«Ростех-Сити»: на мировом уровне
Бизнес-парк «Ростех-Сити» в столичном Покровском-Стрешневе — проект, говоря о котором эксперты постоянно произносят слово «уникальный». И это объективно так. Неслучайно он стал обладателем престижной международной премии International Property Awards в номинациях «Лучший в мире проект офисного девелопмента 2020» и «Лучшая офисная архитектура. Европа».
Бизнес-парк «Ростех-Сити» построен девелопером ASTERUS (входит в международную инвестиционно-промышленную группу Vi Holding) для якорного арендатора — госкорпорации Ростех. Архитектурный проект разработали специалисты американского бюро Skidmore, Owings & Merrill (SOM). Генеральным подрядчиком выступала компания «Ренейссанс Констракшн», генеральным проектировщиком — Проектное бюро АПЕКС.
Часть мегапроекта
«Ростех-Сити» — инновационный продукт на российском рынке недвижимости. Он является деловым ядром проекта комплексного освоения бывшей территории Тушинского аэродрома, реализуемого девелопером ASTERUS в концепции WORK.LIVE.PLAY.LEARN. «В ее основе лежит идея, что горожанин больше не должен тратить время на перемещения между различными объектами инфраструктуры. Продуктивно работать, полноценно отдыхать, заниматься спортом и развиваться можно в одном пространстве», — поясняет заместитель генерального директора ASTERUS Константин Ковалев.В рамках этого подхода в шаговой доступности от бизнес-парка находится обустроенная набережная и многофункциональный спортивный комплекс «Чкалов Арена» (также построенный ASTERUS), в котором до или после работы можно заняться любым из 25 доступных видов спорта.
Общая площадь проекта комплексного освоения территории — 65 га. Он также включает жилой район ÁLIA, досуговые объекты и комплексную социальную инфраструктуру. И все это — при максимальном сохранении природного ландшафта и зеленых зон.
Новый кластер в районе Покровское-Стрешнево — драйвер развития для огромной территории на северо-западе Москвы. Это пример строительства, призванный бороться с ежедневной маятниковой миграцией граждан. Эта составляющая — эталон нового подхода к формированию городской среды, в центре которой стоит комфорт человека.
Реализация проекта в «волоколамском коридоре», а не в границах Садового и даже Третьего колец, позволит существенно сбалансировать транспортные потоки. Бизнес-парк станет центром притяжения не только для сотрудников госкорпорации, но и для жителей района, формируя сообщество в новом кластере городской значимости.
«У» — значит «уникальный»
Бизнес-парк «Ростех-Сити» общей площадью 263,2 тыс. кв. м возведен в рекордные сроки — всего за 2,5 года. Это крупнейший в России бизнес-парк класса А. В нем разместятся 11,7 тыс. сотрудников Ростеха, в результате чего корпорация консолидирует все подразделения в одной локации.
Бизнес-парк включает комплекс из тринадцати разноэтажных зданий: архитектурная доминанта — башня с панорамным остеклением (21 этаж) и двенадцать корпусов переменной этажности (четыре, пять и десять этажей). Все объекты объединены единой подземной парковой, а наземное пространство — безавтомобильное.
Концепция build-to-suit, как правило, учитывает все потребности арендатора и его корпоративную культуру. «Ростех-Сити» включает в себя также Экспоцентр на 3,8 тыс. кв. м, конференц-центр: несколько гибких конференц-залов площадью от 39 до 185 кв. м общей вместимостью 250 человек, зал-амфитеатр на 150 посетителей, а также сервисную инфраструктуру (торговые точки, рестораны, кафе, магазины и т. д.). Все элементы тщательно продуманы с точки зрения функциональности.
Константой в работах архитекторов SOM являются чистота форм, рациональный дизайн, уважение к городскому контексту и экологичность. Концепция бизнес-парка, предложенная бюро, учитывает международные экологические нормы, главные из которых — безопасность для здоровья человека и ограничение негативного воздействия на окружающую среду.
Архитекторы заложили в проект уникальную внешнюю отделку для двенадцати корпусов бизнес-парка — «кристалл в камне». Панорамные окна зданий, окружающих башню-доминанту, находятся в обрамлении редкого темного кирпича, напоминающего о традиционной московской архитектуре.
В рамках концепции благоустройства, разработанной архитектурной компанией MAGLY PROEKT, на территории «Ростех-Сити» создается настоящий ландшафтный парк. «В бизнес-парке граница между офисом и природой будет размыта: много зелени и общественных пространств с элементами ландшафтного дизайна, есть "зеленые переговорные" на открытом воздухе, водные глади и дорожки, мощенные природным камнем», — говорит Константин Ковалев.
«Ростех-Сити» строился в соответствии с международными экологическими стандартами. Проект соответствует зданиям класса А и является современным кластером с высокоинтеллектуальными системами управления. Система энергоснабжения включает два независимых источника питания (подстанции) с автоматическим переключением, а также источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения. Кроме того, при проектировании была создана модель энергопотребления комплекса: это позволило сообразовать ресурсопотребление каждого объекта с учетом пиковых нагрузок.
Все здания бизнес-парка имеют экологический сертификат BREEAM New Construction уровня Excellent. Это означает, что новый бизнес-парк воплотил в себе по-настоящему комфортную и удобно управляемую внутреннюю среду. Экологическая безопасность, энергоэффективность и внедрение современных «зеленых» технологий — ключевые факторы при прохождении сертификации.
В немалой степени высокий уровень энергетической эффективности достигнут благодаря примененным сложным архитектурным стеклопакетам от завода АКМА (Санкт-Петербург). От функциональных характеристик и качества фасадов зданий неразрывно зависят и теплопотери, с которыми придется иметь дело эксплуатирующим организациям. А это внушительные затраты на обогрев в зимний период и на кондиционирование — в летний.
Поскольку архитектурный проект предусматривал фасады с огромными площадями остекления, привычные решения уже не были способны обеспечить приемлемые эксплуатационные характеристики. Использованное современное остекление АКМА собрало в себе практически все возможные технологичные усложнения, что позволило решить поставленные задачи. Для проекта «Ростех-Сити» были специально изготовлены двухкамерные стеклопакеты с огромными вылетами, в составе которых применен триплекс, несколько мультифункциональных стекол — одно солнцезащитное и два энергосберегающих — и произведена окраска по периметру.
Для России это прогрессивное решение. Триплекс в составе стеклопакета пока еще является редкостью, его наличие придает улучшенные свойства по тепло- и звукоизоляции, а также по безопасности. Большие вылеты стеклопакетов в свою очередь скрывают элементы инженерных конструкций и обеспечивают высокие эстетические качества фасада.
BIM-BIM-BIM
При строительстве использовались лучшие архитектурные и строительные практики. BIM применялся на всех этапах реализации — от проектирования до эксплуатации. Масштаб проекта позволил создать и отработать здесь новые технологии — создание единого цифрового пространства, обеспечивающего бесшовный процесс обмена данными между всеми участниками строительства (от застройщика до банков). В результате бизнес-парк «Ростех-Сити» вошел в тройку лидеров Всероссийского открытого конкурса «BIM-технологии 2020/21».
«На старте проекта в 2017 году мы поставили перед собой задачу внедрять BIM на всех этапах его реализации. Эта сфера только начинала развиваться, на рынке была нехватка специалистов — в BIM работало небольшое количество генеральных проектировщиков, некоторые подрядчики сопротивлялись инновациям. И даже у международных компаний часто не хватало компетенций для проекта такого масштаба и уровня сложности. Технологии BIM использовались при проектировании, проверке проекта, максимум при подсчете объема работ. Но на этапе строительства отрасль оставалась консервативной. Мы искали лучших специалистов, создали отдел BIM внутри компании, активно развивали собственные компетенции», — вспоминает Константин Ковалев.
По его словам, на уровне цифрового проекта и модели контролировались сроки строительства и качество каждого объекта, оценивались потребности в ресурсах и формировались заказы на них. Строительная площадка находилась под круглосуточным видеонаблюдением, а возводимые конструкции анализировались дронами с лазерными сканерами. «Со всеми вызовами мы успешно справились — за счет применения перечисленных технологий был достигнут значительный экономический эффект, но главное — масштабный проект, не имеющий прецедентов по целому ряду параметров, был построен всего за 2,5 года. Это невероятный срок для объекта такой сложности», — подчеркивает эксперт.
«На проекте "Ростех-Сити" мы выполняли роль BIM-интегратора. Основной задачей было выстраивание процессов контроля качества и приемки информационных моделей, формирование ведомостей объемов работ, декомпозиция их на задачи календарного плана. На этапе сопровождения строительства в элементы моделей вносился факт выполнения работ, исполнительная документация и наличие нарушений, что позволило реализовать автоматическое формирование отчетов и аналитических дашбордов о ходе реализации проекта практически в реальном времени. В ходе проекта мы выстроили цикл регулярного конвейерного анализа более 270 информационных моделей. Детализация моделей по некоторым разделам проекта доходила до наивысшей — LOD 500. Для проверки соответствия фактически смонтированных конструкций информационным моделям использовалось лазерное сканирование и фотограмметрия по результатам облета БПЛА», - рассказывает генеральный директор GRAVION PROJECT Алексей Жигалин.
Основными задачами проекта были: цифровизация традиционных бизнес-процессов (в том числе формирование отчетности о ходе реализации проекта, проверка актов выполненных работ, проверка рабочей документации); их ускорение и увеличение их точности; проверка качества разрабатываемых подрядной организацией информационных моделей на соответствие требованиям; разработка информационного двойника здания для передачи в эксплуатирующую организацию.
Проектная компания GENPRO разработала исполнительную BIM-модель для цифрового двойника объекта. «Цифровой двойник отражает фактические данные о состоянии объекта на всех этапах его существования. Это позволяет существенно сэкономить — до 30% — на службе эксплуатации. Высочайший уровень детализации и полное соответствие итогового цифрового двойника реальному объекту открывают новые возможности для управления зданием. Для эффективной работы с ним будет организовано обучение персонала УК. Это позволит свести к минимуму внеплановые расходы, вовремя проводить ремонтные работы и осуществлять необходимую техническую поддержку всех систем и элементов комплекса», — рассказывает директор GENPRO Даниил Катриченко.
По его словам, исполнительная BIM-модель на сегодняшний день имеет наиболее полную информацию об объекте, и на ее основе можно формировать цифровой двойник и паспорт здания. «Такую модель на рынке пока имеют единичные объекты, проект "Ростех-Сити" — один из них. В перспективе, думаю, наличие цифрового двойника будет обязательным требованием для эксплуатации всех зданий», — добавляет эксперт.
Примечательно, что у «Ростех-Сити» будет самый большой цифровой двойник в России. «Мы предлагаем рынку принципиально новый продукт — здание с цифровым двойником, с которым может успешно работать управляющая компания. Качественная модель добавляет не менее 5% ценности объекту девелопмента и позволяет снизить расходы на эксплуатацию как минимум на 20%», — подчеркивает Константин Ковалев.
Совместными усилиями
Безусловно, реализация столь уникального проекта невозможна без участия многих компаний, каждая из которых располагает серьезными компетенциями в своей области. Только объединение этих усилий может обеспечить получение действительно высококачественного результата.
«Генеральным подрядчиком при строительстве "Ростех-Сити" была компания "Ренейссанс Констракшн", которая является корпоративным клиентом ТЕХНОНИКОЛЬ. Наши специалисты приступили к работе еще на этапе проектирования: инженеры проанализировали и адаптировали проектные решения основных конструкций, включая фундамент, фасад и кровлю. Следующим шагом наши эксперты из Службы качества организовали обучающий курс для сотрудников подрядной организации, а в процессе монтажа следили за качеством исполнения каждого этапа», — говорит менеджер объектных продаж ТЕХНОНИКОЛЬ Татьяна Манжола.
По ее словам, в соответствии с проектным решением ТЕХНОНИКОЛЬ выпустила специальную полимерную кровельную мембрану эксклюзивного цвета. Опыт работы с этим проектом позволил показать в деле преимущества системных решений и комплексного подхода — получения от одного поставщика материалов, сертификатов и комплексной гарантии.
Компания «дормакаба Евразия» поставила и смонтировала на объекте следующее оборудование: автоматические цельностеклянные карусельные двери ATRIUM-FLEX, сенсорные барьеры Argus 60, встроенные картоприемники, калитки, ограждения, дверную технику: доводчики, замки, ручки и систему «Антипаника».
«Заказчик и другие участники проекта поставили перед нами высокие стандарты энергоэффективности, заявляя о необходимости применения самых современных технологий и разработки уникального дизайна. Особенностью проекта являлось пожелание заказчика, чтобы карусельные двери были максимально прозрачными, то есть стеклянными были не только створки и корпус, но и потолок. Обычно в таких случаях привод двери прячется в полу и требует примерно 300 мм пространства под нею. На данном объекте не получалось обеспечить такого расстояния из-за особенностей несущих конструкций здания. Однако у компании dormakaba нашлось нужное решение — инновационный привод KTV FLEX DIRECT. Его уникальные преимущества заключаются в компактных размерах (толщина всего 45 мм), а главное — он может быть установлен в стеклянном потолке. Все неудобства, связанные с обслуживанием приводов в полу, в данном случае просто исключаются. Также, в качестве бонуса, привод FLEX DIRECT имеет эстетическую подсветку по окружности, мягко распределяя свет по всему барабану револьверной двери», — рассказывает ведущий специалист по проектным продажам ООО «дормакаба Евразия» Сергей Сухинин.
По его словам, сложно переоценить пользу и важность полученного опыта. «Наша команда тесно сотрудничала с создателями проекта в России и за рубежом — выполнить задачи столь масштабного проекта возможно было, только консолидировав усилия и привлекая наших коллег из штаб-квартиры и других регионов. Такой опыт значительно расширил наши компетенции», — заключает эксперт.
Девелопер проблемного жилого комплекса «Силы Природы», который до сих пор предпочитает оставаться неизвестным, заручился поддержкой Правительства Ленинградской области и соседа по площадке. Воодушевились даже ожидающие своих квартир по шесть лет дольщики.
Компания О2 Group начала реализацию проекта эконом-класса «Силы Природы» еще в 2013 году. На территории в 32 га между рекой Охта, шоссе в Лаврики и железной дорогой должны были появиться девять домов суммарной жилой площадью в 342 тыс. кв. м, три детских сада, школа, четыре паркинга. Однако в апреле 2016 года стройка встала. О2 потеряла право аренды на 24 га. К этому моменту было продано около 2,5 тыс. квартир первой и второй очередей проекта, каждая из которых состоит из двух домов.
В отношении застройщика первой очереди «Сил Природы» – ЖСК «Муринское-1» – началась процедура наблюдения, однако в О2 уверяют, что завершению проекта это не мешает, более того – компания надеется вообще избежать банкротства.
Реализация проекта возобновилась только в мае 2018 года, когда О2 нашла нового инвестора, однако его имя до сих пор держится в секрете. Аноним провел ребрендинг второй очереди проекта, сделав ее самостоятельным проектом – ЖК «Ромашки». Его застройщиком выступает ООО «Романтика». По планам компании, к 30 июня 2020 года будут построены два каскадных корпуса переменной этажности (15-18 этажей) на 2470 квартир.
О2 Group долго ждала приезда губернатора на стройплощадку, так как у дольщиков не было уверенности в том, что правительство поддерживает такой путь завершения проекта. Новый инвестор не признается, однако такие сомнения, скорее всего, были и у него. Визит Александра Дрозденко воодушевил всех. Кроме того, можно предположить, что, по крайней мере, правительству имя нового инвестора все-таки известно.
«Мы предлагали О2 свой вариант завершения проекта, но они решили достроить его сами. Ну так стройте, никто не мешает. Главное, не молчите. Если у вас есть проблемы, приходите в правительство, и мы вместе все решим», – сказал Александра Дрозденко, обращаясь к представителям инвестора и О2 Group.
О возможных проблемах тут же рассказали дольщики проекта, которые также были приглашены на стройплощадку. На данный момент наиболее остро стоит вопрос подключения двух домов к инженерным сетям. Девелопер обещает, что строительство первого корпуса завершится уже в декабре этого года, а второго – в июле 2019-го, а значит, вопрос с водоснабжением и водоотведением необходимо решать срочно.
Представитель анонимного инвестора Анатолий Соболев отметил, что решить проблему могут уже проложенные инженерные сети ЖК «Тридевятое царство», который группа компаний «УНИСТО Петросталь» возводит неподалеку. «Если компания пойдет нам навстречу, то дома будут подключены к сетям примерно на четыре месяца раньше, чем планировалось. Кроме того, это обойдется значительно дешевле, а сэкономленные средства мы направим на строительство второго корпуса», – сообщил он.
У Александра Дрозденко возражений по данному вопросу не было: «Если договоритесь со всеми сторонами процесса, то замечательно», – отметил он, сразу поручив замглавы Правительства Ленобласти Михаилу Москвину включиться в переговоры.
Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев рассказал, что подобные разговоры идут уже около года, однако окончательное решение пока не принято. «На наш взгляд, технологическая возможность существует, но для реализации проекта нашего согласия мало. Требуется участие поставщиков, которые там работают, а также УК «Мурино» и местной администрации, ведь необходимы перепроектирование и пересогласование проекта. Это очень серьезный план мероприятий, который надо разработать и утвердить», – подчеркнул он.
Что касается непосредственно строительства ЖК «Силы Природы», то Анатолий Соболев утверждает, что работы идут строго по графику, поэтому озвученные ранее сроки ввода домов в эксплуатацию остаются актуальными: январь-февраль 2019 года – первый корпус; и август – второй.
Александра Дрозденко, однако, смутило малое количество рабочих и техники на стройплощадке. Кроме того, компания до сих пор не представила дорожную карту проекта, поэтому проследить график выполнения работ на объекте невозможно. «Мы подготовим дорожную карту к 3 сентября», – пообещал губернатору Анатолий Соболев.
В завершение визита глава региона отметил, что пока причин не доверять новому анонимному девелоперу проекта у Правительства Ленобласти нет.
Американский фонд Morgan Stanley отказался покупать универмаг «Невский центр» в Петербурге. Одна из причин - новые американские санкции против России. Так что, вопрос о новом собственнике ТЦ оценочной стоимостью 10-12 млрд рублей остается открытым.
Американский фонд Morgan Stanley не будет покупать у финской Stockmann Group торговый комплекс «Невский центр» на пересечении Невского проспекта и улицы Восстания в Петербурге. Об этом сообщили «Ведомости» со ссылкой на источники, знакомые с ходом переговоров. Один из них назвал и причину отказа от актива. Оказывается, это решение связано с новыми экономическими санкциями, которые США вводят против России. В Morgan Stanley и Stockmann Group ситуацию не комментируют. Брокеры, которые продают торговый центр, а также консультанты, которые проводили его оценку, от комментариев воздержались.
«Невский центр» - последний актив российской недвижимости в портфеле финской Stockmann Group. Комплекс был открыт в 2010 году. Общая площадь 9-этажного здания составляет 91 тыс. кв.м. (арендопригодная - 45 тыс. кв.м.). Два верхних этажа занимают офисы класса А (их площадь – около 5 тыс. кв.м.), а под зданиями находится трехуровневый паркинг на 550 автомобилей. Якорным арендатором является универмаг Stockmann.
Впервые о намерениях продать "Невский центр" его собственник объявил в ноябре 2012 года. Тогда стоимость актива эксперты оценивали в $500 млн. Но финская компания изменила планы, поскольку рентабельность комплекса после частичной смены арендаторов улучшилась. А с ноября 2016 года комплекс снова оказался в активной продаже. На него претендовали несколько покупателей, в числе которых называли московскую O1 Group, Morgan Stanley, Hines и PPF Real Estate. Но, в итоге, Morgan Stanley остался единственным претендентом. О том, что сделка по «Невскому центру» находится в финальной стадии «Строительному Еженедельнику» еще в марте этого года сообщали несколько источников на рынке. Называли даже предполагаемую сумму сделки – 10-12 млрд рублей. Теперь понятно, что ее не будет.
Между тем, сам Morgan Stanley ищет покупателя на ТРК «Галерея» в Петербурге. Но о потенциальных интересантах на этот актив и о каких-либо серьезных переговорах пока не сообщалось.
Эксперты отмечают, что, несмотря на кризис, рынок Петербурга до последнего времени был очень интересен инвесторам, как локальным, так и крупным западным инвестфондам, так как предлагал активы с хорошей доходностью. «Если до последнего кризиса инвесторы прежде всего фокусировались на активах в Москве как наиболее доходных, то сегодня по этому параметру они нередко проигрывают на 1-2% объектам в Петербурге. Если в столице в экспозиции находятся объекты со ставками капитализации менее 10%, то на петербургском рынке встречаются предложения с двузначной доходностью при сопоставимом качестве», - говорят в Colliers International.
По данным Colliers International, cегмент торговой недвижимости занимает лидирующую позицию (36%) в объеме инвестиционных сделок второй год подряд. «В 2017 году ключевой сделкой здесь стала покупка компанией MALLTECH ТРК «Лето» за $173 млн. А основное число инвестиционных сделок закрывалось в ценовом диапазоне до $25 млн – на такие сделки пришлось более 80% от общего количества сделок. В то же время 2017 год отметился несколькими сделками свыше $50 млн, что последний раз мы наблюдали в 2014 году. Крупнейшей сделкой на рынке стала упомянутая покупка ТРК «Лето», - заключили в Colliers International.
«Рынок ТРК в Петербурге вернулся к докризисным показателям: ставки подросли, вакансия вернулась к уровню 5%, посещаемость растет. При этом новых объектов в прошлом году не появилось и в ближайшее время не предвидится, если только не появятся проекты на намывных территориях», - говорит директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
Всего, по данным Colliers International, по итогам первого полугодия 2018 года в Петербурге представлено 118 действующих классических и специализированных торговых центра. Средний уровень вакантности в торговых центрах города достиг 4,2% – своего минимального значения за пять лет. «В текущем году прирост торговых площадей возможен за счет увеличения специализированных торговых комплексов. Ввод классических торговых центров остается на минимальном уровне 2017 года, вакансия в них к концу второго полугодия не превысит 3%. К концу 2018 года вакансия в классических торговых центрах не превысит 3%, что станет самым низким показателем за последние десять лет», - говорят аналитики.
По данным руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, ставки аренды в торговых комплексах города колеблются в зависимости от сегмента и занимаемой площади. «Так, например, для гипермаркетов площадью свыше 5 тыс. кв.м. они могут составлять от 4 тыс. до 8 тыс. рублей за 1 кв.м. в год (здесь и далее указаны ставки без НДС и Opex). Для тех же развлекательных операторов от 5 до 15 тыс. рублей за 1 кв.м. в год, если говорить о сегменте fashion, то этот разбег ещё больше: от 8 тыс. до 60 тыс. рублей за 1 кв.м. в год», - заключил Владислав Фадеев.