Приспособить жилье под… жилье
Практика приспособления исторических жилых зданий под гостиницы и офисные центры достаточно широко распространена и уже привычна. Между тем в последнее время появился новый тренд — обновление таких объектов с сохранением жилой функции. По словам экспертов, эта работа имеет свои существенные особенности.
Востребованность
Исторические здания, в том числе и относящиеся к объектам культурного наследия сегодня вызывают повышенный интерес в качестве жилых объектов. Это касается как обеих столиц, так и региональных центров со сложившейся старой застройкой. Причем, по словам экспертов, ранее достаточно обычной схемой был вариант с приобретением отдельной квартиры (в Санкт-Петербурге таким образом было расселено немало коммуналок в центре) и ее качественным ремонтом. А сегодня получил распространение тренд, в рамках которого девелопер осуществляет реконструкцию всего здания, после чего происходит продажа жилья и появление премиальных объектов с обновленной инфраструктурой и единой социальной средой. Квартиры в таких зданиях весьма востребованы рынком.
«В списке объектов культурного наследия доходные дома в Петербурге занимают особое место. Самое главное — они всегда были жилыми и многие из них не потеряли своего назначения и сегодня. Жить в доме с вековой историей в центре города, но на новый лад, с новой инженерией и коммуникациями, в окружении памятников архитектуры, хотят очень многие», — отмечает генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
С ней согласен и член совета директоров и руководитель направления Девелопмент Hansa Group Владимир Ревенков. «Однозначно, сегодня у людей есть запрос на красивую качественную, проверенную временем архитектуру в районе со сложившейся застройкой, инфраструктурой и богатой историей. Квартиры на вторичном рынке подходят не всем из-за неактуальных планировок или изношенной инженерии и перекрытий», — считает он.
Схожая ситуация и в Москве. Директор по продажам и маркетингу KR Properties Екатерина Фонарева считает, что для людей квартиры и апартаменты в исторических зданиях — это не просто инвестиция. «По опыту общения с покупателями клубного дома Kuznetsky Most 12 by Lalique мы смело можем утверждать, что для них это возможность стать причастным к городу, создать собственное "родовое гнездо". У таких домов есть свой шарм, в них ощущается связь поколений. Недвижимость в таких зданиях никогда не упадет в цене. Но для покупателей апартаменты в памятнике архитектуры обычно не инвестиция в экономическом смысле, скорее это инвестиция в будущее. Покупательский спрос на качественные объекты реставрации очень велик, и он будет расти, так как предложение с каждым годом неумолимо сокращается. "Невостребованных" исторических зданий в Москве уже почти не осталось», — говорит она.
Польза для всех
По мнению экспертов, новый тренд создает хорошие перспективы для активизации реставрационных работ и в целом сбережения исторического архитектурного наследия.
Оксана Кравцова считает, что в интересах Петербурга максимально способствовать расширению такой практики. «В нашем городе должно быть отреставрировано как можно больше доходных домов, а части из них — возвращена жилая функция. И законодательство должно стимулировать приход инвесторов на такие объекты, так как лишь при государственном финансировании проектов реставрации на сохранение исторического наследия Петербурга уйдут десятки лет. В августе мы получили разрешение от КГИОП на проведение ремонтных работ лицевых фасадов дома "Три Грации" у Таврического сада. Это один из самых красивых доходных домов Петербурга, и мы с большим пиететом подходим к его реставрации. При грамотном подходе к сохранению архитектурного наследия в выигрыше оказываются все стороны: горожане и туристы могут любоваться отреставрированными зданиями, инвестор расширяет свое портфолио реализованных проектов, а городской бюджет пополняется», — отмечает она.
По словам Владимира Ревенкова, восстановление исторических зданий позволит адаптировать его под актуальные запросы покупателей недвижимости. «Кроме того, реновация старого фонда в современное жилье высокого класса — это актуальный тренд в обновлении городской среды. Конечно, это связано не только с появлением новых технологий, позволяющих дать вторую жизнь историческому зданию, но и дефицитом качественных участков под застройку, особенно в центральных локациях и ближайших к ним», — говорит он.
Эксперт констатирует, что бюджетного ресурса в Петербурге недостаточно для массового обновления старого фонда. «С точки зрения затрат восстановление исторических объектов сопоставимо с новым строительством, а иногда потребует и больших инвестиций. Но если рассматривать реализацию таких проектов как возможность сохранить архитектурное наследие Петербурга и при этом способствовать его развитию, то в этом смысле ценность объектов реновации выше ценности новостроек», — считает Владимир Ревенков.
Сложности
Эта работа сопряжена с определенными сложностями. Часть из них касается вообще любой работы со старыми зданиями и объектами наследия, которые находятся под охраной соответствующих государственных органов.
«К самым серьезным проблемам следует отнести две. Во-первых, здание было просто в ужасающем состоянии. А во-вторых, все объемно-планировочные и конструктивные решения, интерьеры и прочее находятся в предмете охраны объекта наследия. Соответственно, ничего нельзя было менять и каждый шаг нужно было согласовывать с Москомнаследия. В итоге все работы велись с максимальным сохранением всех оригинальных решений, что, конечно, было очень непросто. Однако строгость в сохранении всех деталей дала совершенно изумительный результат», — говорит Максим Коношенко, генеральный директор ПФ «Градо», которая выполнила проект реконструкции шедевра советского конструктивизма Дом Наркомфина в Москве.
Но, помимо этого, проекты обновления старых жилых зданий с сохранением функции имеют свою специфику, отмечают эксперты. «Одна из основных проблем исторических зданий заключается в том, что они возводились по устаревшим нормативам и технологиям строительства. Их конструктивные решения, например, деревянные перекрытия, кирпичные или опять же деревянные стены, ленточные фундаменты и ряд других особенностей сегодня уже неактуальны, а нередко ненадежны и небезопасны при эксплуатации. Свою роль в ухудшении состояния таких домов могут сыграть такие факторы, как изменение характеристики грунтов, прокладка инженерных коммуникаций или строительство новых объектов в ближайшем окружении», — рассказывает Владимир Ревенков.
«Главной сложностью в реконструкции жилых зданий я бы назвал планировочные решения. Если говорить об особняках, часто они принадлежали одной семье, а, следовательно, жилыми были все пространства дома. Вряд ли кто-то может позволить себе купить целый особняк для проживания. Поэтому девелоперы делят такие здания на определенное количество квартир или апартаментов, выделяют места общего пользования. Вот это соотношение мест общего пользования и жилых помещений — тоже камень преткновения в жилой реконструкции. Еще одна проблема — анфиладные планировки, столь популярные у горожан XVIII — XIX веков. Это последовательность смежных комнат, что абсолютно неприемлемо для жителей современного мегаполиса», — отмечает директор по управлению проектами KR Properties Дмитрий Бохун.
С ним солидарен и Владимир Ревенков. «При реконструкции старого здания важно не только сохранить его изначальный облик, но и улучшить его характеристики, сделать пригодным для проживания и современным изнутри. Именно такое решение выбрала для себя компания Hansa Group при реализации проекта клубного дома «Аура» на Зеленогорской улице. Здание не является объектом культурного значения, но возведено в 1955 году в неоклассическом стиле, изначально использовалось под жилую функцию, но в последние годы внутри располагались офисы. Мы приняли решение полностью заменить его устаревшее внутреннее наполнение и сохранить исторический облик с арочными окнами, рустованным фасадом и французскими балконами», — говорит он.
Дмитрий Бохун добавляет, что в случае работы с объектом культурного наследия планировка сама по себе тоже может представлять историческую ценность и охраняться государством. «Но обычно все же находится компромисс между экономически обоснованным решением и сохранением важных исторических деталей. Наибольший интерес у подобных объектов традиционно представляют фасады. Они вписаны в панораму города, создают определенный облик улицы, они видны большому количеству людей. С интерьерами, с одной стороны, сложнее, с другой — проще. Срок жизни интерьера в среднем около двадцати лет — это срок активной самостоятельной жизни одного поколения. Чаще всего следующее поколение меняет интерьер настолько, что предыдущий полностью уничтожается. Интерьерные детали также видны будут только хозяину помещения. Конечно, если что-то сохранилось на протяжении веков (лепнина, оригинальная плитка, камин), это нужно обязательно сохранить. Но нужно понимать, что для владельца такой элемент декора будет некоторым обременением», — говорит он.
По мнению эксперта, лучше всего для жилой реконструкции приспособлены бывшие доходные дома. «В них помещения уже разделены на самостоятельные апартаменты, а общие зоны выделены. При этом в отличие от советского периода с его небольшими подъездами места общего пользования доходных домов царской России гораздо больше отвечают запросам современных покупателей премиальной и элитной недвижимости: это большие пространства, высокие потолки, массивные двери и широкие лестницы», — заключает Дмитрий Бохун.
В конце 2018 года утвержден национальный проект «Жилье и городская среда», призванный синхронизировать усилия Правительства России, региональных и муниципальных органов власти по повышению качества жизни населения. Сформирована и принята Методика определения индекса качества городской среды (ИКГС).
По всему миру эффективно организованные города, занимающиеся развитием своего будущего и ориентированные на формирование среды, демонстрируют долгосрочные и устойчивые темпы экономического роста. Поэтому инвестиции в городскую среду и в развитие городов – процесс для бизнеса перспективный. Об этом на ПМЭФ-2019 рассуждали участники дискуссии «Инвестиции в развитие городской среды».
Финансирование
Индекс качества городской среды – совокупность установок и ориентиров развития города, является инструментом коммуникаций между властью и населением.
О финансовой составляющей реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», открывая дискуссию, рассказал заместитель Председателя Правительства России Виталий Мутко. «При создании индекса мы учитывали международный опыт, практику крупных российских мегаполисов, разработки институтов урбанистики, архитекторов. В результате индекс включил 36 показателей. На реализацию проекта выделено более 300 млрд рублей. Отдельно были выделены малые города и поселения. На развитие комфортной среды в них направляется 30 млрд рублей. Главное, на данный момент, – определить, как грамотно инвестировать эти средства», – отметил он.
Экология, благоустройство общественных пространств, безопасность, идентичность городов, комфорт среды, социальная составляющая – это основные направления, где будут использоваться государственные деньги.
Планируется, что в результате реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» к 2024 году доля городов, в которых ИКГС увеличится на 30%, вырастет в 2 раза.
Способы
Во-первых, нацпроект призван улучшить общественные пространства городов, парки, набережные, площади. Эти изменения повысят комфорт проживания горожан.
Мэры и главы городов и поселений могут направить государственные средства на реализацию программ по реконструкции и благоустройству дворов, улиц, строительству детских площадок. Но главным условием нацпроекта является комплексное улучшение.
Поэтому при разработке городских программ будут учитываться как мнения профессионалов, так и предложения жителей населенных пунктов по расселению аварийного фонда, обеспечению доступности социальной инфраструктуры, улучшению работы городского транспорта, охране окружающей среды.
А поскольку при реализации нацпроекта планируется использовать и частные инвестиции, то во внимание будут приниматься и пожелания коммерсантов. К примеру, грамотное и просчитанное использование первых этажей жилых зданий для размещения предприятий малого и среднего бизнеса социальной направленности.
Во-вторых, при улучшении имеющейся городской среды будет создаваться новая. Напомним, что к 2024 году в стране должно быть построено 120 млн кв. м жилья. Новые районы будут проектироваться и возводиться с учетом требования нацпроекта, стандартов комплексного освоения и реновации территорий.
Столичный опыт
Опыт создания условий для построения города будущего, города постиндустриальной эпохи, в России уже есть. В стране уже на протяжении 10 лет активно обсуждаются вопросы улучшения городской среды. О методах реализации этого направления рассказал мэр Москвы Сергей Собянин.
«Мы подошли к решению задачи кардинально – и не всем наши действия пришлись по вкусу. Сначала это был снос ларьков у метро, железнодорожных вокзалов и станций, на центральных улицах. Затем мы уменьшили рекламные площади в Москве и убрали по максимуму вышки и провода сотовых операторов с домов и улиц. Улучшению эстетического облика столицы способствовало требование к владельцам магазинов и кафе открыть витрины и убрать вывески, а в центре города была организована платная парковка», – рассказал он.
Методы действительно были жесткими, но результаты оказались диаметрально противоположными опасениям общественности. Количество кафе (в том числе летних) и ресторанов выросло в 1,5 раза, на 50% увеличилось число торговых мест. А за счет увеличения туристического потока и развития бизнеса затраты на модернизацию объектов не только окупились, но и начали генерировать дополнительные доходы.
Отметим, что впервые за историю советского и постсоветского периодов в Москве были созданы тренды реально работающего преобразования города.
Синергия преобразований привела к получению в короткий срок качественно нового, комфортного пространства, которое уже по достоинству оценили и москвичи, и гости столицы.
А как за МКАДом?
Из 1114 городов России – 319 моногородов, около 100 из которых в красной зоне. То есть в них нет средств, ограничен рынок труда из-за закрытых или закрывающихся градообразующих предприятий, низкий уровень комфорта проживания, но есть желание людей изменить жизнь к лучшему.
А как было отмечено в ходе дискуссии, одним из важных условий для того, чтобы бизнес и инвестиции пришли в населенный пункт, является любовь жителей к своему городу. Поэтому важными этапами реализации нацпроекта являются социально ориентированные программы, такие как «Активный гражданин», «Мой район», «Моя улица», «Пять шагов» и др.
Они помогают изменить существующую с 1960-х годов инфраструктуру застройки «спальников», чтобы она свободно конкурировала с возможностями центра города, а в центральных районах была бы возможность почувствовать близость природы.
Примером такого подхода к решению реновации стал анонсированный в Северной столице «Арт-парк».
«Изначально на Тучковом буяне планировалось создать Судебный квартал, – прокомментировал вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов. – По распоряжению Президента России Владимира Путина и по многочисленным просьбам горожан целевое назначение земельного участка бывшего дворца Бирона на проспекте Добролюбова было переориентировано».
Напомним, что в Петербурге на данный момент есть только один крупный концертный зад – это БКЗ «Октябрьский», и вектор использования подземного пространства парка под театр и концертный зал очень перспективен.
Но прежде чем утвердить это решение, также необходимо будет учесть мнения жителей района. Об этом напомнил заведующий учебно-научной лабораторией на экономическом факультете МГУ им. М. В. Ломоносова Сергей Капков.
О реализации мастер-плана по комплексному освоению Октябрьского квартала Калининграда рассказал губернатор Калининградской области Антон Алиханов. «У нас будут и своя Третьяковка, и Большой театр, и фонтаны. Все это возводится на месте бывшего пустыря рядом с Кёнигсбергской биржей. Также в рамках проекта до конца нынешнего года будет произведена полная реновация фасадов существующих зданий», – отметил он.
По словам главы региона, бизнес тут же почувствовал инвестиционные возможности проекта. Участки, приобретенные за 800 евро, после введения в строй первых объектов продавались за 2,5 тыс. евро.
Цифровизация
Немаловажную роль в повышении привлекательности инвестиционного климата городов играет и цифровизация. Системы распознавания лиц, «умного города» уже зарекомендовали себя с лучшей стороны у представителей бизнеса.
Но, как было отмечено, необходимо развивать и сервисы, предоставляющие населению информацию о городских программах, событиях, скидках, бонусах. Это будет способствовать привлечению потенциальных покупателей в торговые центры и общественные пространства. В этом все участники дискуссии были уверены.
Кстати
Индекс качества городской среды – универсальный способ получать полные данные о безопасности, экологической обстановке, сохранении исторического наследия во всех городах Российской Федерации.
Первые индексы на основе полученных данных будут присвоены в октябре 2019 года.
Фото: Никита Крючков
Ленобласть намерена стать одним из пионеров в сфере реализации нацпроекта по цифровизации экономики. Неслучайно регион интенсифицирует процессы, происходящие в этой сфере.
На ПМЭФ-2019 регион подписал соглашение с Минстроем о сотрудничестве по цифровизации городского хозяйства Гатчины и Соснового Бора. По словам министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева, сделан еще один шаг на пути к реализации проекта – это третий транш подписания соглашения с областью по проекту «Умный город». Министр подчеркнул, что главные задачи – обмен лучшими практиками и внедрение цифровых технологий, поскольку сегодня без них невозможно решать вопросы транспорта, дорог, ЖКХ, людям должно быть легко и удобно получать муниципальные и государственные услуги.
Время согласований
Программа «Умный город» входит в национальный проект «Цифровая экономика РФ». В Ленобласти, по сути, ставят многообещающий эксперимент: успешные практики будут тиражировать в других регионах.
О выделении конкретных сумм пока речь не идет: вначале, как пояснили в пресс-службе областной администрации, должен появиться региональный центр компетенций по вопросам городской среды, а в его составе – структурное подразделение по цифровизации городского хозяйства «Умный город». Параллельно, с учетом «дорожных карт», собираются предложения от разработчиков – конкретные компании определят по 44-ФЗ.
Ближайший шаг – запуск в текущем году цифровой платформы «вовлечения граждан в решение вопросов городского развития в рамках осуществления мониторинга качества государственных и муниципальных услуг».
Определять, получились из Гатчины и Соснового Бора смарт-сити или нет, будут по показателям, которые утверждены ведомственным проектом по цифровизации городского хозяйства «Умный город» и паспортом проекта «Умные города Ленобласти». Будут учитываться жители, участвующие в городском развитии с помощью цифровых технологий, управляющие и ресурсоснабжающие организации, использующие системы автоматической диспетчеризации, многоквартирные дома, где также налажены автоматизированный учет потребления ресурсов и дистанционная передача данных, объекты уличного освещения, оснащенные энергоэффективными технологиями, и многое другое.
Смарт-Гатчина: уже началось
О том, что удалось попасть в федеральную программу «Умный город», здесь знали еще в марте – пришло подтверждение от Минстроя. В апреле и мае были заключены соглашения с Ассоциацией умных городов и Северо-Западным институтом управления – филиалом РАНХиГС.
Также в мае состоялся турнир разработчиков «Хакатон HackGatchina». В нем участвовали 43 команды, в топ-9 проектов вошли «ГатМетр» – счетчик электроэнергии, который будет отдельно фиксировать потребление каждого электроприемника в жилом доме, и мобильное приложение «Гражданин Гатчины», с чьей помощью жители смогут получать вознаграждение за свою активность на пользу городу. Это мобильное приложение, а также единый городской портал с массой полезных сервисов сейчас разрабатываются.
Портал должен стать цифровым центром притяжения, то есть не только информировать жителей, но и служить площадкой для сбора обратной связи, электронного голосования и др. Как подчеркивают в пресс-службе администрации района, отличительная черта проекта гатчинской цифровизации – это как раз создание платформы для объединения и взаимодействия власти, бизнеса, общественности, горожан.
Всего в «дорожной карте» по превращению Гатчины в смарт-сити описано около 30 проектов по восьми направлениям, от ЖКХ до туризма. Причем некоторые «умные» системы (например, для управления дорожным движением) уже протестировали. На нескольких улицах искусственный интеллект смог оптимизировать транспортный поток, увеличив пропускную способность перекрестков до 40%.
Также в городе уже оснастили общественный транспорт GPS/ГЛОНАСС-трекерами, чтобы жители могли следить за его движением через приложение; заменили обычные остановки на «умные» павильоны с Wi-Fi, USB-портами для зарядки смартфонов, камерами видеонаблюдения и электронными табло; запустили «Виртуального экскурсовода».
«Умный» Бор
Здесь ситуация похожая: работы по цифровизации стартовали год назад; основными выбраны четыре направления – городское уличное освещение, безопасность, транспорт и обратная связь с жителями. На данном этапе проекта «Умный город» акцент ставится на трансформацию общественных территорий, а взаимодействию с жителями поможет мобильное приложение «Активный гражданин».
Уже сейчас близится к завершению подготовка концессионного соглашения по реконструкции и модернизации уличного освещения, проработана бизнес-модель (в концессию оформляется вся система, до границ балансовой принадлежности). Вместе с современными светодиодными светильниками, оборудованием и сетями будет внедрено «умное» автоматизированное управление. «Кроме того, – говорит глава Администрации Сосновоборского городского округа Михаил Воронков, – мы предложили идею и надеемся, что нам удастся реализовать установку над всеми пешеходными переходами в городе дополнительного освещения с датчиками движения. Пешеход подходит к пешеходному переходу, срабатывают датчики – и включается дополнительное освещение. Таким образом, водители уже заранее будут обращать внимание на данный участок дороги».
Как и в Гатчине, в Сосновом Бору появятся «умные» остановки. И в уже существующую программу «Безопасный город» включат дополнительный пункт – установку камер видеонаблюдения с технологией распознавания лиц по биометрическим данным. Проект планируют реализовать до 2012 года, на условиях софинансирования из местного и регионального бюджетов.
И не только
Ключевые документы на ПМЭФ-2019 Ленобласть и два будущих «умных» города подписали с Минстроем, однако там же, на форуме, были заключены и другие соглашения – с «Ростелекомом», «ВымпелКомом» и пр. Большие компании помогут с обработкой данных – и не только. Одним из партнеров, например, стал технопарк «Айра», который занимает 15 тыс. кв. м в Тосненском районе.
«Цель технопарка – объединить лучших российских специалистов на одной территории, чтобы заказчик в режиме «единого окна» смог получить оптимальное решение своей проблемы: от создания концепции до производства элементов городской среды, – отмечает генеральный директор компании «Айра» Юрий Берестов. – Один из важных сегодня проектов – разработка концепции реновации Приоратского парка в Гатчине. На недавно прошедшей рабочей встрече губернатор Ленобласти Александр Дрозденко очень четко обозначил задачу: парк должен стать новой точкой притяжения для жителей и гостей города. Необходимо очень деликатно работать с существующей исторической средой, так как парк является объектом культурного наследия федерального значения и имеет очень строгие ограничения в работе с территорией. Сейчас парк задействован во многих общественных (в том числе спортивных) мероприятиях, которые проходят в городе, активно используется людьми как зона отдыха».
Что еще изменится в обоих городах, какие средства на это потратят и какие компании подключатся – станет известно после того, как фрагмент «дорожной карты» – на 2019–2020 годы – превратят в план и пропишут целевые показатели по каждому проекту
Мнение
Александр Дрозденко, губернатор Ленобласти:
– Мы давно ждали подписания соглашения с Минстроем, которое включает города Ленобласти в пилотный проект и тем самым подтверждает высокий цифровой и инновационный потенциал нашего региона. Уверен, что совместная работа с Минстроем России, Администрациями Гатчины и Соснового Бора даст положительный импульс развитию поселений на территории всей области.
Юрий Берестов, гендиректор компании «Айра»:
– Мы ставим перед собой задачу сохранить существующий порядок в Приоратском парке Гатчины, внеся благоприятные изменения, направленные на улучшение комфорта и безопасности общественного пространства. В частности, мы рассматриваем варианты проектирования и внедрения более широкой системы освещения в темное время суток, возможность устройства велосипедных дорожек с сопутствующей инфраструктурой, обновления зоны отдыха на пляже: беседки, удобные скамейки, цветники. Ожидается, что работы по благоустройству территории займут около трех лет.