Вызов на бой. Невский строительный форум собирает экспертов отрасли
В Санкт-Петербурге 14-17 сентября 2021 года состоится одно из самых крупных, значимых и интересных событий года в жизни отрасли – Невский строительной форум. Это мероприятие нового формата, ставящее перед собой весьма амбициозные цели.
В спорах рождается истина
Ключевыми отличиям Невского строительного форума станут поставленные целевые задачи и предложенный новый формат профессиональных дискуссий для обсуждения исключительно острых, самых актуальных и наболевших проблем отрасли с поиском путей их преодоления и формированием соответствующих инициатив. На первом дне Форума состоится интерактивная панельная дискуссия и стрим- трансляция так называемой «Битвы тяжеловесов. Эксперты против чиновников» в захватывающем жанре телевизионных дебатов!
«Ставится цель ни в коем случае не усугублять противостояние, а нащупывая главные болевые места и точки, зоны нестыковок интересов и взглядов, услышать друг друга и отыскать компромиссные решения, выйти в итоге на конструктивный диалог с преодолением недопонимания и нейтрализации проблем проведения модернизации отрасли в интересах страны и ее граждан», - подчеркивает сопредседатель оргкомитета Невского строительного форума Михаил Губанов.
Такой формат предопределяет и состав ключевых спикеров мероприятия. Среди них – ведущие эксперты различных сегментов отрасли, признанные авторитеты по своим направлениям, чьи взгляды и мнения, безусловно, интересны профессионалам. В их числе: президент ГК «Н.Э.П.С.» Виктор Зозуля, советник председателя Комитета по строительству Петербурга Елена Чеготова, профессор Российского экономического университета им. Г.В.Плеханова, советник Президента НОПРИЗ, Ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы по транспорту и строительству VI-VII созывов Светлана Бачурина, профессор Санкт-Петербургского Политехнического университета Петра Великого Николай Ватин, президент Ассоциации «Национальное объединение организаций экспертизы в строительстве» Шота Гордезиани и другие.
Признанные эксперты отрасли примут участие в богатой программе форума, в ходе мероприятий которой будут рассмотрены такие ключевые темы, как:
- Реализация «регуляторной гильотины» министерствами и ведомствами в проектировании и стройке;
- Экспертное сопровождение;
- Цифровизация отрасли и цифровое сопровождение: от создания цифровых компетенций до управления требованиями в строительной отрасли;
- Информационное моделирование: от использования BIM-модели к сквозному информационному сопровождению строительного процесса и градостроительной деятельности.
- Острые проблемы кадрового обеспечения BIM-индустрии.
Необходимо найти новый ритм
«Наибольший резонанс с обсуждением в профессиональных кругах вызвали объявленная в начале 2021 года Правительством России Стратегия «Агрессивное развитие инфраструктуры», ее целевые задачи и более всего 5-й раздел «Новый ритм строительства», - отмечает Светлана Бачурина.
Данный документ стал основой для проводимой законодательной реформы в градостроительной сфере, конечной целью которой является обеспечение правовой и нормативной базы устойчивого экономического роста регионов, комплексного развития территорий городских и сельских поселений, инновационных технологических преобразований в строительной отрасли.
«Казалось бы, все просто – надо выстроить сквозной оптимально организованный процесс «планирование – строительство – ввод в эксплуатацию», гарантировать по результатам бизнес-процессов безопасную комфортную среду и эффективность вложений. При этом обеспечить согласованность сфер регулирования Градостроительным, Земельным и Жилищным кодексами при условии исполнения норм смежного законодательства. Однако без построения эффективной модели процесса управления проектами в строительстве, определения блоков процедур принятия ответственных решений, по результатам выполнения которых определяется успех проекта на разных стадиях его реализации, поставленная задача достижения национальных целей и включения строительной отрасли в экосистему цифровой экономики России не может быть решена», - подчеркивает Светлана Бачурина.
В связи с этим, строительный комплекс выступил с рядом инициатив, которые, в частности, предлагают завершить к 2024 году административно-цифровую трансформацию отрасли с внедрением технологий информационного моделирования и цифрового документооборота; создать систему профессионального строительства, соблюдая обязательные требования к процессам и конечной продукции; обеспечить эффективное управление инвестициями на всем жизненном цикле создаваемых объектов.
Именно эта проблематика, по словам эксперта, будет раскрыта в ходе Невского строительного форума, что и предопределяет высокую актуальность заявленного мероприятия.
Плюс цифровизация и регуляторная гильотина
Об особой актуальности вопросов цифровой трансформации отрасли говорит Елена Чеготова.
«Цифровизация плотно вошла в нашу жизнь. Мы используем электронные блага, от смартфонов до систем безопасности автомобилей. Однако в части стройки часто бизнес нередко пытается работать «по старинке». Часто слышу: «Давайте потом донесем документы», «закроем глаза на отсутствие чего-то» и т.д. Эти «потом» часто заканчиваются уголовными делами, волна которых сейчас накрыла строительные блоки Петербурга и Ленобласти. От таких вещей страдают все. Электроника делает процессы в конечном итоге прозрачнее, хотя в начале, безусловно, вызывает затруднения при внедрении», - подчеркивает она.
По словам эксперта, примеры, когда бизнес сам переходил на электронику, не дожидаясь «большого свистка», есть, и они рентабельны. Но стройка обладает очень большой инерцией и постановление Правительства РФ № 331 это «последнее китайское предупреждение», - не хотите работать прозрачно, работать не будете.
На недостатки современного подхода обращает внимание Николай Ватин: «Одним из следствий незнакомства законодателей и многих специалистов с ведущими публикациями мирового уровня является концептуальная ошибка в подходе к созданию и использованию BIM. BIM рассматривается предельно узко в рамках только части полного инвестиционно-строительного цикла «проектирование-строительство-эксплуатация-ликвидация/реконструкция». В соответствии с современным подходом на этапе эксплуатации создается цифровой двойник (Digital Twin) объекта. Создание двойника начинается уже на стадии BIM, а заказчик объекта строительства вместе с проектной рабочей и исполнительной документацией получает компоненты создаваемого цифрового двойника, а не просто BIM-модель, отражающую этап проектирования».
«Сегодня в должной мере не увязывается информационное моделирование зданий и сооружений с технологией Big Data, с киберфизическим системами, – продолжает Николай Ватин, - одна из задач Невского строительного форума как минимум обратить внимание строительного сообщества на эту проблему. В идеале – подсказать пути ее решения».
Елена Чеготова уверена: «ТИМ (BIM) – неотвратимое будущее проектирования и строительства, и то, что на данный момент его применение становится обязательным для госсектора, не значит, что завтра оно не станет «условно-добровольным» для коммерческих структур, и хотя лично мне встречались пару лет назад (до введения электронного документооборота при проектировании) «электронные скептики», а сейчас я часто сталкиваюсь с «BIM- скептиками», я прекрасно понимаю, что другого пути у нас нет».
Регуляторная гильотина начинает набирать скорость: если за все время существования актуального Градкодекса РФ принято примерно полторы сотни поправок, то за год с небольшим действия «гильотины» уже заменено-отменено порядка 400 документов, и в данном случае важно не просто ставить на контроль тот или иной документ, а понимать логику законодателя.
«Что касается «регуляторной гильотины», то только ленивый не жаловался, что чиновники хотят неизвестно чего, требования избыточные, противоречивые, устаревшие. Государство пошло на встречу, создав принципиально новый механизм регулирования. Возможно, механизм несовершенный, требующий настройки, но давайте с чего-то начнем, а не будем «ныть» и заниматься ручным управлением. Для чиновников ситуация правовой неопределенности тоже плоха тем, что невозможно доказать правомерность своих требований, если сами требования непонятны, риски уйти в уголовную плоскость становятся более чем ощутимы», - отмечает Елена Чеготова.
Она подчеркивает, что в обоих случаях важно не просто знать о существовании некоего массива документов и следить за их изменениями, но и понимать логику и перспективы происходящего. «Мне кажется, что состав спикеров мероприятия как нельзя лучше дает понимание логики и перспектив происходящего, помимо, простого набора нормативных документов, поэтому Невский строительный форум, безусловно, представляет интерес как для руководства организаций проектировщиков, строителей и девелоперов, которые смогут принимать стратегически важные решения в бизнесе, так для рядовых сотрудников, которые еще одновременно имеют возможность и получить документ о повышении квалификации, необходимый в условиях нынешнего законодательства», - заключает эксперт.
Профессиональное сообщество ждет не только интереснейшее событие под вывеской «Невский строительный форум», но и открытие кардинально новых подходов к разработке и корректировке путей неизбежного развития системообразующей строительной отрасли, весьма непросто переживающей реформы перехода на методы управления и цифровые технологии 21 века.
«В эпоху прогресса настоящим профессионалам, экспертам особенно важно научиться слышать и понимать друг друга в интересах развития отрасли, страны и, прежде всего, ее граждан», – уверена Светлана Бачурина, – надеюсь, что эту важную задачу поможет решить открывающийся 14 сентября «Невский строительный форум».
Петербургский Комплекс защитных сооружений от наводнений отметил десять лет с момента ввода в эксплуатацию. Главное достижение – проект окупился. Основную задачу – защиту города от морских нагонных наводнений, дамба выполняет, но защитить берега Финского залива от размывания не может.
Строительство дамбы с перерывами продолжалось с 1979 года, сдача в эксплуатацию состоялась в августе 2011-го. Стоимость строительства оценена в 109 млрд рублей. Как сообщил в ходе юбилейной пресс-конференции Игорь Полищук, заместитель генерального директора по эксплуатации Дирекции Комплекса защитных сооружений Санкт-Петербурга Минстроя России, за десять лет эксплуатации предотвращены 26 морских нагонных наводнений. Суммарный эффект – 123 млрд рублей, больше, чем стоимость строительства КЗС. Следовательно, проект окупился.
«Решена проблема номер один – защита города от наводнений», - вторит Сергей Кураев, главный инженер проекта.
По его словам, в проектировании и строительстве участвовали замечательные люди, например, Юрий Севенард, построивший несколько крупных гидротехнических сооружений, в том числе за рубежом. Также были применены уникальные технологии, которые предполагалось использовать при строительстве приливных электростанций в прибрежных районах.
Если в одни прекрасный день не получится перекрыть морские воды, ущерб, по словам Полищука, может достигнуть 49 млрд рублей, включая имущественный и экологический, плюс будут человеческие жертвы.
Пока Петербургу наводнения не угрожают. При условии выполнения необходимых регламентов дамба прослужит еще 90 лет. Как пояснил Полищук, после каждого наводнения проводится техобследование и выполняются восстановительные и ремонтные работы. Не считая плановых обследований и ремонтов, за которые отвечает подрядная компания, выигравшая конкурс на эксплуатацию.
У дамбы, сказал Полищук, большой запас прочности: «Почти все оборудование задублировано и дает возможность управлять им с локальных постов, с общего пульта, а основное оборудование может даже управляться вручную. Это 100-процентная надежность. У нас нулевая аварийность за десять лет».
Участники пресс-конференции также подчеркнули свою роль в улучшении экологического состояния окружения. «Никакого экологического ущерба нет», - заявил Полищук.
По его словам, мониторинг воды показывает постоянное улучшение, регламенты работы КЗС «подстроены» под колонии птиц. Однако защитить берега залива КЗС не может. Ранее рассматривался проект берегоукрепления, но почему-то не воплотился. По информации Полищука, вода по берегам Финского залива поднимается максимум на 5 см. «Безусловно, дамба оказывает влияние, но не больше, чем когда дамбы не было», – утверждает он.
В результате местные жители самостоятельно укрепляют берега. За свой счет. И точно это не 5 см, скорее, 150.
СПРАВКА
Протяженность Комплекса защитных сооружений – 25,4 км., включая семь мостов и две развязки. Расчетная проходимость – 25 тыс. автомобилей в сутки, пока средний показатель составляет 18 тыс. машин.
КЗС, кроме того, включает в себя 11 защитных дамб и 6 водопропускных сооружений. Расчетная высота подъема воды – 4,5 метра.
О наводнении известно за 68 часов до его наступления. Предупреждение об этом сразу получают заинтересованные компании и организации. Также рассчитывается период, на который доступ в залив и из залива будет закрыт.
Каким станет рынок недвижимости после пандемии? Можно ли совершать сделки дистанционно? В каких странах недвижимость наиболее ликвидна? Об этом и не только шла речь 5 августа на канале «Митсан Консалтинг: диалоги о недвижимости». На этот раз управляющий партнёр компании «Митсан консалтинг» и по совместительству ведущий программы Дмитрий Желнин задал ряд острых вопросов соучредителю и генеральному директору компании «ARX» Роману Качинскому.
Эксперт десять лет занимается инвестициями в недвижимость, параллельно работая над другими проектами. Добиваться успеха ему помогает умелое использование современных инструментов типа блокчейна и шеринга.
Как за 20 лет гарантированно создать настоящий капитал? Учитывая низкий уровень финансовой грамотности большинства населения, у тех, кто готов рискнуть, шансы оказаться в плюсе довольно высоки.
Блокчейн в недвижимости — как это работает?
Российские компании, занимающиеся недвижимостью, уже начали использовать механизмы, где применяются блокчейн-технологии.
Роман объясняет: блокчейн позволяет одному человеку покупать количественно поменьше. К примеру, вам приглянулись апартаменты, но денег на их покупку нет. Но вы можете купить их по частям, хоть по сантиметрам, оформляя такие микро-сделки на смарт-контракте. То есть инвестором может стать любой.
— Блокчейн даёт повышенную гарантию и позволяет продавать меньшими количествами, сантиметрами, метрами — объекты. Тем самым, человек может стать инвестором вдолгую, со своей зарплаты отчисляя какую-то копеечку, но имея большую надёжность в виде недвижимости, дивидендов, доходности, которые теперь есть у него каждый год.
Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество отстаёт от современного рынка лет на 50, а то и более, замечает Дмитрий Желнин. Придёт ли он когда-либо к блокчейну? Есть ли какие-либо страны, которые уже на законодательном уровне понимают новую тенденцию, принимают такого рода сделки, и учитывают, таким образом, права на часть помещения?
Подвижки есть, и очень серьёзные: по словам руководителя Сбербанка Германа Грефа, в ближайших планах крупнейшего игрока на рынке кредитования — перевод своей платформы по быстрому оформлению сделок с недвижимостью онлайн на блокчейн-платформу. Это делается для заключения договоров о долевом строительстве, для автоматизации и ускорения таких процессов.
Что касается других стран, они тоже смотрят с интересом на этот инструмент. Но стоит ли инвестировать туда? По словам Качинского, некоторые из этих стран сильно отстают в экономическом отношении (к примеру, Венесуэла); у других — допустим, на Мальте — рынок недвижимости явно перегрет.
Качинский — энтузиаст и авантюрист, лёгких путей для себя не ищет и настроен заходить в недооценённые страны, зарабатывать на недооценённой недвижимости. Из свежих примеров — его проект в Батуми:
— Батуми – это как Дубай в Эмиратах. Получается, что с одной стороны там есть экономический рост, куда вкладывают все отельные сети. Т.е. мы смотрим не потому, что мы такие умные, а мы смотрим аналитику. «Hilton», «Sheraton», «Marriott» строятся там. Любая страна может сделать то, что уже делают другие. Они делают аналитику, а потом зовут инвесторов.
Чтобы зайти в Австрию, Германию нужны сотни миллионов долларов — и при этом инвестор получит на них 1-2% годовых. Кстати, подчёркивает спикер программы, уникальность Грузии ещё и в том, что мы можем продавать 1 м2, и продавать его ещё и не по блокчейну, а официально, оформить метр на человека прямо в Реестре. На каждый докупленный метр он получает документы собственника. Право общей долевой собственности давно действует и в России. Но сама процедура покупки очередной занимает много времени из-за волокиты — поездок в Росреестр, МФЦ и т.д. и т.п. К тому же для участия в сделке всех покупателей нужно собрать вместе.
На сайте компании «ARX» есть расширенный гид инвестора, где подробно рассказывается, какие документы понадобятся, каков минимальный порог входа. С клиентом составляется договор, на основании которого купленная им доля переходит в управление компании. Речь идёт о продаже гарантированно доходной недвижимости, причём возможен расчёт криптовалютой с кошелька на кошелёк. Сделка прошла регистрацию в Реестре Грузии. В документах прописано, что расчёт принят в USDT и будет получать дивиденды.
Можно ли жить на купленных 1-2 метрах? Конечно, нет. Но на них можно зарабатывать.
— Самое важное здесь, — говорит Роман Качинский, — это два момента: гарантированная доходность и возможность выхода из проекта. Хотите перепродать — компания, заинтересованная в этих апартаментах, купит их себе обратно.
Стоит ли при покупке всего 1 метра лететь на место? Конечно, с учётом современных технологий это совершенно необязательно. Но Роман уверен: стоит. Чтобы эта инвестиционная история не закончилась 1 м2. Когда вы точно представляете, во что вкладываете, как оно выглядит, видите потенциал объекта, то будете настроены в течение года докупить оставшиеся 30 метров апартамента.
Шеринг: экономика нового времени
«Sharing economy» предполагает оплату за временный доступ к продукту. Практически все слышали о кар-шеринге. А вот что такое шеринг в недвижимости? Уже сегодня появляются сервисы, с одной стороны, объединяющие большое количество собственников и арендаторов, с другой, — специализированные объекты для совместного использования.
Тем, кто приобрёл апартамент полностью, вправе раз в году провести там две недели отпуска. Либо договориться о скидках и бонусах, если покупка ещё не завершена. В эфире «Митсан консалтинг: диалоги о недвижимости» Роман Качинский показал слайды с объектами, которые сегодня реализуются в Батуми. Здания расположены в 20 км от города, куда каждые полчаса будет осуществляться трансфер на автомобилях VIP-класса. Объект состоит из нескольких частей, одна из которых находится под управлением канадской компании «Aloft». Интересные интерьерные решения, изумительная местная природа — смотришь, и хочется поскорее оказаться там. Но пока стоп: за 1 м2 придётся заплатить $ 3000. Во столько обойдётся «квадрат» в уже готовом отеле. На старте — запуск объектов в Италии, которые тоже будут продаваться через блокчейн-платформу. Но там речь идёт о более высокой цене. Поэтому, уточняет Качинский, будет возможность покупать сантиметровые доли.
— Какая гарантированная доходность? — интересуется ведущий программы.
— Мы гарантируем в этом объекте со второго года 10% годовых в долларах США, — разъясняет Роман Качинский. — Объект сдаётся в конце декабря 2022 года. Я за доходность в валюте, которая на сегодняшний день стабильна. В Италии доходность может быть и другой; там налогов побольше.
Чтобы оптимизировать разные по формату рабочие процессы в Грузии Качинский и его партнёры создали две компании. Одна занимается ИТ, другая — покупкой недвижимости. В результате формируется совместный продукт, недвижимость получается с «умным домом». Там нет никакого ключа — войти можно только через специальный пароль, на WiFi, на приложении код, который нужно приложить к замку.
За счёт чего достигается хорошая доходность? За счёт того, что «ARX» платит вместо 20% НДС – 5%. Специфика предлагаемого продукта позволяет платить низкие налоги и при этом зарабатывать.
Какие гарантии доходности, помимо договора? Это банковская гарантия с «TBC-банком», одним из крупнейших в Грузии. «В недвижимости он, наверное, №1 по всем ипотечным бумагам», — подчёркивает Качинский. По такому договору его компания даёт не 10, а 7% годовых. Почему процент ниже? Гость программы объясняет: компания отдаёт банку в залог собственную недвижимость. В свою очередь, банк гарантирует выплаты по процентам клиентам, если «ARX» не сможет платить. В этом случае залог перейдёт банку. По опыту спикера, банковскую гарантию берут максимум на год — потом люди переходят на 10% годовых.
И напоследок — несколько слов о «чуде сложных процентов», как говорил Эйнштейн. Подводя итоги разговора, Роман Качинский напомнил зрителям известную притчу. Суть в следующем: один мудрец помог царю избежать большой катастрофы, спас царство. Царь сказал: проси всё, что хочешь. Но мудрецу ничего не было нужно. И тогда они решили сыграть в шахматы. «Вот шахматная доска — 64 клетки, — говорит мудрец. — За каждую клетку добавляй мне в 2 раза зёрнышек больше, чем за предыдущую». Они ударили по рукам — и в процессе игры всё царство перешло к мудрецу.
— Потому что даже царю сложно посчитать, что такое «сложные проценты», — говорит Качинский. — Мы очень рады, что весь мир поменялся. А недвижимость всё-таки — 75% мирового ВВП. Здесь можно перемещать большие капиталы. Если вы хотите создать серьёзный капитал, то, помимо облигаций, дивидендов, акций, надо заходить в недвижимость и рисковать.
В подарок — «точка входа»
В конце программы спикер показал сюрприз — эксклюзивный арт-объект, символизирующий своеобразную «точку входа» для тех, кто уже стал собственником 10 метров. И пообещал, что слушателям программы это произведение современного искусства достанется существенно дешевле — даже в случае покупки всего 1м2. Возможно, именно с него начнётся ваша инвестиционная история. Кроме того, зрители нашего эфира могут рассчитывать на бесплатное оформление пакета документов для совершения сделки по недвижимости.
А мы напоминаем, что покупка недвижимости — это всегда очень серьёзный шаг, который нужно делать под контролем профессионалов. Даже если речь идёт лишь об одном сантиметре. Канал «Митсан консалтинг: диалоги о недвижимости» ещё не раз вернётся к этой актуальной и многогранной теме. За помощь в подготовке программы мы благодарим наших традиционных партнёров: «Агентство строительных новостей», официальный публикатор нормативно-правовых актов Санкт-Петербурга и новостей строительной отрасли нашего города и всей страны; форум «ProNovostroy»; портал «Delovoe.TV», деловой журнал «Точка опоры»; Большой сервер недвижимости BSN.ru. Переходите по ссылкам партнёров — там действительно много интересного материала.