Рынок жилья очнулся, но оживет зимой... или весной
(1).jpg)
Гражданский жилищный конгресс и XIX Ярмарка недвижимости не обманули ожиданий петербургских застройщиков и риэлторов. Холлы Ледового дворца и Петербургского СКК были заполнены потенциальными покупателями. После того, как слухи о «второй волне» кризиса развеялись, интерес граждан к недвижимости наконец проснулся.
Скользящее плато
По словам президента группы компаний «Адвекс» Александра Романенко, за сентябрь и начало октября 2009 г. количество сделок на городском рынке жилой недвижимости, возросло на 25%. Еще более воодушевляющие данные были представлены аналитиками «Бюллетеня недвижимости»: в III квартале количество проданных объектов превысило показатель I квартала почти в 2 раза. Даже скептики признают, что тенденция спада, сохранявшаяся вплоть до середины лета, переходит в плато: цена на недвижимость падает уже даже не на 0,5%, а на 0,2% в неделю.
Пробуждение интереса к покупке жилья – несомненное благо для рынка. Однако не все открытые сделки завершаются. Достигнутый в III квартале объем продаж на 70% меньше, чем в I квартале 2008 г. Кроме того, статистика часто не учитывает дисконтов, предоставляемых строительными компаниями. Так, в ходе Ярмарки 12 петербургских застройщиков приняли участие в акции «Скидка на 3 дня». На той же неделе о предоставлении скидки в размере 7% при покупке квартир в комплексе «Балтийская жемчужина» объявил Сбербанк.
Оценка реальной динамики цен на первичном и вторичном рынке недвижимости затруднена и распространенной ныне уловкой, применяемой застройщиками. По данным полномочного представителя РГР в СЗФО Павла Созинова, около 25% квартир в только что построенных домах оказывается в листинге вторичного рынка. Часть из них зарегистрирована на аффилированных лиц застройщика. Мотивы уловки просты: как свидетельствуют опросы Gallup и газеты «Мой район», интерес граждан к приобретению жилья в новостройках упал за период кризиса почти вдвое. А аналогичная квартира в листинге «вторички» уже как бы не новостройка. К тому же средние цены на вторичном рынке остаются на уровне 87 тысяч рублей в сегменте типового жилья, в то время как на первичном – не более 73 тысяч.
Плохая хорошая ипотека
Отложенный спрос, как свидетельствуют результаты того же опроса, остается высоким: от намерения приобрести жилье в 2009 г. отказались только 14,5% потенциальных покупателей. Однако при этом число клиентов, намеревавшихся приобрести жилье на собственные средства, сократилось всего на 7%, а доля граждан, рассчитывавших ранее на ипотеку – на 67,5%.
Представители трех крупных банков подробно рассказали о своих ипотечных программах. Судя по репликам с мест, восторга не вызывала ставка даже в 13,75% годовах, равно как и жесткое требование предоставление формы 2 НДФЛ для подтверждения доходов. Впрочем, Росбанк идет на поблажки, соглашаясь принимать вместо свидетельства о «белых» доходах поручительство работодателя, а от собственников бизнеса – управленческую отчетность.
Риэлторы не высказывали сомнений в перспективности ипотечного возрождения. Президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Д.Щегельский даже отметил, что граждане рады возобновлению ипотечных программ, тем более что их условия обещают смягчить.
В то же время П.Созинов отмечает, что спад на рынке жилья в российских городах прямо пропорционален размаху ипотеки в докризисный период. По его словам, Санкт-Петербургу повезло: в городе на условиях ипотеки совершалась лишь каждая пятая сделка. А в других областных центрах Северо-Запада, где эта доля достигала 40-60%, спад значительно более выражен, и более того, не имеет тенденции к прекращению. Застой на рынке также характерен для большинства крупных городов округа, за исключением промышленного Череповца.
Оптимистические прогнозы рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, впрочем, связываются в первую очередь с относительно благоприятной общей экономической ситуацией: в город возвращаются инвесторы, проектируются новые производственные кластеры. «Будет расти экономика – неизбежно будут расти и доходы граждан, и цены», - отмечает П.Созинов.
Действительно, вряд ли банки стали бы возвращаться к ипотеке, если бы ряды ее потенциальных клиентов не имели тенденции к росту. Это, впрочем, не дает ясного понимания последствий «второй волны» ипотечного бума: приведет ли это к расцвету банков и производства или к возникновению очередного пузыря.
Любопытно было в связи с этим послушать о том, что происходит в других странах. Рассказ А.Романенко о ситуации на жилищном рынке США никакого оптимизма не внушал. За океаном, по его словам, наступила «вторая волна» кризиса на ипотечном рынке: у многих клиентов истек 3-летний срок, в течение которого выплачивалась только задолженность по процентам. По его словам, в бывшем СССР наиболее точно воспроизвели американскую модель ипотеки в Латвии и Казахстане, где и последовал самый резкий обвал рынка.
Загадка отлива и прилива
Противоречия в оценках экспертов проявляются и при оценке актуального спроса на рынке недвижимости Петербурга. С одной стороны, разброс цен на недвижимость разного класса свидетельствует, по оценке гендиректора компании «Юринфо-Недвижимость» Николая Лаврова, о расслоении рынка: «хрущевки» больше не продаются по неадекватно завышенным ценам, как это было в период подъема. С другой, недвижимость комфорт-класса, рынок которого, по выражению А.Романенко, «еле жив», иногда снижается в цене до уровня типового жилья. И наконец, разброс цен предложения и продажи в разных районах настолько велик, что различия легко преодолевают границы классов.
Впрочем, аналитики «БН» отмечают определенную закономерность: в Центральном, Адмиралтейском и Василеостровском районах, где выше всего цены предложения, спрос на жилье минимален. По сравнению с ними Приморский, Выборгский и Калининский районы идут, можно сказать, нарасхват. В Московском районе этот процесс, как утверждается, уже дошел до логического завершения. По словам Д.Щегельского, 1-комнатную квартиру дешевле 2,4 млн. рублей здесь можно приобрести разве что на самой непрестижной окраине: все адреса с благоприятной локацией уже ушли с рынка.
С другой стороны, объем предложения пока не сокращается. Это Н.Лавров объясняет тем, что ряд застройщиков до поры «придерживали» построенные объекты, не выводя их на продажу в период активного ценового спада. Впрочем, имена этих олимпийски спокойных застройщиков не были названы.
Остаемся зимовать...
Данные «БН» о том, что на 99 строящихся объектов со сроком завершения в
Судя по непреходящему интересу риэлторов к государственным программам с гарантированным объемом сделок, по их призывам сотрудничать в заключении сделок, смирившись с необходимостью раздела комиссионных, равно как и по предлагаемым формам поощрения удачливых агентов (лишь бы не ушли в «левый» бизнес), они морально готовятся к продолжению застоя на рынке. По оценке П.Созинова, оживление на нем наступит не ранее зимы, а постепенного роста цен, как считает Н.Лавров, имеет смысл ожидать весной 2010 г.
Впрочем, А.Романенко оговаривается, что любые прогнозы можно строить лишь с оговоркой о том, что на общеэкономическом уровне не произойдет неких резких потрясений, например, девальвации рубля, падения цен на нефть и т.п.
Константин Черемных
Небоскреб, который собирается строить Газпром на правом берегу Невы, пока остается проектом на бумаге. Но он уже диктует спрос на прилегающие территории – взвинчивает цены на землю, складские и офисные помещения в районе Малой Охты. Эксперты считают, что благодаря этому влиянию некогда депрессивный район может стать центром деловой активности города. Будущие соседи «Охта-Центра» всерьез заявляют о намерении строить больше и выше.
В частности, по словам вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов генерального директора «ВМБ-Траст» Александра Гришина, «высота необходима девелоперам для компенсации затрат на покупку земли и снос существующих там сооружений». Если учесть, что только за один месяц стоимость одного пятна под застройку в районе Малой Охты выросла на 30 процентов – от млн до 120 млн, то становится понятно стремление девелоперов увеличить высоту своих архитектурных проектов. «У инвестора отсутствует чувство прекрасного, так как бизнес ориентирован на извлечение прибыли», – говорит Александр Гришин. А для высотных и прочих ограничений, по его мнению, существует городская власть. «Вся ответственность за высоту башни «Охта-Центра» ляжет на нее. Только администрации решать – утверждать или не утверждать такую высоту», – заявил он.
Доминанты подрастут
По словам управляющего УК «Теорема» Игоря Водопьянова, в стадию реализации вступил проект «Новый квартал» на пересечении Пискаревского проспекта и Свердловской набережной. Проект предполагает в течение 5-8 лет освоение территории общей площадью 330 тыс. кв. метров. Уже в этом году войдет в строй первый объект – бизнес-центр «Бенуар» площадью 17 тыс. кв. метров. «Это здание хорошо знакомо горожанам. Его стеклянный фасад разрисован театральными костюмами в стиле «шапито», – пояснил специалист. Он отметил, что проект предполагает строительство нескольких зданий, не превышающих 50 метров, а высотной доминантой будет здание высотой 68 метров в глубине квартала – метрах в пятидесяти от набережной Невы. «Если Газпрому позволят в качестве исключения строить небоскреб на Охте, то наша компания также захочет увеличить высоту своей доминанты. Нам не надо 400 метров – дайте 150 метров. На фоне «Охта-Центра» наша высотка все равно будет выглядеть «маленьким пеньком», – заявил Игорь Водопьянов, подчеркнув при этом, что «не знает только, к кому с этим вопросом обратиться».
Деловые центры
На самом деле в районе Малой Охты много проектов строительства деловых кварталов, которые могли бы в отсутствие небоскреба Газпрома претендовать на роль деловых центров городского масштаба. Так, генеральный директор девелоперской компании Setl-City Василий Селиванов анонсировал крупный инвестиционный проект «Деловой квартал» на Малоохтинском проспекте. По словам специалиста, здесь будет около 150 тыс. кв. метров офисных площадей класса А. «Здание-доминанта будет достигать 97 метров в высоту. Первая очередь квартала будет сдана в 2010 году, вторая – в 2012 году», – сообщил он.
Кроме того, на Охте реализуются единичные проекты строительства и развития бизнес-центров. Как рассказала директор по развитию «Ниеншанц Финансовая Компания» Ольга Дмитриева, их деловой центр в этом районе предоставляет не только офисные помещения (28 тыс. кв. метров), но и складские (16 тыс. кв. метров). «От желающих снять в аренду в пакете 20-30 кв. метров в офисе и 100-120 метров на складе нет отбоя. В неделю поступает по десять заявок, и удовлетворить их все сложней. Люди согласны арендовать склады на втором и третьем этажах», – заявила она.
Офисный бум
Все эксперты сошлись во мнении, что необходимость в офисных площадях в городе весьма существенна. Сейчас в Петербурге около 1 млн кв. метров офисов. Но 300-400 кв. метров являются офисными помещениями «с большой натяжкой». «Городу нужны не только офисы класса А, но и недорогие – класса С. Только это должен быть настоящий класс С, а не старые помещения без ремонта», – говорит Ольга Дмитриева.
При этом специалисты подчеркивают, что никакого коллапса на рынке офисной недвижимости появление небоскреба «Охта-Центр» не вызовет, поскольку его высотная доминанта будет сдаваться под офисы самого Газпрома и его дочерних компаний. Спрос на офисы все равно будет. Как заявил генеральный директор девелоперской компании «Вечер» Николай Вечер, «проект Газпрома является скорее не коммерческим, а социально-политическим, поэтому все разговоры о демпинге арендных ставок «Охта-Центра» не имеют под собой оснований». Он отметил, что в ближайшие пять лет на Охте не будет большого количества офисных площадей. «Те проекты по строительству офисных помещений, которые развиваются в районе, будут вводиться очередями и никакого скачка цен на данной территории не последует», – отметил специалист.
Проблемы района
Пока общественность активно обсуждает перспективу строительства небоскреба на Охте, девелоперы пытаются решить те проблемы, которые возникают в этом районе уже сейчас, независимо от того, появится там башня или нет. Главные из них – проблема с транспортом, электрическими мощностями и созданием инженерной инфраструктуры.
По словам Игоря Водопьянова, «Новый квартал» пока обеспечивают электричеством мощности располагавшегося здесь ранее завода. «Но по мере расширения застройки придется искать новые мощности», – отметил специалист. Он также подчеркнул, что негативно сказывается отсутствие поблизости метро. «Мы даже планировали пускать бесплатные автобусы до нашего квартала. Но это, скорее всего, не выход, поскольку им придется стоять в пробках, как всем прочим автомобилям. Так что пока проблема транспортного обеспечения – главная для всех, кто строится в этом районе», – заключил он.
Транспортный коллапс?
Эту мысль поддержал и председатель комитета по коммерческой недвижимости Ассоциации риэлтеров Петербурга Сергей Федоров. Он заявил, что эксперты Ассоциации просчитали «транспортную составляющую» и пришли к следующему выводу – транспортная проблема в этом районе будет острой независимо от того, будет ли реализован проект «Охта-Центра». «По прогнозам, к 2011-2012 году поток машин на Большеохтинском мосту и без небоскреба Газпрома увеличится более чем на 6 тыс. автомобилей, а потребность в парковочных местах – на 5 тыс. единиц. А если «Охта-Центр» будет построен, эти показатели составят 10 тыс. автомобилей и 8,5 тыс. парковочных мест соответственно», – отметил Сергей Федоров. Он добавил, что хотя Орловский тоннель, который планируется построить в 2008 году, будет пропускать около 50 тыс. машин в сутки, в любом случае территория нуждается в серьезной инфраструктурной подготовке. Между тем развитие дорожной сети и связи набережной с городом, кроме планируемого строительства Орловского тоннеля, здесь не предусмотрено. По мнению Сергея Федорова, это может «привести к транспортному коллапсу, поскольку все проекты будут запущены примерно в одно время».
Наталья Ковтун
Проблема безопасности в строительстве многогранна. Она затрагивает такие сложные вопросы, как состояние строительной техники, ответственность менеджмента, контроль со стороны надзорных органов, страхование рисков и человеческий фактор. В Петербурге отправной точкой для начала активных действий по обеспечению безопасности в строительстве стала трагедия на Камышовой улице.С 1 июля в строительной отрасли отменят привычное лицензирование. Специалисты беспокоятся, что это может вызвать очередную волну техногенных аварий.
Расслабленность отрасли
По трагедии на Камышовой улице до сих пор идет разбирательство с участием прокуратуры. Но выводы о причинах несчастья уже сделаны. Как рассказал генеральный директор строительной компании «Энергомашстрой» Василий Бирюков, главной причиной стала халатность крановщика и механика. «Это подтвердили Госгортехнадзор и трудовая инспекция», – отметил он. По его словам, «трагическую роль сыграл именно человеческий фактор». «От дурака защититься очень трудно. Поверьте мне, старому строителю. За 30 лет работы я всякое повидал. Но этот случай оказался за гранью моего понимания», – сказал Василий Бирюков, подчеркнув при этом, что у злополучного крановщика были все необходимые «корочки».
Но, по мнению Василия Бирюкова, «роль сыграла и некая расслабленность в отрасли». «За строителями должен быть постоянный жесткий контроль, как в армии», – отметил он. Василий Бирюков сообщил, что после трагедии все объекты Энергомашстроя проверяли разные контролирующие органы. «В отчетной справке экспертов, представленной губернатору, написано, что к компании замечаний нет. В справке прокуратуры те же выводы», – подчеркнул Василий Бирюков.
Система работает четко
Это подтвердил и начальник управления Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Вячеслав Захаров. По его словам, в случае с падением крана на площадке Энергомашстроя «была цепь случайностей и безответственностей конкретных людей». «Поэтому голословно обвинять в случившемся всю строительную отрасль – неправильно», – подчеркнул он.
Вячеслав Захаров заявил, что система государственной приемки и контроля в городе работает очень четко. «Несмотря на изменения в Градостроительном кодексе, она осталась прежней. Просто теперь госкомиссия заменена выдачей заключения акта ответственности. Требования к застройщикам стали жестче, хотя сама система выдачи разрешений на работу упрощена», – заявил он.
По его словам, сильно выросли штрафы. «Теперь за работу без разрешений застройщик заплатит не 10 тыс. рублей, а до 1 млн рублей. Такой штраф уже не воспринимается как «мягкий укол», – подчеркнул он. По словам Вячеслава Бирюкова, есть еще одна мера воздействия, которую в городе пока не применяли. Это приостановка деятельности компании через суд на 90 суток с закрытием всех ее счетов. «Это крайняя мера. Организации предпочитают до нее не доводить. Резонно считают, что с государством лучше договариваться», – подчеркнул эксперт.
Внутренний контроль
В свою очередь, генеральный директор компании «М-Индустрия» Денис Тихонов заявил, что вопрос внешнего контроля проблему безопасности в строительстве полностью решить не сможет. «Во-первых, у каждого крановщика не поставишь инспектора. Во-вторых, по роковому совпадению оба могут оказаться «одинаково небрежны», – отметил он. Поэтому нужен внутренний жесткий контроль. А еще нужно понять, что «в каждой преступной халатности есть корни экономической целесообразности». «Время – деньги. Все торопятся. И с этим ничего не поделаешь. Поэтому технологический процесс нужно организовать таким образом, чтобы ни одно звено цепи – будь то крановщик или маляр – не дало сбоя. А это задача внутреннего менеджмента – дело его ответственности перед профессией и людьми», – отметил Денис Тихонов.
Человеческий фактор
При этом эксперты отмечают, что ситуацию с безопасностью на стройках усугубляет низкая квалификация рабочих. По словам директора Союзпетростроя Льва Каплана, сегодня в Петербурге работает до 70 тысяч гастарбайтеров. «Мы проводили анализ и выяснили, что среди «гостей», которые выходят на стройки города, практически нет обладателей профильных специальностей. Есть врачи, филологи, доценты, но только не строители. И эти люди тоже подвергаются риску на стройке. А ведь вопрос безопасности касается не только тех, кто будет жить в доме, построенном непрофессионалами, но и самих строителей. Эту проблему надо заострять», – заявил Лев Каплан.
Специалисты отмечают, что рабочих рук в строительной индустрии города реально не хватает, поэтому берут всех, кто проявляет желание работать.
Одноразовый кран
Отдельного внимания, по мнению экспертов, заслуживает состояние парка строительной техники. По статистике, до 90 процентов сложных машин и механизмов на стройках города изношено. Потенциальную опасность представляют собой так называемые «одноразовые» строительные краны. Как рассказал Денис Тихонов, сегодня с помощью этих агрегатов строится половина Москвы и Сочи. «Эти краны имеют необходимые сертификаты, хотя их путь в Россию – дело темное. Практика показывает, что они одноразовые. Фирмы, которые закупили их под один-два проекта, рано или поздно закончат свои стройки и…выставят механизмы на продажу. И кто-то их купит. Не исключено, что эти краны попадут в Петербург. Так что, если на проблему не обратить внимание сейчас, новой волны техногенных катастроф не избежать», – заключил Денис Тихонов.
Полис ответственности
Показательно, что после трагедии на Камышовой число обращений строительных компаний Петербурга к страховщикам увеличилось. Как рассказал исполнительный директор петербургского филиала Военно-страховой компании Николай Малов, «до техногенной катастрофы многие директора строительных фирм пренебрегали страхованием из соображений экономии и просто из-за самоуверенности». Но теперь ситуация меняется. «Страховая ответственность за эксплуатацию опасных объектов, к которым относится и строительный кран, в Петербурге сегодня мизерная – до 100 тыс. рублей. Мы считаем, что ее нужно увеличить. Но не по каждому отдельному крану, а по компаниям (их у нас в городе работает около 12 тысяч). У каждой из них должен быть полис ответственности с порогом не менее млн. При этом компании придется делать страховой взнос в объеме тыс. на год. Не такая уж большая цена вопроса в масштабах строительного бизнеса», – заключил специалист.
Круговая порука
Еще одним барьером на пути безответственного и опасного строительства должен стать переход строительной отрасли от лицензирования к саморегулированию. По мнению Льва Каплана, «сегодня в отрасли практически отсутствует экономическая ответственность за последствия опасного ведения строительных работ». «В России выдано более 240 тысяч лицензий (в том числе, 18 тысяч в Петербурге), а отозвано чуть более 100, и то – по суду. Лицензии полностью себя изжили. Их можно купить даже в переходе метро. И никто не несет ответственность за их исполнение», – отметил директор Союзпетростроя.
Он отметил, что при переходе к саморегулированию, функции страхования гражданской ответственности подрядчиков и застройщиков перед третьими лицами возьмет на себя компенсационный фонд. «Система круговой поруки – очень действенный стимул для контроля за строительными компаниями города», – заключил он.
Наталья Ковтун