Индустриальные парки набирают популярность
С 2014 года в России на государственном уровне одной из основных форм территориального развития промышленности признаны индустриальные парки. Формат оказался привлекательным не только для крупных предприятий, но и для представителей малого и среднего бизнеса.
Согласно данным, опубликованным на сайте Ассоциации индустриальных парков (АИП), по итогам 2020 года на территории страны действует 206 промышленных парков и еще 128 находится в стадии создания. Этот сегмент коммерческой недвижимости показал рост даже в период пандемии, что демонстрирует его востребованность.
Главное — определенность
Как показал накопленный опыт, срок реализации проекта в промышленном парке составляет 12–18 месяцев. По мнению руководителя направления продаж и коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максима Соболева, именно определенность в сроках реализации и бюджете проекта и привлекает резидентов. Это достигается благодаря тому, что уже на начальном этапе известны стоимость и сроки присоединения всех инженерных ресурсов. «Реализуя проект вне индустриального парка, инвестор может столкнуться либо с неопределенными сроками и стоимостью присоединения к сетям, либо с принципиальной невозможностью такого присоединения (если, например, мощности отсутствуют на головном источнике, а его реконструкция в обозримом будущем не входит в планы сетевой компании)», — поясняет Максим Соболев.
Схожую позицию высказывает заместитель генерального директора АО «ОЭЗ «Санкт-Петербург» по строительству Владимир Балабанов: «Основные преимущества индустриального парка или территории ОЭЗ — это наличие подготовленной инженерной и дорожной инфраструктуры. К тому же, как правило, они либо находятся вблизи крупных транспортных хабов, либо располагаются в развитых районах, к которым уже построены магистрали».
Александр Паршуков, директор по инвестициям компании ВТБ Девелопмент, осуществляющей развитие индустриального парка «Марьино», считает не менее важным фактором надежность сделки: «Заключая договоры с управляющей компанией индустриального парка, которая, как правило, является частью большой группы компаний, промышленный инвестор может быть уверен, что все обещания, данные ей, будут выполнены. С частным продавцом земли это далеко не всегда бывает так».
Нюансы выбора
Представленные сейчас на рынке предложения по размещению производств неоднородны, и при выборе эксперты советуют учитывать различные нюансы. Владимир Балабанов рекомендует обратить внимание на наличие свободных инженерных мощностей, отсутствие ограничений на земельный участок, варианты его оформления (выкуп или долгосрочная аренда), а также наличие льгот от субъекта РФ, таможенного поста или упрощенных таможенных режимов. «Последние льготы и преференции, к примеру, действуют в ОЭЗ "Санкт-Петербург"», — добавляет он. Максим Соболев отмечает, что потенциальные резиденты в первую очередь смотрят на расположение парка, наличие необходимых ресурсов и ценовую политику.
По мнению Александра Паршукова, большое значение также имеет и впечатление от увиденного: «Когда потенциальный инвестор приезжает в индустриальный парк и видит аккуратно убранные дороги, работающий КПП с охранником в форме, действующие и строящиеся предприятия — это сразу формирует впечатление о парке как о территории, на которой можно планировать долгосрочное развитие и в которую не страшно вкладывать деньги».
А что потом?
После запуска производства встает вопрос эффективной организации его функционирования, а вместе с ним и желание часть проблем решить совместно с соседями. Большинство индустриальных парков предусматривает централизованную охрану территории и обслуживание объектов общей инфраструктуры. «В индустриальном парке Greenstate управляющая компания занимается обслуживанием дорог, благоустройством, а также эксплуатацией инженерных сетей общего пользования. Кроме того, на договорной основе мы обслуживаем внешние сети отдельных резидентов», — сообщает Максим Соболев.
С транспортными услугами все сложнее, единую систему развозки организовать трудно. «Очень сильно влияют графики работы предприятий. Если они у резидентов разнятся, то "подстроиться" под всех удается не всегда, что приводит к сложным логистическим схемам и зачастую к простоям транспорта», — делится наблюдениями Владимир Балабанов.
При этом определенные элементы общей инфраструктуры, созданные одним из предприятий, вполне могут использоваться впоследствии и другими компаниями. «Столовая расположенного на территории парка Greenstate завода Siemens пользуется популярностью не только у наших резидентов, но и у окружающих производств», — приводит пример Максим Соболев.
Как рассказал Александр Паршуков, все резиденты централизованным управлением довольны: «Управляющая компания всегда отвечает за содержание сетей и дорог парка, кроме того, есть возможность с помощью управляющей компании находить решение вопросов, касающихся не одного, а сразу нескольких резидентов, вместо того чтобы действовать поодиночке».
Для малого бизнеса
Крупные предприятия — желанные резиденты любого промышленного парка или ОЭЗ, и именно такие компании в первую очередь и становились резидентами. Однако сегодня организации малого и среднего бизнеса также демонстрируют активный интерес к индустриальным паркам.
По словам Максима Соболева, из 26 компаний, работающих в парке Greenstate, восемнадцать составляют малые и средние российские и иностранные предприятия. «Как правило, такие компании арендовали либо имели в собственности устаревшие помещения, не отвечающие их производственным потребностям и запросам, — поясняет он. — Для строительства новых предприятий эти клиенты зачастую привлекают заемное финансирование, стоимость которого сопоставима с арендными платежами, что и делает проекты привлекательными».
Александр Паршуков также признает наличие спроса на небольшие участки: «В ходе заполнения второй очереди нашего парка по запросу компаний мы их выделяли в тех случаях, когда позволяла наша планировка. В то же время многие компании, приходя с запросом на маленький участок, в ходе переговоров и предпроектных проработок более четко осознают свои планы перспективного развития и к моменту подписания договора уже запрашивают участки большей площади».
Однако самостоятельная застройка не является единственным способом попадания в число резидентов. «В нынешнем году у нас в парке появился инвестор, который планирует строить небольшие производственно-складские помещения для сдачи в аренду, — рассказал Максим Соболев. — Уверен, что такое предложение будет востребовано среди небольших производств и торговых компаний».
Региональные центры по энергосбережению и повышению энергоэффективности, которые помогли бы выполнить госпрограмму, не наделены нужными полномочиями, имеют разное подчинение, да и реально работающих структур в стране осталось мало.
Выход из ситуации искали участники панельной дискуссии «Развитие региональных центров по энергосбережению и повышению энергоэффективности», которая прошла в рамках VII Всероссийского форума «Энергоэффективная Россия».
Проблемы
По мнению Татьяны Соколовой, директора Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Центр энергосбережения», в России сейчас 55 региональных центров. По оценке Петра Бобылева, директора департамента конкуренции, энергоэффективности и экологии Минэкономразвития России, их не больше десятка, «которые что-то делают, копошатся».
Организованные в большинстве регионов после выхода 261-ФЗ, они создавались, как правило, под федеральную субсидию. С 2015 года федеральные субсидии перестали поступать, центры стали закрываться.
Но и действующие центры далеко не всегда работают эффективно. Они находятся в подчинении различных региональных структур, которые ставят или не ставят перед ними определенные задачи. Унифицированного перечня функций для региональных центров нет. Нет у них и конкретного статуса. «Если мы хотим вывести на новый уровень энергоэффективность, подобные структуры должны быть в каждом регионе — с определенными полномочиями. Это единственная структура в регионах, которая действительно заинтересована в энергоэффективности», — заявила Т. Соколова.
П. Бобылев от имени министерства обещает реанимировать региональные центры. Сейчас готовится новая редакция распоряжения 703, где будет пункт о наделении набором полномочий региональных центров.
Полномочия
Все понимают, что у региональных центров должен быть определенный статус, чтобы они могли участвовать в выполнении региональных программ на любой стадии.
«Они должны быть аудиторами с какой-то долей ответственности конкретных мероприятий. Они должны быть координаторами и участвовать в разработке региональных программ энергосбережения», — уточнил П. Бобылев.
Андрей Богатенков, директор проектов ПАО «Ростелеком», указывает на необходимость создавать шаблоны документов — в каждом регионе свои, в соответствии с уровнем подготовленности региона.
«Центры не влияют на программы энергоэффективности ресурсоснабжающих организаций. Это еще одно направление, которое должно появиться в перечне полномочий — участие третьей стороной или верификатором программ», — говорит А. Богатенков.
По его словам, есть еще одна черная дыра — организации с регулируемыми видами деятельности. «Есть организации с регулируемыми видами деятельности, есть ресурсоснабжающие организации, есть бюджетный сектор. И над ними как-то необходимо надстроить центры энергоэффективности. Выступая третьей стороной контрактов, центры энергоэффективности в том числе подтверждают факт экономии и достижения энергоэффективности», — добавил он.
Инструмент
Чтобы региональные центры возродились во всей стране, нужны полномочия. Этим займется Ассоциация региональных центров энергосбережения, заявила Татьяна Соколова. Структура создается на базе петербургского центра, который всеми признается лидером в вопросах энергоэффективности.
О создании Ассоциации уже объявлено на IV Всероссийском совещании региональных центров энергосбережения в Петербурге, которое прошло 24–25 июня. там же состоялось первое заседание учредителей ассоциации.
По словам Т. Соколовой, уже начат процесс регистрации юрлица. «Ассоциация будет неким мостиком между регионами и Министерством экономического развития, федеральными органами власти, экспертным сообществом в вопросах энергоэффективности. На сегодняшний день идею ее создания поддержали и стали учредителями три региона в лице соответствующих центров энергосбережения — Самарская область, Республика Коми и Санкт-Петербург», — сказала она в интервью ТАСС.
Кроме статуса и полномочий, в задачах ассоциации — создание общероссийского реестра добросовестных энергосервисных компаний.
Парадокс сегодняшнего времени: студии развития и культурного воспитания уходят на первые этажи новостроек, а не заполняют здания, которые для этого созданы, — Дома культуры пустеют, разрушаются или вовсе меняют функцию. Можно ли вернуть советским ДК былую красоту и о роли центра эстетического воспитания рассуждали архитекторы и чиновники на «Арх Москве».
По оценкам Союза архитекторов, в России более 42 тысяч Домов культуры. Большинство построено в 70–80-х годах прошлого века и сегодня отчаянно нуждается в реконструкции.
Частично государство выделяет деньги на ремонт ДК, но архитектурное сообщество заботит качество проведенных работ, ведь зачастую они проходят без участия архитектора по проекту, который дешевле всего реализовать. В итоге фасады остаются без авторских мозаик, фресок и других архитектурных деталей, есть вопросы и к качеству материалов.
«Очень обидно, что после советского периода рассвета в строительстве ДК мы скатились к тому, что имеем сегодня, — говорит архитектор Дарья Наугольнова. — Здание Дома культуры — это место, которое отвечает за эстетическое воспитание, поэтому именно оно должно быть самым прогрессивным в городе».
Однако есть примеры, когда реконструкция дает Дому культуры вторую жизнь и превращает в центр эстетического воспитания. Например, так произошло в Воронеже.
ДК от архитекторов в Воронеже
Архитекторы российско-голландского бюро Visota Дарья Наугольнова и Алексей Боев предложили властям родного Воронежа вместе подумать над реконструкцией местного ДК «Машиностроитель». Чиновники откликнулись и пригласили к обсуждению молодых архитекторов и неравнодушных горожан, чуть позже бюджет выделил деньги на реконструкцию.
В результате реализовали проект, который показал в выгодном свете советскую архитектуру Дома культуры. Не обошли стороной даже утраченную фреску на фасаде. При помощи IT-технологий один из художников восстановил изображение в виртуальном формате, и теперь любой желающий ее может увидеть, считав QR-код на фасаде здания.
«Для нас это показатель того, что несколько хороших инициатив позволяют городской власти принять правильное решение и найти средства на поддержку таких проектов», — резюмировал главный архитектор Воронежской области Андрей Еренков.
Авторы отмечают важность и того, что работа над проектом реконструкции шла с участием директора ДК, поэтому в обновленном здании удалось реализовать новую концепцию работы Дома культуры как прогрессивного центра развития и просвещения.
ДК в Якутии с нотами местного колорита
Воодушевившись результатами Воронежа, к проекту подключились власти Республики Саха (Якутия). Здесь бюро Visota работает над реконструкцией Дома дружбы народов. Сейчас сделан проект, в ближайшее время начнутся строительные работы.
В ходе реконструкции архитекторы предложили доработать типовой проект и сделать пристрой на месте внутреннего двора (в условиях вечной мерзлоты люди им не пользуются), убрать голубые окна, установленные в начале 2000-х, и вернуть витражи.
«Здесь, в отличие от Воронежа, мы посмотрели, насколько здание можно увеличить в объеме, не сильно нарушая типовой проект. Вторая наша задача в том, чтобы сохранить элементы региональной идентичности: мозаики, барельефы и витражи, — рассказывает архитектор Алексей Боев, один из авторов проекта. — В интерьере мы предлагаем использовать дерево, но не превращать пространство в выставку якутской этники».
Спасенный ДК в Ельце
Параллельно команда российско-голландских архитекторов работает над реконструкцией Дома культуры «Эльта» в Ельце (Липецкая область).
Как рассказывает главный архитектор Ельца Марина Молодых, этот единственный в городе Дом культуры удалось спасти от демонтажа — повторная экспертиза показала, что разрушения не столь значительны и здание еще может жить: «На данный момент закончена работа над проектной документацией, мы ушли в экспертизу. И сейчас ждем реализации проекта по воссозданию этого важного для города объекта культуры».
Также в Ельце планируется реконструировать советский кинотеатр «Луч», превратив его в молодежный образовательный центр.
