Приспособить жилье под… жилье
Практика приспособления исторических жилых зданий под гостиницы и офисные центры достаточно широко распространена и уже привычна. Между тем в последнее время появился новый тренд — обновление таких объектов с сохранением жилой функции. По словам экспертов, эта работа имеет свои существенные особенности.
Востребованность
Исторические здания, в том числе и относящиеся к объектам культурного наследия сегодня вызывают повышенный интерес в качестве жилых объектов. Это касается как обеих столиц, так и региональных центров со сложившейся старой застройкой. Причем, по словам экспертов, ранее достаточно обычной схемой был вариант с приобретением отдельной квартиры (в Санкт-Петербурге таким образом было расселено немало коммуналок в центре) и ее качественным ремонтом. А сегодня получил распространение тренд, в рамках которого девелопер осуществляет реконструкцию всего здания, после чего происходит продажа жилья и появление премиальных объектов с обновленной инфраструктурой и единой социальной средой. Квартиры в таких зданиях весьма востребованы рынком.
«В списке объектов культурного наследия доходные дома в Петербурге занимают особое место. Самое главное — они всегда были жилыми и многие из них не потеряли своего назначения и сегодня. Жить в доме с вековой историей в центре города, но на новый лад, с новой инженерией и коммуникациями, в окружении памятников архитектуры, хотят очень многие», — отмечает генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
С ней согласен и член совета директоров и руководитель направления Девелопмент Hansa Group Владимир Ревенков. «Однозначно, сегодня у людей есть запрос на красивую качественную, проверенную временем архитектуру в районе со сложившейся застройкой, инфраструктурой и богатой историей. Квартиры на вторичном рынке подходят не всем из-за неактуальных планировок или изношенной инженерии и перекрытий», — считает он.
Схожая ситуация и в Москве. Директор по продажам и маркетингу KR Properties Екатерина Фонарева считает, что для людей квартиры и апартаменты в исторических зданиях — это не просто инвестиция. «По опыту общения с покупателями клубного дома Kuznetsky Most 12 by Lalique мы смело можем утверждать, что для них это возможность стать причастным к городу, создать собственное "родовое гнездо". У таких домов есть свой шарм, в них ощущается связь поколений. Недвижимость в таких зданиях никогда не упадет в цене. Но для покупателей апартаменты в памятнике архитектуры обычно не инвестиция в экономическом смысле, скорее это инвестиция в будущее. Покупательский спрос на качественные объекты реставрации очень велик, и он будет расти, так как предложение с каждым годом неумолимо сокращается. "Невостребованных" исторических зданий в Москве уже почти не осталось», — говорит она.
Польза для всех
По мнению экспертов, новый тренд создает хорошие перспективы для активизации реставрационных работ и в целом сбережения исторического архитектурного наследия.
Оксана Кравцова считает, что в интересах Петербурга максимально способствовать расширению такой практики. «В нашем городе должно быть отреставрировано как можно больше доходных домов, а части из них — возвращена жилая функция. И законодательство должно стимулировать приход инвесторов на такие объекты, так как лишь при государственном финансировании проектов реставрации на сохранение исторического наследия Петербурга уйдут десятки лет. В августе мы получили разрешение от КГИОП на проведение ремонтных работ лицевых фасадов дома "Три Грации" у Таврического сада. Это один из самых красивых доходных домов Петербурга, и мы с большим пиететом подходим к его реставрации. При грамотном подходе к сохранению архитектурного наследия в выигрыше оказываются все стороны: горожане и туристы могут любоваться отреставрированными зданиями, инвестор расширяет свое портфолио реализованных проектов, а городской бюджет пополняется», — отмечает она.
По словам Владимира Ревенкова, восстановление исторических зданий позволит адаптировать его под актуальные запросы покупателей недвижимости. «Кроме того, реновация старого фонда в современное жилье высокого класса — это актуальный тренд в обновлении городской среды. Конечно, это связано не только с появлением новых технологий, позволяющих дать вторую жизнь историческому зданию, но и дефицитом качественных участков под застройку, особенно в центральных локациях и ближайших к ним», — говорит он.
Эксперт констатирует, что бюджетного ресурса в Петербурге недостаточно для массового обновления старого фонда. «С точки зрения затрат восстановление исторических объектов сопоставимо с новым строительством, а иногда потребует и больших инвестиций. Но если рассматривать реализацию таких проектов как возможность сохранить архитектурное наследие Петербурга и при этом способствовать его развитию, то в этом смысле ценность объектов реновации выше ценности новостроек», — считает Владимир Ревенков.
Сложности
Эта работа сопряжена с определенными сложностями. Часть из них касается вообще любой работы со старыми зданиями и объектами наследия, которые находятся под охраной соответствующих государственных органов.
«К самым серьезным проблемам следует отнести две. Во-первых, здание было просто в ужасающем состоянии. А во-вторых, все объемно-планировочные и конструктивные решения, интерьеры и прочее находятся в предмете охраны объекта наследия. Соответственно, ничего нельзя было менять и каждый шаг нужно было согласовывать с Москомнаследия. В итоге все работы велись с максимальным сохранением всех оригинальных решений, что, конечно, было очень непросто. Однако строгость в сохранении всех деталей дала совершенно изумительный результат», — говорит Максим Коношенко, генеральный директор ПФ «Градо», которая выполнила проект реконструкции шедевра советского конструктивизма Дом Наркомфина в Москве.
Но, помимо этого, проекты обновления старых жилых зданий с сохранением функции имеют свою специфику, отмечают эксперты. «Одна из основных проблем исторических зданий заключается в том, что они возводились по устаревшим нормативам и технологиям строительства. Их конструктивные решения, например, деревянные перекрытия, кирпичные или опять же деревянные стены, ленточные фундаменты и ряд других особенностей сегодня уже неактуальны, а нередко ненадежны и небезопасны при эксплуатации. Свою роль в ухудшении состояния таких домов могут сыграть такие факторы, как изменение характеристики грунтов, прокладка инженерных коммуникаций или строительство новых объектов в ближайшем окружении», — рассказывает Владимир Ревенков.
«Главной сложностью в реконструкции жилых зданий я бы назвал планировочные решения. Если говорить об особняках, часто они принадлежали одной семье, а, следовательно, жилыми были все пространства дома. Вряд ли кто-то может позволить себе купить целый особняк для проживания. Поэтому девелоперы делят такие здания на определенное количество квартир или апартаментов, выделяют места общего пользования. Вот это соотношение мест общего пользования и жилых помещений — тоже камень преткновения в жилой реконструкции. Еще одна проблема — анфиладные планировки, столь популярные у горожан XVIII — XIX веков. Это последовательность смежных комнат, что абсолютно неприемлемо для жителей современного мегаполиса», — отмечает директор по управлению проектами KR Properties Дмитрий Бохун.
С ним солидарен и Владимир Ревенков. «При реконструкции старого здания важно не только сохранить его изначальный облик, но и улучшить его характеристики, сделать пригодным для проживания и современным изнутри. Именно такое решение выбрала для себя компания Hansa Group при реализации проекта клубного дома «Аура» на Зеленогорской улице. Здание не является объектом культурного значения, но возведено в 1955 году в неоклассическом стиле, изначально использовалось под жилую функцию, но в последние годы внутри располагались офисы. Мы приняли решение полностью заменить его устаревшее внутреннее наполнение и сохранить исторический облик с арочными окнами, рустованным фасадом и французскими балконами», — говорит он.
Дмитрий Бохун добавляет, что в случае работы с объектом культурного наследия планировка сама по себе тоже может представлять историческую ценность и охраняться государством. «Но обычно все же находится компромисс между экономически обоснованным решением и сохранением важных исторических деталей. Наибольший интерес у подобных объектов традиционно представляют фасады. Они вписаны в панораму города, создают определенный облик улицы, они видны большому количеству людей. С интерьерами, с одной стороны, сложнее, с другой — проще. Срок жизни интерьера в среднем около двадцати лет — это срок активной самостоятельной жизни одного поколения. Чаще всего следующее поколение меняет интерьер настолько, что предыдущий полностью уничтожается. Интерьерные детали также видны будут только хозяину помещения. Конечно, если что-то сохранилось на протяжении веков (лепнина, оригинальная плитка, камин), это нужно обязательно сохранить. Но нужно понимать, что для владельца такой элемент декора будет некоторым обременением», — говорит он.
По мнению эксперта, лучше всего для жилой реконструкции приспособлены бывшие доходные дома. «В них помещения уже разделены на самостоятельные апартаменты, а общие зоны выделены. При этом в отличие от советского периода с его небольшими подъездами места общего пользования доходных домов царской России гораздо больше отвечают запросам современных покупателей премиальной и элитной недвижимости: это большие пространства, высокие потолки, массивные двери и широкие лестницы», — заключает Дмитрий Бохун.
Из праздника, на котором просто чествуют лучших представителей отрасли, День строителя превратился в площадку, где раскрываются новые таланты.
Петербургские строители вновь доказали, что ни спорт, ни искусство им не чужды.
Быстрее, выше, сильнее
В рамках праздничных мероприятий под руководством бессменного руководителя – бывшего футбольного арбитра Бориса Жукова – состоялась традиционная строительная спартакиада «За труд и долголетие». Организацией соревнований на протяжении уже 15 лет занимается Союз строительных объединений и организаций (ССОО). Участники стройотрасли соревновались в пулевой стрельбе, перетягивании каната, беге и других дисциплинах.
В долгожданном общегородском первенстве по картингу среди строителей победила команда компании «Пилон». Кульминацией же череды соревнований стал первый в истории спартакиады футбольный матч между строителями Петербурга и Ленинградской области. За команду Северной столицы играли представители группы компаний «Пионер», холдинга Setl Group, АО «ЮИТ Санкт-Петербург» и ГК «РосСтройИнвест». Сборная 47-го региона сформировалась на базе ООО «РСК РЭС», объединения «Строительный трест», саморегулируемой организации Ассоциация «Строительный комплекс Ленинградской области», а также руководства ЛенОблСоюзСтроя. Матч закончился боевой ничьей со счетом 1:1.
По итогам всех соревнований чемпионом спартакиады стала команда «Группы ЛСР» под руководством генерального директора Андрея Молчанова. Серебро досталось спортсменам из Setl Group, председателем совета директоров которого является Максим Шубарев. Третье место заняла сборная строительного концерна «ЮИТ Санкт-Петербург» во главе с генеральным директором Теему Хелпполайненом. Приз «За волю к победе» завоевал «РосСтройИнвест», председателем совета директоров которого является Фёдор Туркин.
Праздничная неделя завершилась еще одним традиционным спортивным мероприятием – велопробегом. Представители стройотрасли и городского правительства проехали 7 км: от Смольного собора по Смольной и Воскресенской набережным, набережной Кутузова, через Троицкий мост, Кронверкскую набережную до Петропавловской крепости.
Просто песня
Новым для отрасли стал музыкальный конкурс «Нам песня строить и жить помогает», проведение которого инициировали ССОО и Setl Group. «Строители – очень разносторонние люди. Мы обсуждаем профессиональные достижения, спортивные, но у нас множество коллег, которые прекрасно поют, поэтому я очень надеюсь, что этот музыкальный конкурс станет традиционным», – сообщил председатель совета директоров холдинга Setl Group Максим Шубарев во время праздничного концерта в Ледовом дворце.
Лучшим певцом среди строителей был признан сварщик арматурных сеток и каркасов 2-го разряда компании «ЛСР. Строительство – Северо-Запад» Евгений Лихардов. На праздничном концерте в Ледовом дворце он исполнил песню «Самба белого мотылька».
Сольно выступили и другие участники конкурса: Евгений Воскобойников из компании «Век», Ренат Султанов из «Рентал-Строй», Алина Шеенкова из «Группы ЛСР» и Илья Акопян из «Антекс Союза». В завершение концерта на сцену вышли все 12 финалистов, чтобы исполнить композицию, которая и подарила название конкурсу, – «Нам песня строить и жить помогает».
Хочется отметить, что поющие представители отрасли выступили не хуже профессиональных артистов, которые также приехали поздравить строителей в Ледовый.
Еще одной изюминкой праздничного концерта стало видеопоздравление, на котором руководители петербургских компаний читали стихи Александра Пушкина, Осипа Мандельштама, Николая Агнивцева, Натальи Крандиевской-Толстой и Александра Городницкого. Председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест» Фёдор Туркин прочел стихотворение собственного сочинения.
Выстрел с легкой женской руки
В честь Дня строителя 9 августа традиционно выстрелила пушка Нарышкина бастиона Петропавловской крепости. Впрочем, пикантности придавало то, что в роли канонира выступила 18-летняя хрупкая студентка Академии управления городской средой, градостроительства и печати Ирина Голубева, занявшая первое место в 11-м конкурсе «Лучший штукатур» среди учащихся. «Я очень рада, что меня пригласили, это очень волнительно и очень почетно», – поделилась впечатлениями Ирина Голубева после выстрела.
«Девушка справилась отлично», – заявили в один голос присутствующие на торжественной церемонии строители и чиновники из правительства Петербурга. «У меня заложило ухо от восторга и радости за весь строительный комплекс нашего города. Спасибо за организацию мероприятия. День строителя – великолепный праздник, поздравляю всех строителей города!» – поделился впечатлениями заместитель председателя Комитета по строительству Евгений Барановский.
Исполнительный директор ССОО Олег Бритов рассказал, что победителей конкурсов профессионального мастерства уже второй год подряд приглашают совершить полуденный выстрел в честь Дня строителя, но впервые почетной гостьей стала девушка.
В этот же день верующие представители стройкомплекса собрались на традиционный молебен в главной церкви строителей – в Храме Святого Первоверховного Апостола Петра.
По заслугам
Конечно, наиболее важным для строителей стало вручение наград за профессиональные успехи. В результате участники отрасли получили десять наград от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, а также два почетных знака «Строителю Санкт-Петербурга» II степени и пятнадцать знаков III степени от городского правительства. Благодарности губернатора Георгия Полтавченко удостоилось трое сотрудников стройкомпаний, а вице-губернатор Игорь Албин поблагодарил 35 представителей отрасли.
Больше всего наград – семь – получили специалисты Ленинградского научно-исследовательского и проектного института по жилищно-гражданскому строительству (ЛенНИИпроект). Представители «БалтИнвестСтроя» унесли из Смольного шесть наград. Сотрудникам различных подразделений «Метростроя» и работникам «Пилона» досталось по пять наград. Экспертам из Научно-исследовательского, проектно-изыскательского института «Ленметрогипротранс» вручили четыре награды.
Без наград, почетных знаков и благодарностей не остались представители «Группы ЛСР», «Кратона», «РосСтройИнвеста», «Евромонолита», Setl City, «СПб Реновации», «Дальпитерстроя» и др. Интересно, что двое из трех участников рынка, получивших благодарность губернатора, представляют одну компанию – «ПитерСтрой Инвест».
«Благодаря вам наш город развивается и растет, – обратился вице-губернатор Александр Говорунов к собравшимся в Световом зале Смольного представителям стройиндустрии, – а также занимает лидирующие позиции среди регионов России по объему строительства жилья и инфраструктуры. У нас на днях прошел фестиваль байкеров, в котором я принимал участие. И могу сказать, что мы живем в красивейшем городе, и это заслуга не только зодчих прошлых лет, но и ваша. От лица всего правительства города желаю вам новых побед и успехов во всем».
На сцене Ледового дворца свои награды получили победители петербургского этапа Национального конкурса «Строймастер», который Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) проводит с 2015 года. Лучшим каменщиком был признан сотрудник компании «ЛСР. Строительство – Северо-Запад» Сергей Доник. Лучшим штукатуром стал Олег Чишевич, представитель компании «Азимут», которая входит в холдинг «РосСтройИнвест». Звание лучшего сварщика досталось сотруднику предприятия «Водоканал Санкт-Петербурга» Михаилу Левченкову.
Думские депутаты-коммунисты предложили оказывать помощь обманутым дольщикам из средств компенсационных фондов СРО. По их данным, на специальных банковских счетах уже лежит более 70 млрд рублей, собранных застройщиками. Но эти деньги не используются, хотя могли бы послужить решению острой социальной проблемы.
Законопроект № 513907-7, который предлагает использовать компенсационные фонды строительных саморегулируемых организаций (СРО) для финансовой помощи обманутым дольщикам, в середине июля внес в Госдуму РФ депутат-коммунист Юрий Афонин. Этот документ представляет собой поправки в Градостроительный кодекс и в ст. 13 Закона № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях». Рассматривать их депутаты будут после возвращения с каникул.
Почему возникла такая идея? «По данным Минстроя РФ, в России сейчас 836 проблемных объектов, а количество пострадавших дольщиков превышает 40 тыс. человек. Но поскольку порядок включения людей в реестр носит заявительный характер, количество обманутых дольщиков, согласно статистике регионов, составляет минимум 86 тыс. человек. А по экспертным оценкам – еще больше, поскольку проблема часто затрагивает целые семьи», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Чтобы защитить людей, в 2017 году был принят Закон № 218-ФЗ о защите участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков. Но федеральный компенсационный фонд, куда застройщики уже отчисляют по 1,2% от суммы от каждой сделки, может подстраховывать лишь те проблемные стройки, по которым первые договоры долевого участия (ДДУ) заключены после 21 октября 2017 года. А что делать со всеми остальными? Для решения этой проблемы законодатель и предлагает использовать ранее сформированные компенсационные фонды СРО. И указывает на то, что деньги для этого в отрасли есть.
«По данным Минстроя РФ, с 2008 года строительные СРО собрали в компенсационные фонды свыше 100 млрд рублей. Но около 40 млрд рублей были потеряны в проблемных банках, ликвидированных за последние годы Центробанком. В Национальном объединении строителей суммарный размер компенсационных фондов СРО оценивают в 77,1 млрд рублей. Из них на специальных банковских счетах размещено 70,6 млрд рублей», – говорится в пояснительной записке.
При этом, по данным Юрия Афонина, размер компенсационных выплат на возмещение ущерба дольщикам на данный момент составил менее 0,1% от объема средств, собранных в эти фонды. «Деньги в компенсационных фондах превратились в накопления, которые пополняются и практически не используются. Но при этом из-за отсутствия должного контроля уже есть значительные потери средств», – говорит инициатор законопроекта.
В настоящее время законопроект направлен в Комитет по транспорту и строительству для подготовки к представлению на заседании Госдумы. Как сообщила «Строительному Еженедельнику» ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Госдумы по транспорту и строительству Светлана Бачурина, затронутая в документе проблема – наболевшая.
«Часто строительные компании, выступившие в роли застройщиков, не могут обеспечить выполнение своих обязательств по договорам долевого участия именно в этой роли. Проблема требует особого регулирования, поскольку с 1 июля 2018 года государство перевело систему долевого строительства на новую финансово-правовую модель. Для всех (и застройщиков, и строителей, и граждан) эта дата – определенный рубеж. Накануне в регионах значительно выросло число выданных разрешений на строительство. И нужно обеспечить выполнение всех гарантийных обязательств, возникших у строителей перед дольщиками», – говорит она, подчеркивая, что суть предлагаемых новелл – ответственность института саморегулирования за своих членов.
Но эксперты считают новый законопроект очередным примером популизма.
Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», к предложению относится резко отрицательно: «Компенсационные фонды СРО созданы для возможных компенсаций недостатков строительства, и наличие там денег, в отличие от Фонда защиты дольщиков, это не недостаток, который нужно срочно устранить».
Мнение
Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSAN Consulting:
– Юридически закон очень слабый. Во-первых, в стране более 4,5 тыс. застройщиков, а в СРО входят только 1,5 тыс. из них. Так что, если мы говорим о расходовании средств фондов на возмещение вреда дольщикам, надо, чтобы все строители в обязательном порядке состояли в СРО и платили взносы. Во-вторых, когда делались расчеты взносов, Минстрой РФ и Национальное объединение строителей серьезно обосновывали их размер. При этом возможные претензии дольщиков к застройщикам не учитывали. Так что теперь или придется формировать новый фонд (третий по счету), или пересматривать размеры взносов и уровень ответственности бизнеса. Понятно, что ответственность перед дольщиками будет на порядок выше, чем ответственность застройщика за нанесение вреда или ответственность по госконтрактам. И третье – поправки абсолютно игнорируют установленные Градкодексом правила, заявляя о взыскании убытков без ограничений, да еще в субсидиарном порядке. Это не соответствует духу существующего закона и принципам формирования двух уже имеющихся компенсационных фондов. Вывод такой: это совершенно популистская идея. Ее смысл не в решении проблем, а в паразитировании на законодательстве.