Приспособить жилье под… жилье
Практика приспособления исторических жилых зданий под гостиницы и офисные центры достаточно широко распространена и уже привычна. Между тем в последнее время появился новый тренд — обновление таких объектов с сохранением жилой функции. По словам экспертов, эта работа имеет свои существенные особенности.
Востребованность
Исторические здания, в том числе и относящиеся к объектам культурного наследия сегодня вызывают повышенный интерес в качестве жилых объектов. Это касается как обеих столиц, так и региональных центров со сложившейся старой застройкой. Причем, по словам экспертов, ранее достаточно обычной схемой был вариант с приобретением отдельной квартиры (в Санкт-Петербурге таким образом было расселено немало коммуналок в центре) и ее качественным ремонтом. А сегодня получил распространение тренд, в рамках которого девелопер осуществляет реконструкцию всего здания, после чего происходит продажа жилья и появление премиальных объектов с обновленной инфраструктурой и единой социальной средой. Квартиры в таких зданиях весьма востребованы рынком.
«В списке объектов культурного наследия доходные дома в Петербурге занимают особое место. Самое главное — они всегда были жилыми и многие из них не потеряли своего назначения и сегодня. Жить в доме с вековой историей в центре города, но на новый лад, с новой инженерией и коммуникациями, в окружении памятников архитектуры, хотят очень многие», — отмечает генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
С ней согласен и член совета директоров и руководитель направления Девелопмент Hansa Group Владимир Ревенков. «Однозначно, сегодня у людей есть запрос на красивую качественную, проверенную временем архитектуру в районе со сложившейся застройкой, инфраструктурой и богатой историей. Квартиры на вторичном рынке подходят не всем из-за неактуальных планировок или изношенной инженерии и перекрытий», — считает он.
Схожая ситуация и в Москве. Директор по продажам и маркетингу KR Properties Екатерина Фонарева считает, что для людей квартиры и апартаменты в исторических зданиях — это не просто инвестиция. «По опыту общения с покупателями клубного дома Kuznetsky Most 12 by Lalique мы смело можем утверждать, что для них это возможность стать причастным к городу, создать собственное "родовое гнездо". У таких домов есть свой шарм, в них ощущается связь поколений. Недвижимость в таких зданиях никогда не упадет в цене. Но для покупателей апартаменты в памятнике архитектуры обычно не инвестиция в экономическом смысле, скорее это инвестиция в будущее. Покупательский спрос на качественные объекты реставрации очень велик, и он будет расти, так как предложение с каждым годом неумолимо сокращается. "Невостребованных" исторических зданий в Москве уже почти не осталось», — говорит она.
Польза для всех
По мнению экспертов, новый тренд создает хорошие перспективы для активизации реставрационных работ и в целом сбережения исторического архитектурного наследия.
Оксана Кравцова считает, что в интересах Петербурга максимально способствовать расширению такой практики. «В нашем городе должно быть отреставрировано как можно больше доходных домов, а части из них — возвращена жилая функция. И законодательство должно стимулировать приход инвесторов на такие объекты, так как лишь при государственном финансировании проектов реставрации на сохранение исторического наследия Петербурга уйдут десятки лет. В августе мы получили разрешение от КГИОП на проведение ремонтных работ лицевых фасадов дома "Три Грации" у Таврического сада. Это один из самых красивых доходных домов Петербурга, и мы с большим пиететом подходим к его реставрации. При грамотном подходе к сохранению архитектурного наследия в выигрыше оказываются все стороны: горожане и туристы могут любоваться отреставрированными зданиями, инвестор расширяет свое портфолио реализованных проектов, а городской бюджет пополняется», — отмечает она.
По словам Владимира Ревенкова, восстановление исторических зданий позволит адаптировать его под актуальные запросы покупателей недвижимости. «Кроме того, реновация старого фонда в современное жилье высокого класса — это актуальный тренд в обновлении городской среды. Конечно, это связано не только с появлением новых технологий, позволяющих дать вторую жизнь историческому зданию, но и дефицитом качественных участков под застройку, особенно в центральных локациях и ближайших к ним», — говорит он.
Эксперт констатирует, что бюджетного ресурса в Петербурге недостаточно для массового обновления старого фонда. «С точки зрения затрат восстановление исторических объектов сопоставимо с новым строительством, а иногда потребует и больших инвестиций. Но если рассматривать реализацию таких проектов как возможность сохранить архитектурное наследие Петербурга и при этом способствовать его развитию, то в этом смысле ценность объектов реновации выше ценности новостроек», — считает Владимир Ревенков.
Сложности
Эта работа сопряжена с определенными сложностями. Часть из них касается вообще любой работы со старыми зданиями и объектами наследия, которые находятся под охраной соответствующих государственных органов.
«К самым серьезным проблемам следует отнести две. Во-первых, здание было просто в ужасающем состоянии. А во-вторых, все объемно-планировочные и конструктивные решения, интерьеры и прочее находятся в предмете охраны объекта наследия. Соответственно, ничего нельзя было менять и каждый шаг нужно было согласовывать с Москомнаследия. В итоге все работы велись с максимальным сохранением всех оригинальных решений, что, конечно, было очень непросто. Однако строгость в сохранении всех деталей дала совершенно изумительный результат», — говорит Максим Коношенко, генеральный директор ПФ «Градо», которая выполнила проект реконструкции шедевра советского конструктивизма Дом Наркомфина в Москве.
Но, помимо этого, проекты обновления старых жилых зданий с сохранением функции имеют свою специфику, отмечают эксперты. «Одна из основных проблем исторических зданий заключается в том, что они возводились по устаревшим нормативам и технологиям строительства. Их конструктивные решения, например, деревянные перекрытия, кирпичные или опять же деревянные стены, ленточные фундаменты и ряд других особенностей сегодня уже неактуальны, а нередко ненадежны и небезопасны при эксплуатации. Свою роль в ухудшении состояния таких домов могут сыграть такие факторы, как изменение характеристики грунтов, прокладка инженерных коммуникаций или строительство новых объектов в ближайшем окружении», — рассказывает Владимир Ревенков.
«Главной сложностью в реконструкции жилых зданий я бы назвал планировочные решения. Если говорить об особняках, часто они принадлежали одной семье, а, следовательно, жилыми были все пространства дома. Вряд ли кто-то может позволить себе купить целый особняк для проживания. Поэтому девелоперы делят такие здания на определенное количество квартир или апартаментов, выделяют места общего пользования. Вот это соотношение мест общего пользования и жилых помещений — тоже камень преткновения в жилой реконструкции. Еще одна проблема — анфиладные планировки, столь популярные у горожан XVIII — XIX веков. Это последовательность смежных комнат, что абсолютно неприемлемо для жителей современного мегаполиса», — отмечает директор по управлению проектами KR Properties Дмитрий Бохун.
С ним солидарен и Владимир Ревенков. «При реконструкции старого здания важно не только сохранить его изначальный облик, но и улучшить его характеристики, сделать пригодным для проживания и современным изнутри. Именно такое решение выбрала для себя компания Hansa Group при реализации проекта клубного дома «Аура» на Зеленогорской улице. Здание не является объектом культурного значения, но возведено в 1955 году в неоклассическом стиле, изначально использовалось под жилую функцию, но в последние годы внутри располагались офисы. Мы приняли решение полностью заменить его устаревшее внутреннее наполнение и сохранить исторический облик с арочными окнами, рустованным фасадом и французскими балконами», — говорит он.
Дмитрий Бохун добавляет, что в случае работы с объектом культурного наследия планировка сама по себе тоже может представлять историческую ценность и охраняться государством. «Но обычно все же находится компромисс между экономически обоснованным решением и сохранением важных исторических деталей. Наибольший интерес у подобных объектов традиционно представляют фасады. Они вписаны в панораму города, создают определенный облик улицы, они видны большому количеству людей. С интерьерами, с одной стороны, сложнее, с другой — проще. Срок жизни интерьера в среднем около двадцати лет — это срок активной самостоятельной жизни одного поколения. Чаще всего следующее поколение меняет интерьер настолько, что предыдущий полностью уничтожается. Интерьерные детали также видны будут только хозяину помещения. Конечно, если что-то сохранилось на протяжении веков (лепнина, оригинальная плитка, камин), это нужно обязательно сохранить. Но нужно понимать, что для владельца такой элемент декора будет некоторым обременением», — говорит он.
По мнению эксперта, лучше всего для жилой реконструкции приспособлены бывшие доходные дома. «В них помещения уже разделены на самостоятельные апартаменты, а общие зоны выделены. При этом в отличие от советского периода с его небольшими подъездами места общего пользования доходных домов царской России гораздо больше отвечают запросам современных покупателей премиальной и элитной недвижимости: это большие пространства, высокие потолки, массивные двери и широкие лестницы», — заключает Дмитрий Бохун.
Еще десяток лет назад одними из самых «узких мест» в работе по привлечению новых инвесторов в Ленобласть были изношенность и недостаточная развитость электросетевого хозяйства, проблемы с техприсоединением к сетям. Сегодня, благодаря слаженной и целенаправленной работе региональных властей и энергетических компаний региона, эти проблемы фактически ушли в прошлое.
Примечательно при этом, что работа по развитию и модернизации электросетей продолжается – и инвестиции в эту сферу растут год от года.
Надежная сеть
Крупнейшими территориальными сетевыми компаниями, эксплуатирующими распределительные сети 0,4–110 кВ, на территории Ленобласти являются ПАО «Ленэнерго» и АО АО «Ленинградская областная электросетевая компания» («ЛОЭСК»).
Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в Комитете по топливно-энергетическому комплексу Ленобласти, за последние три года всего введено в эксплуатацию всего около 3,3 тыс. км линий электропередачи (ЛЭП), в том числе в 2018 году более 1,6 тыс. км, что в 2 раза больше, чем в 2017 году. При этом «Ленэнерго» запустило более 2 тыс. км ЛЭП, а «ЛОЭСК» – более 1 тыс.км. Суммарный ввод трансформаторной мощности за три года – 2,55 тыс. МВА (1,06 тыс. МВА в 2017 году, 730 МВА – в 2018-м). «Ленэнерго» обеспечило прибавку около 1,5 тыс. МВА, «ЛОЭСК» – 1,1 тыс. МВА.
В частности, «Ленэнерго» обеспечило 1,5 МВт мощности Коневскому Рождество-Богородичному монастырю, а также 2 МВт – инфраструктурным объектам в бухте Владимирская. С этой целью в 2018 году было выполнено расширение ПС 110 кВ «Плодовое» с заменой трансформаторов и в 2019 году завершено строительство заходов и ПС 35 кВ «Бухта». В 2018 году завершена реконструкция ПС 110кВ № 390 «Северная Птицефабрика» в Кировском районе. Также была завершена реконструкция ПС 525 «Ильинка» во Всеволожском и ПС «Победа» и «Каменногорская» в Выборгском районе. В июле 2019 года введена в эксплуатацию подстанция 110/10 кВ «Куземкино» в Кингисеппском районе, которая обеспечит электроснабжение объектов газопровода «Северный поток – 2».
Активно работал и «ЛОЭСК». «В 2018 году объем реализации инвестиционной программы составил 3,1 млрд рублей, что является максимальным значением за всю историю деятельности нашей компании. Одним из важных событий стал пуск подстанции «Криогаз» в Высоцке летом 2018 года. Это современная цифровая подстанция, не требующая постоянного присутствия персонала филиала. «ЛОЭСК» построила ее для обеспечения электроснабжением нового завода «Криогаз» по переработке сжиженного природного газа, но ее мощностей хватит и для жителей Высоцка», – рассказывает главный инженер АО «ЛОЭСК» Андрей Горохов.
Также компанией в 2018 году была выполнена реконструкция ПС «Петрокрепость» в Шлиссельбурге. Для присоединения новых нагрузок осуществлено строительство ПС «Новая-4» в пос. Бугры Всеволожского района. Завершается реконструкция подстанции в пос. им. Морозова Всеволожского района.
В январе–феврале 2019 года в Ленобласти в связи с неблагоприятными погодными условиями произошли массовые технологические нарушениями электроснабжения потребителей. Были приняты меры с целью недопущения подобных ситуаций в будущем. «Погодные условия в начале 2019 года значительно повлияли на работу энергетиков. Мы комплексно проанализировали «болевые точки» инфраструктуры и разработали программу по повышению надежности электроснабжения в электрических сетях 0,4–110 кВ. На данный момент компания в полной мере реализовала ремонтную программу на этот год. В Ленобласти ведется масштабная замена неизолированного провода на самонесущий изолированный и проводится расчистка просек. Эти меры дадут ощутимый эффект и обеспечат надежную работу электросетевого комплекса в осенне-зимний период 2019–2020 годов, в том числе в периоды неблагоприятных погодных условий», – обещает генеральный директор ПАО «Ленэнерго» Андрей Рюмин.
Финансирование мероприятий программы на 2019–2020 годы предусмотрено на общую сумму 3,05 млрд рублей, в том числе: из средств ремонтной программы 2019–2020 годов – 74 млн рублей, из средств инвестпрограммы «Ленэнерго» на 2019–2021 годы – 2,97 млрд рублей.
Комфортное техприсоединение
Не остался без внимания областных властей и вопрос техприсоединения. Как сообщили в Комитете по ТЭК региона, проведена серьезная работа по внесению изменений в нормативно-правовые акты области в части упрощения процедуры подключения к электросетям. Так, в 2015 году было издано постановление Правительства Ленобласти, обеспечивающее строительство объектов электросетевого хозяйства без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Кроме того, были внесены изменения в региональное законодательство, устанавливающие случаи, при которых не требуется получение разрешения на строительство электросетевых объектов ниже 35 кВ.
Таким образом, Ленобласть была одним из первых субъектов РФ, где для сетевых компаний были созданы условия для сокращения сроков техприсоединения. Это, в частности, позволило региону улучшить свои позиции и войти в топ-10 рейтинга Агентства стратегических инициатив, десятку по инвестиционной привлекательности.
Так, среднее время подключения к сетям в Ленобласти в 2017 году составило 49,25 дня, что на 34,54 дня меньше, чем в 2016 году. По итогу опроса респондентов – юридических лиц, осуществивших техприсоединение к электрическим сетям в 2018 году, – средний срок составил 51,1 дня.
«В 2018 году заявителям выдано 5124 акта об осуществлении техприсоединения на мощность 204,54 МВт, с общей стоимостью оказанных услуг более 3,2 млрд рублей. То есть «ЛОЭСК» подключила к электроснабжению более 5 тыс. потребителей – это и частные дома, и многоквартирные высотки, и крупные предприятия, и школы, и детские сады», – рассказывает Андрей Горохов.
Между тем власти продолжают работу по обеспечению минимальных сроков техприсоединения. По результатам мониторинга выявлен ряд причин значительного превышения установленных сроков. «Проблематика носит комплексный характер, требующий пересмотра как федерального законодательства, так и обеспечения нового подхода к процедуре согласования строительства объектов электросетевого хозяйства», – отметили в Комитете по ТЭК.
Кроме того, одной из задач на 2020 год является выработка системного подхода в части установления органами местного самоуправления Ленобласти публичных сервитутов. Такая практика позволит сетевым компаниям исполнять обязательства по техприсоединению объектов заявителей в случаях отказа собственников земельных участков в размещении объектов электросетевого хозяйства либо при требовании необоснованного размера платы за согласие.
Внедряя инновации
Современные технологии помогают решить наболевшие проблемы отрасли. Не случайно их внедрение стало одним из направлений модернизации электросетей. В Комитете по ТЭК отмечают роль инноваций и в сокращении сроков техприсоединения. «Стоит отметить работу, проведенную «ЛОЭСК» и «Ленэнерго», функционал «личных кабинетов», который предоставляет возможность подачи заявки в электронном виде с правом электронной цифровой подписи бланка, обеспечивает заключение договора об осуществлении технологического присоединения, получение сведений об основных этапах обработки заявки на технологическое присоединение к электросетям», – отмечают в ведомстве.
Но этим внедрение инновационных технологий не исчерпывается. Так, «Ленэнерго» в 2018 году реализовало пилотный проект «Автоматизация электрических сетей 6–10 кВ Всеволожского РЭС (района электросетей). Реализация данного проекта позволит повысить надежность электроснабжения: снизить частоту и длительность отключений потребителей, далее – тиражировать этот опыт в других РЭС и районах Ленобласти.
«Этот проект наглядно демонстрирует основные преимущества цифровизации. Во-первых, умные технологии повышают надежность энергоснабжения. Во-вторых, это упрощает поиск места аварии на сетях, сокращает время на ее устранение. Следующий на очереди по цифровизации сетей – Кингисеппский район, а за ним и весь регион», – отметил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, принявший участие в запуске инновационной системы управления сетями Всеволожского РЭС.
Работает в этом направлении и «ЛОЭСК». «Все наши новые подстанции напряжением 35–110 кВ уже оснащены устройствами телемеханики и управляются дистанционно. Также все новые блочные подстанции 10/04 оборудованы самыми современным силовым высоковольтным оборудованием и новой цифровой защитой, телемеханикой и новейшими приборами учета. Благодаря проведенным реконструкциям, техническому усовершенствованию направления «Диспетчеризация электрических сетей», нам удалось сократить время перерывов в энергоснабжении потребителей, а также снизить количество аварийных отключений. Это та самая цифровизация сетей, о которой так много сейчас говорят. В нашей компании «разумная цифровизация с человеческим лицом» внедряется с 2009 года», – отмечает Андрей Горохов
Мнение
Александр Дрозденко, губернатор Ленобласти:
– Ленинградская область входит в число лидирующих регионов России в сфере энергетики. Однако в части возобновляемой, «зеленой» энергии мы находимся еще в начале пути, поэтому особо заинтересованы в изучении мирового опыта в этом направлении.
Андрей Горохов, главный инженер АО «ЛОЭСК»:
– Мы по-прежнему будем продолжать работу по модернизации сетей, заниматься строительством новых, наращивать количество присоединяемых потребителей. Как и ранее, нас интересует консолидация сетей.
Музейный квартал, развитие территории стадиона «Калининград» и острова Октябрьский, бизнес-перспективы Калининградской области, реализацию пилотных проектов, а также нормативные основы и практический опыт комплексного развития территорий профессионалы обсудили в ходе практической конференции, прошедшей в Калининграде.
Место для мероприятия, организованного НОПРИЗ, выбрано не случайно. За последние годы Калининград не только запустил реализацию масштабных проектов реновации фонда капитального строительства, но и разработал и начинает внедрять концепцию комплексного развития отдельных территорий в черте города и в населенных пунктах области.
Реализуя нацпроекты
Важность и актуальность обсуждения вопросов, связанных с комплексным развитием территорий, напрямую связаны с масштабными задачами национальных проектов, в которых задействована строительная отрасль. Поэтому конференция вызвала большой интерес у профессионалов.
Современный взгляд на обеспечение комфортности проживания также делает актуальным комплексный подход к проектированию и развитию территорий. Сегодня жилые кварталы должны включать не только школы, детские сады и поликлиники, как это было в советские времена, но и супермаркеты, спортивные сооружения, паркинги, прогулочные зоны, зеленые насаждения и многое другое.
«Важнейшей составляющей качественной жизни человека является не просто наличие рабочих мест и мест проживания, но и экология, уровень комфорта, развитая транспортная сеть. И Калининград – один из первых городов, который стал применять принципы комплексного развития территорий и уже накопил определенный опыт в данном направлении», – отмечает президент НОПРИЗ, народный архитектор России, академик Михаил Посохин.
Действительно, как подчеркнул главный архитектор Калининградской области Евгений Костромин, все населенные пункты региона и сам Калининград в последние годы развиваются по обновленным Генеральным планам и Правилам землепользования и застройки, выполненным с учетом требований Стандарта комплексного развития территорий.
Опыт применения
Благодаря применению Стандарта, Калининградская область зарекомендовала себя как регион практической реализации новой государственной градостроительной политики и выработки новых подходов к развитию городской среды.
Для населенных пунктов региона разработаны и внедряются концепции развития, предусматривающие их комплексное развитие, с обязательным предоставлением объемно-пространственной модели. Это делает планы властей более понятными гражданам, что, в свою очередь, стимулирует жителей на общественных слушаниях активнее принимать участие в обсуждении представленных проектов и вносить свои предложения по их изменению, а также по сохранению и использованию исторических и культурных объектов.
«Данный подход, опробованный нами в Светлогорске, далее был применен в других городах области, а также при разработке реализуемого в шесть этапов и рассчитанного до 2043 года мастер-плана развития острова Октябрьский в Калининграде», – отметил Евгений Костромин.
Реализация масштабного мастер-плана на территории площадью 600 га, одной из составляющих которого является Музейный квартал, повлечет внесение изменений в существующую градостроительную документацию (Схему территориального планирования Калининградской области, Генплан города, региональные нормативы градостроительного проектирования и в Правила землепользования и застройки).
Вопросы реализации
28 июня 2014 года был принят Закон № 172-ФЗ «О стратегическом планировании в Российской Федерации», регламентирующий временные этапы стратегического развития каждого региона страны, в том числе и территориального планирования, включая инженерно-энергетическое обеспечение новых объектов.
«В разрабатываемые документы должны входить схемы развития инженерной инфраструктуры всей территории каждого населенного пункта. В них должны быть заложены параметры развития существующих мощностей, строительство новых энергетических источников и сетевого хозяйства», – говорит вице-президент, координатор НОПРИЗ по СЗФО Александр Гримитлин.
Вице-президент НОПРИЗ Алексей Воронцов также отметил важность инженерной составляющей при планировании развития новых территорий. «Конечно, среда обитания генерирует новые возможности, в том числе и энергетические, но необходимо ориентироваться также и на утвержденную Стратегию экономического развития региона. Именно она должна стать основой дальнейшей градостроительной деятельности архитекторов и проектировщиков», – подчеркнул он.
В совокупности, как было отмечено на конференции, природная составляющая и возведение инфраструктурных объектов должны обеспечить высокий уровень комфортной среды обитания жителям городов.
Стадион «Калининград»
Заместитель генерального директора Корпорации развития Калининградской области Олег Скворцов коснулся вопросов инвестиционной привлекательности региона. «Принимая во внимание уникальное положение области, в нее необходимо привлекать IT-бизнес, развивать туристические кластеры, создавая хорошие условия для жизни и работы квалифицированных специалистов. Нужно также расширять потенциал велотранспорта, стимулировать развитие игорного и гостиничного бизнеса, конного и других видов спорта», – отметил он.
Подготовка к проведению в Калининграде матчей Чемпионата мира по футболу 2018 года значительно способствовала активизации работы по реконструкции исторического центра города, строительству новых объектов и развитию территории острова Октябрьский, где расположился стадион «Калининград».
Он построен в соответствии с требованиями, предъявляемыми FIFA, и при этом включает оригинальные решения, с которыми в ходе экскурсионной части деловой программы ознакомились участники конференции.
«Хотя Калининград не внесен в список сейсмоопасных территорий, но он отнесен к сложным регионам, где возможны тектонические подвижки земной коры. Поэтому стадион, как и многие другие объекты в Калининградской области, возводен с учетом сейсмологической опасности. В этом его уникальность», – рассказал заместитель директора, начальник отдела эксплуатации и технического обслуживания стадиона «Калининград» Геннадий Борисов.
Для обеспечения сейсмологической безопасности на стадионе «Калининград» установлены специальные усиленные узлы, поддерживающие крышу. Они блокируют распространение воздействий на несущие конструкции объекта и предохраняют крышу стадиона от смещения и деформации.
Прилегающий к стадиону район будет преобразован в спортивный парк, открытый для всех желающих.
Кстати
Стандарт комплексного развития территорий – методическое руководство по развитию городских территорий и освоению новых, разработанное Минстроем РФ и «ДОМ.РФ» совместно с КБ «Стрелка» по поручению Председателя Правительства РФ.