Как строить быстрее и качественнее
Международный строительный форум и выставка 100+ TechnoBuild (5–7 октября, Екатеринбург) каждый год выбирает новую тему, которая становится лейтмотивом семинаров и круглых столов. На этот раз ею стал «Диалог регионов».
Регионам было что обсудить: перед строительной отраслью стоит задача за десять лет увеличить ввод жилья с 86 млн до 120 млн кв. метров, обеспечив качество и комфорт среды проживания. То, каким образом достичь этих показателей, обсудили в рамках пленарного заседания «120 миллионов квадратных метров в год. Трансформация строительной отрасли».
Более миллиарда квадратных метров нового жилья к 2030 году
«Мы должны к 2030 году выйти на ежегодный показатель 120 миллионов квадратных метров жилья, — отметил ключевую задачу строительной отрасли вице-премьер Марат Хуснуллин. — Всего предстоит построить более 1 миллиарда квадратных метров жилья из расчета 53 квадратных метра на человека в среднем по стране. Пять миллионов семей смогут ежегодно получать новое жилье».
В 2021 году, по словам спикера, будет сдано около 86 млн кв. метров жилья, прирост к прошлому году составит более 30%. Однако в дальнейшем темпы строительства будут зависеть от успешной реализации ряда федеральных программ, в том числе программы «Формирование комфортной городской среды», которая частично финансируется за счет региональных бюджетов. Важно не просто строить квадратные метры, но создавать комфортное жилье, отметил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, то есть конкурировать на рынке не стоимостью квадратного метра, а качеством продукта, который будет предлагаться покупателям, и новой средой для жизни.
Правительство поддержит строителей деньгами и законами
По словам главы Минстроя Ирека Файзуллина, участники форума сформируют предложения, которые будут проанализированы и включены в дальнейшую работу Правительства по сокращению инвестиционно-строительного цикла. Определенные шаги в этом направлении по части упрощения процедур согласования, оптимизации нормативно-правовой базы, устранения административных барьеров уже сделаны. Марат Хуснуллин сообщил, что за прошедший год решением Правительства более 6800 документов из 11 тысяч СНИПов и другой нормативной документации были переведены из обязательных в рекомендательные, первые 96 согласительных процедур из нескольких сот существующих уже сокращены до 32, в первом полугодии проведена работа по оптимизации порядка подключения к инженерным сетям. Правительство намерено сократить инвестиционно-строительный цикл еще на 30% — в этой связи разработан ряд поправок в отраслевое законодательство, которые планируется вынести на осеннюю сессию ГД. Всего подготовлено и предстоит рассмотреть порядка 70 законодательных инициатив.
В деле ускорения инвестиционно-строительного процесса большие надежды возлагаются на цифровизацию: решением Правительства с 2022 года все стройки с государственным финансированием в пилотном режиме переходят на BIM-проектирование. И хотя, по оценке министерства, менее 50% участников рынка умеют работать в технологиях информационного моделирования, глава НОПРИЗ Михаил Посохин заверил, что отрасль готова к новым подходам и к новому качеству изысканий и проектирования. Примерами тому могут служить как органы строительной госэкспертизы, которые уже перестроились на работу с проектами в 3D, так и современная подготовка студентов строительных вузов.
«Не надо привлекать компании, заведомо неспособные выполнить задачи, которые перед нами ставятся, — заметил патриарх российской архитектуры. — Если отбирать компании, которые запроектируют подешевле, то вы всегда получите тех, кто сделает похуже. Организации, которые не смогут втянуться (в процессы BIM-проектирования. — Ред.), в конце концов просто уйдут, не выдержав конкуренции».
Марат Хуснуллин подчеркнул также роль ипотечного кредитования в качестве одной из самых эффективных мер поддержки темпов роста строительной отрасли: это программы льготной ипотеки на новое жилье до 3 млн рублей под 7%, а также еще более доступных семейной, сельской и дальневосточной ипотеки. Кроме того, до конца года совместно с Центробанком планируется ввести новый ипотечный продукт для ИЖС.
О других мерах финансовой поддержки отрасли рассказал собравшимся заместитель генерального директора ДОМ.РФ Денис Филиппов. Он подробно остановился на участии оператора в четырнадцати пилотных проектах комплексного развития территории с обязательствами застройщика по обеспечению качества городской среды. ДОМ.РФ намерен до конца года привлечь в сектор жилищного строительства по инфраструктурным облигациям почти 50 млрд рублей, а также начать масштабировать новый механизм реализации федеральной недвижимости — аукционов «за долю». «Это наш шаг навстречу инвесторам, которым важно сэкономить средства на старте проектов», — отметил докладчик.
Еще один запущенный в этом году источник федерального финансирования — «Инфраструктурное меню» — уже собрал заявки из 83 субъектов на сумму свыше предусмотренных 500 млрд рублей. Сейчас, как рассказал вице-премьер, рассматривается второй 500-миллиардный транш, уже подано заявок на 1,1 трлн. Средства выделяются регионам из бюджета на конкретные инфраструктурные проекты, прошедшие экспертизу на федеральном уровне. В УрФО, по словам полпреда Владимира Якушева, такие субъекты есть, и они уже успешно прошли межведомственную комиссию. «Это как раз те деньги, которые пойдут на транспортную и коммунальную инфраструктуру, что позволит говорить о новых проектах и новых заделах, — сообщил он. — У нас большой дефицит средств именно на инфраструктуру, а без нее нельзя наращивать строительство МКД, что называется, в полях».
Развитие в комплексе
Говоря о различных мерах поддержки, участники пленарного заседания обсудили реализацию принятого в декабре 2020 года Федерального закона о комплексном развитии территорий. Губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев полагает, что для застройщиков КРТ дает возможность получить больше помощи от государства при расселении аварийного жилья, реконструкции памятников архитектуры с охранным статусом. В регионе завершается формирование нормативной базы, определены первые одиннадцать площадок под проекты КРТ в Екатеринбурге и агломерации с вовлечением соседних с городом территорий, одобрена заявка на развитие проектов на 12 млрд руб.
Пока только 28 регионов приняли документы по проектам КРТ и приступили к формированию пула площадок, еще 40 субъектов завершают работу по созданию и утверждению нормативно-правовых актов. По мнению президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, при реализации планов КРТ нужна их корректировка с планами ввода жилья до 2030 года, и здесь важны мероприятия не только по вовлечению в комплексное развитие земельных участков, но и современные финансовые механизмы, которые позволили бы сделать участки более привлекательными для инвесторов.
Закон о КРТ — это возможность расселения ветхого и аварийного жилья, приведения в порядок центральных районов городов, освоения новых площадок, но его реализация не обойдется без сложностей вроде вынужденного урегулирования ситуаций с индивидуальным жильем, полагает член Совета Федерации Аркадий Чернецкий. Сенатор отметил наличие нерешенных вопросов, которые влияют на качество жилищной застройки, в том числе развитие арендного жилья социального назначения и получение статуса де-юре для апартаментов, которые уже насчитывают миллионы квадратных метров жилой недвижимости.
Участники пленарного заседания назвали еще ряд проблем, которые могут негативно сказаться на амбициозных планах строительной отрасли, и потому требуют безотлагательного системного решения. Это кадровые проблемы, связанные с нехваткой рабочей силы, оттоком трудовых мигрантов и низким качеством подготовки специалистов всех уровней, рост стоимости стройматериалов, а также снижение и без того невысокой производительности труда в строительстве.
Архангельский девелопер «Аквилон Инвест» купил бывший участок ГК «Город» на Глухарской улице и построит там жилой комплекс комфорт-класса. Сумму сделки эксперты оценили в 1,1 млрд рублей, а инвестиции в застройку – в 6 млрд рублей.
Архангельская компания «Аквилон Инвест», вышедшая на рынок недвижимости Петербурга три года назад, продолжает пополнять свой портфель проектов в северной столице. На днях она стала новым собственником 3,6 га на территории Каменки, в квартале, ограниченном улицами Планерной и Глухарской и перспективой пр. Авиаконструкторов.
Купленный «Аквилоном» участок ранее принадлежал структурам печально известной ГК «Город» братьев Ванчуговых, которая в 2010 году взяла у Смольного в аренду 102 га в Каменке на 15 лет. А в 2014 году у девелопера начались финансовые проблемы, стройки компании были заморожены, недостроенными остались три крупных проекта на 13 домов с 1,5 тыс. дольщиков. Для достройки объектов городом было принято решение о продаже восьми участков в Каменке общей площадью 43,7 га. Деньги от сделки пойдут на завершение долгостроев.
«Мы эту территорию считаем перспективной для жилищного строительства. Здесь формируется новый комфортный микрорайон из проектов комплексной застройки с социальными и коммерческими объектами. Спрос на жилье в этой части Приморского района стабильный. А с открытием новой станции метро «Шуваловский проспект» он наверняка еще вырастет», – объясняет решение о покупке директор по развитию «Аквилон Инвест» Виталий Коробов. По его словам, проект будущего жилого комплекса еще разрабатывается. Начать строительство девелопер планирует в 2019 году.
Сумму сделки по покупке участка в «Аквилон Инвест» не раскрыли. По оценке Романа Мирошникова из СК «Ойкумена», она составила 1-1,1 млрд рублей. «На участке можно построить 66 тыс. кв.м. жилья, с коммерческой и социальной инфраструктурой. Объем инвестиций в проект такого масштаба может составить 6 млрд рублей. А стоимость квартир в этом месте может стартовать с 90-95 тыс. рублей за 1 кв.м.», - считает Роман Мирошников.
В настоящее время в локации «Каменка» возводится 11 ЖК (без учета очередей), объем строительства оценивается в 0,86 млн. кв.м. (60 % в объеме рынка Приморского района и порядка 10% в общем объеме рынка Петербурга). В продаже представлено 0,39 млн кв.м. жилья. Все реализуемые объекты представлены в классе «масс-маркет». Наиболее крупные из них: «Чистое небо» (Setl City), «Шуваловский» (ЛСР. Недвижимость – СЗ), Ultra City (Холдинг RBI), «Полис на Комендантском» (Полис Групп) и New Time (РосСтройИнвест). «Данная локация демонстрирует самые высокие объемы продаж в агломерации: за 9 месяцев этого года здесь реализовано более 300 тыс. кв.м. жилья (порядка 9% в общем объеме спроса по агломерации). Средняя цена предложения - 100,6 тыс. рублей, что лишь на 2% ниже средней городского показателя средней цены», - говорит руководитель Консалтинговый центр «Петербургской Недвижимости» Ольга Трошева.
Местные жители и власти Ленинградской области требуют от девелоперов социальной инфраструктуры. Строители же просят активизировать темпы выкупа готовых объектов, а также расширять программы «Соцобъекты в обмен на налоги» и «Стимул».
В Правительстве Ленобласти прошло очередное заседание о положении дел с инфраструктурой в Кудрово.
Компания Setl City уже построила в Кудрово три детских сада (два – на 110 мест; и один – на 140 мест), а также школу на 600 мест. Однако девелопер в 2016 году должен был сдать еще три дошкольных учреждения на 110, 160 и 160 мест, а также школу для 600 детей. Плюс к этому до конца 2019 года Setl City должна построить детсад на 190 мест и школу на 1100 мест.
Генеральный директор Setl City Илья Еременко сообщил, что на данный момент уже началось строительство ДОУ на 160 мест, возведение школы начнется в январе 2019 года, а оставшиеся три детсада будут сдавать по одному в год. «Мы не построили соцобъекты в срок из-за недостатка финансирования, так как власти не вовремя выкупали готовые соцобъекты», – подчеркнул Илья Еременко.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин заверил, что в срок до 28 декабря 2018 году власти выкупят у Setl City сразу пять ДОУ. «В таком случае строительство одного сада мы начнем уже в январе 2019 года и еще одного – через полгода. И постараемся активизировать реализацию всех объектов», – отметил Илья Еременко.
Выкуп соцобъектов ждет и ООО «Кудровоград» (объединение компаний «Отделстрой» и «Строительный трест»), уже построившее коммерческий детский сад на 250 мест и школу на 1600 мест с дошкольным отделением для 100 детей. При этом за 2019 и 2020 годы ООО «Кудровоград» должно сдать еще два встроенных ДОУ на 150 мест каждый, отдельно стоящий сад для 295 детей, а также школу на 1600 мест.
Детсад на 295 мест попал в федеральную программу «Стимул», поэтому «Кудровоград» уже начал реализацию проекта и намерен завершить работы к июню 2020 года. Оба ДОУ на 150 мест активно строятся, один из них может быть сдан к концу 2019 года, а второй – к сентябрю 2020-го, однако есть вероятность, что учреждения станут коммерческими. «Мы очень хотим передать эти объекты государству, однако пока не нашли приемлемого решения. Реальная цена двух детсадов – 250 млн рублей, но мы готовы продать их хотя бы за полцены. Нам же предложили только 60 млн», – сообщил генеральный директор «Отделстроя» Марк Окунь, напомнив, что ООО «Кудровоград» заплатило около 2 млрд рублей налогов.
ГК «Полис Групп» также возлагает большие надежды на программу «Стимул». Компания уже возвела в Кудрово два детсада (на 110 и 140 мест) и школу на 275 мест, однако до конца этого года, вопреки планам сдать ДОУ на 160 мест и школу на 1000 мест, явно не успеет. Еще один сад (на 140 мест) к концу 2019 года также вряд ли будет завершен.
«Мы уже получили положительное заключение экспертизы проекта школы и вскоре надеемся получить разрешение на строительство. Поскольку объект большой, хотелось бы включить его в программу «Стимул». Сад на 160 мест также хотелось бы реализовывать через «Стимул», – сообщил председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов.
Михаил Москвин призвал активизировать реализацию всех объектов: «Надо учитывать, что стоимость объектов в рамках программы «Стимул» весьма низкая, поэтому не надо на нее надеяться. Кроме того, всегда есть вероятность, что объект попросту в нее не попадет».
Компании «Арсенал», ЦДС и «Инвестторг» также идут к консенсусу. Директор АНО «Дирекция комплексного развития территорий Ленинградской области» (ДКРТ) Даниил Федичев сообщил, что договоры с ЦДС и «Арсеналом» уже подписаны, а с «Инвестторгом» договор будет заключен в ближайшее время. «Решены все вопросы с правом собственности на земельные участки, проводим межевание», – добавил он.
По словам Даниила Федичева, уже началось проектирование детсада на 190 мест: «Мы намерены получить разрешение на строительство в мае следующего года. Если все пойдет по плану, то объект построим к середине 2020 года».
Проектируется и ДОУ на 265 мест, его намерены завершить к осени 2020 года. Школа на 825 мест также находится в стадии проектирования, но сроки ее реализации пока не озвучиваются. Отметим, что Группа ЦДС возьмет на себя 28% реализации всех этих проектов, «Арсенал» – около 12%, а остальное останется «Инвестторгу».
Помимо этого, Группа ЦДС уже строит ДОУ на 160 мест и намерена передать его властям в конце 2019 года. «Здание уже построено до третьего этажа», – заверил представитель Группы ЦДС.
Цифра
6800 мест в детских садах не хватает в Заневском городском поселении Всеволожского района Ленобласти.