Залог неликвидный – один раз!
.jpg)
Российские и западные банки начали избавляться от залогового имущества. Сегодня финансовые институты вынуждены пересматривать стоимость залогов, так как она уже не соответствует актуальным рыночным ценам.
Проблемы с оценкой залоговой недвижимости у банкиров начались еще год назад. В сентябре-ноябре 2008 года рыночная стоимость большинства объектов коммерческой недвижимости, реализуемых за счет заемных средств, стремительно начала падать. К лету понятие «справедливая цена» означало дисконт до 50%. Ожидание доходности покупателей и продавцов настолько разнились, что рынок недвижимости (особенно коммерческой) был на время парализован. Сегодня консультанты и аналитики рынка призывают девелоперов и банкиров выработать системный подход в работе с проблемными залоговыми активами.
Системный подход
С точки зрения оценщиков, проблемный актив – это, во-первых, недвижимость, которая может перейти в собственность банков, во-вторых, непрофильный актив, неэффективно используемый владельцем, а также активы, которые срочно необходимо продать собственнику в связи с тяжелым финансовым положением. «На рынке коммерческой недвижимости наибольшее количество проблемных активов насчитывается в сегментах складской и офисной недвижимости», – говорит Антон Реутов, руководитель отдела консалтинга и оценки Knight Frank St. Petersburg. По мнению эксперта, коррекция арендных ставок в течение года составила 30-40%. В пять-семь раз подешевели и земельные участки, которые зачастую выступали предметом залога.
По мнению Сергея Спасеннова, партнера юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», признаками проблемного актива считаются полное отсутствие или наличие некорректных документов о приватизации, несоответствие эксплуатации объекта его целевому назначению и разрешенному использованию, а также отсутствие документов, подтверждающих право собственности. «Проблемной недвижимость становится из-за недобросовестности заемщика, а также злоупотребления правом со стороны участника договора, то есть суды, аресты объекта и тому подобное», – уточняет эксперт.
Что касается банков, то они становятся собственниками активов поневоле. Крупные финансовые структуры могут самостоятельно управлять активами недвижимости и с выгодой для себя использовать логистические комплексы, гостиницы, бизнес-центры и предприятия. Однако у большинства банкиров нет соответствующих структур для управления непрофильными активами, и они постепенно начинают избавляться от них.
Кто же выступит покупателем залоговой недвижимости? По мнению Зоси Захаровой, руководителя отела проектов и аналитических исследований АРИН, небольшие объекты, заполненные арендаторами, могут приобретать как российские инвесторы, так и иностранные фонды, особенно если они ликвидны и располагаются в центре города.
На жилую недвижимость спрос есть, его формируют те, кто стабильно получает высокую зарплату или за годы экономического скачка вверх смог подкопить необходимую сумму.
Ипотека в ипотеку
Продажи ипотечных квартир перестают быть редким явлением. Банки активно начали продавать заложенное имущество и уверяют, что их цель не просто избавиться от кредита, продав жилье и вернув деньги, а найти другого платежеспособного заемщика. На многих сайтах банков заведена специальная страничка, где указан список залогового имущества. Объем заложенных квартир, который в принципе может выйти на рынок, будет не очень значительным. В условиях низкого рынка банку выгоднее реструктуризация кредита с установлением посильного заемщику графика погашения, чем продажа квартиры за бесценок с убытками для себя и заемщика.
«Сейчас на рынке, как на первичном, так и на вторичном, наблюдается спад, и, что бы там ни говорили застройщики, цены на квартиры снижаются. Насколько я знаю, в настоящий момент банки не планируют массово продавать залоговые квартиры. Продажа единичных объектов не повлияет ни на рынок, ни на цену», – считает Зося Захарова. Если они будут реализовываться по залоговой цене, то будут проданы моментально, но если речь пойдет о каком-то большом количестве объектов, то, естественно, это понизит спрос и цены на рынке. «Пока я не слышала ни от одного банка, что он собирается массово продавать залоговые квартиры, – уточняет эксперт. – У нас есть несколько контактов с банками, которые просят у нас просчитать эффективность продажи объектов или же эксплуатации этих объектов. Что касается квартир, то такие объекты у нас регулярно встречаются и по ним проходят сделки».
Комментарии
Зося Захарова, руководитель отела проектов и аналитических исследований АРИН:
– У банков в залоге находится довольно много земельных участков, недостроенных и готовых объектов коммерческой недвижимости. Каждый из этих объектов надо рассматривать индивидуально и принимать решение индивидуально. В данной экономической ситуации нет смысла реализовывать земельные участки и недостроенные коммерческие объекты, поскольку продать их можно только по очень низкой цене. Тем самым банк вряд ли сможет покрыть долг заемщика. Реализовать можно только наиболее ликвидные объекты – готовые объекты небольшой площади (до 1 тысячи квадратных метров), заполненные арендаторами. Их можно продать по сегодняшней кризисной цене. По остальным объектам банку можно посоветовать создавать аффилированные компании либо подразделения в своих структурах и заниматься управлением или привлекать на аутсорсинге другие девелоперские компании, доводя объекты до состояния готовности, заполнять арендаторами и уже после этого реализовывать на рынке.
Что касается земельных участков, то я не вижу сейчас рынка как такового. Поэтому выходить сейчас с предложениями, на мой взгляд, нецелесообразно и неэффективно, поскольку сейчас можно продать земельные участки только очень дешево. На мой взгляд, земельные участки надо оставлять в своем банке до того момента, пока рынок не пойдет вверх.
Виталий Демидов, управляющий филиала «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге:
– Сегодня «Абсолют Банк» использует прямую продажу залогов, помогая заемщику найти покупателя среди клиентов банка, а также размещает информацию о продаже в сети Интернет и печатных СМИ, а также предлагает помощь партнеров банка (риэлторов, автосалонов). Кроме того, мы предлагаем программу под названием «Выгодная ипотека». По ее условиям процентная ставка формируется, ориентируясь на условия первоначального займа. При этом выгода для банка очевидна: вместо проблемного кредита, по которому заемщик платить не в состоянии, мы получаем добросовестного клиента, готового выполнять все условия кредитного договора.
Наталья Бурковская
24 ноября в правительстве Ленинградской области состоялось совещание «Итоги работы дорожного комплекса Ленобласти за
Совещание начал губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков, отметивший существенный рост капиталовложений в развитие дорожно-транспортного строительства из бюджета субъекта федерации. В 2008 г. регион выделит на эти нужды более 2 млрд. рублей. «Впервые Ленинградская область выделяет столько средств на строительство, реконструкцию и ремонт дорог», отметил губернатор. Он также подчеркнул, что и далее эта отрасль будет финансироваться в большом объеме. В соответствии с перспективными прогнозами в 2009 г. на дорожно-строительные работы из бюджета Ленинградской области планируется затратить почти 2,2 млрд., а в 2010 г. – около 2,4 млрд. рублей. «Правительство области ставит задачу за ближайшие 2-3 года добиться того, чтобы в каждый населенный пункт Ленобласти вели нормальные дороги с асфальтобетонным покрытием», заявил Валерий Сердюков.
В то же время он выразил озабоченность неэффективной работой некоторых дорожно-ремонтных строительных управлений региона. «Качество содержания дорог и их ремонта часто оставляет желать лучшего», отметил губернатор. «Непонятно, как организации, обеспеченные областью работой и получающие бюджетные средства могут работать в убыток, - заявил он далее. – Это свидетельство неэффективности управления». Недовольство Валерия Сердюкова вызвало и количество управленцев в некоторых ДРСУ. «Не должно быть такого, чтобы административно-управленческий аппарат составлял 28% численности трудового коллектива. 8-10%, максимум – 12%, да и то это будет уже критическая масса. Надо наводить в этой сфере порядок. Председатель комитета по дорожному хозяйству получил уже соответствующее распоряжение», сказал губернатор.
Выступивший затем руководитель Федерального дорожного агентства при Министерстве транспорта РФ Олег Белозеров отметил, что Дорожное строительство в России находится на подъеме. Он подчеркнул, что впервые в России принят специальный закон об автомобильных дорогах, который регламентирует взаимоотношения между федеральным центром и регионами в дорожной сфере, определяет сферы ответственности. «Закон этот также требует поддерживать все дороги в нормативном состоянии.
В августе этого года принято постановление правительства, где четко обозначена цель: к 2012 г. необходимо добиться того, чтобы безремонтные сроки на автомагистралях четко соблюдались. Такие же акты должны быть приняты теперь в регионах», подчеркнул Олег Белозеров.
Глава Росавтодора убежден, что к 2013 г. вся сеть действующих в России автомобильных дорог будет приведена в нормативное состояние. Изменения налицо уже сейчас. Объемы дорожно-строительных работ по всей стране неуклонно растут, реализуется ряд крупномасштабных проектов. В 2004 г. бюджет дорожно-строительной отрасли на федеральном уровне составлял 80 млрд. рублей. В этом году эта цифра достигла 250 млрд. То есть за 4 года бюджет вырос более чем в 3 раза. В 2008 г., с учетом концессионных соглашений, планируется освоение более 330 млрд. рублей.
«Таким образом, вопрос финансирования уже на переднем плане не стоит. Главное внимание сегодня необходимо уделять качеству проектирования и выполнения работ», считает Олег Белозеров.
Он также рассказал о заседании Президиума Государственного совета России, на котором рассматривался в высшей степени амбициозный проект программы транспортного развития России на 2010-2015 гг., представленный главой Минтранса Игорем Левитиным. «Этот документ предусматривает вложение в транспортную инфраструктуру (авто- и железные дороги, авиация и пр.) не менее 19 трлн. рублей. Разумеется, немалая часть этих денег пойдет на развитие сети автодорог. Минтранс получил поручение детально проработать схему целевого расходования средств», сообщил Глава Росавтодора.
Также Олег Белозеров подчеркнул приоритетное значение Ленинградской области в реализации программы модернизации сети автомобильных дорог России.
«Об этом факте говорит ряд цифр, которые несложно привести. Еще в прошлом году федеральные субсидии на дорожное строительство в регионе составляли всего около 600 млн. рублей, причем действовал ряд серьезных ограничений на варианты их освоения. Уже в этом году из федерального бюджета на эти цели было выделено около 1,7 млрд. рублей. Есть поручение президента страны и впредь выделять на строительство, реконструкцию и ремонт дорог в регионе не менее 1,5 млрд. рублей ежегодно в виде субсидий.
Кроме того, достигнут ряд договоренностей придании ряду автомагистралей на территории Ленинградской области федерального статуса, что вызовет дополнительный приток средств на их содержание и модернизацию.
Затем с программным докладом об итогах работы дорожного комплекса Ленобласти за 2007 г. и перспективах развития на 2008-2010 гг. выступил председатель комитета по дорожному хозяйству и транспорту регионального правительства Михаил Козьминых.
Он подчеркнул, что, учитывая социально-экономические потребности области в развитии сети региональных дорог, необходимо до 2015 г. ежегодный объем финансирования строительства и реконструкции региональных дорог довести до 3-3,5 млрд. руб., в том числе финансирование реконструкции дорог обеспечивающих межрайонные автотранспортные связи -1,5 млрд. руб.
Областным законом принята региональная целевая программа дорожной деятельности на 2008-2010 гг. с общим объемом финансирования 13,9 млрд. рублей, в том числе из областного бюджета 9,3 млрд. рублей. В соответствии ней планируется построить и реконструировать 41,1 км, отремонтировать - 686,9 км дорог. За эти годы будут отремонтированы 10 мостов общей протяженностью около 500 м.
Разработана программа по строительству дорог, соединяющих населенные пункты с численность населения более 100 человек по дорогам с твердым покрытием с региональной автодорожной сетью.
Для обеспечения строительства и эксплуатации морских портовых комплексов в Ленинградской области необходимо реконструировать и построить более 300 км автомобильных дорог на общую сумму порядка 45 млрд. руб., в том числе на развитие автодорожного маршрута протяженностью 178 км от морского порта Усть-Луга до Великого Новгорода – около 30 млрд. руб.
В рамках развития автодорожных выходов из Санкт-Петербурга и их подключения к кольцевой автомобильной дороге необходимо построить и реконструировать более 110 км региональных автомобильных дорог на общую сумму около 9,5 млрд. руб.
В 2007 г. количество построенных, реконструированных и отремонтированных дорог выросло по сравнению с предыдущим годом в 2,4 раза. Динамика финансирования дорожной деятельности из областного бюджета показательна: 2006 г. - 990 млн. рублей; 2007 г.- 1,57 млрд.; 2008 г. - 2 млрд.; 2009 г. (проект бюджета) – 2,18 млрд.; 2010 г. (проект) – 2,36 млрд. рублей.
Существенную поддержку в финансировании областной дорожной деятельности оказывает российский бюджет. По сравнению с 2004 г. объемы федеральных субсидий в 2007 г. увеличились в 8,9 раз и в целом составили 1,69 млрд. рублей.
Впервые за последние годы на ремонт улично-дорожной сети городов Ленинградской области дополнительно к средствам муниципальных бюджетов направлено 209,2 млн. рублей федеральных субсидий. Это позволит отремонтировать 92 объекта в 38 городских поселениях. Дополнительно к этому из областного бюджета на эти нужды направлено 15% транспортного налога.
Михаил Козьминых рассказал также о конкретных проектах в сфере транспортного строительства, которые предполагается реализовать в ближайшие годы.
Напомним, что к наиболее крупным из них следует отнести:
Кольцевую автомобильную дорогу вокруг Санкт-Петербурга – один из важнейших объектов строительства не только региона, но и России;
Трасса «Россия» - (Е-105) Санкт-Петербург – Москва: будут построены транспортные развязки в поселках Рябово, Ульяновка, Любань. Благоустройство дороги обойдется в 370 млн. рублей. Трасса «Скандинавия» -Петербург - граница с Финляндией – строительство обхода Выборга и мост через р. Вуокса (
Трасса «Кола» (Е-105) Санкт-Петербург – Мурманск: будет построен еще один въезд в город в районе станции «Нева» планируется построить новый путепровод. Запланирована реконструкция некоторых участков трассы, строительство новых мостов, объездов населенных пунктов;
Трасса Е-95 Санкт-Петербург – Псков: строительство обходов Гатчины и Луги, замена дорожного полотна от Луги до Псковской области;
Трасса «Нарва» (Е-20) – Петербург – граница с Эстонией: строительство путепровода в Веймарн-Керстово, ремонт дороги от Красного Села до Кипени. А – 114, Вологда – Новая Ладога: новая дорога соединит Кисельню и Хвалово, будет построен новый мост через р.Волхов, реконструировано полотно от Хвалова до границы с Вологодской областью;
Трасса «Магистральная» (Р-38): будет сооружен обход Кировска.
До
В Мариинском дворце прошли публичные слушания по проекту закона «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». Как и на общественные слушания закона «О бюджете», состоявшиеся двумя неделями ранее, народу собралось много (230 человек). Вот только впечатление от мероприятия было кардинально противоположным.
Если в первом случае и вице-губернатор Михаил Осеевский, и председатель Комитета финансов Александр Никонов со всеми заместителями, и ведущий, председатель Бюджетно-финансового комитета Владимир Барканов, все четыре часа спокойно отвечали на не самые лицеприятные вопросы петербуржцев, то на слушаниях о реновации территорий «отдувался» за всех заместитель Комитета по строительству Алексей Кайдалов. Вице-губернатор Александр Вахмистров, выступив со вступительным словом, удалился, председатель Комитета по строительству Роман Филимонов вообще отсутствовал, не было в зале и председателя парламентской комиссии по городскому хозяйству Сергея Никешина. Председателю Жилищного комитета Юнису Лукманову слова для выступления не предоставили.
Посетившие слушания владельцы строительных компаний во главе с генеральным директором Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексеем Белоусовым также покинули зал вслед за вице-губернатором. А ведь изначально было заявлено, что они выскажут свое мнение об этом документе. Ведущий, председатель Комитета по законодательству городского парламента Виктор Евтухов, со своей ролью справлялся с трудом. В результате слушания превратились в фарс, когда каждый пытается докричаться до остальных, и никто никого при этом не слышит.
Дома скоро посыпятся. Но не все
Самое печальное, что закон этот городу крайне необходим: более 100 кварталов, застроенных домами первых массовых серий и аварийными зданиями 30-х годов прошлого столетия, сегодня уже представляют прямую угрозу проживающим в них людям. Вице-губернатор Александр Вахмистров признал, что «если мы сегодня не решим эти вопросы, по крайней мере, не приступим к их решению, то через 10-15 лет эти дома в массовом порядке будут признаваться аварийными, они не ремонтоспособны, они просто посыпятся. И тогда вопросы будут решаться просто с выселением людей в маневренный фонд, с привлечением ОМОНа, МЧС и других военизированных сил, и со сносом в аварийном порядке этих домов».
В представленный адресный перечень территорий почему-то попали два квартала, сплошь застроенные качественными сталинскими домами, благоустроенные, зеленые. Один из них ограничен Московским пр., ул. Орджоникидзе, ул. Ленсовета, Алтайской ул. Другой – в границах Ленинского и Московского пр., пл. Победы, Краснопутиловской и Варшавской улиц, стоимость квадратного метра жилья в которых оценивается достаточно высоко, значительно выше $3 тыс.
Правительство готово к диалогу
Представляя законопроект, вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров отметил, что «сегодня на городской очереди по улучшению жилищных условий стоят 645 тыс. человек. Каждый седьмой житель города проживает в условиях, не отвечающих санитарным нормам». По его словам, из 102 млн кв. метров петербургского жилья более 1 миллиона признано аварийным. Необходимо расселить 120 тыс. коммунальных квартир, 360 общежитий. 9 млн кв. метров – это панельные дома первых массовых серий, «хрущевки», в них проживают более 600 тыс. петербуржцев. «Эти дома простояли уже более 40 лет. Их самая главная проблема – сохранение тепла: потери в каждом доме составляют более 50 процентов. Мы провели санацию (утепление) 150 домов в разных районах города.
Смогли увеличить их теплоизоляцию, но мы никогда не сможем увеличить высоту потолков и размеры кухни», – отметил Александр Вахмистров. Он сообщил, что в соответствии с предлагаемой программой, в каждом квартале, где предполагается реализация проекта, будет создана рабочая комиссия с участием жителей, депутатов Законодательного собрания, представителей муниципальной власти и районной администрации. Эта комиссия будет согласовывать такие вопросы, как определение домов, подлежащих сносу, проекты новых домов, график переселения граждан. Переселение людей будет производиться в новые дома, расположенные преимущественно в этом же квартале. Для жителей, имеющих квартиру по договору социального найма, новая площадь будет предоставляться в соответствии с социальными нормами: на одиноко проживающего – не менее 33 кв. метров, на семью – не менее 18 кв. метров на человека. Собственники квартир должны получить жилплощадь,
равноценную по цене, но не менее социальной нормы. Отметим, что в числе основных недостатков «хрущевок» – планировочные решения, внешний вид, низкая плотность застройки кварталов (в среднем 5 тыс. кв. метров на гектар). В районах многоэтажной застройки 70-80-х годов этот показатель составляет 9 тыс. кв. метров на гектар. Таким образом, в ходе реализации программы все жители пятиэтажных домов смогут улучшить свои жилищные условия и въехать в новые комфортные квартиры. Срок реализации программы – от 7 лет.
У петербуржцев есть вопросы
А потом пошли вопросы, на большинство из которых присутствующие представители законодательной и исполнительной власти не могли ответить. Единственный конкретный ответ прозвучал из уст Юниса Лукманова. «При оценке помещения, которое будет изыматься у собственника, конечно, будет учитываться и стоимость земельного участка, – рассказал председатель ЖК. – Независимый оценщик учтет также и все улучшения, которые вы сделали в своей квартире. Именно так трактует оценку 32 статья Жилищного кодекса».
Основные претензии, предъявленные жителями к обсуждаемому документу, – отсутствие конкретики и расплывчатость формулировок. К примеру, один из горожан задался вопросом: «В законе записано, что будут расселять преимущественно в жилые помещения в многоквартирных домах. А что, могут и в нежилые помещения выселить? В бараки что ли?»
Одна из проблем – межевание
Правда, тут же во весь рост встала проблема межевания территорий, которая так и не была проведена городской властью. По словам руководителя КГА Александра Викторова, на сегодня существует только поквартальное межевание, а над межеванием территории к каждому дому Комитет по градостроительству начал работать, но в какие сроки она будет проведена, неизвестно. По мнению ряда депутатов городского парламента, прежде чем принимать данный законопроект, необходимо принять Правила землепользования и застройки, нормативы проектирования и только потом рассматривать представленный документ.
Подводя итоги обсуждению, Виктор Евтухов сказал, что «удовлетворен слушаниями». «В зале было много негативных оценок, были и положительные, и теперь предстоит довольно сложная задача – собрать и проанализировать все, что высказали абсолютно различные участники этого процесса. Очень будет это непросто, но, я думаю, мы найдем единственно правильное и юридически обоснованное решение», – заявил депутат.
P.S.
18 октября Комиссия ЗС по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам подвела итоги публичных слушаний по рассмотрению проекта закона «Об адресной программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» и приняла решение направить письмо губернатору, в котором, поддерживая концепцию решения вопроса с домами первых массовых серий, депутаты предлагают снять с законопроекта необходимость его рассмотрения в первоочередном порядке в связи с серьезными недоработками и неточностями проекта, выявленными при публичных слушаниях.