Приспособить жилье под… жилье
Практика приспособления исторических жилых зданий под гостиницы и офисные центры достаточно широко распространена и уже привычна. Между тем в последнее время появился новый тренд — обновление таких объектов с сохранением жилой функции. По словам экспертов, эта работа имеет свои существенные особенности.
Востребованность
Исторические здания, в том числе и относящиеся к объектам культурного наследия сегодня вызывают повышенный интерес в качестве жилых объектов. Это касается как обеих столиц, так и региональных центров со сложившейся старой застройкой. Причем, по словам экспертов, ранее достаточно обычной схемой был вариант с приобретением отдельной квартиры (в Санкт-Петербурге таким образом было расселено немало коммуналок в центре) и ее качественным ремонтом. А сегодня получил распространение тренд, в рамках которого девелопер осуществляет реконструкцию всего здания, после чего происходит продажа жилья и появление премиальных объектов с обновленной инфраструктурой и единой социальной средой. Квартиры в таких зданиях весьма востребованы рынком.
«В списке объектов культурного наследия доходные дома в Петербурге занимают особое место. Самое главное — они всегда были жилыми и многие из них не потеряли своего назначения и сегодня. Жить в доме с вековой историей в центре города, но на новый лад, с новой инженерией и коммуникациями, в окружении памятников архитектуры, хотят очень многие», — отмечает генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
С ней согласен и член совета директоров и руководитель направления Девелопмент Hansa Group Владимир Ревенков. «Однозначно, сегодня у людей есть запрос на красивую качественную, проверенную временем архитектуру в районе со сложившейся застройкой, инфраструктурой и богатой историей. Квартиры на вторичном рынке подходят не всем из-за неактуальных планировок или изношенной инженерии и перекрытий», — считает он.
Схожая ситуация и в Москве. Директор по продажам и маркетингу KR Properties Екатерина Фонарева считает, что для людей квартиры и апартаменты в исторических зданиях — это не просто инвестиция. «По опыту общения с покупателями клубного дома Kuznetsky Most 12 by Lalique мы смело можем утверждать, что для них это возможность стать причастным к городу, создать собственное "родовое гнездо". У таких домов есть свой шарм, в них ощущается связь поколений. Недвижимость в таких зданиях никогда не упадет в цене. Но для покупателей апартаменты в памятнике архитектуры обычно не инвестиция в экономическом смысле, скорее это инвестиция в будущее. Покупательский спрос на качественные объекты реставрации очень велик, и он будет расти, так как предложение с каждым годом неумолимо сокращается. "Невостребованных" исторических зданий в Москве уже почти не осталось», — говорит она.
Польза для всех
По мнению экспертов, новый тренд создает хорошие перспективы для активизации реставрационных работ и в целом сбережения исторического архитектурного наследия.
Оксана Кравцова считает, что в интересах Петербурга максимально способствовать расширению такой практики. «В нашем городе должно быть отреставрировано как можно больше доходных домов, а части из них — возвращена жилая функция. И законодательство должно стимулировать приход инвесторов на такие объекты, так как лишь при государственном финансировании проектов реставрации на сохранение исторического наследия Петербурга уйдут десятки лет. В августе мы получили разрешение от КГИОП на проведение ремонтных работ лицевых фасадов дома "Три Грации" у Таврического сада. Это один из самых красивых доходных домов Петербурга, и мы с большим пиететом подходим к его реставрации. При грамотном подходе к сохранению архитектурного наследия в выигрыше оказываются все стороны: горожане и туристы могут любоваться отреставрированными зданиями, инвестор расширяет свое портфолио реализованных проектов, а городской бюджет пополняется», — отмечает она.
По словам Владимира Ревенкова, восстановление исторических зданий позволит адаптировать его под актуальные запросы покупателей недвижимости. «Кроме того, реновация старого фонда в современное жилье высокого класса — это актуальный тренд в обновлении городской среды. Конечно, это связано не только с появлением новых технологий, позволяющих дать вторую жизнь историческому зданию, но и дефицитом качественных участков под застройку, особенно в центральных локациях и ближайших к ним», — говорит он.
Эксперт констатирует, что бюджетного ресурса в Петербурге недостаточно для массового обновления старого фонда. «С точки зрения затрат восстановление исторических объектов сопоставимо с новым строительством, а иногда потребует и больших инвестиций. Но если рассматривать реализацию таких проектов как возможность сохранить архитектурное наследие Петербурга и при этом способствовать его развитию, то в этом смысле ценность объектов реновации выше ценности новостроек», — считает Владимир Ревенков.
Сложности
Эта работа сопряжена с определенными сложностями. Часть из них касается вообще любой работы со старыми зданиями и объектами наследия, которые находятся под охраной соответствующих государственных органов.
«К самым серьезным проблемам следует отнести две. Во-первых, здание было просто в ужасающем состоянии. А во-вторых, все объемно-планировочные и конструктивные решения, интерьеры и прочее находятся в предмете охраны объекта наследия. Соответственно, ничего нельзя было менять и каждый шаг нужно было согласовывать с Москомнаследия. В итоге все работы велись с максимальным сохранением всех оригинальных решений, что, конечно, было очень непросто. Однако строгость в сохранении всех деталей дала совершенно изумительный результат», — говорит Максим Коношенко, генеральный директор ПФ «Градо», которая выполнила проект реконструкции шедевра советского конструктивизма Дом Наркомфина в Москве.
Но, помимо этого, проекты обновления старых жилых зданий с сохранением функции имеют свою специфику, отмечают эксперты. «Одна из основных проблем исторических зданий заключается в том, что они возводились по устаревшим нормативам и технологиям строительства. Их конструктивные решения, например, деревянные перекрытия, кирпичные или опять же деревянные стены, ленточные фундаменты и ряд других особенностей сегодня уже неактуальны, а нередко ненадежны и небезопасны при эксплуатации. Свою роль в ухудшении состояния таких домов могут сыграть такие факторы, как изменение характеристики грунтов, прокладка инженерных коммуникаций или строительство новых объектов в ближайшем окружении», — рассказывает Владимир Ревенков.
«Главной сложностью в реконструкции жилых зданий я бы назвал планировочные решения. Если говорить об особняках, часто они принадлежали одной семье, а, следовательно, жилыми были все пространства дома. Вряд ли кто-то может позволить себе купить целый особняк для проживания. Поэтому девелоперы делят такие здания на определенное количество квартир или апартаментов, выделяют места общего пользования. Вот это соотношение мест общего пользования и жилых помещений — тоже камень преткновения в жилой реконструкции. Еще одна проблема — анфиладные планировки, столь популярные у горожан XVIII — XIX веков. Это последовательность смежных комнат, что абсолютно неприемлемо для жителей современного мегаполиса», — отмечает директор по управлению проектами KR Properties Дмитрий Бохун.
С ним солидарен и Владимир Ревенков. «При реконструкции старого здания важно не только сохранить его изначальный облик, но и улучшить его характеристики, сделать пригодным для проживания и современным изнутри. Именно такое решение выбрала для себя компания Hansa Group при реализации проекта клубного дома «Аура» на Зеленогорской улице. Здание не является объектом культурного значения, но возведено в 1955 году в неоклассическом стиле, изначально использовалось под жилую функцию, но в последние годы внутри располагались офисы. Мы приняли решение полностью заменить его устаревшее внутреннее наполнение и сохранить исторический облик с арочными окнами, рустованным фасадом и французскими балконами», — говорит он.
Дмитрий Бохун добавляет, что в случае работы с объектом культурного наследия планировка сама по себе тоже может представлять историческую ценность и охраняться государством. «Но обычно все же находится компромисс между экономически обоснованным решением и сохранением важных исторических деталей. Наибольший интерес у подобных объектов традиционно представляют фасады. Они вписаны в панораму города, создают определенный облик улицы, они видны большому количеству людей. С интерьерами, с одной стороны, сложнее, с другой — проще. Срок жизни интерьера в среднем около двадцати лет — это срок активной самостоятельной жизни одного поколения. Чаще всего следующее поколение меняет интерьер настолько, что предыдущий полностью уничтожается. Интерьерные детали также видны будут только хозяину помещения. Конечно, если что-то сохранилось на протяжении веков (лепнина, оригинальная плитка, камин), это нужно обязательно сохранить. Но нужно понимать, что для владельца такой элемент декора будет некоторым обременением», — говорит он.
По мнению эксперта, лучше всего для жилой реконструкции приспособлены бывшие доходные дома. «В них помещения уже разделены на самостоятельные апартаменты, а общие зоны выделены. При этом в отличие от советского периода с его небольшими подъездами места общего пользования доходных домов царской России гораздо больше отвечают запросам современных покупателей премиальной и элитной недвижимости: это большие пространства, высокие потолки, массивные двери и широкие лестницы», — заключает Дмитрий Бохун.
Многие по привычке считают, что ЖКХ – очень косная сфера, в которой с трудом приживаются современные технологии и инновации. Представители отрасли категорически с этим не согласны. По их словам, инновационные технологии постепенно получают в жилищно-коммунальном комплексе все более широкое распространение.
Валерий Калюжный, генеральный директор ОАО «Управляющая компания»:
– Такое видение отрасли не совсем верно. ЖКХ – не косная отрасль. Всё меняется.
Одно из наших новшеств – «открытые двери». Это когда дверь в кабинет директора всегда открыта. Любой возникающий конфликт рушится на корню. Благодаря этому нововведению не появляются негативно настроенные люди, и никто не идет жаловаться дальше.
Мы используем мессенджеры для более быстрой работы и отчетности. А работа в CRM Битрикс 24 значительно упрощает прием и выполнение обращений жителей в аварийно-диспетчерскую службу. Это помогает видеть статистику и дает возможность понять, какие проблемы на доме скоро появятся, – и решить их еще на самой ранней стадии.
Еще один инструмент – видеоконференции с места аварии. Мастер-сантехник по видео может онлайн показать инженеру, в чем заключается проблема, и получить совет для быстрого исправления аварийной ситуации.
Как в работе с документацией используется современное программное обеспечение, так и на территории многоквартирных домов используются инновационные материалы и проекты. Компания применяет современные разработки в области антивандального оборудования. Например, это укрепленные водостоки с покрытием от коррозии и от механических повреждений.
Компания использует современные технологии не только для того, чтобы облегчить труд сотрудников, но и в целях экономии. В частности, это современные осветительные приборы, которые отличаются длительным сроком службы, позволяют добиться существенного энергосбережения и, соответственно, избежать излишних расходов.
Алексей Рыжов, генеральный директор МУП ЖКХ «Сиверский»:
– С 2017 года по программе «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на территории Ленобласти» в 76 многоквартирных домах (МКД) трех поселений Гатчинского муниципального района установлены автоматические индивидуальные тепловые пункты (АИТП) с погодным регулированием. С общедомовыми приборами учета расходования ресурсов в МКД эффективность сокращения фактического потребления ресурсов составляет до 15% от нормативного.
К положительным результатам от установки АИТП могу отнести то, что мы ушли от перетопов, повысили качество горячего водоснабжения, в межотопительный период потребители не вносят плату за тепло.
На предприятии внедрена программа автоматического снятия информации с общеподстанционных пунктов управления, что позволяет в режиме реального времени наблюдать за работой АИТП, своевременно реагировать на проблемы, не дожидаясь жалоб со стороны потребителей.
Заключение прямых договоров на коммунальные услуги между потребителем и ресурсоснабжающими организациями через АО «Единый информационно-расчетный центр Ленинградской области» позволяет производить расчеты и оплату за услуги ЖКХ более корректно и прозрачно.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
– Мы работаем в очень плотном контакте с управляющей компанией, обслуживающей дома, которые мы строим. Дело в том, что СК «ЛенРусСтрой» очень внимательно относится к лояльности своих клиентов. Та же, в свою очередь, напрямую зависит не только от качества построенного нами жилья, но и от уровня сервиса при эксплуатации недвижимости. Это действительно очень серьезный вопрос, поскольку до 40% наших продаж – это повторные обращения, которые обычно происходят через 7–10 лет после первой покупки, или обращения по рекомендации людей, уже купивших наши квартиры. Поэтому не удивительно, что мы придаем индексу потребительской лояльности (NPS, Net Promoter Score) такое важное значение.
Для того, чтобы иметь прямую обратную связь с нашими клиентами от момента запроса на покупку квартиры и до этапа обслуживания жилья, мы с нашими партнерами из управляющей компании внедряем современные цифровые технологии. Главнейшим фактором, по которому люди оценивают работу управляющей компании, является простота и доступность донесения информации о возникающих проблемах до сервисных служб – и оперативность реакции. Цифровые технологии позволяют радикально улучшить положение в этой сфере, обеспечить постоянную доступность сотрудников УК. Поэтому мы запускаем совместный с нашими коллегами из управляющей компании проект по созданию таких сервисов (интернет-ресурсы, мобильные приложения, push-уведомления и пр.), чтобы ими в любой момент могли пользоваться все жители наших домов. Причем связь будет обеспечиваться не только с УК, но и с нами, чтобы мы всегда были в курсе, что беспокоит наших покупателей, и могли соответственно реагировать.
Могу прямо сказать, что в этом подходе мы не оригинальны. Мы знакомы с опытом коллег, активно внедряющих современные цифровые сервисы в сфере ЖКХ и задающих тренды в этой области, и знаем, что применение этих новаций позволяет увеличить уровень лояльности в геометрической прогрессии.
Когда в прошлом происходило радикальное снижение курса рубля по отношению к мировым валютам, на начальной стадии это вызывало существенный рост спроса на жилье. Люди стремились «законсервировать» свои накопления и защитить их от обесценивания. Не все эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», уверены, что в этот раз будет так же.
Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова отмечает, что недвижимость всегда, особенно в условиях финансовой нестабильности, была и остается самым выгодным ресурсом для сохранения накоплений. «Стоимость жилья неуклонно растет на протяжении многих лет (незначительные колебания, сезонные спады в целом на картину не влияют)», – говорит она.
С ней согласен вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов. «В условиях падения фондового рынка, роста курса валют, низких процентных ставок по депозитам недвижимость по-прежнему является инструментом сохранения капитала. Спрос на нее может расти», – уверен он.
Пока, по данным директора департамента развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, снижение рубля не оказало влияния на спрос и цены. «У рынка есть запас устойчивости, и, если показатели в ближайшее время вернутся к значениям до начала снижения, то реакции покупателей и продавцов вообще не будет», – считает он.
А вот руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов говорит, что на минувшей неделе в компании уже увидели некоторый рост спроса. «Отмечается увеличение количества бронирований. Ряд клиентов, у которых есть финансовая возможность, предпочитает вложиться в понятный для них инструмент, избежав обесценивания денег. Кроме того, покупатели, которые планировали приобретение квартиры на более поздний срок, могут начать активнее принимать решение и выходить на сделку уже сейчас», – говорит он.
Впрочем, Сергей Мохнарь тоже убежден, что если валютная буря продолжится, это вызовет рост спроса. «Если же доллар за 70–75 – это новая реальность, то спрос на недвижимость пойдет вверх, безусловно. Уже через две-три недели. И в первую очередь вырастет число инвестиционных сделок с недвижимостью в перспективных локациях и с апартаментами», – считает он.
Директор по развитию, партнер маркетплейса «М2Маркет» Роман Строилов тоже считает, что скачок курсов случился совсем недавно и население еще в раздумьях, что делать. Он напоминает также, что для сохранения рублевых накоплений квадратные метры все еще подходят, а вот заработать на этом уже не выйдет. «После перехода на эскроу стоимость жилья достигла пика покупательских возможностей, потому вложения в недвижимость с целью заработка уже не выглядят столь привлекательными», – полагает он.
Эксперты видят и другие препятствия тому, чтобы люди активно вкладывались в жилье. «Сама по себе покупка недвижимости, конечно, хорошая инвестиция. При этом надо понимать, что это товар с низкой ликвидностью. Если что-то пойдет не так, например, рынок недвижимости тоже начнет падать, то жилье начнет дешеветь, а быстро выйти из данного вложения будет сложно», – отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
«Важно помнить опыт прошлых лет. Когда валюта падает – люди начинают «скидывать» ее и вкладываться в недвижимость. Когда валюта растет – население, как правило, старается закупиться валютой, поэтому застройщикам важно подготовиться к непростым временам», – добавляет Роман Строилов.
При этом, вне зависимости от развития ситуации, большинство специалистов не видит перспектив для снижения цен на жилье. «Общая рыночная реакция будет заключаться в фиксации цен или в их росте, если спрос повысится. В случае резкого увеличения покупательской активности в Петербурге возможно удорожание «квадрата» в комфорт-классе – на 2–3%, в бизнес-классе – на 4–8%», – считает Сергей Мохнарь.
«Цены продолжат расти в рамках финансовых моделей застройщиков, в соответствии со строительной готовностью», – прогнозирует Роман Строилов. По мнению Надежды Калашниковой, подорожание будет иметь в основном другие причины. «Связан этот рост в первую очередь с тем, что в течение года-двух все проекты, строящиеся по старым правилам, будут завершены. Строительство будет вестись только при помощи проектного финансирования. Следовательно, для застройщиков деньги станут дороже, что негативно отразится и на цене конечного продукта», – говорит она, добавляя, впрочем, что из-за падения курса рубля станут дороже импортные материалы и техника, что также повлияет на цену.
Николай Пашков подчеркивает, что каждый кризис отличается от предыдущих. «Сейчас очень много факторов неопределенности. Не секрет, что львиная доля покупок жилой недвижимости поддерживалась дешевевшей ипотекой. Если сейчас Центробанк начнет поднимать ключевую ставку, то, естественно, ставки по ипотеке также пойдут вверх, в результате начнет сужаться база покупательского спроса. Кроме того, все понимают, что покупать недвижимость в кредит в условиях кризиса и неопределенности – это довольно нерациональное решение», – отмечает он.
Мнение
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»:
– Высказывание Виталия Мутко о возможном повышении ставок по ипотеке сразу увеличило количество заключаемых договоров с ипотекой в разы. Это тенденция прошлой недели – рост спроса на ипотеку в два раза.