«Ростех-Сити»: на мировом уровне
Бизнес-парк «Ростех-Сити» в столичном Покровском-Стрешневе — проект, говоря о котором эксперты постоянно произносят слово «уникальный». И это объективно так. Неслучайно он стал обладателем престижной международной премии International Property Awards в номинациях «Лучший в мире проект офисного девелопмента 2020» и «Лучшая офисная архитектура. Европа».
Бизнес-парк «Ростех-Сити» построен девелопером ASTERUS (входит в международную инвестиционно-промышленную группу Vi Holding) для якорного арендатора — госкорпорации Ростех. Архитектурный проект разработали специалисты американского бюро Skidmore, Owings & Merrill (SOM). Генеральным подрядчиком выступала компания «Ренейссанс Констракшн», генеральным проектировщиком — Проектное бюро АПЕКС.
Часть мегапроекта
«Ростех-Сити» — инновационный продукт на российском рынке недвижимости. Он является деловым ядром проекта комплексного освоения бывшей территории Тушинского аэродрома, реализуемого девелопером ASTERUS в концепции WORK.LIVE.PLAY.LEARN. «В ее основе лежит идея, что горожанин больше не должен тратить время на перемещения между различными объектами инфраструктуры. Продуктивно работать, полноценно отдыхать, заниматься спортом и развиваться можно в одном пространстве», — поясняет заместитель генерального директора ASTERUS Константин Ковалев.В рамках этого подхода в шаговой доступности от бизнес-парка находится обустроенная набережная и многофункциональный спортивный комплекс «Чкалов Арена» (также построенный ASTERUS), в котором до или после работы можно заняться любым из 25 доступных видов спорта.
Общая площадь проекта комплексного освоения территории — 65 га. Он также включает жилой район ÁLIA, досуговые объекты и комплексную социальную инфраструктуру. И все это — при максимальном сохранении природного ландшафта и зеленых зон.
Новый кластер в районе Покровское-Стрешнево — драйвер развития для огромной территории на северо-западе Москвы. Это пример строительства, призванный бороться с ежедневной маятниковой миграцией граждан. Эта составляющая — эталон нового подхода к формированию городской среды, в центре которой стоит комфорт человека.
Реализация проекта в «волоколамском коридоре», а не в границах Садового и даже Третьего колец, позволит существенно сбалансировать транспортные потоки. Бизнес-парк станет центром притяжения не только для сотрудников госкорпорации, но и для жителей района, формируя сообщество в новом кластере городской значимости.
«У» — значит «уникальный»
Бизнес-парк «Ростех-Сити» общей площадью 263,2 тыс. кв. м возведен в рекордные сроки — всего за 2,5 года. Это крупнейший в России бизнес-парк класса А. В нем разместятся 11,7 тыс. сотрудников Ростеха, в результате чего корпорация консолидирует все подразделения в одной локации.
Бизнес-парк включает комплекс из тринадцати разноэтажных зданий: архитектурная доминанта — башня с панорамным остеклением (21 этаж) и двенадцать корпусов переменной этажности (четыре, пять и десять этажей). Все объекты объединены единой подземной парковой, а наземное пространство — безавтомобильное.
Концепция build-to-suit, как правило, учитывает все потребности арендатора и его корпоративную культуру. «Ростех-Сити» включает в себя также Экспоцентр на 3,8 тыс. кв. м, конференц-центр: несколько гибких конференц-залов площадью от 39 до 185 кв. м общей вместимостью 250 человек, зал-амфитеатр на 150 посетителей, а также сервисную инфраструктуру (торговые точки, рестораны, кафе, магазины и т. д.). Все элементы тщательно продуманы с точки зрения функциональности.
Константой в работах архитекторов SOM являются чистота форм, рациональный дизайн, уважение к городскому контексту и экологичность. Концепция бизнес-парка, предложенная бюро, учитывает международные экологические нормы, главные из которых — безопасность для здоровья человека и ограничение негативного воздействия на окружающую среду.
Архитекторы заложили в проект уникальную внешнюю отделку для двенадцати корпусов бизнес-парка — «кристалл в камне». Панорамные окна зданий, окружающих башню-доминанту, находятся в обрамлении редкого темного кирпича, напоминающего о традиционной московской архитектуре.
В рамках концепции благоустройства, разработанной архитектурной компанией MAGLY PROEKT, на территории «Ростех-Сити» создается настоящий ландшафтный парк. «В бизнес-парке граница между офисом и природой будет размыта: много зелени и общественных пространств с элементами ландшафтного дизайна, есть "зеленые переговорные" на открытом воздухе, водные глади и дорожки, мощенные природным камнем», — говорит Константин Ковалев.
«Ростех-Сити» строился в соответствии с международными экологическими стандартами. Проект соответствует зданиям класса А и является современным кластером с высокоинтеллектуальными системами управления. Система энергоснабжения включает два независимых источника питания (подстанции) с автоматическим переключением, а также источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения. Кроме того, при проектировании была создана модель энергопотребления комплекса: это позволило сообразовать ресурсопотребление каждого объекта с учетом пиковых нагрузок.
Все здания бизнес-парка имеют экологический сертификат BREEAM New Construction уровня Excellent. Это означает, что новый бизнес-парк воплотил в себе по-настоящему комфортную и удобно управляемую внутреннюю среду. Экологическая безопасность, энергоэффективность и внедрение современных «зеленых» технологий — ключевые факторы при прохождении сертификации.
В немалой степени высокий уровень энергетической эффективности достигнут благодаря примененным сложным архитектурным стеклопакетам от завода АКМА (Санкт-Петербург). От функциональных характеристик и качества фасадов зданий неразрывно зависят и теплопотери, с которыми придется иметь дело эксплуатирующим организациям. А это внушительные затраты на обогрев в зимний период и на кондиционирование — в летний.
Поскольку архитектурный проект предусматривал фасады с огромными площадями остекления, привычные решения уже не были способны обеспечить приемлемые эксплуатационные характеристики. Использованное современное остекление АКМА собрало в себе практически все возможные технологичные усложнения, что позволило решить поставленные задачи. Для проекта «Ростех-Сити» были специально изготовлены двухкамерные стеклопакеты с огромными вылетами, в составе которых применен триплекс, несколько мультифункциональных стекол — одно солнцезащитное и два энергосберегающих — и произведена окраска по периметру.
Для России это прогрессивное решение. Триплекс в составе стеклопакета пока еще является редкостью, его наличие придает улучшенные свойства по тепло- и звукоизоляции, а также по безопасности. Большие вылеты стеклопакетов в свою очередь скрывают элементы инженерных конструкций и обеспечивают высокие эстетические качества фасада.
BIM-BIM-BIM
При строительстве использовались лучшие архитектурные и строительные практики. BIM применялся на всех этапах реализации — от проектирования до эксплуатации. Масштаб проекта позволил создать и отработать здесь новые технологии — создание единого цифрового пространства, обеспечивающего бесшовный процесс обмена данными между всеми участниками строительства (от застройщика до банков). В результате бизнес-парк «Ростех-Сити» вошел в тройку лидеров Всероссийского открытого конкурса «BIM-технологии 2020/21».
«На старте проекта в 2017 году мы поставили перед собой задачу внедрять BIM на всех этапах его реализации. Эта сфера только начинала развиваться, на рынке была нехватка специалистов — в BIM работало небольшое количество генеральных проектировщиков, некоторые подрядчики сопротивлялись инновациям. И даже у международных компаний часто не хватало компетенций для проекта такого масштаба и уровня сложности. Технологии BIM использовались при проектировании, проверке проекта, максимум при подсчете объема работ. Но на этапе строительства отрасль оставалась консервативной. Мы искали лучших специалистов, создали отдел BIM внутри компании, активно развивали собственные компетенции», — вспоминает Константин Ковалев.
По его словам, на уровне цифрового проекта и модели контролировались сроки строительства и качество каждого объекта, оценивались потребности в ресурсах и формировались заказы на них. Строительная площадка находилась под круглосуточным видеонаблюдением, а возводимые конструкции анализировались дронами с лазерными сканерами. «Со всеми вызовами мы успешно справились — за счет применения перечисленных технологий был достигнут значительный экономический эффект, но главное — масштабный проект, не имеющий прецедентов по целому ряду параметров, был построен всего за 2,5 года. Это невероятный срок для объекта такой сложности», — подчеркивает эксперт.
«На проекте "Ростех-Сити" мы выполняли роль BIM-интегратора. Основной задачей было выстраивание процессов контроля качества и приемки информационных моделей, формирование ведомостей объемов работ, декомпозиция их на задачи календарного плана. На этапе сопровождения строительства в элементы моделей вносился факт выполнения работ, исполнительная документация и наличие нарушений, что позволило реализовать автоматическое формирование отчетов и аналитических дашбордов о ходе реализации проекта практически в реальном времени. В ходе проекта мы выстроили цикл регулярного конвейерного анализа более 270 информационных моделей. Детализация моделей по некоторым разделам проекта доходила до наивысшей — LOD 500. Для проверки соответствия фактически смонтированных конструкций информационным моделям использовалось лазерное сканирование и фотограмметрия по результатам облета БПЛА», - рассказывает генеральный директор GRAVION PROJECT Алексей Жигалин.
Основными задачами проекта были: цифровизация традиционных бизнес-процессов (в том числе формирование отчетности о ходе реализации проекта, проверка актов выполненных работ, проверка рабочей документации); их ускорение и увеличение их точности; проверка качества разрабатываемых подрядной организацией информационных моделей на соответствие требованиям; разработка информационного двойника здания для передачи в эксплуатирующую организацию.
Проектная компания GENPRO разработала исполнительную BIM-модель для цифрового двойника объекта. «Цифровой двойник отражает фактические данные о состоянии объекта на всех этапах его существования. Это позволяет существенно сэкономить — до 30% — на службе эксплуатации. Высочайший уровень детализации и полное соответствие итогового цифрового двойника реальному объекту открывают новые возможности для управления зданием. Для эффективной работы с ним будет организовано обучение персонала УК. Это позволит свести к минимуму внеплановые расходы, вовремя проводить ремонтные работы и осуществлять необходимую техническую поддержку всех систем и элементов комплекса», — рассказывает директор GENPRO Даниил Катриченко.
По его словам, исполнительная BIM-модель на сегодняшний день имеет наиболее полную информацию об объекте, и на ее основе можно формировать цифровой двойник и паспорт здания. «Такую модель на рынке пока имеют единичные объекты, проект "Ростех-Сити" — один из них. В перспективе, думаю, наличие цифрового двойника будет обязательным требованием для эксплуатации всех зданий», — добавляет эксперт.
Примечательно, что у «Ростех-Сити» будет самый большой цифровой двойник в России. «Мы предлагаем рынку принципиально новый продукт — здание с цифровым двойником, с которым может успешно работать управляющая компания. Качественная модель добавляет не менее 5% ценности объекту девелопмента и позволяет снизить расходы на эксплуатацию как минимум на 20%», — подчеркивает Константин Ковалев.
Совместными усилиями
Безусловно, реализация столь уникального проекта невозможна без участия многих компаний, каждая из которых располагает серьезными компетенциями в своей области. Только объединение этих усилий может обеспечить получение действительно высококачественного результата.
«Генеральным подрядчиком при строительстве "Ростех-Сити" была компания "Ренейссанс Констракшн", которая является корпоративным клиентом ТЕХНОНИКОЛЬ. Наши специалисты приступили к работе еще на этапе проектирования: инженеры проанализировали и адаптировали проектные решения основных конструкций, включая фундамент, фасад и кровлю. Следующим шагом наши эксперты из Службы качества организовали обучающий курс для сотрудников подрядной организации, а в процессе монтажа следили за качеством исполнения каждого этапа», — говорит менеджер объектных продаж ТЕХНОНИКОЛЬ Татьяна Манжола.
По ее словам, в соответствии с проектным решением ТЕХНОНИКОЛЬ выпустила специальную полимерную кровельную мембрану эксклюзивного цвета. Опыт работы с этим проектом позволил показать в деле преимущества системных решений и комплексного подхода — получения от одного поставщика материалов, сертификатов и комплексной гарантии.
Компания «дормакаба Евразия» поставила и смонтировала на объекте следующее оборудование: автоматические цельностеклянные карусельные двери ATRIUM-FLEX, сенсорные барьеры Argus 60, встроенные картоприемники, калитки, ограждения, дверную технику: доводчики, замки, ручки и систему «Антипаника».
«Заказчик и другие участники проекта поставили перед нами высокие стандарты энергоэффективности, заявляя о необходимости применения самых современных технологий и разработки уникального дизайна. Особенностью проекта являлось пожелание заказчика, чтобы карусельные двери были максимально прозрачными, то есть стеклянными были не только створки и корпус, но и потолок. Обычно в таких случаях привод двери прячется в полу и требует примерно 300 мм пространства под нею. На данном объекте не получалось обеспечить такого расстояния из-за особенностей несущих конструкций здания. Однако у компании dormakaba нашлось нужное решение — инновационный привод KTV FLEX DIRECT. Его уникальные преимущества заключаются в компактных размерах (толщина всего 45 мм), а главное — он может быть установлен в стеклянном потолке. Все неудобства, связанные с обслуживанием приводов в полу, в данном случае просто исключаются. Также, в качестве бонуса, привод FLEX DIRECT имеет эстетическую подсветку по окружности, мягко распределяя свет по всему барабану револьверной двери», — рассказывает ведущий специалист по проектным продажам ООО «дормакаба Евразия» Сергей Сухинин.
По его словам, сложно переоценить пользу и важность полученного опыта. «Наша команда тесно сотрудничала с создателями проекта в России и за рубежом — выполнить задачи столь масштабного проекта возможно было, только консолидировав усилия и привлекая наших коллег из штаб-квартиры и других регионов. Такой опыт значительно расширил наши компетенции», — заключает эксперт.
Традиционный для Съезда строителей Ленинградской области список актуальных тем – растущие объемы жилья, дефицит дорог и социнфраструктуры – в этом году пополнился вопросом предстоящего перехода на эскроу-счета. Одним из центральных сообщений съезда стало выступление представителя банковской сферы.
На минувшей неделе в областном Доме Правительства состоялся XI Съезд строителей Ленинградской области. Традиционно, съезд начали с цифр. В 2018 году в регионе было введено в эксплуатацию 2,641 млн кв. м жилья. По объемам ввода Ленобласть вошла в «большую четверку» регионов страны, вместе с Москвой, Московской областью и Петербургом. Доля ИЖС в объеме введенных «квадратов» составила 860 тыс. кв. м. Больше всего жилья строится по традиции во Всеволожском районе, на втором и третьем местах Ломоносовский и Гатчинский районы.
Не жильем единым
В своем приветственном слове губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко обозначил главный ориентир: регион не гонится за объемами вводимого жилья. «Мы определили планку – 2,3–2,4 млн кв. м жилья в год. И на этом хотели бы остановится», – заявил губернатор.
Важнейшим направлением государственной политики является капитальное строительство и реконструкция социально значимых объектов. Объемы бюджетных средств всех уровней, направляемых на эти цели, с 2012 года увеличились в 2,5 раза. В 2018 году на реализацию Адресной инвестиционной программы из областного бюджета было предусмотрено порядка 8,6 млрд рублей. На эти средства профинансировано 118 социальных объектов.
«Мы обоснованно заявляем: Ленобласть – это не только жилищное строительство», – подчеркнул Александр Дрозденко и обратил внимание участников съезда на то, что в структуре областного правительства намечаются значимые перемены: в ведение заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина будут переданы еще два комитета – по ЖКХ и ТЭК.
«Весь комплекс, связанный с развитием территорий, включая их инженерную подготовку, будет сосредоточен в одних руках. Мы осознаем, что в отрасли есть проблемы. Это проблемы роста, они характерны для любой быстроразвивающейся отрасли», – заключил губернатор.
Обеспечить комфорт
«Я дал поручение и Госстройнадзору, и Комитету по градостроительной политике не допускать строительства соцобъектов в последующие очереди. Эти объекты должны возводиться в первой-второй очередях. В проектах, реализуемых не в рамках комплексного освоения территорий, предусмотрено обязательное долевое участие компании-застройщика в строительстве соцобъектов», – подчеркнул Александр Дрозденко.
Ленобласть с 1 января текущего года также провозгласила главенство градостроительных нормативов по этажности и плотности над Правилами землепользования и застройки. Губернатор был неумолим: «Там, где ПЗЗ не соответствуют нормативам, разрешение на строительство будет выдаваться исходя из действующих РНГП. Мы допускаем отклонения от нормативов и согласование через Градсовет, но при участии застройщика в наших программах, в том числе – в решении вопросов достройки проблемных объектов».
Еще одна важная инициатива – Ленобласть разрабатывает нормативный акт, который определит минимальную площадь квартиры в регионе в 30 кв. м, причем чтобы это была не студия, а полноценная однокомнатная квартира.
Долевая боль
Глобальная проблема – обманутые дольщики. «Мы ввели понятие «донора» для компаний, которые согласны подключиться к достройке проблемных объектов. Объекты разделили на несколько групп: с «положительной» экономикой; с нулевой или минимальной рентабельностью; и с вовсе «отрицательной» экономикой. По двум последним предусмотрены программы преференций для «доноров». У нас гибкий подход», – сказал Александр Дрозденко и выразил надежду, что крупные застройщики региона будут принимать участие в достройке объектов.
Чтобы облегчить процедуру завершения долгостроев, Ленобласть выступила с инициативой внесения изменений в 214-ФЗ. «Если застройщик сорвал сроки строительства на один год и плюс пять дней – это уже безвозмездная передача объекта незавершенного строительства со всеми активами участникам долевого строительства, и дальше при поддержке субъекта РФ – привлечение «донора» для достройки объекта», – пояснил Александр Дрозденко.
«Стимул» работает
Заместитель председателя Правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин рассказал о реализации федеральной программы «Стимул» на территории региона.
В рамках программы в 2017 году ГК «Полис» было начато строительство и в декабре 2018 года введен в эксплуатацию детский сад на 220 мест в Кудрово (ул. Пражская, д. 17). Общая стоимость детского сада составила 180,543 млн рублей, из них средства федерального бюджета – 126,38 млн рублей (70%), средства областного бюджета – 48,74 млн рублей (27%), средства местного бюджета – 5,41 млн рублей (3%).
В 2018 году в программу уже были включены 3 объекта. Из федерального бюджета было предоставлено 713,765 млн рублей (70%) на строительство двух школ (на 950 мест каждая в поселке Бугры и на 1175 мест в Мурино) и одного детского сада на 190 мест в поселке Бугры. Общая сумма финансирования составила 1019,665 млн рублей. Средства областного бюджета составили 275,3 млн рублей (27%), средства местного бюджета – 30,59 млн рублей (3%). Строительство этих объектов ведется на территориях застройщиков ГК «Самолет ЛО», ГК «Арсенал» и ФСК «Лидер СЗ» в поселке Бугры и ГК «Полис» в Мурино. Школы будут введены в эксплуатацию до конца 2019 года, детский сад – в мае 2019 года.
«В 2019 году уже получены средства на продолжение строительства этих двух школ. Кроме того, из федерального бюджета выделены средства на строительство трех новых объектов: детского сада на 295 мест с бассейном в Кудрово (мкр. «Новый Оккервиль», застройщик – ООО «Кудровоград»); школы на 550 мест в Новогорелово Ломоносовского района (территория ООО «Интер-Альянс»); и школы на 550 мест в Мурино (территория ООО «УНИСТО»)», – сообщил Михаил Москвин.
На эти три новых объекта на 2020 год предусмотрено еще 510,456 млн рублей средств областного бюджета. Данные объекты будут повторно заявлены в Минстрой России на получение финансирования в 2020 году.
«Учитывая, что ООО «УНИСТО» не сможет обеспечить целевые показатели по вводу жилья, а также строительство школы, в Минстрой РФ было направлено письмо с просьбой рассмотреть возможность направить средства на школу на 950 мест в поселке Бугры (ЖК «Энфилд» ГК «Арсенал»)», – отметил Михаил Москвин и напомнил, что основной показатель при реализации программы «Стимул» – это не только возведение соцобъекта, но и строительство и ввод в эксплуатацию жилья вокруг него.
Соглашение с Минстроем России на предоставление субсидии на 2019 год должно быть заключено до середины февраля текущего года. Субсидия из федерального бюджета составит 1040,86 млн рублей (70%), средства областного бюджета составят 401,47 млн рублей (27%), средства местного бюджета – 44,6 млн рублей (3%).
Кроме того, на достройку объектов (школы на 950 мест и детского сада на 190 мест в поселке Бугры), строительство которых было начато в 2018 году по федеральной программе «Стимул», предусмотрено 359,62 млн рублей средств областного бюджета и 39,958 млн рублей средств местного бюджета. Общий объем финансирования в 2019 году составит 1886,52 млн рублей, в том числе 1040,86 млн рублей – средства федерального бюджета, 761,09 – средства областного бюджета и 84,56 млн рублей – средства местного бюджета.
На 2020 год предусмотрено 1075,32 млн рублей средств областного бюджета, в том числе на обеспечение софинансирования заявки Ленинградской области на 2020 год – 510,45 млн рублей. На 2020 год планируется заявить в программу «Стимул» школу на 640 места и детский сад на 280 мест в Новогорелово. Застройщик – ООО «Лиговский канал», который осуществляет достройку «проблемного» жилого дома в Гатчинском районе (дер. Малое Верево). Кроме того, планируют направить заявку на участие в программе «Стимул» на 2020 год: ООО «КВС» (осуществляет достройку «проблемного» жилого дома в Гатчине, подготовлена проектная документация на школу на 825 мест и детский сад на 240 мест в Сертолово); ООО «Полис» (на школу на 1 тыс. мест в Кудрово); ООО «Кудровоград» (на школу на 1600 мест в Кудрово).
Сбор документов на участие в программе «Стимул» 2020 года будет осуществляться Комитетом по строительству Ленинградской области в апреле 2019 года.
«До апреля двери еще открыты. У тех застройщиков, кто имеет прошедшую экспертизу проектную документацию на соцобъекты, есть еще два месяца, чтобы попасть в программу "Стимул"», – резюмировал Михаил Москвин.
Критический срок
Начальник отдела финансирования недвижимости Управления кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Маргарита Клименко напомнила застройщикам, что, согласно законодательству, после 1 июля текущего года существенную долю проектов, которая находится в строительстве, можно будет достроить только либо за счет собственных средств, либо банковского финансирования. «До июля остается не так много времени – всего четыре месяца. Это критический срок для получения проектного финансирования, особенно если компания никогда раньше не занималась данным вопросом», – предупредила она и заметила: если у застройщика есть хоть малейшее сомнение относительно того, что проекты не будут соответствовать критериям готовности, которые сформирует Минстрой РФ, то необходимо срочно обратиться в один из уполномоченных банков.
Маргарита Клименко обозначила основные условия кредитования: срок кредитования – до 5 лет (до 7 лет – для проектов КОТ); собственное участие – не менее 15% от бюджета проекта (банк принимает средства в уставном капитале, займы компаний группы, рыночную стоимость земельного участка, кредиты Сбербанка, предоставленные под залог уже готовых квартир либо объектов коммерческой недвижимости); в залог банк берет – земельный участок, имущественные права на возводимые площади и готовые квартиры, поручительство контролирующих бенефициаров.
Процентная ставка по кредиту будет средневзвешенной и зависеть от объема средств дольщиков на эскроу-счетах. «Чем больше объем средств на счетах эскроу, тем меньше процентная ставка, вплоть до минимальной – 0,01%, в том случае, если объем средств на счетах эскроу в два раза превышает объем ссудной задолженности», – констатировала Маргарита Клименко.
Банку важна и экономическая эффективность проекта. «Модель движения денежных средств должна позволять застройщику вернуть кредит банку и проценты по нему, а также быть стрессоустойчивой к снижению цены продаж и повышению стоимости строительства», – резюмировала представитель банка.
Проблемы растут из-под снега
Интенсивные снегопады этой зимы обнажили проблему, которая подспудно зрела давно: уборка и содержание прилегающих к жилым комплексам территорий. «Иногда эти участки не находятся ни в собственности муниципальных образований или застройщиков, ни в собственности участников долевого строительства, – посетовал председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Денис Горбунов. – Или возникают еще более запутанные ситуации. Например, три дома, три разных управляющих компании, много смежных территорий, межевание не было выполнено, все находится на одном участке. В результате – конфликт и неопределенность: кто будет убирать эти земли? Я рекомендовал бы всем застройщикам изначально вымежевывать все территории под конкретные дома, объекты, проезды».
Однако как ликвидировать уже возникшие коллизии – непонятно. «Позиция все отмежевать и отдать муниципалам – неверная, – считает генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург» Мария Чёрная. – Вместо того, чтобы обязать граждан, которые приобретают недвижимость и должны нести расходы на ее содержание, мы все перекладываем на муниципалитеты. На мой взгляд, это ненужный патернализм».
Глава областного Госстройнадзора предложил провести отдельное совещание, чтобы выработать пути решения проблемы передачи таких участков.
В завершение съезда состоялось общее собрание членов Союза строительных организаций Ленинградской области
Мнение
Руслан Юсупов, президент Союза строительных организаций Ленинградской области:
– Прошлый год был трудным для многих застройщиков, не все компании смогли эти сложности преодолеть. Но глядя на состав участников съезда, я рад, что он не претерпел критических изменений. Это значит, что в Ленинградской области работают сильные и гибкие игроки строительного рынка.
Застройщики сейчас учатся работать в новых условиях, по эскроу-счетам. Для всех это вопрос номер один. Но мне кажется, что всегда нужно смотреть в будущее. Необходимо уже сейчас задуматься еще об одной проблеме – о развитии перспективных территорий Ленинградской области, куда будет со временем смещаться строительная активность.
Уроки прошлого говорят нам о том, как неосмотрительно начинать освоение территории, не продумав в первую очередь ее транспортное развитие. Впоследствии мы получаем клубок трудноразрешимых проблем. Безусловно, такие проекты не выполнимы силами одних застройщиков. Это большая совместная работа с правительством региона, привлечение ресурсов федерального бюджета.
Артур Кукуяшный, генеральный директор ООО «Леверидж»:
– На съезде было уделено много внимания проблемам обманутых дольщиков и путям решения этих проблем. Строительная отрасль сейчас проходит этап адаптации под новые требования 214-ФЗ по переходу на финансирование строительства жилья с помощью банковских инвестиционных кредитов и с использованием счетов эскроу. Вероятно, этот процесс займет несколько лет и серьезно изменит правила игры на строительном рынке. На какое-то время объемы строящегося жилья могут снизиться. Меня беспокоит, что в текущих условиях проекты строительства жилья в малых и средних городах Ленинградской области, отдаленных от Петербурга, и реализуемые не крупными застройщиками, не смогут быть реализованы из-за возникших дополнительных расходов по банковскому финансированию и самой невозможности получить такое финансирование. Этот сегмент бизнеса пока выпал из поля внимания властей – и в связи с этим высока вероятность остановки строительства жилья в малых и средних городах Ленинградской области, что, в свою очередь, будет ухудшать качество жизни населения и стимулировать дальнейшее его перетекание в более крупные агломерации.
Мария Чёрная, генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург»:
– Съезд – это возможность обсудить острые вопросы на самом высоком уровне. Несмотря на все сложности, будущее у строительного рынка Ленобласти, конечно, есть, и мы сами его определяем. Здесь наше активное участие имеет большое значение.
Арсений Лаптев, генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость»:
– На рынке происходят глобальные изменения, полностью перестраивается работа финансового сектора строительных компаний, отрабатывается взаимодействие с банками. Главная задача – успеть до 1 июля. И основная масса вопросов у строительного сообщества даже не к органам исполнительной власти, а к банкам.
Кстати
Организатором XI Съезда выступили Правительство Ленинградской области, Комитет по строительству Ленинградской области. Оператор мероприятия – Союз строительных организаций Ленинградской области.
На состоявшемся на прошлой неделе в Казани расширенном заседании Госсовета РФ Президент России Владимир Путин подтвердил неизбежность реформирования строительной отрасли и незыблемость планов, озвученных в нацпроекте. При этом он распорядился сделать переход на новые принципы работы максимально комфортным для застройщиков.
В преддверии заседания Госсовета Правительством РФ были обнародованы основные прогнозные показатели нацпроектов до 2024 года, включая нацпроект по жилью. Несмотря на то, что ранее, в связи со снижением объемов ввода жилья в РФ по итогам 2018 года до 75,5 млн кв. м, глава Минстроя РФ Владимир Якушев говорил о том, что его параметры могут быть скорректированы в сторону уменьшения, этого не произошло.
По распространенной информации, суммарный объем финансирования нацпроекта в сфере строительства должен составить более 1,06 трлн рублей (на 99% – бюджетное финансирование). Объем ввода жилья в 2019 году должен составить 88 млн кв. м, в 2021-м – 94 млн, в 2024-м – 120 млн (в том числе по многоквартирному жилью – 54,8 млн, 60 млн, 80 млн соответственно). Выдача ипотеки должна радикально увеличиться: в 2019 году она должна составить 1,56 млн кредитов, в 2021-м – 1,6 млн, в 2024-м – 2,26 млн. При этом средний уровень процентной ставки по ним должен составить 8,9%, 8,5% и 7,9% годовых соответственно. При этом к 2024 году постепенно должно произойти полное вытеснение договоров долевого участия, работающих не через эксроу-счета.
В ходе заседания Владимир Путин также подчеркнул незыблемость заявленных планов. Он отметил, что власти понимают, что реформы в сфере жилищного строительства «ограничивают работу в этом секторе экономики, создают определенные сложности с переходом на банковское сопровождение и финансирование, ведут к сжатию рынка», но это не отменяет государственной задачи по увеличению объемов ввода до 120 млн кв. м жилья в год. «Здесь нужно решить такую двуединую задачу: с одной стороны, стимулировать развитие и строительство, а с другой стороны, все-таки перейти на цивилизованные способы организации этой работы», – заявил глава государства.
Для этого он поручил Правительству РФ и Центробанку четко скоординировать работу с девелоперами и банками при запуске новой схемы финансирования жилищного строительства. «Нужно выстроить и отладить все механизмы, чтобы этот переход был максимально гладким для отрасли, чтобы банки были мотивированы кредитовать застройщиков», – сказал Владимир Путин.
Еще одним принципиально важным для строительной отрасли стало поручение Президента проработать механизм для того, чтобы застройщикам, у которых есть разрешительная документация на реализацию крупных проектов, не приходилось перепроходить все административные процедуры для ее повторного согласования в целях работы по новым правилам (принцип «один проект – одно разрешение на строительство – один счет в банке»).
«Если проблема является чисто формальной, если застройщик фактически не поменялся, изменилось только его юридическое лицо, а фактически все осталось, как и было, то нельзя засылать людей по второму-третьему кругу административных процедур, что, безусловно, только сдерживает развитие отрасли и не позволит нам решать задачи, которые перед нами стоят», – подчеркнул он, добавив, что надо отработать автоматический механизм перехода прав в такой ситуации.
Позитивным для первичного рынка жилья сигналом прозвучало и утверждение Владимира Путина о том, что повышение ключевой ставки, следствием чего стал рост процентной ставки по ипотеке (как и вообще цены фондирования), носило разовый характер. «Надеюсь, что наши прогнозы по поводу того, что это будет кратковременный и разовый эффект, сбудутся. На сегодняшний день нет оснований думать иначе. Но нужно за этим внимательно следить и соответствующим образом стимулировать рынок», – отметил он.
Интересно, однако, что средства на господдержку ипотеки, о возможности чего, в случае ухудшения экономической ситуации, неоднократно говорил Владимир Якушев, в бюджете нацпроекта не предусмотрены.
Также Президент обещал подумать, как дополнительно поддержать строительные программы в регионах, высказался в поддержку возрождения программы организации жилищно-строительных кооперативов как одного из вариантов помощи малообеспеченным многодетным семьям, одобрил ряд других мер, направленных на улучшение ситуации в области строительства жилья.
Кстати
Глава Минстроя РФ Владимир Якушев, видимо, в рамках распоряжения Президента России Владимира Путина о смягчении для застройщиков перехода на новую схему финансирования жилищного строительства, назвал часть критериев «высокого уровня готовности», которым должно соответствовать жилье для того, чтобы его можно было достраивать по старым правилам.
«Мы склоняемся к готовности объектов порядка 30%, потому что при таком уровне и таких вложениях есть высокая доля вероятности, что объект будет завершен», – заявил он, добавив, что критерий по доле заключенных договоров долевого участия будет определен в ближайшее время.
Владимир Якушев также добавил, что есть предложение позволить ряду регионов, по соглашению с Правительством РФ, самим определять порог готовности и количества ДДУ. Но в случае, если застройщики не справятся, субъект РФ должен будет достроить дома за свой счет.