«Ростех-Сити»: на мировом уровне
Бизнес-парк «Ростех-Сити» в столичном Покровском-Стрешневе — проект, говоря о котором эксперты постоянно произносят слово «уникальный». И это объективно так. Неслучайно он стал обладателем престижной международной премии International Property Awards в номинациях «Лучший в мире проект офисного девелопмента 2020» и «Лучшая офисная архитектура. Европа».
Бизнес-парк «Ростех-Сити» построен девелопером ASTERUS (входит в международную инвестиционно-промышленную группу Vi Holding) для якорного арендатора — госкорпорации Ростех. Архитектурный проект разработали специалисты американского бюро Skidmore, Owings & Merrill (SOM). Генеральным подрядчиком выступала компания «Ренейссанс Констракшн», генеральным проектировщиком — Проектное бюро АПЕКС.
Часть мегапроекта
«Ростех-Сити» — инновационный продукт на российском рынке недвижимости. Он является деловым ядром проекта комплексного освоения бывшей территории Тушинского аэродрома, реализуемого девелопером ASTERUS в концепции WORK.LIVE.PLAY.LEARN. «В ее основе лежит идея, что горожанин больше не должен тратить время на перемещения между различными объектами инфраструктуры. Продуктивно работать, полноценно отдыхать, заниматься спортом и развиваться можно в одном пространстве», — поясняет заместитель генерального директора ASTERUS Константин Ковалев.В рамках этого подхода в шаговой доступности от бизнес-парка находится обустроенная набережная и многофункциональный спортивный комплекс «Чкалов Арена» (также построенный ASTERUS), в котором до или после работы можно заняться любым из 25 доступных видов спорта.
Общая площадь проекта комплексного освоения территории — 65 га. Он также включает жилой район ÁLIA, досуговые объекты и комплексную социальную инфраструктуру. И все это — при максимальном сохранении природного ландшафта и зеленых зон.
Новый кластер в районе Покровское-Стрешнево — драйвер развития для огромной территории на северо-западе Москвы. Это пример строительства, призванный бороться с ежедневной маятниковой миграцией граждан. Эта составляющая — эталон нового подхода к формированию городской среды, в центре которой стоит комфорт человека.
Реализация проекта в «волоколамском коридоре», а не в границах Садового и даже Третьего колец, позволит существенно сбалансировать транспортные потоки. Бизнес-парк станет центром притяжения не только для сотрудников госкорпорации, но и для жителей района, формируя сообщество в новом кластере городской значимости.
«У» — значит «уникальный»
Бизнес-парк «Ростех-Сити» общей площадью 263,2 тыс. кв. м возведен в рекордные сроки — всего за 2,5 года. Это крупнейший в России бизнес-парк класса А. В нем разместятся 11,7 тыс. сотрудников Ростеха, в результате чего корпорация консолидирует все подразделения в одной локации.
Бизнес-парк включает комплекс из тринадцати разноэтажных зданий: архитектурная доминанта — башня с панорамным остеклением (21 этаж) и двенадцать корпусов переменной этажности (четыре, пять и десять этажей). Все объекты объединены единой подземной парковой, а наземное пространство — безавтомобильное.
Концепция build-to-suit, как правило, учитывает все потребности арендатора и его корпоративную культуру. «Ростех-Сити» включает в себя также Экспоцентр на 3,8 тыс. кв. м, конференц-центр: несколько гибких конференц-залов площадью от 39 до 185 кв. м общей вместимостью 250 человек, зал-амфитеатр на 150 посетителей, а также сервисную инфраструктуру (торговые точки, рестораны, кафе, магазины и т. д.). Все элементы тщательно продуманы с точки зрения функциональности.
Константой в работах архитекторов SOM являются чистота форм, рациональный дизайн, уважение к городскому контексту и экологичность. Концепция бизнес-парка, предложенная бюро, учитывает международные экологические нормы, главные из которых — безопасность для здоровья человека и ограничение негативного воздействия на окружающую среду.
Архитекторы заложили в проект уникальную внешнюю отделку для двенадцати корпусов бизнес-парка — «кристалл в камне». Панорамные окна зданий, окружающих башню-доминанту, находятся в обрамлении редкого темного кирпича, напоминающего о традиционной московской архитектуре.
В рамках концепции благоустройства, разработанной архитектурной компанией MAGLY PROEKT, на территории «Ростех-Сити» создается настоящий ландшафтный парк. «В бизнес-парке граница между офисом и природой будет размыта: много зелени и общественных пространств с элементами ландшафтного дизайна, есть "зеленые переговорные" на открытом воздухе, водные глади и дорожки, мощенные природным камнем», — говорит Константин Ковалев.
«Ростех-Сити» строился в соответствии с международными экологическими стандартами. Проект соответствует зданиям класса А и является современным кластером с высокоинтеллектуальными системами управления. Система энергоснабжения включает два независимых источника питания (подстанции) с автоматическим переключением, а также источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения. Кроме того, при проектировании была создана модель энергопотребления комплекса: это позволило сообразовать ресурсопотребление каждого объекта с учетом пиковых нагрузок.
Все здания бизнес-парка имеют экологический сертификат BREEAM New Construction уровня Excellent. Это означает, что новый бизнес-парк воплотил в себе по-настоящему комфортную и удобно управляемую внутреннюю среду. Экологическая безопасность, энергоэффективность и внедрение современных «зеленых» технологий — ключевые факторы при прохождении сертификации.
В немалой степени высокий уровень энергетической эффективности достигнут благодаря примененным сложным архитектурным стеклопакетам от завода АКМА (Санкт-Петербург). От функциональных характеристик и качества фасадов зданий неразрывно зависят и теплопотери, с которыми придется иметь дело эксплуатирующим организациям. А это внушительные затраты на обогрев в зимний период и на кондиционирование — в летний.
Поскольку архитектурный проект предусматривал фасады с огромными площадями остекления, привычные решения уже не были способны обеспечить приемлемые эксплуатационные характеристики. Использованное современное остекление АКМА собрало в себе практически все возможные технологичные усложнения, что позволило решить поставленные задачи. Для проекта «Ростех-Сити» были специально изготовлены двухкамерные стеклопакеты с огромными вылетами, в составе которых применен триплекс, несколько мультифункциональных стекол — одно солнцезащитное и два энергосберегающих — и произведена окраска по периметру.
Для России это прогрессивное решение. Триплекс в составе стеклопакета пока еще является редкостью, его наличие придает улучшенные свойства по тепло- и звукоизоляции, а также по безопасности. Большие вылеты стеклопакетов в свою очередь скрывают элементы инженерных конструкций и обеспечивают высокие эстетические качества фасада.
BIM-BIM-BIM
При строительстве использовались лучшие архитектурные и строительные практики. BIM применялся на всех этапах реализации — от проектирования до эксплуатации. Масштаб проекта позволил создать и отработать здесь новые технологии — создание единого цифрового пространства, обеспечивающего бесшовный процесс обмена данными между всеми участниками строительства (от застройщика до банков). В результате бизнес-парк «Ростех-Сити» вошел в тройку лидеров Всероссийского открытого конкурса «BIM-технологии 2020/21».
«На старте проекта в 2017 году мы поставили перед собой задачу внедрять BIM на всех этапах его реализации. Эта сфера только начинала развиваться, на рынке была нехватка специалистов — в BIM работало небольшое количество генеральных проектировщиков, некоторые подрядчики сопротивлялись инновациям. И даже у международных компаний часто не хватало компетенций для проекта такого масштаба и уровня сложности. Технологии BIM использовались при проектировании, проверке проекта, максимум при подсчете объема работ. Но на этапе строительства отрасль оставалась консервативной. Мы искали лучших специалистов, создали отдел BIM внутри компании, активно развивали собственные компетенции», — вспоминает Константин Ковалев.
По его словам, на уровне цифрового проекта и модели контролировались сроки строительства и качество каждого объекта, оценивались потребности в ресурсах и формировались заказы на них. Строительная площадка находилась под круглосуточным видеонаблюдением, а возводимые конструкции анализировались дронами с лазерными сканерами. «Со всеми вызовами мы успешно справились — за счет применения перечисленных технологий был достигнут значительный экономический эффект, но главное — масштабный проект, не имеющий прецедентов по целому ряду параметров, был построен всего за 2,5 года. Это невероятный срок для объекта такой сложности», — подчеркивает эксперт.
«На проекте "Ростех-Сити" мы выполняли роль BIM-интегратора. Основной задачей было выстраивание процессов контроля качества и приемки информационных моделей, формирование ведомостей объемов работ, декомпозиция их на задачи календарного плана. На этапе сопровождения строительства в элементы моделей вносился факт выполнения работ, исполнительная документация и наличие нарушений, что позволило реализовать автоматическое формирование отчетов и аналитических дашбордов о ходе реализации проекта практически в реальном времени. В ходе проекта мы выстроили цикл регулярного конвейерного анализа более 270 информационных моделей. Детализация моделей по некоторым разделам проекта доходила до наивысшей — LOD 500. Для проверки соответствия фактически смонтированных конструкций информационным моделям использовалось лазерное сканирование и фотограмметрия по результатам облета БПЛА», - рассказывает генеральный директор GRAVION PROJECT Алексей Жигалин.
Основными задачами проекта были: цифровизация традиционных бизнес-процессов (в том числе формирование отчетности о ходе реализации проекта, проверка актов выполненных работ, проверка рабочей документации); их ускорение и увеличение их точности; проверка качества разрабатываемых подрядной организацией информационных моделей на соответствие требованиям; разработка информационного двойника здания для передачи в эксплуатирующую организацию.
Проектная компания GENPRO разработала исполнительную BIM-модель для цифрового двойника объекта. «Цифровой двойник отражает фактические данные о состоянии объекта на всех этапах его существования. Это позволяет существенно сэкономить — до 30% — на службе эксплуатации. Высочайший уровень детализации и полное соответствие итогового цифрового двойника реальному объекту открывают новые возможности для управления зданием. Для эффективной работы с ним будет организовано обучение персонала УК. Это позволит свести к минимуму внеплановые расходы, вовремя проводить ремонтные работы и осуществлять необходимую техническую поддержку всех систем и элементов комплекса», — рассказывает директор GENPRO Даниил Катриченко.
По его словам, исполнительная BIM-модель на сегодняшний день имеет наиболее полную информацию об объекте, и на ее основе можно формировать цифровой двойник и паспорт здания. «Такую модель на рынке пока имеют единичные объекты, проект "Ростех-Сити" — один из них. В перспективе, думаю, наличие цифрового двойника будет обязательным требованием для эксплуатации всех зданий», — добавляет эксперт.
Примечательно, что у «Ростех-Сити» будет самый большой цифровой двойник в России. «Мы предлагаем рынку принципиально новый продукт — здание с цифровым двойником, с которым может успешно работать управляющая компания. Качественная модель добавляет не менее 5% ценности объекту девелопмента и позволяет снизить расходы на эксплуатацию как минимум на 20%», — подчеркивает Константин Ковалев.
Совместными усилиями
Безусловно, реализация столь уникального проекта невозможна без участия многих компаний, каждая из которых располагает серьезными компетенциями в своей области. Только объединение этих усилий может обеспечить получение действительно высококачественного результата.
«Генеральным подрядчиком при строительстве "Ростех-Сити" была компания "Ренейссанс Констракшн", которая является корпоративным клиентом ТЕХНОНИКОЛЬ. Наши специалисты приступили к работе еще на этапе проектирования: инженеры проанализировали и адаптировали проектные решения основных конструкций, включая фундамент, фасад и кровлю. Следующим шагом наши эксперты из Службы качества организовали обучающий курс для сотрудников подрядной организации, а в процессе монтажа следили за качеством исполнения каждого этапа», — говорит менеджер объектных продаж ТЕХНОНИКОЛЬ Татьяна Манжола.
По ее словам, в соответствии с проектным решением ТЕХНОНИКОЛЬ выпустила специальную полимерную кровельную мембрану эксклюзивного цвета. Опыт работы с этим проектом позволил показать в деле преимущества системных решений и комплексного подхода — получения от одного поставщика материалов, сертификатов и комплексной гарантии.
Компания «дормакаба Евразия» поставила и смонтировала на объекте следующее оборудование: автоматические цельностеклянные карусельные двери ATRIUM-FLEX, сенсорные барьеры Argus 60, встроенные картоприемники, калитки, ограждения, дверную технику: доводчики, замки, ручки и систему «Антипаника».
«Заказчик и другие участники проекта поставили перед нами высокие стандарты энергоэффективности, заявляя о необходимости применения самых современных технологий и разработки уникального дизайна. Особенностью проекта являлось пожелание заказчика, чтобы карусельные двери были максимально прозрачными, то есть стеклянными были не только створки и корпус, но и потолок. Обычно в таких случаях привод двери прячется в полу и требует примерно 300 мм пространства под нею. На данном объекте не получалось обеспечить такого расстояния из-за особенностей несущих конструкций здания. Однако у компании dormakaba нашлось нужное решение — инновационный привод KTV FLEX DIRECT. Его уникальные преимущества заключаются в компактных размерах (толщина всего 45 мм), а главное — он может быть установлен в стеклянном потолке. Все неудобства, связанные с обслуживанием приводов в полу, в данном случае просто исключаются. Также, в качестве бонуса, привод FLEX DIRECT имеет эстетическую подсветку по окружности, мягко распределяя свет по всему барабану револьверной двери», — рассказывает ведущий специалист по проектным продажам ООО «дормакаба Евразия» Сергей Сухинин.
По его словам, сложно переоценить пользу и важность полученного опыта. «Наша команда тесно сотрудничала с создателями проекта в России и за рубежом — выполнить задачи столь масштабного проекта возможно было, только консолидировав усилия и привлекая наших коллег из штаб-квартиры и других регионов. Такой опыт значительно расширил наши компетенции», — заключает эксперт.
Компания Базис Девелопмент подписала партнерское соглашение с агентством М2Маркет. Теперь всем покупателям недвижимости через М2Маркет станет доступна вся линейка ипотечных программа от АО «Банк ДОМ.РФ», официальным агентом которого является Базис Девелопмент.
В портфеле ипотечных кредитов, которые Базис Девелопмент может выдавать населению по стандартам АО «Банк ДОМ.РФ», есть основный программы на приобретение жилья в новостройках со ставкой от 7,3%, а также при покупке квартир на вторичном рынке недвижимости – 7,8%. Клиенты могут воспользоваться и субсидированными государством программами, например, «Семейной ипотекой» - 4,7%, «Военной ипотекой» - 9,1%, а также другие программы ипотечного кредитования. Помимо этого, Базис Девелопмент осуществляет выдачу ипотеки на машиноместа и кредитование для индивидуальных предпринимателей.
«Санкт-Петербург, как вторая столица РФ, стратегически важен для нашей компании. Рынок недвижимости северной столицы наиболее перспективный как с точки зрения емкости, так и с точки зрения потенциала развития ипотеки и реализации жилья, - комментирует Александр Шевляков, коммерческий директор Базис Девелопмент. – В ближайшем будущем мы планируем открыть здесь собственные представительства и дать населению свои уникальные сервисы ипотечных сделок. В перспективе доля данного региона в наших объемах продаж ипотеки должна составить не менее 25%, увеличив показатели выдачи ипотечных кредитов от АО «Банк ДОМ.РФ» нами на 10% по отношению к результатам 2019 года».
«Ипотечное кредитование – это очень значимый инструмент на российском рынке жилья. И маркетплейс недвижимости М2Маркет, как брокер, заинтересован в том, чтобы наши клиенты получали услугу ипотечного кредитования от самых надежных партнеров на лучших условиях. Теперь покупателям М2Маркет будут доступны все сервисы от Базис Девелопмент, а значит их возможности по выбору объектов недвижимости расширятся. Я уверен, что наше плодотворное сотрудничество в первую очередь оценят клиенты. И для рынка недвижимости появление сильных игроков невозможно переоценить, так как они в свою очередь помогают развивать цивилизованный современный рынок жилья и ипотечного кредитования».
Справка о компании Базис Девелопмент
Компания Базис Девелопмент основана в 2014 году для оказания услуг в сфере жилищного ипотечного кредитования. Являясь аккредитованным партнером по выдаче АО «Банк ДОМ.РФ», компания предлагает клиентам высококонкурентные ипотечные продукты и лучшее качество сервиса. По итогам 2019 года компания занимает первое место в России по выдаче ипотеки от АО «Банк ДОМ.РФ». Общая сумма выданных ипотечных кредитов с начала 2019 года составила 5,5 млрд рублей. География сети центров выдачи ипотечных кредитов Базис Девелопмент помимо Московского региона включает Новосибирск и Новосибирскую область, а также в Санкт-Петербург и Ленинградскую область, Архангельск и Архангельскую область, Омск, Краснодар и Ярославль.
Справка о компании М2Маркет
М2Маркет – это брокер нового поколения с уникальным подходом к работе. На сегодняшний день в портфеле компании представлены жилые объекты во всех районах Санкт-Петербурга и ближайших пригородов от лучших застройщиков региона, а проекты Glorax Development компания реализует на эксклюзивной основе. М2Маркет проводит весь цикл сделки для клиента – от подбора объекта недвижимости и согласования ипотечного кредита до передачи ключей, получения собственности и оформления налогового вычета. Также для партнеров и клиентов в компании действует собственный аналитический центр, отдел регистрации и клиентского сервиса договоров, ипотечный отдел, служба PR и маркетинга.
В рамках национального проекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги» Ленобласть надеется довести долю дорог в нормативном состоянии с нынешних 47% до 50%.
По словам председателя Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Дениса Седова, в разных районах – разные проблемы. Например, в Кингисеппском дороги разрушены автотранспортом. Плохо действуют на дорожное покрытие перепады температуры, что характерно для нынешней зимы. Отсюда – невысокая доля дорог, соответствующих нормативам. Причем цифра может сократиться. «Мы заказали оценку наших дорог: есть подозрение, что данные могут быть другими и этот процент меньше. Думаю, в течение года мы получим реальные цифры», – уточнил чиновник.
В качестве одной из мер защиты дорог в регионе устанавливаются пункты весогабаритного контроля. Область выделила 156 млн рублей на оборудование трех таких пунктов во Всеволожском и Выборгском районах. До 2024 года планируется установить еще два.
Пока на 2020 год запланирован ремонт 80 км дорог регионального значения – против 180 км в 2019-м. Суммы, выделенные на ремонт в прошлом и наступившем году, почти идентичны: порядка 1 млрд рублей. При этом дополнительные средства уже запланированы в областном бюджете, поле деятельности дорожников расширяется.
Денис Седов сообщил, что жители области оставляют заявки на ремонт на официальном сайте. Из них следует: запросы сместились с региональных на муниципальные дороги. В рамках нацпроекта в 2020 году начнется ремонт дорог Гатчина – Ополье, Кемполово – Выра – Тосно – Шапки, Санкт-Петербург – Ручьи, Санкт-Петербург – Матокса, Запорожское – Приозерск, Огоньки – Стрельцово – Толоконниково и др.
Заместитель директора ГКУ «Ленавтодор» Илья Банников рассказал, что запланирован ремонт восьми крупных вылетных магистралей. При этом будут использованы новые технологии. По его словам, уже заключено около десятка контрактов, чтобы техника вышла на дороги сразу с наступлением тепла. Денис Седов добавил: планируется верстать трехлетнюю программу, в рамках которой – при наличии средств – подвигать объекты по срокам.
По словам заместителя директора ГКУ «Ленавтодор» Олега Глазунова, помимо ремонта, начнется строительство новых объектов. В частности, есть два крупных контракта на 7 млрд рублей на строительство мостов через Волхов и Свирь. Предположительно планируется завершить их строительство в 2026–2027 годах.
Также пройдена госэкспертиза и начато оформление земельных участков для строительства трассы КАД – Колтуши стоимостью 5,8 млрд рублей. В этом году будет готова развязка в Мурино, построенная компанией «Возрождение». Помимо этого, в 2020–2021 годах будут проведены проектно-изыскательские работы на капитальный ремонт нескольких участков.
Кроме того, разрабатывается ППТ проекта развязки в Кудрово. Через месяц-полтора состоится конкурс. Победитель получит контракт на проектирование и строительство, стройка должна начаться в 2021 году. На первом этапе предстоит пробивка Центральной улицы к Мурманскому шоссе, на втором – реконструкция существующей развязки. Работы, по расчетам, займут три-четыре года.
В прошлом году в рамках нацпроекта на ремонт и содержание дорог Ленобласти из федерального казны было выделено 296 млн рублей. Остальные деньги – из регионального бюджета. А в наступившем году на ремонт дорог пока пойдет грант от Правительства РФ. Дополнительные средства из областного бюджета будут выделены после уточнения плана дорожных работ
Мнение
Денис Седов, председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти:
– Глубоко убежден, что если мы будем выполнять свою работу качественно, то никакие нацпроекты нам не понадобятся. Они есть сейчас и просто стимулируют нашу работу. По сути, нас учат работать с людьми. Мы реально упустили этот сегмент. У нас появился нацпроект в сфере дорог, где нам вменяют в обязанность общественный контроль и работу со СМИ, чтобы мы показали людям свою работу. Мы привыкли, что просто содержим и ремонтируем дороги, при этом в СМИ пишут только о плохих участках, а ведь есть и масса положительных примеров. То есть мы умеем работать, но пока не умеем об этом рассказывать. Будем учиться.