спроса на рынке недвижимости Петербурга. С одной стороны, разброс цен на недвижимость разного класса свидетельствует, по оценке гендиректора компании «Юринфо-Недвижимость» Николая Лаврова, о расслоении рынка: «хрущевки» больше не продаются по неадекватно завышенным ценам, как это было в период подъема. С другой, недвижимость комфорт-класса, рынок которого, по выражению А.Романенко, «еле жив», иногда снижается в цене до уровня типового жилья. И наконец, разброс цен предложения и продажи в разных районах настолько велик, что различия легко преодолевают границы классов.
Впрочем, аналитики «БН» отмечают определенную закономерность: в Центральном, Адмиралтейском и Василеостровском районах, где выше всего цены предложения, спрос на жилье минимален. По сравнению с ними Приморский, Выборгский и Калининский районы идут, можно сказать, нарасхват. В Московском районе этот процесс, как утверждается, уже дошел до логического завершения. По словам Д.Щегельского, 1-комнатную квартиру дешевле 2,4 млн. рублей здесь можно приобрести разве что на самой непрестижной окраине: все адреса с благоприятной локацией уже ушли с рынка.
С другой стороны, объем предложения пока не сокращается. Это Н.Лавров объясняет тем, что ряд застройщиков до поры «придерживали» построенные объекты, не выводя их на продажу в период активного ценового спада. Впрочем, имена этих олимпийски спокойных застройщиков не были названы.
Остаемся зимовать...
Данные «БН» о том, что на 99 строящихся объектов со сроком завершения в
Судя по непреходящему интересу риэлторов к государственным программам с гарантированным объемом сделок, по их призывам сотрудничать в заключении сделок, смирившись с необходимостью раздела комиссионных, равно как и по предлагаемым формам поощрения удачливых агентов (лишь бы не ушли в «левый» бизнес), они морально готовятся к продолжению застоя на рынке. По оценке П.Созинова, оживление на нем наступит не ранее зимы, а постепенного роста цен, как считает Н.Лавров, имеет смысл ожидать весной 2010 г.
Впрочем, А.Романенко оговаривается, что любые прогнозы можно строить лишь с оговоркой о том, что на общеэкономическом уровне не произойдет неких резких потрясений, например, девальвации рубля, падения цен на нефть и т.п.
Константин Черемных
Объединение авиационных предприятий «АТ-Альянс» начинает реализацию сразу трех крупных проектов на петербургском рынке жилья. Первыми проектами «АТ-Альянс» в Петербурге станут жилой комплекс на берегу Финского залива Северо-Приморской части и жилой дом на Крестовском острове. Оба этих проекта до недавнего времени реализовывались
ЗАО «Петербургстрой-Сканска».Иностранные и московские девелоперы с каждым годом уделяют все больше внимания строительному рынку Санкт-Петербурга. Даже оставляя в стороне проект строительства квартала «Балтийская жемчужина», которому оказывается особое содействие со стороны петербургских властей, в городе сейчас реализуется или готовится к реализации несколько крупных инвестиционно-строительных проектов, например, российско-финский проект на Фермском шоссе, есть планы израильских инвесторов по застройке территории на Пулковском шоссе. С другой стороны, петербургские строительные компании осваивают новые российские рынки и реализуют проекты за границей. Процесс круговорота инвесторов приводит к исчезновению с арены строительных действий одних компаний и появлению других.
Все про всех знают все
Шведский концерн Skanska, открывший свое представительство в России в 1994 году, к 2007 году подвел черту под пребыванием в нашей стране. Процесс исхода начался еще полтора года назад, когда было продано ЗАО «Сканска Строй», но в то время руководство компании называло этот процесс диверсификацией бизнеса. Тогдашний генеральный директор ЗАО «Петербургстрой-Сканска» Виталий Вотолевский в августе 2005 года заявил, что «никто никуда уходить не собирается, происходит обычная реорганизация, дело вполне естественное и заурядное». Тем не менее, в этом году состоялась сделка, в результате которой два наиболее известных объекта «Петербургстрой-Скански» – жилой комплекс на берегу Финского залива в квартале 66А Северо-Приморской части общей площадью 75 тыс. кв. метров и жилой дом на Крестовском острове (Морской пр., 28) площадью 13 тыс. кв. метров – приобрели нового хозяина.
Права на объекты шведского концерна Skanska в Санкт-Петербурге были переданы московской Управляющей компании «АТ-Альянс», которая в будущем планирует расширение адресной программы в Северной столице. Реализацию сразу трех крупных проектов на петербургском рынке жилья компания оценивает в 0 млн.
Городские власти уже поставлены в известность о сделке между Skanska и «АТ-Альянсом». «Шведы собираются уходить, и они нам об этом объявили. Я в курсе и контролирую ситуацию, – прокомментировал происходящее вице-губернатор Александр Вахмистров. – Строительство на объектах, которые остались за «Петербургстроем», продолжается, и городские власти отслеживают этот процесс. Уверен, что вся эта ситуация не повлияет ни на дольщиков, ни на начатые проекты».
«Наутилус» снова на плаву
Как сообщили в Управляющей компании, «АТ-Альянс» решил полностью переработать проект застройки квартала 66 Северо-Приморской части, известный под названием «Наутилус», поскольку проект пятилетней давности не соответствует реалиям сегодняшнего рынка. Проектировщик на доработку проекта будет выбираться на основе заказного международного конкурса. Для участия в нем приглашены две западные и две отечественные проектные организации.
«Мы намерены использовать в этом проекте самые передовые технологии высотного строительства, поскольку хотим значительно перешагнуть высоту в 100 метров. Планируется заложить в проект развитую социальную инфраструктуру, а на берегу построить яхт-клуб высокого уровня. Важно, что причалы этого клуба будут находиться до места прохождения трассы Западного скоростного диаметра, а это снимает ограничения по высоте швартующихся здесь яхт. То есть мы планируем реализовать проект, аналогов которому в Петербурге нет», – говорит генеральный директор управляющей компании «АТ-Альянс» Алексей Чичерин. Сейчас ведутся подготовительные работы на строительной площадке: вывозятся огромные объемы старых железобетонных конструкций – несанкционированная свалка, обнаруженная на территории застройки.
Проект на Морском пр., 28 также претерпел существенные изменения. При сохранении архитектурного решения были существенно улучшены потребительские характеристики, применяемые технологии и материалы, что позволило улучшить качество проекта и перевести в сегмент элитного жилья. Проект сейчас находится на согласовании у председателя КГА Александра Викторова.
Кроме того, в группу «АТ-Альянс» вошел застройщик жилого квартала «Новая Скандинавия» ЗАО «Озерки». «Новая Скандинавия» – квартал малоэтажной застройки на берегу Нижнего Большого Суздальского озера. Проект уже можно считать состоявшимся. Первая очередь квартала площадью 33,45 тыс. кв. метров была завершена в 2006 году. В стадии строительства находятся объекты площадью 25 тыс. кв. метров. «АТ-Альянс» планирует в ближайшие четыре года построить здесь еще 50 тыс. кв. метров.
Выгодное отлиЧие
Специально для реализации жилищных проектов в Петербурге было создано ООО «АТ-Альянс Девелопмент». Компания планирует работать в сегменте жилья высокой комфортности и элитного. Вышеуказанные проекты станут первыми, но отнюдь не последними – «АТ-Альянс Девелопмент» уже ведет работу по другим участкам в Петербурге для объектов как жилого, так и коммерческого назначения. Планируется строительство бизнес-центра класса «А».
«У петербургского рынка жилья огромный потенциал. Спрос превышает ликвидное предложение. Цены здесь ниже московских, но в ближайшие годы мы ожидаем их роста, – комментирует начало девелоперской деятельности в Петербурге Алексей Чичерин. – Это обусловлено несколькими причинами: во-первых, в Петербурге уже несколько лет наблюдается стабильный экономический рост, во-вторых, в регионе – сильный предсказуемый губернатор, в-третьих, здесь реализуют проекты крупные иностранные инвесторы («Ниссан», «Тойота»), а также происходит перевод в Санкт-Петербург штаб-квартир ведущих компаний».
Если еще полтора года назад многие аналитики рынка недвижимости говорили, что спрос в Санкт-Петербурге недостаточен для существовавшего объема предложения, то квартирный дефицит прошлого года показал, что городу необходимо большее количество жилья, чем вводится в течение последних лет. Появление сторонних, не петербургских инвесторов способно повлиять на состояние рынка. «Серьезной причиной нашего интереса к петербургскому рынку является то, что приобрести участок под строительство здесь проще и дешевле, чем в Москве, а конкуренция ниже», – считает директор Управляющей компании «АТ-Альянс».
Не исключено, что появлением в Петербурге новых инвесторов процесс повышения открытости городского строительного рынка не ограничится. Следующим этапом может стать приход подрядчиков из других регионов и из-за рубежа. Как недавно отметил вице-губернатор Михаил Осеевский, в Северной столице не хватает подрядных строительных организаций. Поэтому для повышения темпов строительства необходимо привлечение подрядчиков из других регионов, а возможно, и стран.
В Комитете по градостроительству и архитектуре 7 февраля состоялось очередное заседание Комиссии по Правилам землепользования и застройки, которая рассмотрела несколько вопросов. На Комиссии обсуждался вопрос высотного регламента, в частности, в зоне ОЗ (охранная зона КГИОП) и в зонах ЗРЗ-1 и ЗРЗ-2 (зоны регулируемой застройки).Работа над проектом Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга завершается. Проведены общественные слушания, в адрес Комиссии внесено множество поправок. На последнем заседании среди прочих рассматривался вопрос высотного регламента.
Так, в ОЗ и ЗРЗ-1 высоты будут определяться в основном с учетом ранее действующего постановления №648 с небольшими отклонениями в большую или меньшую сторону.
Относительно ЗРЗ-2 специалисты склоняются к мнению, что здесь возможны локальные высотные повышения, принятые на основе процедур общественного согласия. Консультации специалистов будут продолжены с учетом мнения юристов.
На вопросы «Строительного Еженедельника» о работе над формированием высотного регламента отвечает вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров.
– Александр Иванович, прежде всего, давайте определимся с самым главным – высотное регулирование нужно Петербургу или нет? Ведь охранная зона и так определяет высоту сооружений, а в других местах решение о строительстве принимается не кулуарно.
– Я считаю, что высотное регулирование нужно обязательно. Поэтому я и предложил 5 лет назад ввести в обиход понятие «высотный регламент», потому что отсутствие каких-либо правил работы приводит только к хаосу. Принцип «до основанья мы разрушим, а затем» – никогда не был эффективен. Вспомним активно меняющееся в последние годы законодательство в строительной сфере. Хоть раз новый закон дал возможность нормально работать? Нет, потому что своим выходом отменял предыдущие правила, но отсутствием подзаконных актов перечеркивал саму возможность работать. Так и здесь – да, высотный регламент требует корректировки, чем мы сейчас и занимаемся в рамках разработки новых правил застройки. Но ни в коем случае нельзя его отменять.
– Можно ли говорить о том, что на последнем совещании Комиссии по Правилам землепользования и застройки речь шла как раз о корректировке в части увеличения доли участия общественности в принятии решений?
– Общественные обсуждения проходят при реализации проектов уже давно, это не новость. На последнем заседании мы говорили о регламентировании высотности в разных зонах застройки, определенных Генеральным планом города. Сегодня общественность принимает очень активное участие в обсуждении градостроительных преобразований, зачастую выходя с транспарантами, не разобравшись в ситуации, когда возможен спокойный диалог и решение проблемы. Если у наших граждан столько энергии, желания и сил для участия в строительстве города – мы только будем рады. Сейчас в городе просто буря эмоций по поводу планируемой реализации проекта «Газпром-сити» – горожане ругают власть, политики используют в своей предвыборной гонке… И никто при этом не думает о том, что, во-первых, эта территория однозначно требует регенерации, а во-вторых – проекта же еще нет! Вот появится проект с общественной функцией – жители и решат, нужен им такой проект или нет.
– А как же Правила застройки и входящий в них высотный регламент? Где они действуют, а в каких случаях будет решать общественность?
– Правила действуют везде. Просто в определенных зонах они предусматривают участие общественности. Основная идея высотного регламента – регулирование панорамных видов. Это значит, что новые сооружения не должны нарушать сложившиеся за 300 лет жизни города исторические панорамы. И именно в таком ключе на очередном заседании Комиссии по правилам землепользования и застройки мы обсуждали проект высотного регламента, который войдет в новые правила застройки. Можно назвать 6 секторов, так называемых воздушных перспектив – видовых пространств, которые не могут быть «перечеркнуты» новыми объектами. Это Адмиралтейство, Исаакиевский собор, Александро-Невская лавра, Петропавловский собор, Смольный собор и стрелка Васильевского острова. Определены пространства протяженностью 6 километров, которые должны быть незыблемы для строительства выше установленного регламента.
Как я уже говорил, в соответствии с Генеральным планом города определены зоны высотного регулирования. Прежде всего, это «охранная зона» – исторический центр города, где расположены памятники истории и архитектуры. Здесь не может идти речь ни о каком строительстве – только реставрация, реконструкция, регенерация, возможно, строительство мансард. И высотное регулирование здесь очень жесткое – как и в действующем сегодня временном регламенте застройки.
Затем идет зона регулирования застройки 1, где также очень жестко определена возможная высотность, однако возможно новое строительство – «фоновое». И зона регулирования застройки 2, где определены «рекомендованные» параметры высотности и допускаются от них отклонения – создание доминант. Инструментом для этого должна служить процедура общественного согласия – соответствующее решение должен принять Градостроительный совет, Совет по культурному наследию, а также жители Петербурга на общественных слушаниях.
Что же касается городских территорий, которые находятся далеко от центра города и не попадают в зоны высотного регулирования, то здесь будут даже места, где не только можно, но и нужно строить высотные объекты – так называемые кластеры. Однако здесь при отсутствии градостроительных ограничений есть ограничения функциональные: например, малоэтажное строительство в Пушкине, а также ограничения технические: как, например, при строительстве аэропорта.
Таким образом, мы возвращаемся к основной идее высотного регулирования – сохранение и создание нового. Но при этом должны быть четкие правила работы, которые не могут быть отменены.
– Как Вы полагаете, появится ли в городе большое количество небоскребов? И проиграет от этого облик Петербурга или выиграет?
– Большое количество в ближайшие годы не появится – это просто технически невозможно. Кроме того, Зона регулирования застройки 2 представляет собой определенное количество локальных пятен за пределами, соответственно, Зоны регулирования застройки 1. Грубо говоря – у нас не так много места не на окраинах для строительства небоскребов и иных масштабных объектов. А создание новых, современных объектов, общественных, деловых, развлекательных центров – просто необходимо. Ведь все жители хотели бы жить в комфортных условиях, хорошо зарабатывать, иметь интересную работу, карьеру, условия труда, парковку для своей машины, саму машину, в конце концов. Мы все хотим жить достойно. И уровень жизни сегодня в среднем неплохой. Но ведь чем это все обеспечивается? Развитием города, его экономики, в частности, привлечением инвестиций, «пиаром» в хорошем смысле города как европейской столицы, как центра деловой активности – города, с которым можно работать, у которого есть потенциал. Не случайно именно строительство является сегодня одним из наиболее активно развивающихся направлений экономики Петербурга, прочно занимая третье место по перечислению в бюджет города средств после торговли и промышленности. Пора понять, что мы живем не только в городе-музее, но и крупном мегаполисе. Разве в случае консервации города-музея и запрета вообще что-либо менять возможно будет создать тот уровень жизни горожан, о котором я сказал? Дальнейшее развитие такого уникального города, как Санкт-Петербург, должно идти параллельно по двум направлениям – сохранение культурного наследия и новое строительство. Конечно, мы должны сохранять шедевры архитектуры, созданные зодчими на протяжении трех столетий, но и современные архитекторы, несомненно, достойны того, чтобы их имена вошли в историю. Ведь город не был построен в том виде, в котором мы его знаем, ровно 300 лет назад. Все эти столетия Петербург рос, строился, изменялся. И наверняка не один объект, вошедший сегодня в список памятников архитектуры, в свое время в ходе строительства встречал сопротивление. Поэтому мы и проводили общественные обсуждения проекта Правил застройки, создаем общественный совет по вопросам градостроительства и архитектуры.