Вызов на бой. Невский строительный форум собирает экспертов отрасли
В Санкт-Петербурге 14-17 сентября 2021 года состоится одно из самых крупных, значимых и интересных событий года в жизни отрасли – Невский строительной форум. Это мероприятие нового формата, ставящее перед собой весьма амбициозные цели.
В спорах рождается истина
Ключевыми отличиям Невского строительного форума станут поставленные целевые задачи и предложенный новый формат профессиональных дискуссий для обсуждения исключительно острых, самых актуальных и наболевших проблем отрасли с поиском путей их преодоления и формированием соответствующих инициатив. На первом дне Форума состоится интерактивная панельная дискуссия и стрим- трансляция так называемой «Битвы тяжеловесов. Эксперты против чиновников» в захватывающем жанре телевизионных дебатов!
«Ставится цель ни в коем случае не усугублять противостояние, а нащупывая главные болевые места и точки, зоны нестыковок интересов и взглядов, услышать друг друга и отыскать компромиссные решения, выйти в итоге на конструктивный диалог с преодолением недопонимания и нейтрализации проблем проведения модернизации отрасли в интересах страны и ее граждан», - подчеркивает сопредседатель оргкомитета Невского строительного форума Михаил Губанов.
Такой формат предопределяет и состав ключевых спикеров мероприятия. Среди них – ведущие эксперты различных сегментов отрасли, признанные авторитеты по своим направлениям, чьи взгляды и мнения, безусловно, интересны профессионалам. В их числе: президент ГК «Н.Э.П.С.» Виктор Зозуля, советник председателя Комитета по строительству Петербурга Елена Чеготова, профессор Российского экономического университета им. Г.В.Плеханова, советник Президента НОПРИЗ, Ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы по транспорту и строительству VI-VII созывов Светлана Бачурина, профессор Санкт-Петербургского Политехнического университета Петра Великого Николай Ватин, президент Ассоциации «Национальное объединение организаций экспертизы в строительстве» Шота Гордезиани и другие.
Признанные эксперты отрасли примут участие в богатой программе форума, в ходе мероприятий которой будут рассмотрены такие ключевые темы, как:
- Реализация «регуляторной гильотины» министерствами и ведомствами в проектировании и стройке;
- Экспертное сопровождение;
- Цифровизация отрасли и цифровое сопровождение: от создания цифровых компетенций до управления требованиями в строительной отрасли;
- Информационное моделирование: от использования BIM-модели к сквозному информационному сопровождению строительного процесса и градостроительной деятельности.
- Острые проблемы кадрового обеспечения BIM-индустрии.
Необходимо найти новый ритм
«Наибольший резонанс с обсуждением в профессиональных кругах вызвали объявленная в начале 2021 года Правительством России Стратегия «Агрессивное развитие инфраструктуры», ее целевые задачи и более всего 5-й раздел «Новый ритм строительства», - отмечает Светлана Бачурина.
Данный документ стал основой для проводимой законодательной реформы в градостроительной сфере, конечной целью которой является обеспечение правовой и нормативной базы устойчивого экономического роста регионов, комплексного развития территорий городских и сельских поселений, инновационных технологических преобразований в строительной отрасли.
«Казалось бы, все просто – надо выстроить сквозной оптимально организованный процесс «планирование – строительство – ввод в эксплуатацию», гарантировать по результатам бизнес-процессов безопасную комфортную среду и эффективность вложений. При этом обеспечить согласованность сфер регулирования Градостроительным, Земельным и Жилищным кодексами при условии исполнения норм смежного законодательства. Однако без построения эффективной модели процесса управления проектами в строительстве, определения блоков процедур принятия ответственных решений, по результатам выполнения которых определяется успех проекта на разных стадиях его реализации, поставленная задача достижения национальных целей и включения строительной отрасли в экосистему цифровой экономики России не может быть решена», - подчеркивает Светлана Бачурина.
В связи с этим, строительный комплекс выступил с рядом инициатив, которые, в частности, предлагают завершить к 2024 году административно-цифровую трансформацию отрасли с внедрением технологий информационного моделирования и цифрового документооборота; создать систему профессионального строительства, соблюдая обязательные требования к процессам и конечной продукции; обеспечить эффективное управление инвестициями на всем жизненном цикле создаваемых объектов.
Именно эта проблематика, по словам эксперта, будет раскрыта в ходе Невского строительного форума, что и предопределяет высокую актуальность заявленного мероприятия.
Плюс цифровизация и регуляторная гильотина
Об особой актуальности вопросов цифровой трансформации отрасли говорит Елена Чеготова.
«Цифровизация плотно вошла в нашу жизнь. Мы используем электронные блага, от смартфонов до систем безопасности автомобилей. Однако в части стройки часто бизнес нередко пытается работать «по старинке». Часто слышу: «Давайте потом донесем документы», «закроем глаза на отсутствие чего-то» и т.д. Эти «потом» часто заканчиваются уголовными делами, волна которых сейчас накрыла строительные блоки Петербурга и Ленобласти. От таких вещей страдают все. Электроника делает процессы в конечном итоге прозрачнее, хотя в начале, безусловно, вызывает затруднения при внедрении», - подчеркивает она.
По словам эксперта, примеры, когда бизнес сам переходил на электронику, не дожидаясь «большого свистка», есть, и они рентабельны. Но стройка обладает очень большой инерцией и постановление Правительства РФ № 331 это «последнее китайское предупреждение», - не хотите работать прозрачно, работать не будете.
На недостатки современного подхода обращает внимание Николай Ватин: «Одним из следствий незнакомства законодателей и многих специалистов с ведущими публикациями мирового уровня является концептуальная ошибка в подходе к созданию и использованию BIM. BIM рассматривается предельно узко в рамках только части полного инвестиционно-строительного цикла «проектирование-строительство-эксплуатация-ликвидация/реконструкция». В соответствии с современным подходом на этапе эксплуатации создается цифровой двойник (Digital Twin) объекта. Создание двойника начинается уже на стадии BIM, а заказчик объекта строительства вместе с проектной рабочей и исполнительной документацией получает компоненты создаваемого цифрового двойника, а не просто BIM-модель, отражающую этап проектирования».
«Сегодня в должной мере не увязывается информационное моделирование зданий и сооружений с технологией Big Data, с киберфизическим системами, – продолжает Николай Ватин, - одна из задач Невского строительного форума как минимум обратить внимание строительного сообщества на эту проблему. В идеале – подсказать пути ее решения».
Елена Чеготова уверена: «ТИМ (BIM) – неотвратимое будущее проектирования и строительства, и то, что на данный момент его применение становится обязательным для госсектора, не значит, что завтра оно не станет «условно-добровольным» для коммерческих структур, и хотя лично мне встречались пару лет назад (до введения электронного документооборота при проектировании) «электронные скептики», а сейчас я часто сталкиваюсь с «BIM- скептиками», я прекрасно понимаю, что другого пути у нас нет».
Регуляторная гильотина начинает набирать скорость: если за все время существования актуального Градкодекса РФ принято примерно полторы сотни поправок, то за год с небольшим действия «гильотины» уже заменено-отменено порядка 400 документов, и в данном случае важно не просто ставить на контроль тот или иной документ, а понимать логику законодателя.
«Что касается «регуляторной гильотины», то только ленивый не жаловался, что чиновники хотят неизвестно чего, требования избыточные, противоречивые, устаревшие. Государство пошло на встречу, создав принципиально новый механизм регулирования. Возможно, механизм несовершенный, требующий настройки, но давайте с чего-то начнем, а не будем «ныть» и заниматься ручным управлением. Для чиновников ситуация правовой неопределенности тоже плоха тем, что невозможно доказать правомерность своих требований, если сами требования непонятны, риски уйти в уголовную плоскость становятся более чем ощутимы», - отмечает Елена Чеготова.
Она подчеркивает, что в обоих случаях важно не просто знать о существовании некоего массива документов и следить за их изменениями, но и понимать логику и перспективы происходящего. «Мне кажется, что состав спикеров мероприятия как нельзя лучше дает понимание логики и перспектив происходящего, помимо, простого набора нормативных документов, поэтому Невский строительный форум, безусловно, представляет интерес как для руководства организаций проектировщиков, строителей и девелоперов, которые смогут принимать стратегически важные решения в бизнесе, так для рядовых сотрудников, которые еще одновременно имеют возможность и получить документ о повышении квалификации, необходимый в условиях нынешнего законодательства», - заключает эксперт.
Профессиональное сообщество ждет не только интереснейшее событие под вывеской «Невский строительный форум», но и открытие кардинально новых подходов к разработке и корректировке путей неизбежного развития системообразующей строительной отрасли, весьма непросто переживающей реформы перехода на методы управления и цифровые технологии 21 века.
«В эпоху прогресса настоящим профессионалам, экспертам особенно важно научиться слышать и понимать друг друга в интересах развития отрасли, страны и, прежде всего, ее граждан», – уверена Светлана Бачурина, – надеюсь, что эту важную задачу поможет решить открывающийся 14 сентября «Невский строительный форум».
Законопроект, предлагающий начислять дольщикам проценты с денег, вносимых ими на эскроу-счета в целях покупки жилья у застройщика, не получил поддержки. По мнению экспертов, он противоречит самой «идеологии» внедряемой системы финансирования жилищного строительства.
Напомним, в конце прошлого года сенаторы Сергей Леонов, Иван Абрамов и депутаты Госдумы РФ Ярослав Нилов и Алексей Диденко внесли в Госдуму законопроект «О внесении изменения в ч. 2 Гражданского кодекса РФ», в соответствии с которым ст. 860.7 ГК РФ (договор счета эскроу) предлагается дополнить п. 1.1 следующего содержания: «Доходы в виде процентов начисляются по средневзвешенной процентной ставке ежемесячно за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете эскроу, и зачисляются депоненту на отдельный счет до востребования». По мысли инициаторов поправок, это должно было позволить дольщикам получать средства, которые можно было бы использовать на ремонт или покупку мебели.
Уже тогда большинство экспертов расценило инициативу как элемент популизма. «Наша организация сразу же подготовила резко отрицательный отзыв на этот законопроект. Он попал в Администрацию Президента, и Главное правовое управление, в свою очередь, дало негативное заключение. Так что, думаю, документ даже не дойдет до рассмотрения в Госдуме РФ», – сообщил генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
По мнению руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елены Крестьянцевой, предлагаемые изменения не соответствуют самой «идеологии» внедряемой схемы привлечения средств в жилищное строительство. «Банки, размещая деньги дольщиков на счетах эскроу, одновременно кредитуют застройщика. Это взаимосвязанные процессы. Отношения в этой системе построены таким образом, что чем больше денег на счетах эскроу, тем меньше процент по кредиту для застройщика. Это как раз обусловлено тем, что банки пользуются деньгами дольщиков бесплатно, не уплачивая процентов. Если банки будут выплачивать процент дольщикам, кредит для застройщиков станет дороже, соответственно, подорожает жилье. Законопроект, который, казалось бы, призван облагодетельствовать дольщиков, в итоге повлечет системные изменения на рынке жилья не в их пользу. Для тех, кто понимает эти процессы, очевидна неудачность данной инициативы и как некоего PR-хода», – отмечает она.
Столь же отрицательно идею восприняли и в банковской среде. «Поправка существенно повлияла бы на стоимость кредита. Сейчас в проектном финансировании есть две процентные ставки: «базовая» (это та ставка, которая начисляется на остаток задолженности, не покрытый счетами эскроу) и «специальная» (она начисляется на сумму долга, эквивалентную текущим остаткам на эскроу-счетах покупателей). При этом «базовая» ставка гораздо выше «специальной», что образует простую зависимость – чем быстрее застройщик продает, тем дешевле для него становится кредит. Более того, если средств на эскроу существенно больше, чем остатка долга, то процентная ставка снижается дальше и при определенных обстоятельствах (например, когда денег на эскроу на 180% больше остатка долга) ставка может составить 0,01% годовых. Если бы законодательно было принято решение о начислении процентов на остатки дольщикам, то у застройщика была бы только «базовая» процентная ставка – и текущая схема по удешевлению проектного финансирования в принципе перестала бы действовать», – комментирует территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.
Столь единодушная позиция экспертов различных направлений нашла понимание в нижней палате российского парламента. Сначала отклонить законопроект рекомендовал Комитет Госдумы РФ по финансовому рынку. А на днях аналогичную позицию высказал и Комитет Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.
Аргументация была аналогична той, которая высказывалась экспертами рынка: за счет возможности пользоваться денежными средствами, размещенными на счетах эскроу, банки предлагают более низкие ставки при выдаче кредитов застройщикам. Если же заставить банки выплачивать проценты по таким счетам, то в конечном итоге они будут вынуждены поднять стоимость кредита. С этим согласился и председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам Николай Николаев. Он отметил, что банки сейчас ничего не получают от строителей за ведение счетов эскроу. А если ввести начисление процентов, то банки поднимут вопрос о финансировании поддержания счетов.
Таким образом, в данном случае думцы прислушались к мнению экспертного сообщества, решив не осложнять и без того непростую жизнь застройщиков.
Об объединении субъектов РФ речь пока не идет, но регионам предстоит более тесное сближение и выравнивание условий жизни. Проблему обсудили участники первого заседания Координационного совета Петербурга и Ленобласти в сфере социально-экономического развития.
По словам вице-губернатора Петербурга Владимира Княгинина, намечена повестка дня на будущее. Готовилась платформа для встречи с участием глав обоих регионов – чтобы обсуждать вопросы предметно. Также решено создать президиум Координационного совета – рабочий орган, для которого уже определены шесть направлений деятельности, включающие несколько десятков вопросов. Главная задача сегодня – сближать регионы по уровню обеспеченности, добавил вице-губернатор Петербурга Евгений Елин.
Транспортная интеграция – среди приоритетных направлений, которые обсуждают члены совета. В частности, область предложила городу объединиться для реализации проектов транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) на базе железнодорожных станций. В частности, это будущие ТПУ в районе станций «Сертолово», «Всеволожская», «Мельничный ручей», «Гатчина», «Токсово», «Ивановская», «Нева». Ленобласть пока не получила конкретного ответа на запрос о продлении линий метрополитена со строительством ТПУ на базе станций в Кудрово, Буграх и Янино.
По словам заместителя председателя Правительства Ленобласти – председателя Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Дмитрия Ялова, раньше такие узлы разрабатывались под существующие транспортные потоки, теперь новые маршруты надо создавать под ТПУ. Кроме того, необходимо транспортные потоки синхронизировать с новой застройкой.
Владимир Княгинин пояснил: ежедневно из Петербурга в Ленобласть по делам и на работу ездят примерно 100 тыс. человек, более 300 тыс. человек – из области в город. И мобильность будет только расти. Сейчас более 600 диспетчеров координируют работу общественного транспорта. Если увеличатся транспортные потоки, необходимо переходить на цифровую базу, чтобы дирижировать ими. Кроме того, добавил он, необходимо синхронизировать и согласовать транспортные маршруты.
Также вице-губернатор считает необходимым согласовывать строительство любых объектов на территориях, расположенных у границы Петербурга и Ленобласти, – появление новых объектов не всегда хорошо сказывается на «соседях».
Евгений Елин указал на разные правила игры для застройщиков – при том, что и в городе, и в области зачастую работают одни и те же компании. Правила для них необходимо унифицировать.
«Генплан Петербурга меняем, нас ожидают большие транспортные изменения… Грядет реформа железнодорожного транспорта», – заявил он также. По его словам, железнодорожный транспорт переходит на принципиально новый уровень – скоростное движение.
Участники заседания выясняли, учитывает ли концепция «РЖД» перспективное строительство и нет ли конфликтов по дорожным объектам. Железнодорожникам поручено выяснить возможность размещения вокзальных комплексов и ТПУ, определиться с собственностью на землю.
Дмитрий Ялов отметил, что совет попросил АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти» определиться с основными ТПУ, вокруг которых необходимо сосредоточить и железные, и шоссейные дороги.
Мнение
Александр Дрозденко, губернатор Ленобласти:
– Сегодня и жители области ездят в Петербург, и жители мегаполиса – в Ленобласть. Я предлагаю строить транспортные развязки на границе двух субъектов за счет бюджетов обоих регионов и РФ.
Александр Беглов, губернатор Санкт-Петербурга:
– Цель интеграционного плана города и области – синхронизировать нашу деятельность в области социальной политики, экологии, образования, здравоохранения, транспортной инфраструктуры, сезонной миграции жителей.