Как строить быстрее и качественнее
Международный строительный форум и выставка 100+ TechnoBuild (5–7 октября, Екатеринбург) каждый год выбирает новую тему, которая становится лейтмотивом семинаров и круглых столов. На этот раз ею стал «Диалог регионов».
Регионам было что обсудить: перед строительной отраслью стоит задача за десять лет увеличить ввод жилья с 86 млн до 120 млн кв. метров, обеспечив качество и комфорт среды проживания. То, каким образом достичь этих показателей, обсудили в рамках пленарного заседания «120 миллионов квадратных метров в год. Трансформация строительной отрасли».
Более миллиарда квадратных метров нового жилья к 2030 году
«Мы должны к 2030 году выйти на ежегодный показатель 120 миллионов квадратных метров жилья, — отметил ключевую задачу строительной отрасли вице-премьер Марат Хуснуллин. — Всего предстоит построить более 1 миллиарда квадратных метров жилья из расчета 53 квадратных метра на человека в среднем по стране. Пять миллионов семей смогут ежегодно получать новое жилье».
В 2021 году, по словам спикера, будет сдано около 86 млн кв. метров жилья, прирост к прошлому году составит более 30%. Однако в дальнейшем темпы строительства будут зависеть от успешной реализации ряда федеральных программ, в том числе программы «Формирование комфортной городской среды», которая частично финансируется за счет региональных бюджетов. Важно не просто строить квадратные метры, но создавать комфортное жилье, отметил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, то есть конкурировать на рынке не стоимостью квадратного метра, а качеством продукта, который будет предлагаться покупателям, и новой средой для жизни.
Правительство поддержит строителей деньгами и законами
По словам главы Минстроя Ирека Файзуллина, участники форума сформируют предложения, которые будут проанализированы и включены в дальнейшую работу Правительства по сокращению инвестиционно-строительного цикла. Определенные шаги в этом направлении по части упрощения процедур согласования, оптимизации нормативно-правовой базы, устранения административных барьеров уже сделаны. Марат Хуснуллин сообщил, что за прошедший год решением Правительства более 6800 документов из 11 тысяч СНИПов и другой нормативной документации были переведены из обязательных в рекомендательные, первые 96 согласительных процедур из нескольких сот существующих уже сокращены до 32, в первом полугодии проведена работа по оптимизации порядка подключения к инженерным сетям. Правительство намерено сократить инвестиционно-строительный цикл еще на 30% — в этой связи разработан ряд поправок в отраслевое законодательство, которые планируется вынести на осеннюю сессию ГД. Всего подготовлено и предстоит рассмотреть порядка 70 законодательных инициатив.
В деле ускорения инвестиционно-строительного процесса большие надежды возлагаются на цифровизацию: решением Правительства с 2022 года все стройки с государственным финансированием в пилотном режиме переходят на BIM-проектирование. И хотя, по оценке министерства, менее 50% участников рынка умеют работать в технологиях информационного моделирования, глава НОПРИЗ Михаил Посохин заверил, что отрасль готова к новым подходам и к новому качеству изысканий и проектирования. Примерами тому могут служить как органы строительной госэкспертизы, которые уже перестроились на работу с проектами в 3D, так и современная подготовка студентов строительных вузов.
«Не надо привлекать компании, заведомо неспособные выполнить задачи, которые перед нами ставятся, — заметил патриарх российской архитектуры. — Если отбирать компании, которые запроектируют подешевле, то вы всегда получите тех, кто сделает похуже. Организации, которые не смогут втянуться (в процессы BIM-проектирования. — Ред.), в конце концов просто уйдут, не выдержав конкуренции».
Марат Хуснуллин подчеркнул также роль ипотечного кредитования в качестве одной из самых эффективных мер поддержки темпов роста строительной отрасли: это программы льготной ипотеки на новое жилье до 3 млн рублей под 7%, а также еще более доступных семейной, сельской и дальневосточной ипотеки. Кроме того, до конца года совместно с Центробанком планируется ввести новый ипотечный продукт для ИЖС.
О других мерах финансовой поддержки отрасли рассказал собравшимся заместитель генерального директора ДОМ.РФ Денис Филиппов. Он подробно остановился на участии оператора в четырнадцати пилотных проектах комплексного развития территории с обязательствами застройщика по обеспечению качества городской среды. ДОМ.РФ намерен до конца года привлечь в сектор жилищного строительства по инфраструктурным облигациям почти 50 млрд рублей, а также начать масштабировать новый механизм реализации федеральной недвижимости — аукционов «за долю». «Это наш шаг навстречу инвесторам, которым важно сэкономить средства на старте проектов», — отметил докладчик.
Еще один запущенный в этом году источник федерального финансирования — «Инфраструктурное меню» — уже собрал заявки из 83 субъектов на сумму свыше предусмотренных 500 млрд рублей. Сейчас, как рассказал вице-премьер, рассматривается второй 500-миллиардный транш, уже подано заявок на 1,1 трлн. Средства выделяются регионам из бюджета на конкретные инфраструктурные проекты, прошедшие экспертизу на федеральном уровне. В УрФО, по словам полпреда Владимира Якушева, такие субъекты есть, и они уже успешно прошли межведомственную комиссию. «Это как раз те деньги, которые пойдут на транспортную и коммунальную инфраструктуру, что позволит говорить о новых проектах и новых заделах, — сообщил он. — У нас большой дефицит средств именно на инфраструктуру, а без нее нельзя наращивать строительство МКД, что называется, в полях».
Развитие в комплексе
Говоря о различных мерах поддержки, участники пленарного заседания обсудили реализацию принятого в декабре 2020 года Федерального закона о комплексном развитии территорий. Губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев полагает, что для застройщиков КРТ дает возможность получить больше помощи от государства при расселении аварийного жилья, реконструкции памятников архитектуры с охранным статусом. В регионе завершается формирование нормативной базы, определены первые одиннадцать площадок под проекты КРТ в Екатеринбурге и агломерации с вовлечением соседних с городом территорий, одобрена заявка на развитие проектов на 12 млрд руб.
Пока только 28 регионов приняли документы по проектам КРТ и приступили к формированию пула площадок, еще 40 субъектов завершают работу по созданию и утверждению нормативно-правовых актов. По мнению президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, при реализации планов КРТ нужна их корректировка с планами ввода жилья до 2030 года, и здесь важны мероприятия не только по вовлечению в комплексное развитие земельных участков, но и современные финансовые механизмы, которые позволили бы сделать участки более привлекательными для инвесторов.
Закон о КРТ — это возможность расселения ветхого и аварийного жилья, приведения в порядок центральных районов городов, освоения новых площадок, но его реализация не обойдется без сложностей вроде вынужденного урегулирования ситуаций с индивидуальным жильем, полагает член Совета Федерации Аркадий Чернецкий. Сенатор отметил наличие нерешенных вопросов, которые влияют на качество жилищной застройки, в том числе развитие арендного жилья социального назначения и получение статуса де-юре для апартаментов, которые уже насчитывают миллионы квадратных метров жилой недвижимости.
Участники пленарного заседания назвали еще ряд проблем, которые могут негативно сказаться на амбициозных планах строительной отрасли, и потому требуют безотлагательного системного решения. Это кадровые проблемы, связанные с нехваткой рабочей силы, оттоком трудовых мигрантов и низким качеством подготовки специалистов всех уровней, рост стоимости стройматериалов, а также снижение и без того невысокой производительности труда в строительстве.
Ипотечное кредитование остается главным драйвером развития жилищного строительства, с одной стороны, и самым удобным способом для решения гражданами квартирного вопроса — с другой. Неслучайно эксперты называют нынешние условия ипотеки уникальными.
Снижение Центробанком ключевой ставки позволило банкам существенно понизить процентные ставки по кредитам, а госпрограмма субсидирования обеспечила снижение до минимальных значений за всю историю. О современных условиях ипотечного кредитования представители ПСБ — одного из лидеров рынка в этом сегменте — рассказали на «Ярмарке недвижимости», ведущей экспертной площадке в жилищной сфере в Санкт-Петербурге.
Широкий выбор
Руководитель по выдаче и поддержке продаж ипотечных продуктов Санкт-Петербургского филиала ПСБ Ирина Манохина приняла участие в круглом столе «Цены на жилье — новая реальность: прогнозы, программы покупки, тренды». По ее мнению, рост спроса, подогреваемый ожиданием роста цен на жилье в Северной столице, в сочетании с комфортными условиями по ипотечным кредитам создают сегодня необходимые предпосылки для увеличения объемов рынка ипотечного кредитования — как с целью улучшения гражданами жилищных условий, так и для приобретения квартир для инвестирования свободных средств.
«Госпрограмма 2020 стала мощным драйвером продаж и самой востребованной программой среди ипотечных клиентов, выступила сильным стимулом для рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства и помогла значительному числу граждан решить жилищный вопрос. Более того, банк снизил ставку до 5,85», — рассказывает Ирина Манохина.
«Также востребована еще одна программа с господдержкой — "Семейная ипотека", воспользоваться которой могут семьи, в которых появился второй или следующий ребенок после 1 января 2018 года. Процентная ставка по ней за счет госсубсидии также снижена — до 3,99*», — отмечает эксперт банка.
«Промсвязьбанк предлагает, пожалуй, лучшие условия по еще одной программе с государственным участием — "Военная ипотека". Процентная ставка снижена до 5,85%* годовых, а сумма кредита увеличена до 3,79 млн рублей», — говорит Ирина Манохина.
Выгодно перекредитоваться
О еще одной весьма востребованной услуге банка — рефинансировании, рассказала Ирина Манохина на круглом столе «Как сэкономить, используя рефинансирование ипотеки. Вопрос-ответ с топовыми банками».
Поскольку сейчас процентная ставка по ипотеке существенно уменьшилась (к примеру, по данным Центробанка, средний показатель по ипотечным кредитам, выданным в 2017 году, составлял 10,6% годовых, а в 2016-м — 12,5%), теперь граждане, взявшие ранее кредит на менее выгодных условиях, имеют прекрасную возможность снизить кредитное бремя, воспользовавшись соответствующим продуктом. Остаток основного долга от рыночной стоимости объекта должен составлять 20–85%, размер кредита — 1–20 млн рублей, срок — 3–25 лет.
«Но этим наши предложения в сфере рефинансирования не исчерпываются, — подчеркивает эксперт. — Еще более привлекательна возможность перекредитоваться в рамках программы с господдержкой "Семейная ипотека" после рождения второго или третьего ребенка».
*Процентная ставка 5,85% годовых применяется в рамках акции до 01.12.2020 по программе «Госпрограмма 2020» (https://www.psbank.ru/Personal/Mortgage/2020?tab=3) и предоставляется при приобретении готового/строящегося жилья на первичном рынке недвижимости у юридических лиц при наличии страхования. Надбавка к процентной ставке 1 п.п. при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика, а также страхование имущества в соответствии с требованиями банка. Минимальная сумма кредита — 500 тыс. рублей. Максимальная сумма кредита до 12 млн рублей — для объектов, расположенных в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области; до 6 млн рублей — для объектов, расположенных в остальных субъектах. Срок кредита от 36 до 300 месяцев. Первоначальный взнос — от 15 до 80%. Срок действия программы «Госпрограмма 2020»: с 17 апреля 2020 по 1 июля 2021 года (включительно). Банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин. Подробную информацию об условиях ипотечного кредита, об иных условиях его предоставления и погашения и требованиях к заемщикам вы можете узнать на сайте www.psbank.ru или по телефону колл-центра 8 (800) 333-7890 (круглосуточно, звонок по России бесплатный). Не является публичной офертой. Информация актуальна на 03.11.2020. ПАО «Промсвязьбанк». Генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 3251 от 17 декабря 2014 г.
**Процентная ставка 3,99% годовых в рублях по программе «Семейная ипотека» (https://www.psbank.ru/Personal/Mortgage/FamilyMortgage?tab=3) предоставляется для работников государственных и бюджетных организаций, а также предприятий оборонно-промышленного комплекса, являющихся зарплатными клиентами банка, в семьях в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года произошло пополнение (второй и/или последующий ребенок), при приобретении готового/строящегося жилья на первичном рынке недвижимости у юридических лиц и наличии страхования (либо на рефинансирование ранее полученных кредитов, соответствующих указанным условиям). Минимальная сумма кредита — 500 тыс. рублей. Максимальная сумма кредита до 12 млн рублей — для объектов, расположенных в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области; до 6 млн рублей — для объектов, расположенных в остальных субъектах. Срок кредита от 36 до 300 месяцев.
Банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин. Подробную информацию об условиях ипотечного кредита, об иных условиях его предоставления и погашения и требованиях к заемщикам вы можете узнать на сайте www.psbank.ru или по телефону колл-центра 8 (800) 333-7890 (круглосуточно, звонок по России бесплатный). Не является публичной офертой. Информация актуальна на 03.11.2020. ПАО «Промсвязьбанк». Генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 3251 от 17 декабря 2014 г.
Эффективное освоение подземного пространства Петербурга невозможно без использования современных технологий. Петербург и прилегающие территории известны своими слабыми грунтами и высоким уровнем грунтовых вод. Это осложняет освоение подземного пространства. Тем не менее, отмечают эксперты, современные технологии позволяют эффективно решать данную задачу.
В Петербурге освоение подземного пространства ведется, но в очень небольших объемах, считает первый заместитель генерального директора Группы компаний «ГЕОИЗОЛ» Вячеслав Смоленков. В основном строятся объекты метрополитена и подземные паркинги, да и то точечно. Подземные сооружения иного назначения практически не возводятся. «Из года в год в профессиональном сообществе обсуждается тема необходимости формирования генерального плана комплексного освоения подземного пространства Петербурга. Данный документ должен быть направлен на развитие не только объектов метрополитена, но и других подземных сооружений — транспортных развязок, паркингов, общественно-деловых объектов, технических сооружений. При этом, безусловно, каждый новый подземный проект должен быть «вписан» в сложившуюся инфраструктуру и строиться с учетом транспортной логистики. Подчеркну, масштабные подземные объекты реально возводить даже на слабых грунтах Петербурга, которые к настоящему времени досконально исследованы, что можно создавать подробную инженерно-геологическую карту в 3D», — добавил Вячеслав Смоленков.
Реализацию сложных проектов в слабых грунтах Петербурга отмечают и другие эксперты. По словам директора компании GeoSet Павла Малинина, для освоения подземного пространства можно задействовать такие технологии укрепления грунтов, как струйная цементация, буросмесительная технология (soil mixing), виброуплотнение (щебеночные колонны). Все они уже давно применяются за рубежом вместо дорогостоящих буронабивных свай. «Для ограждения котлованов в условиях грунтов Петербурга необходимо использовать технологию "траншейная стена в грунте" или ограждение из буровых и грунтоцементных свай, либо металлический шпунт типа Ларсена. Для предотвращения поступления воды в котлован в днище необходимо выполнять устройство противофильтрационной завесы по технологии струйной цементации грунтов. При строительстве здания в центральной части города в условиях плотной застройки окружающие здания необходимо вывешивать на буроинъекционные сваи по технологии "Титан" с винтовыми полыми штангами GeoSet», — отмечает он.
Генеральный директор ООО «НПСФ «Спецстройсервис» Владимир Мишаков как одну из качественных и зарекомендовавших себя технологий также выделяет шпунтовое ограждение котлованов. Она позволяет возводить сооружения глубиной 4–5 метров. «Данная технология была успешно применена и на глубины до 8–9 метров. В частности, была задействована при обустройстве подземной части ТК «Галерея» и подземного пространства под пл. Труда. Фирма ООО «НПСФ «Спецстройсервис» на данных объектах вела проектирование шпунтового ограждения котлована и устройство двух уровней инъекционных анкеров для обеспечения его устойчивости. Широко применяемый в Москве способ возведения подземных сооружений методом «стена в грунте», к сожалению, мало применим в Петербурге из-за наших грунтовых условий. Хотя, — добавил он, — разновидность данного метода — устройство стены в грунте методом секущихся свай было успешно использовано на некоторых исторических объектах города».
Как отмечает технический директор ООО «СК "ИнжПроектСтрой"» Дмитрий Малинин, в настоящее время набирает популярность технология устройства самозабуриваемых анкеров AtlantJET. Ее можно совмещать со струйной цементацией грунтов при давлении 20 МПа. «Основным преимуществом данной технологии является существенное увеличение диаметра анкера/сваи в сравнении с обычной инъекционной технологией. Сопоставление технологий показывает, что если при стандартной технологии "Атлант" диаметр свай обычно составляет 150–200 мм, то при использовании высоких давлений диаметр составляет 400–700 мм», — подчеркнул специалист.
Кстати: По словам экспертов, проектирование и строительство подземных сооружений должны вести только высококвалифицированные компании, имеющие опыт работы на аналогичных объектах, персонал и современное оборудование, владеющие передовыми технологиями и знающие нюансы инженерно-геологических характеристик подземной части города.