Как строить быстрее и качественнее
Международный строительный форум и выставка 100+ TechnoBuild (5–7 октября, Екатеринбург) каждый год выбирает новую тему, которая становится лейтмотивом семинаров и круглых столов. На этот раз ею стал «Диалог регионов».
Регионам было что обсудить: перед строительной отраслью стоит задача за десять лет увеличить ввод жилья с 86 млн до 120 млн кв. метров, обеспечив качество и комфорт среды проживания. То, каким образом достичь этих показателей, обсудили в рамках пленарного заседания «120 миллионов квадратных метров в год. Трансформация строительной отрасли».
Более миллиарда квадратных метров нового жилья к 2030 году
«Мы должны к 2030 году выйти на ежегодный показатель 120 миллионов квадратных метров жилья, — отметил ключевую задачу строительной отрасли вице-премьер Марат Хуснуллин. — Всего предстоит построить более 1 миллиарда квадратных метров жилья из расчета 53 квадратных метра на человека в среднем по стране. Пять миллионов семей смогут ежегодно получать новое жилье».
В 2021 году, по словам спикера, будет сдано около 86 млн кв. метров жилья, прирост к прошлому году составит более 30%. Однако в дальнейшем темпы строительства будут зависеть от успешной реализации ряда федеральных программ, в том числе программы «Формирование комфортной городской среды», которая частично финансируется за счет региональных бюджетов. Важно не просто строить квадратные метры, но создавать комфортное жилье, отметил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, то есть конкурировать на рынке не стоимостью квадратного метра, а качеством продукта, который будет предлагаться покупателям, и новой средой для жизни.
Правительство поддержит строителей деньгами и законами
По словам главы Минстроя Ирека Файзуллина, участники форума сформируют предложения, которые будут проанализированы и включены в дальнейшую работу Правительства по сокращению инвестиционно-строительного цикла. Определенные шаги в этом направлении по части упрощения процедур согласования, оптимизации нормативно-правовой базы, устранения административных барьеров уже сделаны. Марат Хуснуллин сообщил, что за прошедший год решением Правительства более 6800 документов из 11 тысяч СНИПов и другой нормативной документации были переведены из обязательных в рекомендательные, первые 96 согласительных процедур из нескольких сот существующих уже сокращены до 32, в первом полугодии проведена работа по оптимизации порядка подключения к инженерным сетям. Правительство намерено сократить инвестиционно-строительный цикл еще на 30% — в этой связи разработан ряд поправок в отраслевое законодательство, которые планируется вынести на осеннюю сессию ГД. Всего подготовлено и предстоит рассмотреть порядка 70 законодательных инициатив.
В деле ускорения инвестиционно-строительного процесса большие надежды возлагаются на цифровизацию: решением Правительства с 2022 года все стройки с государственным финансированием в пилотном режиме переходят на BIM-проектирование. И хотя, по оценке министерства, менее 50% участников рынка умеют работать в технологиях информационного моделирования, глава НОПРИЗ Михаил Посохин заверил, что отрасль готова к новым подходам и к новому качеству изысканий и проектирования. Примерами тому могут служить как органы строительной госэкспертизы, которые уже перестроились на работу с проектами в 3D, так и современная подготовка студентов строительных вузов.
«Не надо привлекать компании, заведомо неспособные выполнить задачи, которые перед нами ставятся, — заметил патриарх российской архитектуры. — Если отбирать компании, которые запроектируют подешевле, то вы всегда получите тех, кто сделает похуже. Организации, которые не смогут втянуться (в процессы BIM-проектирования. — Ред.), в конце концов просто уйдут, не выдержав конкуренции».
Марат Хуснуллин подчеркнул также роль ипотечного кредитования в качестве одной из самых эффективных мер поддержки темпов роста строительной отрасли: это программы льготной ипотеки на новое жилье до 3 млн рублей под 7%, а также еще более доступных семейной, сельской и дальневосточной ипотеки. Кроме того, до конца года совместно с Центробанком планируется ввести новый ипотечный продукт для ИЖС.
О других мерах финансовой поддержки отрасли рассказал собравшимся заместитель генерального директора ДОМ.РФ Денис Филиппов. Он подробно остановился на участии оператора в четырнадцати пилотных проектах комплексного развития территории с обязательствами застройщика по обеспечению качества городской среды. ДОМ.РФ намерен до конца года привлечь в сектор жилищного строительства по инфраструктурным облигациям почти 50 млрд рублей, а также начать масштабировать новый механизм реализации федеральной недвижимости — аукционов «за долю». «Это наш шаг навстречу инвесторам, которым важно сэкономить средства на старте проектов», — отметил докладчик.
Еще один запущенный в этом году источник федерального финансирования — «Инфраструктурное меню» — уже собрал заявки из 83 субъектов на сумму свыше предусмотренных 500 млрд рублей. Сейчас, как рассказал вице-премьер, рассматривается второй 500-миллиардный транш, уже подано заявок на 1,1 трлн. Средства выделяются регионам из бюджета на конкретные инфраструктурные проекты, прошедшие экспертизу на федеральном уровне. В УрФО, по словам полпреда Владимира Якушева, такие субъекты есть, и они уже успешно прошли межведомственную комиссию. «Это как раз те деньги, которые пойдут на транспортную и коммунальную инфраструктуру, что позволит говорить о новых проектах и новых заделах, — сообщил он. — У нас большой дефицит средств именно на инфраструктуру, а без нее нельзя наращивать строительство МКД, что называется, в полях».
Развитие в комплексе
Говоря о различных мерах поддержки, участники пленарного заседания обсудили реализацию принятого в декабре 2020 года Федерального закона о комплексном развитии территорий. Губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев полагает, что для застройщиков КРТ дает возможность получить больше помощи от государства при расселении аварийного жилья, реконструкции памятников архитектуры с охранным статусом. В регионе завершается формирование нормативной базы, определены первые одиннадцать площадок под проекты КРТ в Екатеринбурге и агломерации с вовлечением соседних с городом территорий, одобрена заявка на развитие проектов на 12 млрд руб.
Пока только 28 регионов приняли документы по проектам КРТ и приступили к формированию пула площадок, еще 40 субъектов завершают работу по созданию и утверждению нормативно-правовых актов. По мнению президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, при реализации планов КРТ нужна их корректировка с планами ввода жилья до 2030 года, и здесь важны мероприятия не только по вовлечению в комплексное развитие земельных участков, но и современные финансовые механизмы, которые позволили бы сделать участки более привлекательными для инвесторов.
Закон о КРТ — это возможность расселения ветхого и аварийного жилья, приведения в порядок центральных районов городов, освоения новых площадок, но его реализация не обойдется без сложностей вроде вынужденного урегулирования ситуаций с индивидуальным жильем, полагает член Совета Федерации Аркадий Чернецкий. Сенатор отметил наличие нерешенных вопросов, которые влияют на качество жилищной застройки, в том числе развитие арендного жилья социального назначения и получение статуса де-юре для апартаментов, которые уже насчитывают миллионы квадратных метров жилой недвижимости.
Участники пленарного заседания назвали еще ряд проблем, которые могут негативно сказаться на амбициозных планах строительной отрасли, и потому требуют безотлагательного системного решения. Это кадровые проблемы, связанные с нехваткой рабочей силы, оттоком трудовых мигрантов и низким качеством подготовки специалистов всех уровней, рост стоимости стройматериалов, а также снижение и без того невысокой производительности труда в строительстве.
На месте заброшенной военной базы в Лахте может появиться новый малоэтажный жилой микрорайон. Инвесторы предлагают включить эту территорию в список проектов комплексного устойчивого развития территорий. Пока в этом списке 10 адресов.
В районе Лахты может появиться еще один крупный жилой массив. Вариант застройки почти 40 га недалеко от возводимого «Главстроем СПб» жилого квартала «Юнтолово» на днях обсудили на публичных слушаниях по поправкам в ПЗЗ Приморского района. Речь идет о территории недостроенной военной базы, часть которой (12 га) Фонд РЖС продал в 2013 году. Имя собственника не раскрывалось. Но именно он выступил на публичных слушаниях с инициативой перевести свой участок (пока предназначенный под промышленную застройку) под малоэтажное жилье. По предварительным расчетам, там можно построить почти 160 тыс. кв. м. жилья с социальной инфраструктурой.
А всю территорию бывшей военной части инвестор предложил включить в список проектов комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ), который сейчас формируют и обсуждают в городе.
Понятие "КУРТ" ввел федеральный закон №373, вступивший в силу 1 января 2017 года. Формально он закрепил поправки в Градкодекс в части регулирования подготовки, согласования и утверждения ППТ. Но по факту ввел совершенно новый градостроительный институт КУРТ для создания городских кварталов, обеспеченных всеми видами инфраструктуры.
В начале 2017 года Петербург определил пять территория для КУРТ. В июле список территорий под КУРТ был расширен до 14 адресов по заявлениям районных администраций. Но в январе этого года КГА рекомендовал исключить из списка четыре участка - земли в районе Киевского шоссе, аэродрома Горелово, Дальневосточного проспекта и поселка Лисий Нос. Так что, теперь их в списке 10.
В Комитете по градостроительству и архитектуре Петербурга «Строительному Еженедельнику» сообщили, что комиссии, где будут обсуждать предложения, озвученные на общественных слушаниях, пройдут весной. И только после этого будет понятно, попадет ли адрес в Лахте в список КУРТ.
Эксперты считают, что идея с КУРТ не лишена логики. «В современных условиях законодательства и рынка включение этого адреса в список КУРТ будет тем преимуществом, которое позволит обеспечить проект необходимой инфраструктурой. Это здравое решение – хотя дорогостоящее», - говорит руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Александр Кириятских. Инвестиции в заявленный проект, по его оценке, составят 11-15 млрд рублей.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем рынка в Приморском районе оценивается в 1,16 млн кв. м. жилья, из которых 34,7 тыс. кв.м. находится в районе Лахты (3% от объема рынка района). В свободной продаже в районе находится 515 тыс. кв.м. жилья (из них в Лахте – 17,7 тыс. кв. м.). По итогам 2017 года в Приморском районе реализовано 482,3 тыс. кв.м. жилья, в том числе 5% — в районе Лахты, где представлено в основном жилье массового спроса. Средняя цена предложения при 100% оплате в классе «масс-маркет» в Приморском районе составляет 101,6 тыс. рублей.
Турецкая группа компаний Renaissancе инвестирует 150 млн долларов в строительство крупного торгового комплекса на намыве Васильевского острова. Пока остров обеспечен торговыми площадями очень слабо – на каждого жителя района приходится в шесть раз меньше торговых объектов, чем в среднем по Петербургу.
О планах группы Renaissance в ближайшие годы построить крупный торговый комплекс на намыве Васильевского острова на днях сообщил председатель совета директоров компании в России Авни Аквардар. По его словам, речь идет о торговом объекте площадью 60-80 тыс. кв. м, в который Renaissance готов инвестировать 150 млн долларов. «Строительство начнем через несколько лет, когда вокруг построят достаточное количество жилья и комплекс будет востребован», – пояснил он.
В собственности Renaissance находится участок площадью 10 га. На нем и появится торговый объект.
Правом намыть и застроить 80 га на намыве турки владеют с 2012 года на правах аренды. По графику, формирование новой земли должно было начаться в 2016 году. Там девелопер планировал построить жилье, а также рекреационные, торговые и офисные объекты. Кроме того, большую часть земли собирались отдать под озеленение. Сами турки на старте проекта оценивали инвестиции в него в 1 млрд долларов, но позже размер вложений был увеличен до 2 млрд. При этом источники на рынке рассказывали, что девелопер ищет покупателя на свою территорию.
Действительно, в прошлом году 34 га своей территории Renaissance продал «Группе ЛСР» Андрея Молчанова под строительство жилого комплекса площадью около 500 тыс. кв. м.
Авни Аквардар уточнил, что реализовать эту землю пришлось из-за санкций против турецких компаний, введенных российским правительством. «Мы не могли работать как строители, и даже наша инвестиционная компания не могла нанять на подряд строительную организацию из своего же холдинга. При этом у нас перед городом были определенные обязательства по инвестконтракту, которые мы не смогли бы вовремя выполнить», – заявил он (цит. по «РИА Новости»).
Участники рынка говорят, что торговый комплекс на намыве – очень актуальный проект не только для новой территории, но для всего Василеостровского района Петербурга.
«Проект правильный, нужный. Окупится он быстро: строительство на намыве в ближайшее время будет крайне активным – население увеличится в разы. А торговых площадей на Васильевском острове практически нет. Жаль только, откроется новый комплекс не скоро», – говорит Виталий Виноградов, директор по продажам и маркетингу ГК «Лидер Групп» (строит на намыве 150 тыс. кв. м жилья).
По мнению Ольги Шарыгиной из NAI Becar, если новый комплекс будет действительно качественный, срок окупаемости инвестиций в него составит 7-8 лет. «Объект площадью в 80 тыс. кв. м на намыве приживется вполне удачно. Если же речь пойдет о более крупных площадях (100-120 тыс. кв. м), то возможна небольшая вакансия», – говорит она.
По данным Владислава Фадеева из компании JLLв Санкт-Петербурге, обеспеченность качественными торговыми центрами Васильевского острова сейчас крайне низка – 71 кв. м на 1 тыс. жителей. «Это в шесть раз ниже среднего показателя по Петербургу. На острове расположен лишь один качественный торговый центр – «Шкиперский Молл». Потребность в торговых площадях жителей района удовлетворяется за счет гипермаркетов, небольших некачественных торговых центров, стрит-ритейла», – говорит эксперт JLL.
«В Василеостровском районе давно пора строить торговый комплекс формата «окружной». А с учетом застройки намыва, ввода ЗСД и будущего ввода моста через остров Серный зона охвата еще расширится и обеспечит аудиторию, необходимую для ТРК формата "региональный"», – считает руководитель отдела стратегического консалтинга KnightFrankStPetersburgИгорь Кокорев.
Кстати
Намыв на Васильевском острове создается с 2006 года. Конкурс на право создать в акватории Финского залива 476 га выиграла компания «Терра Нова», заплатив за это право 5,3 млн долларов. Под жилье на намыве отведено 350 га. На данный момент образовано 180 га новых территорий, из которых 32 га занял пассажирский порт «Морской фасад». На созданных землях должно появиться почти 2 млн кв. м жилья и 700 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. В данный момент участками на намыве владеют компании «Лидер Групп», Seven Suns, Glorax Development, «Группа ЛСР» и др.