Индустриальные парки набирают популярность
С 2014 года в России на государственном уровне одной из основных форм территориального развития промышленности признаны индустриальные парки. Формат оказался привлекательным не только для крупных предприятий, но и для представителей малого и среднего бизнеса.
Согласно данным, опубликованным на сайте Ассоциации индустриальных парков (АИП), по итогам 2020 года на территории страны действует 206 промышленных парков и еще 128 находится в стадии создания. Этот сегмент коммерческой недвижимости показал рост даже в период пандемии, что демонстрирует его востребованность.
Главное — определенность
Как показал накопленный опыт, срок реализации проекта в промышленном парке составляет 12–18 месяцев. По мнению руководителя направления продаж и коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максима Соболева, именно определенность в сроках реализации и бюджете проекта и привлекает резидентов. Это достигается благодаря тому, что уже на начальном этапе известны стоимость и сроки присоединения всех инженерных ресурсов. «Реализуя проект вне индустриального парка, инвестор может столкнуться либо с неопределенными сроками и стоимостью присоединения к сетям, либо с принципиальной невозможностью такого присоединения (если, например, мощности отсутствуют на головном источнике, а его реконструкция в обозримом будущем не входит в планы сетевой компании)», — поясняет Максим Соболев.
Схожую позицию высказывает заместитель генерального директора АО «ОЭЗ «Санкт-Петербург» по строительству Владимир Балабанов: «Основные преимущества индустриального парка или территории ОЭЗ — это наличие подготовленной инженерной и дорожной инфраструктуры. К тому же, как правило, они либо находятся вблизи крупных транспортных хабов, либо располагаются в развитых районах, к которым уже построены магистрали».
Александр Паршуков, директор по инвестициям компании ВТБ Девелопмент, осуществляющей развитие индустриального парка «Марьино», считает не менее важным фактором надежность сделки: «Заключая договоры с управляющей компанией индустриального парка, которая, как правило, является частью большой группы компаний, промышленный инвестор может быть уверен, что все обещания, данные ей, будут выполнены. С частным продавцом земли это далеко не всегда бывает так».
Нюансы выбора
Представленные сейчас на рынке предложения по размещению производств неоднородны, и при выборе эксперты советуют учитывать различные нюансы. Владимир Балабанов рекомендует обратить внимание на наличие свободных инженерных мощностей, отсутствие ограничений на земельный участок, варианты его оформления (выкуп или долгосрочная аренда), а также наличие льгот от субъекта РФ, таможенного поста или упрощенных таможенных режимов. «Последние льготы и преференции, к примеру, действуют в ОЭЗ "Санкт-Петербург"», — добавляет он. Максим Соболев отмечает, что потенциальные резиденты в первую очередь смотрят на расположение парка, наличие необходимых ресурсов и ценовую политику.
По мнению Александра Паршукова, большое значение также имеет и впечатление от увиденного: «Когда потенциальный инвестор приезжает в индустриальный парк и видит аккуратно убранные дороги, работающий КПП с охранником в форме, действующие и строящиеся предприятия — это сразу формирует впечатление о парке как о территории, на которой можно планировать долгосрочное развитие и в которую не страшно вкладывать деньги».
А что потом?
После запуска производства встает вопрос эффективной организации его функционирования, а вместе с ним и желание часть проблем решить совместно с соседями. Большинство индустриальных парков предусматривает централизованную охрану территории и обслуживание объектов общей инфраструктуры. «В индустриальном парке Greenstate управляющая компания занимается обслуживанием дорог, благоустройством, а также эксплуатацией инженерных сетей общего пользования. Кроме того, на договорной основе мы обслуживаем внешние сети отдельных резидентов», — сообщает Максим Соболев.
С транспортными услугами все сложнее, единую систему развозки организовать трудно. «Очень сильно влияют графики работы предприятий. Если они у резидентов разнятся, то "подстроиться" под всех удается не всегда, что приводит к сложным логистическим схемам и зачастую к простоям транспорта», — делится наблюдениями Владимир Балабанов.
При этом определенные элементы общей инфраструктуры, созданные одним из предприятий, вполне могут использоваться впоследствии и другими компаниями. «Столовая расположенного на территории парка Greenstate завода Siemens пользуется популярностью не только у наших резидентов, но и у окружающих производств», — приводит пример Максим Соболев.
Как рассказал Александр Паршуков, все резиденты централизованным управлением довольны: «Управляющая компания всегда отвечает за содержание сетей и дорог парка, кроме того, есть возможность с помощью управляющей компании находить решение вопросов, касающихся не одного, а сразу нескольких резидентов, вместо того чтобы действовать поодиночке».
Для малого бизнеса
Крупные предприятия — желанные резиденты любого промышленного парка или ОЭЗ, и именно такие компании в первую очередь и становились резидентами. Однако сегодня организации малого и среднего бизнеса также демонстрируют активный интерес к индустриальным паркам.
По словам Максима Соболева, из 26 компаний, работающих в парке Greenstate, восемнадцать составляют малые и средние российские и иностранные предприятия. «Как правило, такие компании арендовали либо имели в собственности устаревшие помещения, не отвечающие их производственным потребностям и запросам, — поясняет он. — Для строительства новых предприятий эти клиенты зачастую привлекают заемное финансирование, стоимость которого сопоставима с арендными платежами, что и делает проекты привлекательными».
Александр Паршуков также признает наличие спроса на небольшие участки: «В ходе заполнения второй очереди нашего парка по запросу компаний мы их выделяли в тех случаях, когда позволяла наша планировка. В то же время многие компании, приходя с запросом на маленький участок, в ходе переговоров и предпроектных проработок более четко осознают свои планы перспективного развития и к моменту подписания договора уже запрашивают участки большей площади».
Однако самостоятельная застройка не является единственным способом попадания в число резидентов. «В нынешнем году у нас в парке появился инвестор, который планирует строить небольшие производственно-складские помещения для сдачи в аренду, — рассказал Максим Соболев. — Уверен, что такое предложение будет востребовано среди небольших производств и торговых компаний».
С проблемой «коммерческих» саморегулируемых организаций строительная отрасль столкнулась буквально с первых дней перехода на саморегулирование. Недобросовестные структуры развернули масштабную деятельность по торговле допусками, пользуясь несовершенством законодательства в новой сфере, считает генеральный директор СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрий Мурзинцев.
Первый год ушел на обкатку, на приведение в порядок базовых элементов правового регулирования допуска компаний на строительный рынок. В этот период устанавливались основные «правила игры», и ни у государства, ни у национальных объединений не хватало ресурсов на борьбу с коммерциализацией, поскольку на тот момент имелось немалое количество более острых и неотложных проблем.
К моменту, когда нашлись силы заняться проблемой наконец-то, оказалось, что решить ее одним махом невозможно. Даже несмотря на небольшую численность, «коммерческие» СРО сумели нанести существенный репутационный урон, вызвав своей деятельностью широкий общественный резонанс. При этом некоторые из «коммерсантов» смогли искусно замаскироваться под добросовестные СРО: используемые ими нечистоплотные схемы зачастую формально не нарушают законодательство и в то же время наносят серьезный ущерб всему институту саморегулирования. «Коммерческие» СРО, занимаясь продажей допусков, создают серьезную угрозу репутации законопослушных СРО и противодействуют достижению одной из основных целей саморегулирования – повышению безопасности строительства. Напротив, выдавая свидетельства без проведения обязательных процедур, «коммерческие СРО» способствуют возникновению аварийных ситуаций и снижению качества строительных работ.
Понимая, что дальнейшее бесконтрольное развитие ситуации может привести к критическим последствиям, органы государственной власти и национальные объединения СРО решили пойти на ужесточение правовых норм в области саморегулирования в строительстве. Задача этой законодательной инициативы – искоренить «коммерческие» СРО как явление, сделав невозможным дальнейшее существование организаций, попадающих в данную категорию.
Закладывая правовые основы для борьбы с «коммерческими» СРО, нацобъединения сформулировали признаки коммерциализации саморегулируемых организаций. К таким признакам были отнесены: высокий ежемесячный прирост численности членов СРО; активное использование рекламы, в том числе, нарушающей законодательство; отсутствие или минимальный размер членских и вступительных взносов, дробление взносов в компенсационный фонд; небрежная проверка компаний при вступлении в СРО; отсутствие коллегиальности и открытости в управлении; участие в бизнесе по продаже готовых юридических лиц с уже оформленными допусками и некоторые другие виды нарушений.
Рабочей группой по выработке предложений и осуществлению мер по борьбе с недобросовестными саморегулируемыми организациями при Координационном совете при Министерстве регионального развития Российской Федерации был разработан комплекс мер по законодательному воспрепятствованию коммерциализации саморегулирования. Данный комплекс был условно разделен на две части. К первой были отнесены приоритетные изменения, которые необходимо внести в действующее законодательство в кратчайшие сроки. По большей части, это поправки в Градостроительный кодекс РФ, касающиеся непосредственно процедур работы саморегулируемых организаций. Вторая часть, так называемые перспективные изменения, включает в себя поправки, устанавливающие ответственность должностных лиц СРО за нарушение действующего законодательства.
Приоритетные доработки включают в себя, в основном, структурные изменения. Прежде всего, установят верхний предел количества членов в одной СРО. Многие вопросы, включая выдачу допусков, будут переданы в ведение коллегиального органа управления, при этом минимальное количество членов в коллегиальном органе будет принудительно увеличено.
Национальные объединения получат новые полномочия в части управления выполнения саморегулируемыми организациями профильного законодательства. Также будут созданы единые базы членов саморегулируемых организации и работников организаций, входящих в СРО, которые будут вестись национальными объединениями.
Блок перспективных доработок, включающий поправки в УК и КоАП, установит ответственность за неправомерную выдачу допусков, за незаконное расходование средств компенсационного фонда и предоставление заведомо ложных сведений о реестре членов СРО и размере компенсационного фонда. Сюда же войдут поправки, которые обеспечат повышение информационной прозрачности саморегулируемых организаций.
В настоящее время Национальное объединение строителей проводит сбор дополнительных предложений по законодательному воспрепятствованию коммерциализации на уровне своих окружных конференций. Вся эта информация будет агрегирована и направлена в соответствующие инстанции.
СРО НП «Э.С.П.» и СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» уже представили консолидированную позицию по поправкам. Некоторые из них, по мнению экспертов партнерств, не следует вносить в Градостроительный кодекс. В частности, предлагается исключить положения, которые предусматривают дублирование функций Ростехнадзора полномочиями национальных объединений, а именно: поправки, касающиеся контроля деятельности СРО и необходимости предоставления саморегулируемыми организациями в национальные объединения протоколов общих собраний и других локальных документов. Также партнерства представили свое виденье процедуры заседаний коллегиальных органов управления СРО. Они нуждаются в упрощении, которого можно было бы добиться путем введения голосования по бюллетеням и легализации заочного голосования. Сейчас же намечается движение в сторону их избыточного усложнения, что не совсем соответствует реалиям времени и практике, сложившейся в бизнесе.
Планируется, что после согласовательных мероприятий итоговый вариант приоритетных поправок будет внесен в Государственную Думу РФ, и принят еще на весенней сессии. Оперативная и последовательная работа в данном направлении, несомненно, будет иметь надлежащий эффект и проблему «коммерческих» СРО можно будет если не ликвидировать полностью, то хотя бы существенно сократить количество недобросовестных организаций и минимизировать их негативное влияние на строительный рынок.
Скандал со сносом гаражей в кооперативе ПО-7, который располагается на Турухтанных островах, на прошлой неделе получил продолжение. Губернатор Валентина Матвиенко поручила узнать, законно ли демонтировали боксы, правоохранительные органы возбудили уголовное дело, а владельцам снесенных гаражей предложили купить места в новом паркинге. До окончания всех разбирательств демонтаж гаражей, расположенных по дороге на Турухтанные острова, 5, приостановлен. Сносившим гаражи экскаваторщикам выдали подписки о невыезде, а их руководителя взяли под стражу. Похоже, конфликт будет продолжаться еще как минимум несколько месяцев. Владельцы автомобильных боксов, получили шанс отстоять свои права. Опрометчивый снос Скандал достиг своего апогея две недели назад: тогда на территорию кооператива въехали несколько бульдозеров и начали сносить гаражи. Приехавшие на место событий наряды полиции пресекли разрушения и задержали водителей спецтехники. К тому времени снесли порядка 600 гаражных боксов. Члены кооператива пообещали пожаловаться во все инстанции. Широкий общественный резонанс привел к вполне ожидаемому результату: на минувшей неделе следственное управление при УМВД России по Кировскому району возбудило уголовное дело по факту умышленной порчи чужого имущества. Позже задержали и зачинщиков скандала – с экскаваторщиков взяли подписку о невыезде, а того, кто ими руководил, решили задержать. Кроме того, в конфликт вмешалась губернатор. Валентина Матвиенко поручила Комитету по управлению городским имуществом провести проверку законности действий инвестора по факту сноса гаражей. Пока, впрочем, рано говорить о том, действительно ли инвестор – ООО «Скит на Турухтанных островах» - сделал что-либо противоправное. Формально, компания приобрела юридически свободный от прав третьих лиц участок – договор аренды земли у кооператива ПО-7 истек еще несколько лет. А позже, по решению суда, автолюбителей должны были выселить с занимаемого участка. Тем не менее, кооператив никуда не съехал, а продолжил работу на прежнем месте. По условиям торгов, победитель должен был своими силами освободить участок от незаконных строений. Сделать это можно было любым способом, который бы не противоречил действующему законодательству. Если в ходе проверки выяснится, что инвестор нарушил закон, Валентина Матвиенко поручила незамедлительно расторгнуть договор аренды. Пока же от инвестора потребовали прекратить снос оставшихся на участке строений. Покупайте места В минувшую среду представители гаражного кооператива и руководство ООО «Скит на Турухтанных островах» встретились с вице-губернатором Петербурга Романом Филимоновым. Компании поручили проработать вопрос о размещении автотранспорта членов кооператива – проблему будут решать совместно с администрацией Кировского района и владельцами гаражей. Впрочем, сами автолюбители были явно не в восторге от этой идеи: как рассказали присутствующие на совещании собственники боксов, им предложили приобрести места в паркинге, который построит «Скит на Турухтанных островах» - по 350 тыс. рублей. К тому же, на время строительства автовладельцам предложили разместить свой транспорт на открытых автостоянках. Впрочем, как пообещали чиновники, стоимость машиномест в новом паркинге будет рассчитываться с учетом компенсаций за испорченное имущество. Вопрос о компенсациях пообещали решить до 15 августа. К тому времени правоохранительные органы выяснят, законно ли снесли гаражи. Напомним: скандал разразился в начале этого года, когда компания «Скит на Турухтанных островах» оградила забором участок, занимаемый гаражным кооперативом ПО-7. Фирма купила земельный надел общей площадью 37,7 тыс. кв. м еще в 2008-м – к тому времени договор аренды у расположенного здесь кооператива истек. Надел оградили заборов, у собственников боксов при въезде на территорию кооператива начали проверять документы. Две недели назад представители гаражного кооператива встречались с руководством МВД и прокуратуры – автолюбителям пообещали защитить их имущество. Тем не менее, спасти гаражи не удалось.