Техприсоединение переходит в новое качество
Ситуация с технологическим присоединением новостроек к электросетям постепенно улучшается, хотя определенные сложности остаются. Свой вклад внесла пандемия, переведя целый ряд процессов на удаленку. На сегодняшний день тема актуальна для обеих сторон, и они все чаще выходят на открытый диалог.
Взаимодействие застройщика и ресурсоснабжающей компании стало одним из вопросов к обсуждению на конференции «Недвижимость Петербурга II», организованной «МК в Питере» и Агентством бизнес-новостей. В ходе мероприятия обсуждались основные тенденции первичного рынка жилья и цифровизация процессов девелопмента.
Мы связались со спикерами конференции и задали ряд уточняющих вопросов.
Вместе с застройщиками
Технологическое присоединение долгое время было проблемой для застройщиков, особенно по срокам. Крупные застройщики имеют договоры с несколькими компаниями, и при работе с каждой возникают свои проблемы. Впрочем, в последнее время ситуация улучшилась, и возникающие помехи удается устранять быстро.
«Сейчас у нас практически нет вопросов по техприсоединению. Сроки, техусловия достаточно унифицированы», — уточнила Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1. Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест», отчасти согласен: «Больших проблем нет, но всякий раз изменения в регламенте, продиктованные законодателем, выливаются в дополнительные затраты застройщика. Из последнего — очередная итерация вопроса о передаче приборов учета».
«Строительный трест» работает с разными сетевыми компаниями. Постоянное партнерство — с ПАО «Россети Ленэнерго», ЛОЭСК, РСК «РЭС». Андрей Паньков отмечает: «В целом тенденция одна: чем крупнее компания, тем сложнее с ней взаимодействовать. С небольшими сетевиками работать комфортней, они более гибки во взаимоотношениях. При этом стоит отметить, что конкуренция на рынке привела к серьезному повышению лояльности и у таких гигантов как "Ленэнерго"».
Юрий Кудряшов, директор по развитию электрических сетей ЛОЭСК, в качестве факторов, приведших к улучшению, называет изменения в законодательстве, а также тесное взаимодействие с застройщиками. По его мнению, «точкой перелома» стал 2020 год, когда компания пересмотрела подход к клиенту.Кроме того, он подчеркивает: «Если говорить конкретно о ЛОЭСК, мы всегда стремились соблюдать сроки технологического присоединения объектов, предусмотренные договорными обязательствами. Традиционно стараемся выполнить мероприятия со стороны сетевой организации не к назначенному сроку, а заблаговременно. Это позволяет иметь определенный запас времени на случай, если возникнут какие-то непредвиденные задержки или препятствия».
Причем с каждой строительной компанией, у которой возникают какие-либо трудности — например, с финансированием (после перехода на проектное финансирование и эскроу-счета в сегменте строительства жилья возникают сложности с получением займов, также банк может изменить графики погашения кредита), энергокомпания выстраивает партнерские отношения, старается найти компромиссный вариант как по схеме присоединения, срокам, стоимости, так и по графику оплаты.
«ЛОЭСК не ставит ультиматума: "Плати указанную в договоре сумму, или мы с тобой не работаем". Специалисты осуществляют сопровождение потенциального клиента, связываются с ним после выдачи оферты договора, уточняют, все ли понятно в документе, есть ли вопросы, или, может быть, нужно провести рабочее совещание по уточнению деталей и дальнейшей координации работы. Наша задача — определить такую схему взаимоотношений, которая была бы удобна для клиента, учитывала его интересы и реальные возможности. Это может выражаться в рассрочке оплаты, изменении объемов мероприятий по технологическому присоединению и т. д.», — уточнил Юрий Кудряшов.
Например, с ЛОЭСК можно договориться о самостоятельном выполнении работ по технологическому присоединению, если застройщик уверен, что все сделает быстрее и лучше. Но если заявитель переоценил свои возможности, сетевая компания готова пересмотреть договор и взять цикл работ на себя. При этом самостоятельная работа застройщика идет в зачет оплаты технологического присоединения.
Сложности остаются
Однако некоторые проблемы быстро разрешить не удается. Например, есть трудности в создании схем внешнего электроснабжения ряда объектов в некоторых районах Ленинградской области, поскольку значительная часть проектируемых трасс ВЛ-10 кВ, ВЛ-0,4 кВ проходит по территории земельных участков, относящихся к лесному фонду. Работы можно начинать только с разрешения ЛОГКУ «ЛЕНОБЛЛЕС», но согласовать их быстро не получается. В результате — сроки работ увеличиваются.
Другая сложность связана с необходимостью переделывать проект сетей, если застройщик изменил первоначально предоставленные исходные данные. Это также увеличивает сроки работ.
Дистанционное подключение
Переход на «цифру» коснулся всех отраслей экономики и бизнеса. Процесс цифровизации в электроэнергетике идет быстрыми темпами, несмотря на то, что отрасль достаточно консервативна. «Внедрение "цифры" не должно приводить к снижению надежности и безопасности, увеличению стоимости для конечного потребителя», — убежден Юрий Кудряшов.
Во главу угла энергетики ставят целесообразность.
Сейчас энергокомплекс работает над автоматизированной системой, которая позволит мониторить процессы в сетях и удаленно управлять оборудованием. Возможность дистанционного мониторинга и диагностики оборудования позволяет предвидеть и не допускать выхода из строя оборудования, требующего планового техобслуживания.
В перспективе это сократит количество выездов ремонтных и оперативных бригад на объекты — следовательно, улучшит работу сетей.
Еще одно направление цифровизации — сервисы, доступные через личный кабинет. По словам Юрия Кудряшова, этот сервис пользуется повышенным спросом, поскольку позволяет потребителям дистанционно подать заявку на технологическое присоединение, ознакомиться с типовыми условиями договора, техническими условиями, оплатить услугу, подписать договор энергоснабжения с гарантирующим поставщиком и направить заявление на подключение, а сетевым организациям — разместить акты об осуществлении технологического присоединения, что в том числе позволяет сократить сроки процедуры.
В июне 2021 года запущено мобильное приложение личного кабинета с аналогичными функциями. По данным ЛОЭСК, до 95% заявок сегодня приходит через личный кабинет.
Безусловно, толчок к ускорению цифровизации придала пандемия, однако возможность удаленного обслуживания позволила избежать снижения количества заявок на технологическое присоединение.
Умный учет
С 1 июля 2020 года упрощена процедура технологического присоединения к электрическим сетям для физических лиц, индивидуальных предпринимателей, предприятий малого и среднего бизнеса. Кроме того, вступили в силу поправки в законодательство, касающиеся учета потребления электроэнергии. Обеспечением коммерческого учета потребляемой электроэнергии теперь занимаются сетевые организации и гарантирующие поставщики. А в отношении многоквартирных жилых домов, у которых разрешение на строительство выдано после 1 января 2021 года, интеллектуальные приборы учета устанавливают застройщики и передают их в эксплуатацию гарантирующему поставщику.
Минстрой РФ делало разъяснения относительно установки приборов учета в жилых домах блокированной застройки, общежитиях и апартаментах, согласно которым при строительстве апартаментов эта обязанность возложена на застройщика. Общежития и жилые дома — забота сетевых организаций.
Например, ЛОЭСК планирует устанавливать интеллектуальные приборы учета у всех потребителей в соответствии с требованиями законодательства. Компания планирует устанавливать такие приборы учета, которые позволят не только дистанционно собирать и передавать данные, но и так же дистанционно отключать и подключать потребителей. Это позволит пресекать бесконтрольное потребление электроэнергии и, таким образом, снизить потери в сетях.
Курс на клиента
В 2020 году компания пересмотрела подход к работе и взяла курс на интересы клиентов и партнеров. Решение компании — не просто декларация, оно подтверждено действиями. Так, ЛОЭСК дает возможность заказчикам самостоятельно проводить работы в рамках технологического присоединения в счет платы за присоединение, готова рассмотреть отсрочку платежей за технологическое присоединение, оперативно пересматривает технические решения при изменении технических параметров объекта заявителя — в рамках заключенного договора и без ущерба для надежности будущей электрической сети.
Также компания при необходимости оказывает дополнительные услуги. Это довольно обширный перечень работ.
Перечень дополнительных услуг:
- освобождение земельных участков от электрических сетей;
- технический надзор за проведением строительно-монтажных работ;
- проектные и строительно-монтажные работы;
- установка, замена, проверка, программирование и обслуживание приборов учета, типовые решения по организации коммерческого учета;
- обслуживание электрических сетей;
- ремонт электрических сетей (как плановый, так и аварийный);
- предоставление в аренду воздушных линий для целей наружного освещения и размещения ВОЛС;
- предоставление в аренду спецтехники и ММПС;
- предоставление мест для размещения рекламы;
- предоставление в аренду мест и объектов сетевой инфраструктуры (конструкций зданий ТП, ПС);
- услуги по рассмотрению топографических съемок, планов и схем на предмет подтверждения правильности и полноты нанесения;
- расчет необходимой для электроснабжения объекта мощности;
- консультационные услуги по вопросам опосредованного присоединения к сетям;
- услуги по предоставлению технических условий на подключение к электрическим сетям до оформления документов на право собственности для определения инвестиционной привлекательности объекта;
- испытания и диагностика электрооборудования;
- и т. д.
Кроме того, одним из принципов для энергокомпаний стала работа на опережение, что позволяет не доводить ситуацию в регионе до дефицита мощностей. Работа на опережение в том числе подразумевает резервирование электрических сетей с целью улучшения надежности электроснабжения уже существующих и новых потребителей. Резервирование проводится вместе с партнерами — генерирующими и электросетевыми компаниями, которые работают на территории Ленинградской области.
Некоторые энергокомпании взаимодействуют с владельцами сетей, например, с районными администрациями. Имея на балансе непрофильные активы, собственники сетей не всегда разумно управляются с ними. Например, ЛОЭСК предлагает купить или взять в аренду электросетевые активы у таких собственников для более качественного управления и надзора за сетевым хозяйством.
«Отчуждение непрофильных электросетевых активов владельцами среднего и крупного бизнеса в пользу АО "ЛОЭСК" позволит избежать многих аварийных ситуаций в электрических сетях на производственных и промышленных площадках, а также переложить груз ответственности за надежное функционирование электрических сетей на специализированные электросетевые компании», — заключил Юрий Кудряшов.
Справка о компании
ЛОЭСК — вторая по величине электросетевая компания на территории Ленинградской области и одно из крупнейших частных предприятий коммунальной энергетики в Российской Федерации. Ключевой акционер ЛОЭСК — Правительство Ленинградской области.
По итогам 2020 года ЛОЭСК осуществила технологическое присоединение к электрическим сетям более 66 социально значимых объектов, в том числе четырнадцати школ и детских садов, двенадцати досуговых и спортивных центров и проч. Кроме того, подключено пятнадцать крупных промышленных предприятий. Всего с января по декабрь 2020 года АО «ЛОЭСК» присоединило к электросетям на территории Ленинградской области 3397 объектов физических лиц и 627 — юридических.
С начала 2021 года ЛОЭСК создала схемы внешнего электроснабжения для своевременного ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов с общей жилой площадью более 500 тыс. кв. м, осуществило технологическое присоединение к электрическим сетям более 40 социально значимых объектов,
По итогам года компания планирует подключить более 1 млн кв. м жилья и более 70 социальных объектов.
Источник фото: пресс-служба ЛОЭСК
Разработанная Центробанком концепция развития ипотечного страхования чрезвычайно взволновала участников рынка. По расчетам ЦБ, заложенные в концепции идеи позволят снизить стоимость ипотечного кредита для заемщиков, однако, по мнению разных групп участников рынка, процентная ставка по кредитам вырастет.
Ранее Президент РФ Владимир Путин поставил задачу: удешевить ипотечный кредит. Весной 2020 года Центробанк создал концепцию. Основная идея — переложить затраты на страхование заемщиков и залогов при ипотеке на банки. Причем страхование залога, а также жизни и здоровья заемщика при розничном ипотечном кредитовании ЦБ называет обязательным условием.
По расчетам аналитиков Банка России, если бы предложенный подход к страхованию ипотеки применялся в 2019 году, полная стоимость кредита для заемщиков была бы ниже на 0,15−0,67 процентного пункта.
Союз страховщиков, Ассоциация банков, антимонопольная служба и эксперты рынка сразу выступили против.
Илья Бойченко, заместитель генерального директора — руководитель центра партнерских продаж СОАО «ВСК», удивляется: Центробанк решает проблему удешевления ипотеки через страхование, хотя в структуре расходов оно занимает небольшую долю.
Александр Тутинас, президент Национального союза страховых агентов, указывает: исходя из концепции, ЦБ разрешил банкам работать с аффилированными страховыми компаниями — то есть у заемщика не останется выбора. Хотя Центробанк полагает, что предложенная им концепция, напротив, сделает рынок ипотечного страхования более прозрачным и предоставит заемщику право выбора. Видимо, право выбора банка.
Банки, отмечают эксперты, становятся страхователями. Расходы по страхованию будет нести банк-кредитор, который получает право страховать любые другие риски, но за свой счет.
«Да, стоимость страхования снизится, но ипотека для заемщика дешевле не будет», — утверждает Бойченко. По его мнению, концепция нарушает права потребителя, заемщика.
Логика подсказывает: затраты по страхованию банк заложит в процентную ставку. Эксперты подсчитали: стоимость ипотечной ставки увеличится на 0,8−1,3 процентных пункта.
Ассоциация банков России и Всероссийский союз страховщиков (ВСС) выступают за изменение концепции. Финансисты предлагают отказаться от обложения НДС агентских вознаграждений банков при продаже страховых полисов; сделать банковские тарифы более гибкими; стандартизировать страховые продукты, имеющие отношение к ипотечному кредитованию; расширить число страховщиков, работающих со страхованием ипотеки и т. д.
По расчетам экспертов, предложенные меры позволят снизить стоимость ипотечного кредита для конечного заемщика на 0,2−0,3 процентного пункта.
Свое негативное отношение к замыслу ЦБ выразили и участники Петербургского ипотечного форума, прошедшего в рамках Международного жилищного конгресса: подготовлена соответствующая резолюция.
Как поясняют эксперты, концепция делает необходимыми изменения в Гражданский кодекс, федеральные законы об ипотеке и проч. На законодательные процедуры понадобится 6−9 месяцев.
Активизировались работы на строительной площадке элитного ЖК Meltzer Håll на набережной Карповки в Петроградском районе Петербурга, на месте мебельно-столярной фабрики Мельцера, несмотря на претензии депутатов Законодательного собрания Санкт-Петербурга.
Весной 2013 года территорию фабрики купило ООО «Петроцентр», аффилированное с шведской компанией Bonava, под элитный проект. Фабрика занимала территорию на набережной Карповки, 27, 29, улице Профессора Попова, 18, 20, Каменноостровском проспекте, 49−51. Площадь участка — 0, 75 га. В 2001 году некоторые здания фабрики внесены в перечень вновь выявленных объектов культурного наследия.
Проект будущего жилого комплекса разработала мастерская «Студия-44» Никиты Явейна. Первое разрешение на строительство застройщик получил в конце 2014 года, затем неоднократно его продлевал. Последнее разрешение действительно до второго квартала 2022 года.
Однако затем Bonava решила отказаться от строительства элитного жилья. Во-первых, компания никогда не работала в этом сегменте, во-вторых, успела столкнуться с претензиями властей. В частности, ради проекта застройщик собирался снести некоторые исторические постройки, которые, к слову, пребывали в ужасном состоянии. Снос корпусов, не имеющих охранного статуса, обернулся штрафом от Госстройнадзора в 600 тыс. рублей.
Попытки продать участок с готовой документацией предпринимались не раз. В отсутствие покупателя компания «Петроцентр» летом прошлого года даже начинала работы на площадке, однако столкнулась с претензиями районной прокуратуры, которая вдруг решила проверить исполнение 214-ФЗ, хотя продажи еще не начинались. Прокуратура Петроградского района попеняла на отсутствие проектного финансирования, хотя на тот момент это не было обязательным условием для строительства.
Компания обратилась в банк «Дом.РФ», который в мае текущего года выделил проектное финансирование — 3,13 млрд рублей.
Примерно в это же время Bonava продала упакованный участок вместе с застройщиком компании «Альфа Фаберже». По оценкам консультантов, сумма сделки составила 650−700 млн рублей.
Собака лает — караван идет
ЖК Meltzer Håll предполагает строительство 16 тыс. кв. м жилья, 3,4 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, двух детских садов, двухуровневого паркинга на 204 автомобиля, благоустройство дворов. Планировались также реставрация и приспособление объектов культурного наследия: корпуса мебельно-столярной фабрики Мельцера, здания кинематографа «Гранд-Палас» и «Дома Корлякова».
Срок сдачи — второй квартал 2022 года.
Новый застройщик уже приступил к работам. В августе компания провела демонтаж аварийной фабричной трубы — объекта культурного наследия. Процедуру согласовал КГИОП с условием последующего воссоздания в исторических габаритах и на том же месте.
Тут встрепенулся смотрящий за застройкой Петроградского района спикер ЗакСа Вячеслав Макаров. Он инициировал депутатский запрос губернатору города Александру Беглову по поводу проекта вообще и сноса трубы в частности. Беглов сообщил, что оснований для приостановки строительства нет, что состояние снесенной трубы было аварийным и грозило обрушением, а все разрешения выданы по закону.
Но на прошлой неделе Макаров повторно инициировал запрос губернатору, не удовлетворившись ответами Беглова. Депутатов не убедили доводы губернатора — они сочли, что эти доводы противоречат закону о границах Объединенных зон охраны и нормам положения о Градсовете. Парламентарии настаивают на необходимости выяснить точку зрения Беглова на методику, в соответствии с которой продлеваются разрешения на строительство, и почему выданное ранее разрешение при продлении не учло изменений в законодательстве за прошедшее время. Кроме того, народные избранники запросили копии документов, на основании которых велось проектирование.
Отвечая на претензии депутатов и местных жителей, застройщик ведет непрерывный технический мониторинг соседних объектов. «Малейшее отклонение от нормы или негативное воздействие автоматически фиксируется и с помощью специального программного обеспечения оповещает об этом руководителей стройки. Технология позволяет исключить вероятность любого негативного влияния на соседние здания в ходе строительных работ», — сообщает застройщик.
…осадок остался
Макаров и ранее активно выступал против девелоперских проектов, предлагая взамен организовывать зеленые зоны. Так, по его инициативе в перечень ЗНОП попал проект компании «ЭкоХолдинг» на Петровской косе, предполагавший развитие территории с сохранением яхт-клуба. С аналогичной проблемой столкнулась британская GHP Group Real Estate в проекте One Trinity Place на набережной Адмирала Лазарева; Компания Л1 при реализации проекта «Классика. Дом для души», также на набережной Адмирала Лазарева, на участке бывшего Механического завода; завод аккумуляторов «Ригель» на набережной Карповки, пожелавший изменить категорию своих земель.
Эти проекта запущены в работу после решения Верховного суда, который подтвердил решение городского суда: частные территории неправомерно были включены в перечень ЗНОП.
Аналогичные истории пережили компания «Орион» («Бронка Групп») при строительстве клубного дома Family Loft и «Статус Эр» (холдинг «Аквилон-Инвест») на проекте KingDOM. Решения депутатов застройщики также оспорили. Но «Аквилон-Инвест» понес такие убытки, что пришлось отказаться от проекта.
А LEGENDA Intelligent Development и вовсе раздумала строить элитный ЖК на улице Чапыгина, чтобы не попасть в затяжную судебную тяжбу.
СПРАВКА
Дом на набережной Карповки, 27, построен в 1857 году по проекту архитектора Аникина и перестроен в 1884 году по проекту Василия Шауба для нового владельца Фридриха Мельцера. Фабрика Мельцера выпускала мебель для разных слоев населения, в том числе для царской семьи. Во время Первой мировой войны также начала изготавливать пропеллеры для первых самолетов и футляры для переноски телефонных и телеграфных аппаратов. В 1918 году фабрика закрылась.
В советское время на Карповке работал Художественно-деревообделочный завод имени Халтурина, комбинат «Интурист», но производство прекращено еще в 1998 году.