Как строить быстрее и качественнее
Международный строительный форум и выставка 100+ TechnoBuild (5–7 октября, Екатеринбург) каждый год выбирает новую тему, которая становится лейтмотивом семинаров и круглых столов. На этот раз ею стал «Диалог регионов».
Регионам было что обсудить: перед строительной отраслью стоит задача за десять лет увеличить ввод жилья с 86 млн до 120 млн кв. метров, обеспечив качество и комфорт среды проживания. То, каким образом достичь этих показателей, обсудили в рамках пленарного заседания «120 миллионов квадратных метров в год. Трансформация строительной отрасли».
Более миллиарда квадратных метров нового жилья к 2030 году
«Мы должны к 2030 году выйти на ежегодный показатель 120 миллионов квадратных метров жилья, — отметил ключевую задачу строительной отрасли вице-премьер Марат Хуснуллин. — Всего предстоит построить более 1 миллиарда квадратных метров жилья из расчета 53 квадратных метра на человека в среднем по стране. Пять миллионов семей смогут ежегодно получать новое жилье».
В 2021 году, по словам спикера, будет сдано около 86 млн кв. метров жилья, прирост к прошлому году составит более 30%. Однако в дальнейшем темпы строительства будут зависеть от успешной реализации ряда федеральных программ, в том числе программы «Формирование комфортной городской среды», которая частично финансируется за счет региональных бюджетов. Важно не просто строить квадратные метры, но создавать комфортное жилье, отметил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, то есть конкурировать на рынке не стоимостью квадратного метра, а качеством продукта, который будет предлагаться покупателям, и новой средой для жизни.
Правительство поддержит строителей деньгами и законами
По словам главы Минстроя Ирека Файзуллина, участники форума сформируют предложения, которые будут проанализированы и включены в дальнейшую работу Правительства по сокращению инвестиционно-строительного цикла. Определенные шаги в этом направлении по части упрощения процедур согласования, оптимизации нормативно-правовой базы, устранения административных барьеров уже сделаны. Марат Хуснуллин сообщил, что за прошедший год решением Правительства более 6800 документов из 11 тысяч СНИПов и другой нормативной документации были переведены из обязательных в рекомендательные, первые 96 согласительных процедур из нескольких сот существующих уже сокращены до 32, в первом полугодии проведена работа по оптимизации порядка подключения к инженерным сетям. Правительство намерено сократить инвестиционно-строительный цикл еще на 30% — в этой связи разработан ряд поправок в отраслевое законодательство, которые планируется вынести на осеннюю сессию ГД. Всего подготовлено и предстоит рассмотреть порядка 70 законодательных инициатив.
В деле ускорения инвестиционно-строительного процесса большие надежды возлагаются на цифровизацию: решением Правительства с 2022 года все стройки с государственным финансированием в пилотном режиме переходят на BIM-проектирование. И хотя, по оценке министерства, менее 50% участников рынка умеют работать в технологиях информационного моделирования, глава НОПРИЗ Михаил Посохин заверил, что отрасль готова к новым подходам и к новому качеству изысканий и проектирования. Примерами тому могут служить как органы строительной госэкспертизы, которые уже перестроились на работу с проектами в 3D, так и современная подготовка студентов строительных вузов.
«Не надо привлекать компании, заведомо неспособные выполнить задачи, которые перед нами ставятся, — заметил патриарх российской архитектуры. — Если отбирать компании, которые запроектируют подешевле, то вы всегда получите тех, кто сделает похуже. Организации, которые не смогут втянуться (в процессы BIM-проектирования. — Ред.), в конце концов просто уйдут, не выдержав конкуренции».
Марат Хуснуллин подчеркнул также роль ипотечного кредитования в качестве одной из самых эффективных мер поддержки темпов роста строительной отрасли: это программы льготной ипотеки на новое жилье до 3 млн рублей под 7%, а также еще более доступных семейной, сельской и дальневосточной ипотеки. Кроме того, до конца года совместно с Центробанком планируется ввести новый ипотечный продукт для ИЖС.
О других мерах финансовой поддержки отрасли рассказал собравшимся заместитель генерального директора ДОМ.РФ Денис Филиппов. Он подробно остановился на участии оператора в четырнадцати пилотных проектах комплексного развития территории с обязательствами застройщика по обеспечению качества городской среды. ДОМ.РФ намерен до конца года привлечь в сектор жилищного строительства по инфраструктурным облигациям почти 50 млрд рублей, а также начать масштабировать новый механизм реализации федеральной недвижимости — аукционов «за долю». «Это наш шаг навстречу инвесторам, которым важно сэкономить средства на старте проектов», — отметил докладчик.
Еще один запущенный в этом году источник федерального финансирования — «Инфраструктурное меню» — уже собрал заявки из 83 субъектов на сумму свыше предусмотренных 500 млрд рублей. Сейчас, как рассказал вице-премьер, рассматривается второй 500-миллиардный транш, уже подано заявок на 1,1 трлн. Средства выделяются регионам из бюджета на конкретные инфраструктурные проекты, прошедшие экспертизу на федеральном уровне. В УрФО, по словам полпреда Владимира Якушева, такие субъекты есть, и они уже успешно прошли межведомственную комиссию. «Это как раз те деньги, которые пойдут на транспортную и коммунальную инфраструктуру, что позволит говорить о новых проектах и новых заделах, — сообщил он. — У нас большой дефицит средств именно на инфраструктуру, а без нее нельзя наращивать строительство МКД, что называется, в полях».
Развитие в комплексе
Говоря о различных мерах поддержки, участники пленарного заседания обсудили реализацию принятого в декабре 2020 года Федерального закона о комплексном развитии территорий. Губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев полагает, что для застройщиков КРТ дает возможность получить больше помощи от государства при расселении аварийного жилья, реконструкции памятников архитектуры с охранным статусом. В регионе завершается формирование нормативной базы, определены первые одиннадцать площадок под проекты КРТ в Екатеринбурге и агломерации с вовлечением соседних с городом территорий, одобрена заявка на развитие проектов на 12 млрд руб.
Пока только 28 регионов приняли документы по проектам КРТ и приступили к формированию пула площадок, еще 40 субъектов завершают работу по созданию и утверждению нормативно-правовых актов. По мнению президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, при реализации планов КРТ нужна их корректировка с планами ввода жилья до 2030 года, и здесь важны мероприятия не только по вовлечению в комплексное развитие земельных участков, но и современные финансовые механизмы, которые позволили бы сделать участки более привлекательными для инвесторов.
Закон о КРТ — это возможность расселения ветхого и аварийного жилья, приведения в порядок центральных районов городов, освоения новых площадок, но его реализация не обойдется без сложностей вроде вынужденного урегулирования ситуаций с индивидуальным жильем, полагает член Совета Федерации Аркадий Чернецкий. Сенатор отметил наличие нерешенных вопросов, которые влияют на качество жилищной застройки, в том числе развитие арендного жилья социального назначения и получение статуса де-юре для апартаментов, которые уже насчитывают миллионы квадратных метров жилой недвижимости.
Участники пленарного заседания назвали еще ряд проблем, которые могут негативно сказаться на амбициозных планах строительной отрасли, и потому требуют безотлагательного системного решения. Это кадровые проблемы, связанные с нехваткой рабочей силы, оттоком трудовых мигрантов и низким качеством подготовки специалистов всех уровней, рост стоимости стройматериалов, а также снижение и без того невысокой производительности труда в строительстве.
Компания «Мегалит» осенью начнет строительство нового жилого квартала около станции метро «Пионерская». Там будет 650 тыс. кв. м недвижимости. Инвестиции в проект оцениваются в 40 млрд рублей.
Как рассказал собственник холдинга «Мегалит» Александр Брега, речь идет о застройке территории бывшей Приморской овощебазы площадью 30 га. Проект планировки территории на этот участок Смольный утвердил в начале 2014 года. В квартале будет 13 жилых домов общей площадью почти 650 тыс. кв. м. В проекте также предусмотрено создание торгово-офисного комплекса площадью 144,7 тыс. кв. м, трех детских садов, школы, многоэтажных гаражей и церкви. Большая часть зданий будет высотой 25-30 этажей (до 86 м). «Мы проектируем жилой квартал. Осенью надеемся получить разрешение на строительство. У нас 1,5 га на этой территории. Но есть партнерское соглашение с собственником овощебазы, которое дает «Мегалиту» право первоочередного выкупа всех 30 га. Что мы и планируем сделать», – рассказал Александр Брега. Инвестиции в строительство нового жилого квартала он не раскрыл. По оценке исполнительного директора ГК «С.Э.Р.» Павла Белоусова, они составят до 40 млрд рублей.
Участники рынка отмечают, что Приморский район, где заявлен новый проект, занимает первое место в Петербурге по интенсивности строительства. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», общий объем строящегося здесь жилья – 828,4 тыс. кв. м, а в продаже находятся 352 тыс. кв. м (26 жилых комплексов). «Спрос на квартиры в районе высок. По итогам первого полугодия 2016 года здесь заключено 4,5 тыс. сделок по покупке квартир в строящихся домах. Это 16,5% от общего объема сделок в городе», – сообщила руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. «Но подавляющее большинство проектов в непосредственной близости от метро достроены. Строящиеся дома расположены в районе Комендантского пр., пр. Королева, Шуваловского пр. А это около 20 минут транспортом от «Пионерской». Так что единственным конкурентом нового проекта можно считать недавно вышедший на рынок проект Master от «ВиПС Девелопмент» на Серебристом бульваре. Он тоже рядом с метро. Но это небольшой проект бизнес-класса, и цены там начинаются от 3,3 млн рублей. Других конкурентов у проекта «Мегалита» нет», – уточняет руководитель центра аналитики и консалтинга АН «Итака» Яна Долотова.
Участок бывшей Приморской овощебазы – один из самых крупных земельных наделов под жилую застройку в Петербурге на данный момент. «В городе есть более крупные предложения только за пределами КАД – на окраинах Петербурга. Схожие по объему предложения есть на севере и востоке города. Но такие территории трудно продавать, поскольку нелегко согласовать строительство там жилья», – поясняет управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина. «Предложения земли есть. Но они не так привлекательны, как пятно около «Пионерской». Например, сейчас продаются 58 га на Пулковском шоссе для размещения малоэтажного жилого комплекса. Порядок цены – 2 млрд рублей. А участок около «Пионерской» стоит в два раза больше, несмотря на то что он в два раза меньше», – заключает Яна Долотова.
Кстати:
Наиболее частые сделки с землей в Петербурге с территориями до 10 га, отмечает Ольга Трошева. Из недавних крупных сделок – приобретение ГК «Мортон» 53 га на территории бывшего завода «Самсон», а также покупка компанией Glorax 15 га на намывных территориях Васильевского острова. А в соседней Каменке скоро выведут в продажу 50 га ГК «Город». Но торги еще не объявлены.
С 1 января 2017 года ТСЖ и ЖСК, не предоставивших информацию о своей деятельности в ГИС ЖКХ, начнут штрафовать на сумму до 50 тыс.рублей. Фальсификация документов обернется для руководителей товариществ и кооперативов уголовной ответственностью.
Вносить информацию о своей деятельности в государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства» (ГИС ЖКХ) ТСЖ и ЖСК обязаны с 1 июля 2016 года. Накануне Госжилинспекция Петербурга направила в адрес ТСЖ и ЖСК свыше 4 тыс. писем с напоминанием о регистрации в системе.
«Если раньше за нарушение стандартов раскрытии информации были «драконовские» меры в отношении управляющих компаний, но не было предусмотрено абсолютно никакой административной ответственности в отношении ТСЖ, то с введением ГИС ЖКХ все кардинально изменилось. Появилась статья 13.19.2 и штраф для юридического лица до 50 тыс рублей», - комментирует заместитель начальника Государственной жилищной инспекции Петербурга Алексей Тихашин.
Но законодатели дали объединениям собственников поблажку – административная ответственность за непредставление сведений наступает только с 1 января 2017 года. По мнению Алексея Тихашина, это расслабило некоторые ТСЖ. Но отсрочка не значит, что скрытность до нового года останется безнаказанной. Госжилинспекция может устраивать проверки по жалобам граждан. Если информация об отсутствии сведений в ГИС ЖКХ подтвердится, в ТСЖ направят предписание об устранении нарушения. Его неисполнение повлечет за собой штраф, впрочем, незначительный – до 10 тыс рублей.
«У ТСЖ и ЖСК слабая подготовка в знаниях нормативных актов по управлению домами, – констатирует господин Тихашин. – Всегда находятся те, кто принципиально не предоставляет информацию. С такими руководителями ТСЖ без штрафов, с одними предписаниями, работать невозможно». По его мнению, практика штрафов поможет повысить дисциплину управляющих объединений.
Помимо основных сведений о деятельности ТСЖ или ЖСК (перечень обслуживаемых домов, перечень и стоимость предоставляемых услуг, перечень поставщиков коммунальных услуг, договоров управления на каждый дом, мероприятий, принятых по устранению жалоб собственников), в системе ГИС ЖКХ будут размещаться протоколы общих собраний.
При этом для домов с численностью квартир более 50, будет доступна новая форма собраний собственников – очно-заочная. В очной части может быть задействовано небольшое число собственников, остальные в течение 10 дней смогут предоставить свои решения в письменном виде.
Новые директивы появились и в отношении самого протокола собрания собственников. Теперь на его оформление отводится 10 дней, после чего он
также должен быть размещен в информационной системе ЖКХ вместе с договором управления.
Еще одно нововведение – протокол и решения собственников в течении пяти дней должны предоставляется в Госжилинспекцию, где будут храниться в течение трех лет (ранее срок хранения не был определен). Если в течение трех месяцев в инспекцию поступит два или более протокола с аутентичными вопросами, но разными решениями – это станет поводом для проверки.
Изменения в 46 статье Жилищного кодекса приравняли протоколы общих собраний и решения собственников к документам юридического значения. Их фальсификация теперь попадает под признаки состава уголовного деяния.
Новое законодательство накладывает определенные обязательства и на собственников. «Система ГИС ЖКХ позволит контролировать не только УК и ЖСК, но и органы государственной власти, их работу с обращениями гражданами, проверки УК, ТСЖ и ЖСК», - поясняет начальник Отдела Госжилинспекции по работе с ТСЖ и УК Владислав Мильков.
Владельцу жилья придется завести личный кабинет в системе ГИС ЖКХ и получить цифровую подпись. Основная коммуникация между ТСЖ или ЖСК и собственником будет происходить именно здесь. Так, счет за коммунальные и общедомовые услуги пользователи системы смогут получать в электронном виде. Если управляющий домом орган не предоставил электронную версию счета – собственник в праве не оплачивать услуги.