НОПРИЗ вручил награды специалистам BIM
С января 2022 года формирование и ведение информационной модели объекта, возводимого за счет государственного бюджета, становится обязательным. И на передовые позиции выходят специалисты, работающие в сфере ТИМ.
О конкурсе
Отвечая на вызовы времени, Общественный совет при Минстрое России и НОПРИЗ впервые в 2021 году привлекли к участию во Всероссийском отраслевом конкурсе профессионального мастерства для инженерно-технических работников в сфере строительства специалистов в сфере информационного моделирования. Победителей чествовали в МГСУ в преддверии профессионального праздника — Дня строителя.
Выступая на церемонии награждения, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Ирек Файзуллин подчеркнул: «Мы сегодня находимся в главном строительном вузе Российской Федерации, который формирует отношение к решению задач в области строительства и проектирования, а также жилищно-коммунального хозяйства», — отметил глава Минстроя.
Курируемые Национальным объединением изыскателей и проектировщиков «цифровые» номинации вызвали живой отклик, и на суд экспертов свои работы представили разработчики информационных моделей объектов жилищного строительства, социальной инфраструктуры и производственного назначения.
Вручая вместе с Иреком Файзуллиным награды победителям номинаций, президент НОПРИЗ, народный архитектор, академик, председатель конкурсной комиссии Михаил Посохин подчеркнул, что Нацобъединение к подведению итогов конкурса подошло очень ответственно, т.к. работу с кадрами на этапе цифровизации строительного рынка относит к приоритетным.
«Учитывая высокий уровень представленных работ, комиссия оценивала каждый проект по семнадцати основным критериям, — сказал президент НОПРИЗ. — Особо отмечу, что мы обращали внимание как на сами проекты, так и на роль разработанной участниками конкурса BIM-модели в их реализации».
Критерии оценки
BIM-модель, или информационная модель проекта, — это огромный пласт информации, включающий данные об объекте на протяжении всего жизненного цикла от проектирования до утилизации. Поэтому жюри конкурса обращало внимание не только на исполнения разделов проекта, но и на удобство использования представленной информации.
Кроме этого, критерии оценки включали связь между моделью и производственным циклом, отображение машинного чтения результатов информационного моделирования при производстве работ и контроля за текущим состоянием конструкций на этапе СМР.
Снижались баллы и за недочеты в подходе к разработке модели благоустройства, за отсутствие сводной информационной модели и представления ряда технологических процессов по реализации этапов жизненного цикла, а также за непредоставление методики фиксации состояния объекта с занесением в среду ТИМ.
С другой стороны, конкурсная комиссия положительно отмечала отражение применения ТИМ в исходно-разрешительной деятельности проектной организации, концепцию использования AR VR на стройке, подход к использованию ТИМ для симуляции потоков, акустики и трансформирующихся мультимедиасистем и включение в проект методики визуализации архитектурно-планировочных решений в квартальной застройке.
Баллы можно было заработать также, дав определение цифрового двойника в контексте двусторонней связи между производством и информационной моделью.
Победители и финалисты
«Разработчик лучшей информационной модели объекта жилищного строительства»
Опередить соперников победителю — Сергею Бирюкову — помогла (в том числе) методика интеграции в информационную модель лазерного сканирования.
Жилой комплекс бизнес-класса «Рихард» будет построен в Хорошевском районе Москвы на улице Зорге. Поскольку локация объекта расположена в окружении исторической сталинской застройки и статусных жилых комплексов, проект должен был сочетать престиж района и его авторской архитектуры.
ГК ФСК использовала для этого созданные на основе известных BIM-платформ инструменты и получила в результате отражение в проекте-победителе индивидуальный подход к планировкам и дизайну интерьеров комплекса.
Победитель номинации «Разработчик лучшей информационной модели объекта жилищного строительства» 36-летний Сергей Бирюков — выпускник архитектурно-строительного факультета Сибирского государственного индустриального университета.
Инженер-архитектор по специальности «проектирование зданий» Сергей Бирюков до прихода на должность главного BIM-менеджера ГК ФСК работал над созданием объектов аэропорта «Курумоч» в Самаре (ГК «Спектрум») и ЖК «Символ» (АМ «Атриум»).
В ГК ФСК разрабатывал все документы, связанные с технологией BIM, также занимается разработкой заданий и концепций работы облачных инструментов с информационными моделями.
«Тяга к творчеству появилась еще в художественной школе Новокузнецка, — говорит победитель номинации. — Любовь к прекрасному стараюсь привить и двум своим сыновьям».
Большинством голосов жюри было определено прохождение в финал номинации проекта «Создание информационной модели 12-этажного двухсекционного жилого дома» от ООО «Архитектурное бюро АБ1» из Казани.
Проектируемый пусковой комплекс представляет собой 12-этажный 2-секционный жилой дом с двумя подъездами, с подвалом, техническим чердаком и помещениями выхода на кровлю. На 1-м этаже расположены нежилые помещения общественного назначения, имеющие собственные входы с улицы. Этажи со 2-го по 10-й — типовые, жилые.
Камилле Батровой — финалисту номинации — набрать большое количество конкурсных баллов помогло, по мнению жюри, грамотное применение различных программных продуктов в совокупности: для разработки разделов «Архитектура здания» и «Инженерные сети» использовались одни программные продукты, а для раздела «Конструкции» — другие, поэтому для сбора единой модели здания использовалась третья программа.
BIM-ассистент казанского «Архитектурного бюро АБ1» Камилла Батрова — дебютировала в роли BIM-специалиста, представив на конкурс информационную модель пускового комплекса № 17 корпус 3 в жилом микрорайоне «Светлая Долина», возводимого в Казани. И сразу — успех: финалист номинации.
«Ранее моя трудовая деятельность не была связана со сферой BIM, — рассказала Камилла Батрова. — Конкурсная BIM-модель — один из первых и больших моих проектов. Отмечу, что огромный вклад в создание информационной модели внесли ведущие специалисты АБ 1, в частности, благодаря стараниям архитектора Юлии Мищенко была получена высококачественная архитектурная модель, а детально проработанная модель слаботочных систем жилого дома — заслуга высококвалифицированного инженера слаботочных систем Ильдара Нигматзянова».
В свою очередь проект «Жилой дом с инженерными сетями и благоустройством территории» от ООО «НПЦ «Развитие города» был признан членами жюри финалистом номинации единодушно.
Многоэтажный многоквартирный 4-секционный дом с подземным паркингом, нежилыми помещениями на уровне 1-го этажа представлял на конкурсе Алексей Крутяков.
Конкурсная комиссия особо отметила возможность адаптации информационной модели объекта для передачи в структуры ЖКХ с целью контроля и сопровождения дальнейшей эксплуатации.
Заместитель генерального директора по проектированию Алексей Крутяков работает в НПЦ «Развитие города» с 2019 года.
По окончании кафедры испытаний зданий и сооружений при МГСУ финалист номинации «Разработчик лучшей информационной модели объекта жилищного строительства» десять лет занимался реставрацией и реконструкцией.
Затем работал в МНИИТЭП, где проектировал сборные и монолитные железобетонные жилые многоквартирные дома.
Также финалист номинации принимал участие в BIM-моделировании «Острова мечты» в Нагатинском затоне.
«Интерес к 3D-сканированию, автоматизации процессов проектирования с применением надстроек на базовое ПО привели меня в НПЦ "Развитие города", где я сегодня развиваю направление проектирования в ТИМ-технологиях», — рассказал Алексей Крутяков.
«Разработчик лучшей информационной модели объекта социальной инфраструктуры»
Победителем практически единодушно жюри конкурса избрало петербургский проект детского сада «Петровская коса» на 90 мест, который представило ООО «Эталон Проект». В здании площадью 2960 кв м запроектированы бассейн, залы для музыкальных занятий и физкультуры, игровые и спальные комнаты, медицинский и методический кабинеты и др.
Одержать победу Юлии Шугаловой удалось благодаря отмеченному комиссией «выполнению разделов проекта с последующей переработкой в схемы инженерных слаботочных сетей вне среды ТИМ».
В 2015 году победитель номинации «Разработчик лучшей информационной модели объекта социальной инфраструктуры» Юлия Шугалова окончила СПбГАСУ по специальности ПГС. С 2020 года она является BIM-координатором в «ЭталонПроект».
«В компании занимаюсь внедрением BIM и обучением специалистов разделов "Конструктивные решения" и "Архитектура интерьеров", веду координацию BIM-проекта ЖК Nagatino i-Land, оказываю BIM-поддержку проектной группы конструкторов проекта ЖК Shagal», — говорит Юлия Шугалова.
Финалистка также разработала шаблоны и библиотеки для создания BIM-проектов интерьеров проектов Галактика PRO, корпусов квартала «Галактика» и ДОУ ЖК «Петровская Доминанта».
Весной 2021 года Юлия заняла 3-е место в индивидуальной номинации «Информационное моделирование» I Международного строительного чемпионата (WCC).
Проект «Многофункциональный спортивно-тренировочный комплекс «Академия спорта «Динамо», который будет возведен на участке более 4 гектаров в рамках комплексной реконструкции территории Центрального стадиона «Динамо» в Москве, немного уступил победителю.
В оценке работы, выполненной Игорем Свибовичем и ООО «Галс Технический заказчик», члены жюри отметили грамотное использование технологий информационного моделирования на этапе строительного процесса, а также увязку модели с работой технического заказчика и подрядчиков.
В ООО «Галс Технический Заказчик» руководитель группы информационного моделирования Игорь Свибович — финалист номинации «Разработчик лучшей информационной модели объекта социальной инфраструктуры» — работает 1,5 года.
«Имею сертификат профессионального владения Autodesk Revit, выступаю с докладами по технологии BIM-моделирования», — рассказывает о себе Игорь Свибович.
За время работы финалистом в BIM выполнены: проект 2-й очереди Невской ратуши в Санкт-Петербурге и здания апартаментов на Космодамианской набережной в Москве.
«Строительство объектов ГК "Галс" также ведется с применением BIM, — говорит Игорь Свибович. — Генподрядчик ведет отчетность о ходе строительства по информмодели, проверяет коллизии и объемы материалов, ведется строительный контроль с применением AR, лазерного сканирования».
Конкурсная комиссия отметила ещё одну работу в области создания спортивной инфраструктуры — проект реконструкции Многофункционального спортивного комплекса «Арена» в Омске, который станет домашней ареной хоккейного клуба «Авангард».
Проект ГЧП компании «Газпром нефть», Правительства РФ и Омской области, возводится к молодежному ЧМ по хоккею, который пройдет в декабре 2022 — январе 2023 года в Новосибирске и Омске.
При оценке проекта жюри отметило применение Дарьей Трофимовой и ООО «Арена-Инжиниринг» технологий информационного моделирования на этапе строительного процесса и использование информационной модели ОКС в автоматизированном процессе производства строительных конструкций.
«Информационная модель "Арены" создана целым рядом авторов — участников проекта. Это проектировщики, архитекторы, конструкторы. В том числе со стороны генерального подрядчика», — рассказывает участник команды разработчиков — финалистов номинации «Разработчик лучшей информационной модели объекта социальной инфраструктуры» BIM-менеджер ООО «Арена-Инжиниринг» Дарья Трофимова.
Модель используется на протяжении всего жизненного цикла проекта как единый источник данных. Она хранит всю информацию по проектированию, строительству и оборудованию объекта. После завершения стройки модель будет передана эксплуатирующей организации.
BIM-моделирование обеспечивает точность и эргономику проектных решений, облегчает процесс согласования рабочей и исполнительной документации и незаменимо при проектировании элементов сложной формы.
«Разработчик лучшей информационной модели объекта производственного назначения»
В данной номинации победу одержал проект информационных моделей объектов Газпромнефти Дмитрия Кириллова (ООО «Газпромнефть-Развитие»).
В проекте энергоцентра, приемо-сдаточного пункта и установки подготовки нефти и газа Тазовского нефтегазоконденсатного месторождения в ЯНАО члены конкурсной комиссии оценили объединение в цифровом «двойнике» объекта свыше 2 млн параметров, в т. ч. степень полезности и качество сценариев использования моделей на разных этапах ЖЦО.
Проект энергоцентра, приемо-сдаточного пункта и установки подготовки нефти и газа Тазовского нефтегазоконденсатного месторождения в Ямало-Ненецком автономном округе был разработан в соответствии с требованиями заказчика — ООО «Газпромнефть-Развитие».
«Цифровой "двойник" объединил свыше 2 млн параметров объектов, в том числе степень полезности и качество сценариев использования моделей на разных этапах ЖЦО, — комментирует руководитель программ по информационному моделированию объектов Департамента организации проектирования и интеграции предпроектных работ ООО "ГПН-Развитие" Дмитрий Кириллов — победитель номинации "Разработчик лучшей информационной модели объекта производственного назначения". — В номинации были представлены и другие проекты заказчика. Рад, что наша информмодель стала лучшей».
Единодушным было решение жюри по признанию финалистом номинации проекта завода по термическому обезвреживанию твердых коммунальных отходов мощностью не менее 700 000 тонн в год, представляющего Дмитрия Егорова (АО «Эннова»).Объект производственного назначения уже возводится в Московской области.
Руководитель проекта создания завода по энергетической утилизации твердых коммунальных отходов, не подлежащих вторичной переработке в Московской области, Дмитрий Егоров (финалист номинации «Разработчик лучшей информационной модели объекта производственного назначения») работает в сфере проектирования объектов энергетики более пятнадцати лет, десять из которых — в новосибирской компании «ЭННОВА».
«Крупные проекты, в которых я принимал участие, это проектирование Приморской ТЭС в Калининграде и строительство мусороперерабатывающих заводов в Подмосковье. Ввод объекта — финалиста номинации намечен на 2023 год», — расскаал о своем трудовом пути финалист номинации.
Основным направлением профессиональной деятельности Дмитрия Егорова является внедрение и развитие трехмерного проектирования в организации.
Еще одним финалистом номинации стал Олег Любимов (ООО «Северсталь-Проект») с проектом «Замена устаревшей электросталеплавильной печи на новую печь с гибкой технологией выплавки стали на разных видах сырья в стесненных условиях».
В рамках реализации проекта на наклонной платформе установлены механизм подъема электродов и механизм подъема и отвода свода дуговой сталеплавильной печи платформенного типа.
Олег Любимов на должности ведущего специалиста металлургического производства работает в ООО «Северсталь-Проект» четыре года. «Мы занимаемся разработкой информационной модели цехов, на основе которой выполняем чертежи рабочей документации, — рассказывает финалист номинации «Разработчик лучшей информационной модели объекта производственного назначения». — Являясь технологами, выдаем задание в смежные отделы на выполнение своих частей (строительное, энергетическое, электротехническое направление)».
Также Олег отметил, что данную модель выполняла целая группа высококвалифицированных специалистов.
«Каждый сделал свою часть направления. Вместе мы смогли выполнить данную информационную модель. Это — наша общая победа».
Отметим, что в 2020 году Олег Любимов получил награду и звание «Лучший молодой работник 2020».
Мнение:
Михаил Посохин, президент НОПРИЗ, народный архитектор, академик, председатель конкурсной комиссии:
— Строительная отрасль всегда находилась в центре макроэкономических процессов и являлась катализатором роста экономики страны.Поэтому в стройкомплексе постоянно особое внимание уделялось конкурсам профессионального мастерства, поддержанию преемственности поколений и сохранению профессиональных династий.
Однако с развитием цифровизации отрасли стали нужны специалисты нового формата, умеющие грамотно применять инструменты информационного моделирования на всех этапах жизненного цикла объектов.
В начале года был утвержден профстандарт «Специалист в области информационных технологий в строительстве». Его появление сделало возможным решение в том числе задач комплексного проектирования. Ведь современные тенденции диктуют нам необходимость параллельного развития двух направлений: формирование агломераций и модернизация малых городов с учетом принципов экологии, гуманизации среды, энергоэффективности.
В рамках функционала Совета по профквалификациям мы ведем активную работу по внедрению профстандарта. Это одно из важнейших направлений нашей деятельности.
Уверен, что организация конкурсов профмастерства, проведение смотров-конкурсов проектов, уже выполненных в информационной модели, будут способствовать качественному развитию градостроительства.
Александр Шалаев, руководитель Учебного центра Главгосэкспертизы России, член жюри:
— Благодаря масштабной цифровой трансформации, которая проходит в строительном комплексе России последние несколько лет, стало возможным проведение конкурсов профессионального мастерства в таких номинациях, как проектирование объектов капитального строительства с использованием технологий информационного моделирования.
Динамика развития страны и условия рынка диктуют непреложное правило: чем более развитыми и разнообразными будут компетенции кадрового состава компаний, тем больше у них шансов быть впереди всех. Этот тезис поддержан всеми участниками строительного сообщества — от Минстроя России, Общественного совета при министерстве, а также НОПРИЗ и НОСТРОЙ, выступивших соорганизаторами конкурса, до непосредственных участников соревнований.
Цифровые технологии в строительстве — объективная реальность, которую мы уже не можем изменить. Поэтому, согласно фундаментальному закону природы: чтобы стать сильнее, надо выйти за привычные границы. Именно выход за обычные рамки, нестандартность мышления и перспективность решений продемонстрировали победители конкурса. Те же участники, которые в этот раз не смогли одержать победы, уверен, сделали для себя выводы и уже работают над своими решениями и действиями, чтобы победить в будущем. Время для подготовки есть, и его можно и нужно использовать!
Александра Никульцева, руководитель Ассоциации организаций по развитию технологий информационного моделирования в строительстве и ЖКХ, член жюри:
— Сегодня в России внедряется система управления жизненным циклом объектов с использованием технологии BIM-моделирования. Профессия «Специалист в сфере информационного моделирования в строительстве» становится наиболее востребованной в отрасли.
Новая специальность позволяет поддержать ряд национальных проектов, направленных на цифровую трансформацию, в частности, проекта «Жилье и городская среда», одной из ключевых мер которого является модернизация стройотрасли и повышение качества строительства, в том числе посредством стимулирования инновационных цифровых технологий.
Нам, как разработчикам профессионального стандарта в области информационного моделирования, было очень интересно ознакомиться с проектами-конкурсантами с точки зрения соответствия заложенных в норматив компетенций, с теми знаниями, умениями и навыками, которые использовали участники.
Проанализировав эти факторы, отмечу, что в большинстве критериев норматив оправдывает себя. Безусловно, с дальнейшим внедрением цифровых технологий в строительную отрасль мы совместно с НОПРИЗ будем вести работу по актуализации профстандарта, чтобы участники будущих конкурсов смогли продемонстрировать еще больше возможностей BIM-моделирования.
Балконы являются ответственными конструктивными элементами зданий, эксплуатируемыми в условиях непосредственного воздействия атмосферных осадков, циклических изменений температуры и влажности агрессивного влияния окружающей среды, а также возможных перегрузок, возникающих в результате складирования материалов и бытовой мебели. В совокупности перечисленные выше факторы предопределяют ускоренный физический износ по сравнению с конструкциями, находящимися в пределах отапливаемого контура здания.
Даже незначительные повреждения декоративных фрагментов балконных ограждений, в случае их отслоения и падения, представляют опасность для пешеходов. Повреждения же несущих балконных конструкций — железобетонных плит либо металлических балок — могут привести к их неконтролируемому обрушению, что уже неоднократно наблюдалось в нашем городе.
В 2020 году в Санкт-Петербурге в общей сложности произошло семь случаев повреждения балконных конструкций, в том числе несколько обрушений. Наиболее разрушительные случаи были зафиксированы на Кирочной улице, когда обвалилось сразу четыре балкона, и Лесном пр., когда произошло обрушение трех балконов и при этом пострадало трое рабочих, выполнявших в это время ремонтные работы. Но были и другие случаи, причем как самопроизвольного падения балконных конструкций, так и контролируемого демонтажа балконов, аварийное состояние которых свидетельствовало об опасности их обрушения. Такие случаи были зафиксированы, в частности, на ул. Подвойского, д. 50, к. 1 (пострадала женщина), Загородном пр., д. 24 (нанесен физический ущерб трем припаркованным во дворе автомобилям), Лесном пр., д. 77 (произведен демонтаж аварийного балкона), Кузнецовской ул., д. 36 (падение на тротуар фрагментов бетонного ограждения балкона), ул. Братьев Радченко, д. 16, в г. Колпино (падение на тротуар декоративных фрагментов балконного ограждения). И, к сожалению, мы вынуждены констатировать, что в последние годы наблюдается устойчивая тенденция к увеличению количества аварийных случаев с участием балконных конструкций.
Представляем ретроспективный анализ случаев обрушения балконов и повреждения балконных конструкций в Санкт-Петербурге в период с 2012 по 2020 год. Всего за указанный временной интервал произошло 33 аварийных случая, которые были официально зафиксированы и по которым информация прошла в открытых источниках массовой информации. Нами выполнен статистический анализ распределения аварийных происшествий, который можно увидеть на графиках.
Безусловным является тот факт, что чем старше здание, тем выше в нем риск аварийной ситуации. Это подтверждают данные, представленные на рис. 1, на котором показано распределение повреждений балконных конструкций в зависимости от рассматриваемого периода застройки города.
Рис. 1. Распределение аварийных случаев повреждения балконных конструкций в зависимости от периода застройки зданий
На рис. 2 представлена несколько уточняющая информация, которая касается распределения аварийных случаев в зависимости от типа зданий, на которых были зафиксированы факты обрушения или частичного повреждения балконных конструкций.
Рис. 2. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по типам зданий
Распределение аварийных случаев по районам города представлено на рис. 3, из которого следует, что наибольшее их количество фиксируется в исторических районах города. Понятно, что чем старше район, тем больше в нем зданий с более длительным сроком эксплуатации и тем выше риск аварийных ситуаций. Данные, представленные на рис. 1–3, довольно неплохо коррелируют между собой.
Рис. 3. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по районам города
Распределение аварийных случаев в зависимости от времени года показано на рис. 4, более уточненная информация с распределением аварийных случаев по месяцам — на рис. 5, а в связи со временем суток — на рис. 6.
Рис. 4. Распределение аварийных случаев повреждения балконов в зависимости от времени года
Рис. 5. Распределение аварийных случаев повреждения балконов в зависимости от месяца года
Из данных, показанных на рис. 4 и 5, следует, что значительная доля повреждений приходится на теплый период года. При этом большинство случаев обрушений фиксируется в светлое время суток (см. данные, представленные на рис. 6).
Рис. 6. Распределение аварийных случаев повреждения балконов в зависимости от времени суток
В подавляющем большинстве случаев (в 30 из 33) при аварии повреждается один балкон, однако в ряде случаев зафиксированы и массовые обрушения, чаще связанные с тем, что один балкон падает на расположенный ниже, и это обстоятельство порождает цепную реакцию (рис. 7).
Рис. 7. Распределение аварийных случаев по количеству одновременно поврежденных балконов
Распределение аварийных случаев по характеру повреждений представлено на рис. 8, из которого следует, что в 14 случаях из 33 происходит полное обрушение балконов, после чего их эксплуатация оказывается невозможной (рис. 9).
Рис. 8. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по характеру повреждений
Рис. 9. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по степени обрушения
К большому сожалению, в 11 случаях из 33 были пострадавшие, в том числе один человек погиб в результате падения декоративных фрагментов балконного ограждения (06.04.2012, Невский пр., д. 147).
Рис. 10. Распределение аварийных случаев повреждения балконных конструкций по наличию пострадавших
Наибольшее внимание заслуживает график, представленный на рис. 11, из которого следует прогрессирующий характер тренда повреждения балконных конструкций в нашем городе за период с 2012 по 2020 г.
Рис. 11. Распределение аварийных случаев повреждения балконных конструкций по годам
Выше описаны только те случаи частичного или полного разрушения балконов, которые были доступны на основании данных открытых источников. Полагаем, что случаев повреждения балконных конструкций за это время было больше. Об этом свидетельствует обход центральных районов города. Двадцатиминутная прогулка в пределах района, ограниченного Лермонтовским пр., наб. реки Фонтанки, Большой Подьяческой ул. и наб. канала Грибоедова, позволила выявить более 15 балконов, которые либо частично демонтированы, либо затянуты сеткой — наиболее распространенный вариант временного решения проблемы, либо поддержаны дополнительными опорами.
Понятно, что все эти противоаварийные мероприятия являются временными. Но, как гласит одна известная мудрость, нет ничего более постоянного, чем временное.
На сайте Жилищного комитета представлена информация, из которой следует, что, по данным управляющих компаний, в жилищном фонде Санкт-Петербурга насчитывается 566 766 балконов, из которых 16 327 находятся в ненадлежащем техническом состоянии, а 2644 — в аварийном. При этом за последние пять лет удалось отремонтировать только 366 балконов (≈ по 73 балкона в год). Понятно, что подобные темпы ремонтно-восстановительных работ совершенно недостаточны для полного устранения выявленной аварийности. При сохранении указанных темпов проведения ремонтных работ понадобится более 35 лет на то, чтобы отремонтировать все балконы, находящиеся в аварийном состоянии. За это время количество аварийных может возрасти за счет физического износа и ухудшения технического состояния балконов, находящихся в ненадлежащем (по терминологии Жилищного комитета) техническом состоянии. В этой связи Жилищный комитет включил их ремонт в программу устранения аварийности многоквартирных зданий (http://gilkom-complex.ru/2009-10-15-07-54-19/2014-07-25-17-26-14/4285/, дата обращения 02.11.2020), однако конкретные механизмы ее реализации, в том числе организационные и финансовые, пока еще точно не определены.
Все более актуальной становится проблема диагностики технического состояния балконов, возведенных в различные периоды градостроительного развития города и отличающихся значительным многообразием конструктивных решений. Анализ публикационной активности по рассматриваемой здесь тематике, выполненный в результате поиска на сайте Российской научной электронной библиотеки (www.elibrary.ru, дата обращения 01.11.2020), показал, что рассматриваемую проблему затрагивают многие авторы (на запрос «ремонт балконов» откликаются 1222 публикации), однако практические рекомендации и способы устранения аварийности балконных конструкций в этих публикациях рассматриваются крайне редко. Это свидетельствует о том, что в настоящее время практически не осталось специалистов, которые хорошо понимают данную проблему и знают, как ее устранить, а также как мало осталось организаций, которые специализируются на устранении аварийности балконных конструкций. Чаще на месте демонтированных балконов, признанных ранее аварийными, устраиваются так называемые «французские», которые, как правило, не имеют собственной балконной площадки. Вопросы: в какие сроки, в каком размере и за чей счет будут ремонтироваться аварийные балконы, как, кто, на основании каких нормативных и методических документов будет этим заниматься, остаются крайне актуальными. В этой связи для уменьшения количества неконтролируемых обрушений балконов в Санкт-Петербурге и снижения риска для жителей города в результате падения балконов или фрагментов балконных конструкций требуется:
- разработка региональных методических документов (далее — РМД) по диагностике, ремонту и восстановлению аварийных балконов в Санкт-Петербурге (примеры: РМД 51-25-2015, РМД 23-27-2017, РМД 51-25-2018, РМД 23-16-2019 и др.);
- разработка комплексной программы ремонта и восстановления балконов в Санкт-Петербурге;
- увеличение объемов финансирования на ремонт и восстановление балконов, находящихся в неисправном и аварийном техническом состоянии.
Основной причиной физического износа несущих элементов балконов чаще всего является деструкция их материала, например, в виде коррозии арматуры либо металлических балок, которая вызвана проникновением атмосферных осадков через толщу защитных гидроизоляционных слоев балконных плит. По мнению авторов, зоны заделки балконных плит в стенах зданий являются наиболее уязвимыми конструктивными элементами балконов. В этих зонах несущие элементы балконов испытывают наибольшие внутренние усилия и деформации, способствующие образованию трещин в защитных слоях, через которые легко проникает атмосферная влага. Своевременная диагностика подобных повреждений и их устранение могут значительно снизить риск неконтролируемого обрушения балконных конструкций.
В заключение хочется обратить внимание также на проблему остекления балконов, которая активно обсуждается на законодательном уровне Санкт-Петербурга последние несколько лет.
С точки зрения влияния остекления на эксплуатационную надежность балконных конструкций имеются как положительные, так и отрицательные факторы воздействия, перечень которых (по мнению авторов) представлен в табл. 1.
Таблица 1. Позитивные и негативные факторы влияния остекления балконов на их эксплуатационную надежность
|
Плюсы остекления |
Минусы остекления |
|
Повышение герметичности ограждающих конструкций (уменьшение потерь тепловой энергии за счет уменьшения инфильтрации наружного воздуха) |
Ухудшение архитектурного облика фасада |
|
Уменьшение потерь тепловой энергии (tВ на балконе выше tн) |
Отсутствие единообразия в архитектурном оформлении |
|
Повышение защиты от шума городских улиц (дополнительная звукоизоляция ОК) |
Увеличение нагрузки на балконную плиту* (от веса остекления и ветрового напора) |
|
Защита балконных плит от увлажнения (осадков) |
Дополнительные изгибные напряжения в балконной плите, обусловленные разностью температур на ее нижней и верхней поверхностях (при низких температурах наружного воздуха) |
|
Дополнительная защита от несанкционированного проникновения в жилое помещение |
Уменьшение интенсивности естественного освещения помещений в дневное время суток |
П р и м е ч а н и е к табл. 1.* По мнению авторов настоящего исследования, представленные в табл. 1 данные заставляют полагать, что перед остеклением балконов исторических зданий целесообразно выполнить обследование балконных конструкций и оценку их несущей способности на предмет соответствия дополнительным нагрузкам.
Авторы надеются, что данная статья привлечет внимание общественности и органов исполнительной государственной власти Санкт-Петербурга к рассматриваемой в статье проблеме, что будет способствовать повышению безопасности жителей и гостей нашего города.
Минстрой РФ собирается породить очередную законодательную инициативу, направленную на наведение порядка в сегменте апартаментов. Эксперты, однако, опасаются, что тотальное внедрение заявленных идей этот сегмент может просто убить.
Впрочем, специалисты отмечают: поскольку пока не опубликован текст законопроекта, а имеется лишь устное изложение инициативы, понять в точности, что именно задумали в Минстрое, просто невозможно.
Запретительная инициатива
Недавно стало известно, что до конца этого года Минстрой РФ планирует законодательно запретить строительство апартаментов, предварительно, правда, утвердив жилой статус уже реализованных проектов и дав достроить начатые объекты.
«Что мы с вами будем делать с тем, что сегодня находится в стройке, и будем ли мы дальше разрешать строить такие многофункциональные здания? Пока наша позиция, что, наверное, это нецелесообразно в будущем строить. Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», — заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Первый зампред Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий со своей стороны отметил, что для апартаментов нужно утвердить новый вид жилых помещений, который не будет обладать всем набором привилегий и обязанностей, которые сейчас распространяются на многоквартирные дома.
Поняв, что заявление прозвучало очень жестко, через несколько дней Никита Стасишин постарался разъяснить позицию Минстроя. «Мы не меняем правила игры, поскольку этих правил и нет. Сейчас апартаменты — это по факту нежилые здания. Наша задача — внести ясность по нескольким принципиальным позициям. Например, по возможности учитывать апартаменты в объеме ввода жилых помещений. Кроме того, должен быть урегулирован вопрос с платой за коммунальные услуги. Сейчас их стоимость кратно выше тарифов для жилых помещений, что не совсем правильно. Наконец, важная тема — работа управляющих компаний и применение законодательных требований, которые установлены в отношении жилья», — уточнил он, добавив, что многое будет зависеть и от позиции каждого конкретного региона.
Впрочем, по словам экспертов, нельзя признать, что от этого разъяснения суть законодательной инициативы федерального ведомства стала намного яснее.
Что ни город, то норов
Петербургские эксперты в целом оценивают инициативу негативно. Прежде всего потому, что она ориентирована на московские реалии, где ежегодно под видом апартаментов в эксплуатацию вводится 500–700 тысяч кв. м псевдожилья, но не берет в расчет ситуацию в Санкт-Петербурге, где большая часть апарт-проектов являются сервисными, и предоставляет услуги кратко- и среднесрочного проживания.
«Более 80% апартаментов, которые сейчас находятся в предложении в Петербурге, — сервисные апартаменты и апарт-отели. В нашем городе, в отличие от Москвы, почти не выходят новые проекты «псевдожилья», а апартаменты являются весомой частью туристической индустрии», — говорит председатель экспертного комитета по апартаментам РГУД, генеральный директор VALO Service Константин Сторожев.
Ему вторит руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg Светлана Московченко. «В Петербурге, в отличие от Москвы, большинство апартаментов — это сервисные объекты, поэтому не очень понятно, зачем, ориентируясь только на ситуацию на столичном рынке, приравнивать данный формат к жилью по всей России. Сервисные апартаменты вряд ли исчезнут, а в случае принятия данного законопроекта, это только создаст очередную неразбериху в сегменте», — отмечает она.
Как это понимать?
Эксперты считают, что озвученная инициатива оставляет простор для толкования. Запрещать строить апарт-отели ни в коем случае нельзя, уверен Константин Сторожев. «Впрочем, я и не думаю, что Минстрой хочет запретить строить гостиницы. Скорее всего, инициатива направлена на решение проблемы псевдожилья. Но из-за того, что псевдожилье у нас на законодательном уровне никак не отделено от апарт-отелей, могут возникнуть неприятные казусы. Вся эта ситуация еще раз демонстрирует, как сильно сегменту апартаментов необходимо правовое регулирование и стандартизация», — подчеркивает он.
«В Минстрое анонсировали одно из возможных решений путем ввода в законодательство понятия многофункциональных комплексов с жилыми помещениями, на которые будет распространяться регуляторика жилищного законодательства. «Аббревиатура МФК была запущена на столичном рынке недвижимости несколько лет назад и, как правило, используется для обозначения апартаментов без управления, то есть псевдожилья. Если такой статус будет введен в законодательство, то произойдет более четкое выделение апарт-отелей как категории. В таком случае они будут получать звездность и являться проектами, созданными на 100% для сдачи в аренду через управляющую компанию», — предполагает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Он считает, что в целом сервисным апартаментам в Петербурге ничего не грозит. «Возможно, в законодательстве появятся нормы, позволяющие выводить отдельные помещения в статус жилых, которые в дальнейшем через УК в рамках гостиничной системы сдавать будет нельзя. Полагаю, что петербургский рынок готов к подобным изменениям, насколько их пока можно конкретизировать», — считает эксперт.
По словам Светланы Московченко, присвоение статуса жилья несервисным апартаментам может увеличить их стоимость на 10–15%. «Однако различия в земельном законодательстве, технических регламентах приведут к еще большему количеству вопросов и сложностей в реализации данного типа недвижимости. Видимо, поэтому запретить в целом строительство апартаментов (квазижилья) становится проще», — допускает она.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов подчеркивает, что на нормативном уровне не существует такого понятия как сервисные апартаменты и на стадии строительства просто невозможно разграничить, сервисный ли это апартамент или в нем кто-то планирует жить. «Разграничить такие объекты можно только на стадии эксплуатации, и поэтому регулировать эти вопросы правильнее всего через ограничение структуры владения такими гостиничными объектами — достаточно установить запрет на разделение таких объектов на отдельные помещения, как интерес к таким объектам не как к объектам инвестиций мгновенно пропадет. Однако это можно реализовывать только при условии создания адекватного механизма финансирования таких объектов с вовлечением средств граждан — фактически надо возродить доверие к инструментам, аналогичным паям в закрытых паевых инвестиционных фондах или их аналогах. Я не уверен, что в текущем моменте государство способно это сделать, а значит, пытаться ограничить строительство апарт-отелей в текущем моменте — это убийство быстроразвивающегося сектора экономической активности», — говорит он.
Системная ошибка
Управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова считает, что в случае воплощения инициативы в жизнь она повлечет серьезные негативные последствия как для застройщиков и компаний, управляющих апарт-отелями, так и собственников апартаментов в них. Кроме того, это вызовет необходимость существенно «перелопатить» огромное количество правовых норм.
«Нельзя присвоить статус жилых зданий и помещений апарт-отелям, которые находятся в градостроительных зонах, не предназначенных для размещения жилых объектов (с учетом санитарных, экологических требований, требований по обеспеченности социальной инфраструктурой и т. п.). Для этого придется поменять существенное количество правовых норм, внести изменения в генеральные планы городов, правила землепользования и застройки, градостроительные документы младшего уровня», — отмечает эксперт.
Запрет на строительство апарт-отелей в будущем, по ее мнению, в целом противоречит действующему законодательству РФ, помимо этого, есть устойчивый спрос на этот продукт рынка и сложившийся зарубежный опыт.
Майя Петрова отмечает, что концепция защиты интересов приобретателей псевдожилья также представляется странной. «Физические лица, которые приобретали апартаменты, вполне осознавали плюсы и минусы такого приобретения — более высокие тарифы на коммунальные услуги, связанные со статусом нежилых помещений, отсутствие социальной инфраструктуры и т. п.», — говорит она.
Впрочем, Дмитрий Некрестьянов предлагает не очень переживать из-за странной инициативы Минстроя. «Применительно к громким заявлениям чиновников наиболее часто подходит присказка: "Нет ничего более постоянного, чем временные меры". Текущий статус апартаментов, вероятно, временный, и таким он будет, как мне кажется, еще долго», — полагает он.