Индустриальные парки набирают популярность
С 2014 года в России на государственном уровне одной из основных форм территориального развития промышленности признаны индустриальные парки. Формат оказался привлекательным не только для крупных предприятий, но и для представителей малого и среднего бизнеса.
Согласно данным, опубликованным на сайте Ассоциации индустриальных парков (АИП), по итогам 2020 года на территории страны действует 206 промышленных парков и еще 128 находится в стадии создания. Этот сегмент коммерческой недвижимости показал рост даже в период пандемии, что демонстрирует его востребованность.
Главное — определенность
Как показал накопленный опыт, срок реализации проекта в промышленном парке составляет 12–18 месяцев. По мнению руководителя направления продаж и коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максима Соболева, именно определенность в сроках реализации и бюджете проекта и привлекает резидентов. Это достигается благодаря тому, что уже на начальном этапе известны стоимость и сроки присоединения всех инженерных ресурсов. «Реализуя проект вне индустриального парка, инвестор может столкнуться либо с неопределенными сроками и стоимостью присоединения к сетям, либо с принципиальной невозможностью такого присоединения (если, например, мощности отсутствуют на головном источнике, а его реконструкция в обозримом будущем не входит в планы сетевой компании)», — поясняет Максим Соболев.
Схожую позицию высказывает заместитель генерального директора АО «ОЭЗ «Санкт-Петербург» по строительству Владимир Балабанов: «Основные преимущества индустриального парка или территории ОЭЗ — это наличие подготовленной инженерной и дорожной инфраструктуры. К тому же, как правило, они либо находятся вблизи крупных транспортных хабов, либо располагаются в развитых районах, к которым уже построены магистрали».
Александр Паршуков, директор по инвестициям компании ВТБ Девелопмент, осуществляющей развитие индустриального парка «Марьино», считает не менее важным фактором надежность сделки: «Заключая договоры с управляющей компанией индустриального парка, которая, как правило, является частью большой группы компаний, промышленный инвестор может быть уверен, что все обещания, данные ей, будут выполнены. С частным продавцом земли это далеко не всегда бывает так».
Нюансы выбора
Представленные сейчас на рынке предложения по размещению производств неоднородны, и при выборе эксперты советуют учитывать различные нюансы. Владимир Балабанов рекомендует обратить внимание на наличие свободных инженерных мощностей, отсутствие ограничений на земельный участок, варианты его оформления (выкуп или долгосрочная аренда), а также наличие льгот от субъекта РФ, таможенного поста или упрощенных таможенных режимов. «Последние льготы и преференции, к примеру, действуют в ОЭЗ "Санкт-Петербург"», — добавляет он. Максим Соболев отмечает, что потенциальные резиденты в первую очередь смотрят на расположение парка, наличие необходимых ресурсов и ценовую политику.
По мнению Александра Паршукова, большое значение также имеет и впечатление от увиденного: «Когда потенциальный инвестор приезжает в индустриальный парк и видит аккуратно убранные дороги, работающий КПП с охранником в форме, действующие и строящиеся предприятия — это сразу формирует впечатление о парке как о территории, на которой можно планировать долгосрочное развитие и в которую не страшно вкладывать деньги».
А что потом?
После запуска производства встает вопрос эффективной организации его функционирования, а вместе с ним и желание часть проблем решить совместно с соседями. Большинство индустриальных парков предусматривает централизованную охрану территории и обслуживание объектов общей инфраструктуры. «В индустриальном парке Greenstate управляющая компания занимается обслуживанием дорог, благоустройством, а также эксплуатацией инженерных сетей общего пользования. Кроме того, на договорной основе мы обслуживаем внешние сети отдельных резидентов», — сообщает Максим Соболев.
С транспортными услугами все сложнее, единую систему развозки организовать трудно. «Очень сильно влияют графики работы предприятий. Если они у резидентов разнятся, то "подстроиться" под всех удается не всегда, что приводит к сложным логистическим схемам и зачастую к простоям транспорта», — делится наблюдениями Владимир Балабанов.
При этом определенные элементы общей инфраструктуры, созданные одним из предприятий, вполне могут использоваться впоследствии и другими компаниями. «Столовая расположенного на территории парка Greenstate завода Siemens пользуется популярностью не только у наших резидентов, но и у окружающих производств», — приводит пример Максим Соболев.
Как рассказал Александр Паршуков, все резиденты централизованным управлением довольны: «Управляющая компания всегда отвечает за содержание сетей и дорог парка, кроме того, есть возможность с помощью управляющей компании находить решение вопросов, касающихся не одного, а сразу нескольких резидентов, вместо того чтобы действовать поодиночке».
Для малого бизнеса
Крупные предприятия — желанные резиденты любого промышленного парка или ОЭЗ, и именно такие компании в первую очередь и становились резидентами. Однако сегодня организации малого и среднего бизнеса также демонстрируют активный интерес к индустриальным паркам.
По словам Максима Соболева, из 26 компаний, работающих в парке Greenstate, восемнадцать составляют малые и средние российские и иностранные предприятия. «Как правило, такие компании арендовали либо имели в собственности устаревшие помещения, не отвечающие их производственным потребностям и запросам, — поясняет он. — Для строительства новых предприятий эти клиенты зачастую привлекают заемное финансирование, стоимость которого сопоставима с арендными платежами, что и делает проекты привлекательными».
Александр Паршуков также признает наличие спроса на небольшие участки: «В ходе заполнения второй очереди нашего парка по запросу компаний мы их выделяли в тех случаях, когда позволяла наша планировка. В то же время многие компании, приходя с запросом на маленький участок, в ходе переговоров и предпроектных проработок более четко осознают свои планы перспективного развития и к моменту подписания договора уже запрашивают участки большей площади».
Однако самостоятельная застройка не является единственным способом попадания в число резидентов. «В нынешнем году у нас в парке появился инвестор, который планирует строить небольшие производственно-складские помещения для сдачи в аренду, — рассказал Максим Соболев. — Уверен, что такое предложение будет востребовано среди небольших производств и торговых компаний».
NAI Becar Projects приобрел права на управление проектом реконструкции вокзала Горький-Московский в Нижнем Новгороде у компании УКС Восток. Это уже третий вокзал, который будет реконструировать Becar и первый за пределами региона.
Вхождение в проект NAI Becar Projects состоялось по согласованию с дирекцией железнодорожных вокзалов ОАО «РЖД».
NAI Becar Projects выполняет функции технического заказчика, то есть полностью отвечает за реализацию проекта на всех его стадиях, начиная от сбора исходных данных и организации проектирования, включая управление строительно-монтажными работами, технический надзор и контроль затрат, и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию
В настоящее время осуществляется разработка проекта реконструкции вокзала. Запуск строительно-монтажных работ запланирован на начало 2012 года, их завершение – на начало 2013 года.
Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев заявил, что проект у УКС «Восток» был приобретен «за небольшие деньги», потому что компания не успела выполнить никаких капитальных вложений. Причиной продажи «Востоком» проекта господин Андреев назвал «смену приоритетов».
NAI Becar Projects будут проведены следующие работы: оптимизация функционального зонирования вокзала и схемы движения пассажиров, замена инженерных системы, внедрение новых энергосберегающих технологий, реконструкция кассовых зон, залов ожидания, зон общественного питания и сервиса, внедрение мероприятий, обеспечивающих доступность вокзала для маломобильных групп населения, внедрение комплексной системы обеспечения безопасности, полная замена системы навигации и информации, реконструкция фасадов и благоустройство прилегающей территории.
Финансирование проекта модернизации вокзала Горький-Московский будет осуществлено на условиях софинансирования с инвестором. Ориентировочный размер инвестиций составит около 500 млн рублей, но окончательный объем затрат будет определен после разработки проектной документации.
Функцию генерального проектировщика в рамках корпоративного заказа ОАО «РЖД» выполняет ОАО «Росжелдорпроект» и его подразделение – «Нижегороджелдорпроект». Подрядчик будет определен по результатам конкурса, который состоится после завершения разработки проекта.
Для NAI Becar Projects это будет третий по счету вокзал, на котором компания выполняет функции заказчика. Ранее она получила заказ РЖД на модернизацию Финляндского вокзала в Санкт-Петербурге и вокзала в г. Выборге.
Господин Андреев сообщил, что в ближайшее время компания планирует выйти и на другие объекты железной дороги.
Участники рынка говорят, что работать с железной дорогой непросто.
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, отметила: «C РЖД как с монополистом, безусловно, работать нелегко. Такие структуры требуют низкие цены от своих партнеров, у них довольно жесткие сроки, которые необходимо неукоснительно соблюдать. Учитывая, что речь идет о железнодорожном транспорте, здесь есть своя специфика, нормы и требования, которые необходимо строго соблюдать, потому что от этого зависит безопасность».
Николай Вечер, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, говорит: «РЖД известна своей корпоративной замкнутостью и стремлением решать задачи своими силами. То, что заказ перешел к NAI Becar, говорит о недюжинных лоббистских способностях Александра Шарапова (владельца Becar – Ред.), его тесных контактах с РЖД».
Евгений Рязанцев, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, советник VMB Trust, считает, что железнодорожное направление, выбранное Becar, правильное: «Распыляться по всем сегментам рынка строительства разнообразных объектов было бы рискованно. Кроме того, лучше строить новый бизнес со знакомыми и проверенными коллегами. В этом смысле не секрет, что у руководства РЖД тоже питерские корни».
Мнение:
Дмитрий Баранов, ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент»:
В 2007 году ОАО «РЖД» приняло концепцию эффективного использования и развития железнодорожных вокзалов до 2015 года. Согласно ей российские вокзалы станут современными многофункциональными комплексами. С 2008 года идет реконструкция 40 вокзалов в стране, сейчас часть из них уже завершена, часть продолжается, для части проекты разрабатываются. Но это лишь малая часть того объема работ, который необходимо выполнить. Поэтому дальнейшее участие в этих работах позволит компаниям, кто победит в них, не только получить деньги за свою работу, но и получить опыт, практически всегда уникальный, так как один вокзал не похож на другой, и этот опыт может быть применен при работе на других объектах. Никакой сложности в работе с РЖД нет; да, она остается монополистом в ряде вопросов, но там, где что-то нужно ей, компания выступает обычным заказчиком, и отношения строит соответствующим образом.
Роман Русаков.
Строительные СРО неоднократно поднимали вопрос о внесении в Градостроительный кодекс поправок, касающихся возможности заключения коллективного договора страхования. Изначально они встретили серьезное сопротивление со стороны Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации, утверждавшей, что, согласно статье 55.5 Градостроительного кодекса РФ и статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ «О Защите конкуренции», коллективное страхование ограничивает право членов саморегулируемых организаций на свободный выбор страховщика.
Саморегулируемые организации решили не пускать дело на самотек и перенесли дискуссию с ФАС в суды, где и оспорили позицию ведомства. В результате, в 2011 году СРО начали заключать подобные договоры, а Национальные объединения саморегулируемых организаций приступили к подготовке соответствующих методических рекомендаций.
Логично предположить, что вступая в спор с Федеральной антимонопольной службой, СРО делали это неспроста. Какие цели они преследовали?
Заключение договора коллективного страхования несет собой целый ряд неоспоримых преимуществ как для самой СРО, так и для ее членов.
С точки зрения выгод для СРО, коллективный договор обеспечивает дополнительную защиту средств компенсационного фонда. В действующем законодательстве предусмотрена процедура, по которой страховые выплаты происходят до выплат из компенсационного фонда. При этом коллективный договор, по сравнению с индивидуальным, лучше обеспечивает сохранность компенсационного фонда СРО за счет более обширных возможностей по покрытию ущерба.
Компании – члены СРО с помощью коллективного страхования экономят на страховых взносах: индивидуальный договор предполагает несколько больший уровень расходов. Несмотря на это, уровень финансовой защищенности каждой компании, участвующей в коллективном договоре, гораздо выше. Максимально обезопасить себя от финансовых рисков, связанных с причинением ущерба третьим лицам, компания может, заключив сразу и индивидуальный и коллективный договор.
Саморегулируемые организации отводят страхованию ведущую роль в обеспечении имущественной ответственности. Поэтому они предлагают внести в Градостроительный кодекс положение об обязательном заключении договора страхования. Сейчас эта норма в Градкодексе носит исключительно стимулирующий характер: страхование добровольное, а «застрахованная» компания платит уменьшенный (почти на 30%) взнос в компенсационный фонд СРО. К сожалению, некоторые СРО и входящие в них компании пользуются мягкостью данной нормы исключительно в корыстных целях. Поскольку в Градостроительном кодексе не установлен минимальный порог страхового покрытия, недобросовестные организации заключают договоры на минимальные суммы, чтобы просто сократить размер взноса в компенсационный фонд.
Инициаторы поправок предлагают добавить в Градкодекс требование об обязательном для всех членов СРО страховании гражданской ответственности. Заключение коллективного договора страхования будет носить добровольный характер.
Безусловно, независимо от сроков и самого факта принятия этих или аналогичных поправок, практика коллективного страхования будет получать все большее распространение. Так или иначе это приведет к необходимости формулирования критериев отбора страховщиков. Очевидно, что здесь должны действовать максимально прозрачные процедуры конкурсного отбора, а конечное решение должно приниматься на уровне общего собрания членов саморегулируемой организации. Крайне важно, чтобы эти критерии помогали саморегулируемым организациям выбирать действительно надежные страховые компании. В качестве обязательного этапа конкурсных мероприятий следует ввести экспертизу договора, предлагаемого страховщиком. Саморегулируемым организациям и их членам необходима гарантия того, что при наступлении страхового случая надлежащие выплаты будут произведены, а страховая организация не будет использовать различные лазейки для уклонения от взятых на себя обязательств.
Некоторым приходилось сталкиваться со страховыми продуктами, в которых возмещение ущерба предусматривалось только в случае безукоризненного выполнения страхователем или застрахованным лицом всех норм и требований технологии строительства. Очевидно, что на деле такой договор защищает интересы страховщика, но никак не страхователя или застрахованного лица, а потому не может быть интересен ни СРО, ни их членам.
Сейчас на страховом рынке существуют довольно интересные предложения, в которых в достаточной мере сбалансированы интересы всех сторон. В частности, страховщики предлагают договоры с дифференцированными страховыми взносами и страховыми премиями. При этом взносы можно дополнительно снизить, установив франшизу – минимальный невозмещаемый убыток. Оптимальный вариант - установить франшизу на уровне страховой суммы индивидуального договора страхования. Так можно избежать ситуации, когда компании – члены СРО перестают заботиться о собственной ответственности, уповая на коллективный договор.
«Саморегулируемые организации «Э.С.П.» и «ЭнергоСтройАльянс» изначально выступали за использование договоров коллективного страхования, - говорит генеральный директор СРО НП «Э.С.П.» и СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрий Мурзинцев. – Компенсационный фонд – это преимущественно дисциплинарный механизм. Имущественная ответственность должна обеспечиваться более подходящими, более гибкими и эффективными методами. Именно поэтому сейчас и в «Э.С.П.» и в «ЭнергоСтройАльянсе» идет процесс подготовки и заключения договоров коллективного страхования».