Ренессанс электротеатра «Художественный»
Одним из знаменательных событий этого года в сфере реконструкции исторических зданий стало открытие в апреле обновленного кинотеатра «Художественный» на Арбатской площади, 14, в Москве. Уникальный объект наследия вернул себе былое великолепие.
Вековая история
«Художественный» был первым столичным кинотеатром, разместившимся в специально для него построенном здании (обычно в то время они располагались на первых этажах жилых домов). Он открылся 10 ноября 1909 года. Таким образом, на сегодня «Художественный» является старейшим кинотеатром Москвы, одним из старейших в мире и одним из немногих действующих кинотеатров, имеющих столетнюю историю.
Первоначальный проект был выполнен архитектором Николаем Благовещенским. Здание кинотеатра на 400 мест было одноэтажным, увенчанным куполом, и походило на дворец с пилястрами, статуями и колоннами. В фойе был размещен светящийся фонтан.
Но популярность молодого киноискусства была настолько велика, что всего через несколько лет здание решено было перестроить и существенно расширить. Работы были выполнены в 1912–1913 годах по проекту выдающегося московского архитектора Федора Шехтеля. Он работал в модном тогда стиле модерн и придал фасаду здания некоторые черты античной классики. Новый объект располагал паровым отоплением, бетонными перекрытиями, балконами и ложами. Количество мест было увеличено до 900, а сам кинотеатр стал одним из наиболее фешенебельных подобных заведений в Первопрестольной.
«В его стенах побывали Лев Толстой, Сергей Есенин и другие легендарные деятели искусства. История "Художественного" связана со многими значимыми событиями в истории кинематографа. В 1926 году здесь состоялась премьера фильма Сергея Эйзенштейна "Броненосец Потемкин". В 1931-м демонстрировался первый отечественный звуковой фильм «Путевка в жизнь», в 1936-м — первая цветная кинолента "Груня Корнакова"», — напоминает Антон Манцевич, заместитель руководителя проекта по строительству ООО «СБД», выступившего техническим заказчиком реализации проекта реконструкции объекта.
В советское время здание сохранило свой функционал, кинотеатр работал даже во время Великой Отечественной войны. Однако внутри объект неоднократно перестраивался. Количество залов было увеличено до пяти. После войны упразднена оркестровая яма. В 1955 году заложены кирпичом окна со стороны Арбатской площади, а с фасадов снята античная лепнина в виде колесниц и убрано название. Тогда «Художественный» стал первым широкоэкранным кинотеатром в СССР. Однако здание чуть не было снесено во время реконструкции Арбатской площади в 1960-х годах и уцелело лишь благодаря протестам актеров и режиссеров.
В 1990-х годах в кинотеатре появилось казино, а в фойе был надстроен еще один этаж. Внизу стояли игровые автоматы и бар. К 2009 году, когда кинотеатр отметил 100-летие, объект пришел в ветхое состояние, которое совершенно очевидно требовало серьезной реконструкции и реставрации. Исторический облик фасадов и интерьеров сильно пострадал, многие конструктивные элементы деградировали и нуждались в замене. Работы начались в 2019 году.
«"Художественный" мы застали в аварийном состоянии. Здание было под угрозой разрушения. Перед нами встала серьезная задача создать проект, по которому можно было бы сохранить историческую значимость здания, соединить наследие с современными технологиями кинопоказа, а также интегрировать кинотеатр в городскую среду», — отмечает Дарья Парамонова, генеральный директор архитектурного бюро Strelka CA, которое сформировало видение проекта. «Возвращение к жизни исторического наследия само по себе очень важная и актуальная задача. Из заброшенного здания, полностью разрушенного внутри, находящегося в самом центре столицы, необходимо было создать место притяжения людей, еще одну достопримечательность города и культурную площадку», — добавляет Антон Манцевич.
Возрождая утраченное
Конечно, в такой ситуации на всех участниках реконструкции здания лежала особая ответственность за результат. «Наша работа строилась на принципах комплексного подхода. Мы проводили предпроектные исследования, в частности, изучали опыт исторических кинотеатров в других странах. Среди них кинотеатр Odeon на Лестерской площади в Лондоне, Weltspiegel в немецком городе Котбусе и кинотеатры британской сети Picturehouse Cinemas, расположенные в исторических зданиях. После комплексных исторических и пространственных исследований мы разработали концепцию проекта и организовали архитектурный конкурс на проект приспособления исторического кинотеатра. В дальнейшем мы сопровождали проектирование и реализацию», — рассказывает Дарья Парамонова.
Архитектурную концепцию разработали немецкие архитекторы из бюро merz merz, имеющие большой опыт работы с историческими зданиями. Над проектом реставрации кинотеатра работали специалисты компании «Фаросъ». За интерьеры отвечало испанское бюро Lazaro Rosa-Violan, входящее в рейтинги лучших европейских дизайнеров.
«Когда мы получили объект, от оригинального проекта Федора Шехтеля почти ничего не осталось. Интерьеры не были защищены крышей от зимы и непогоды, кирпичная кладка была частично разрушена влагой и грибком, а исторические потолочные фермы потеряли несущую способность. Реставрацию кинотеатра пришлось начать с противоаварийных работ», — говорит Дарья Парамонова. «Для проведения работ, в том числе для начала демонтажа, необходимо было предварительно провести целый комплекс мероприятий по усилению конструкций фундаментов и стен. Далее производство работ необходимо было вести очень бережно, чтобы не навредить существующим вековым конструкциям. Приходилось вручную вынимать разрушившиеся от времени кирпичи и заменять аналогичными по размерам и составу», — дополняет Антон Манцевич.
По его словам, «Художественный» — объект культурного наследия, который имеет очень ограниченное пространство (площадь здания — 3,6 тыс. кв. м), в которое необходимо было вписать современное инженерное оборудование жизнеобеспечения, кинопоказа, технологическое оборудования общественного питания. Решался данный вопрос путем подбора компактного, современного оборудования и ювелирной разводкой коммуникаций по зданию.
Дарья Парамонова добавляет, что дополнительную сложность проекту придавали архитектурные особенности кинотеатра. К примеру, изначально он предназначался для демонстрации немого кино, а значит, в нем не было предусмотрено пространство для размещения аудиосистемы. В результате благодаря уникальному инженерному решению современное оборудование удалось разместить в потолке здания.
«Также необходимо было решить вопрос с обременениями, накладываемыми локацией: объект находится в технической зоне метрополитена, рядом с Министерством обороны РФ и с федеральной правительственной трассой. Были скорректированы графики поставки материалов на строительную площадку и графики производства работ. При производстве работ необходимо было учитывать незапланированные приостановки работ, связанные со вспышкой коронавирусной инфекции, пропускные режимы и пр.», — рассказывает Антон Манцевич.
По его словам, в ходе работ применялись современные решения, такие как технология усиления фундаментов посредством инъектирования и цементации основания, усиление стен методом торкретирования, использование звукопрозрачной штукатурки, позволившей возродить исторический облик главного зрительного зала.
Воссозданы некоторые интересные архитектурные решения. В частности, раскрыты заложенные оконные проемы и восстановлен исторический декор: надписи «Входъ» и «Выходъ» над парадными дверями, вывеска «Художественный электротеатръ», барельефы «Гелиос» и «Селена», мужской и женский маскароны. По эскизам архитектора также воссозданы исторические фонари, освещающие главный вход в здание. На этом фасаде теперь расположена афиша, состоящая из интегрированных в фасад точечных светильников, не нарушающая исторический облик кинотеатра. На первом этаже, рядом с большим витражом в фойе, снова заработал фонтан.
«Проект интересен также тем, что ценное историческое наследие удалось не только сохранить, но также оживить благодаря интеграции новых технологий и превратить в современный культурный центр. Старинный кинотеатр теперь отвечает актуальным требованиям к кинопоказам. Например, исторические залы были оборудованы аудиосистемой Dolby Atmos и высококонтрастными лазерными кинопроекторами Barco (в мире их всего семнадцать). После реставрации функционал кинотеатра значительно расширился: "Художественный" стал полноценным общественным пространством с кафе, коворкингом и библиотекой. Посетить его будет интересно и в свободное от сеансов время. Трансформировать кинотеатр в активное городское пространство позволило открытие боковых входов в здание», — отмечает Дарья Парамонова.
Детали
Реализация такого крупного и интересного проекта невозможна без самого пристального внимания к деталям.
«Воссоздание интерьеров и архитектуры — важный момент в реставрации исторического памятника, которым является здание кинотеатра. Это позволяет передать дух времени, сохранить историю места для новых поколений. Просторное фойе с кофейней и небольшой сценой для музыкантов появилось в "Художественном" еще в 1913 году. В ходе реконструкции объекта в наши дни для оформления барной стойки и декорирования зоны вокруг зеркала завод "ПентаКерамика"изготовил керамическую плитку: коллекцию "Прямоугольник" в оранжевом цвете и "Квадрат" белого цвета с неровной̆ поверхностью. Прототипом для них послужили описания и образцы плитки, которая была использована в проекте Федора Шехтеля», — говорит директор по продажам завода «ПентаКерамика» Иван Сафонов.
По его словам, для зоны быстрого питания, санузлов и оформления центральной лестницы кинотеатра была изготовлена керамическая плитка прямоугольной, квадратной и ромбовидной формы. «Мы гордимся, что наши изделия стали частью значимого объекта искусства и культуры, имеющего столетнюю историю», — отмечает эксперт.
«Наша компания уже на протяжении пятнадцати лет занимается изготовлением и монтажом грузовых и грузопассажирских подъемников всех типов. На реставрацию кинотеатра "Художественный" нас пригласили для поставки двух сервисных подъемников: для ресторана и грузопассажирского. Для нас, конечно, это было ответственное задание, хотя мы участвуем в сложных проектах не в первый раз. У нас за плечами реставрация Государственной академической капеллы Санкт-Петербурга (там в 2010 году мы поднимали часть сцены с роялем), проект на телеканале НТВ "Дачный ответ" в 2012 году и множество других. Мы являемся разработчиками этого оборудования и на данный момент — локомотивом этого сегмента рынка. Наши уникальные ловители и другие конструкторские решения запатентованы. А грузопассажирские подъемники нашли применение во многих отраслях (больницы, рестораны, гостиницы и др.)», — сообщил генеральный директор ООО «АрконСтрой» Максим Мишин.
Светотехническое оборудование на объект поставила компания «Лайттех». «Кинотеатр "Художественный" для нас был особенным объектом на протяжении всего 2020 года. Будучи памятником архитектуры, он требовал к себе особо тщательного внимания и от авторов проекта реконструкции, и от подрядчиков. Это обуславливало сложность в реализации светотехнического наполнения здания. Большая часть светильников была изготовлена специально для этого проекта. Множество узлов креплений и светотехнических решений пришлось разрабатывать с учетом повышенных требований по безопасности, сохранению исторического облика здания. Дизайн светотехнических приборов во многом отсылает нас к исторической эпохе прошлого века, использованы натуральные материалы, стекло, латунь, бронза, пришлось сделать множество светотехнических расчетов и предложить авторам множество вариантов готовых изделий, прежде чем мы смогли согласовать все решения и приступить к их изготовлению. Для нас работать на данном проекте было удовольствием, и мы гордимся полученным результатом и поздравляем москвичей и гостей столицы с таким замечательным объектом», — говорит руководитель «Лайттех» Антон Чащин.
Если бы кто-то сказал мне десять лет назад, что я приму участие в спасении Петропавловской крепости, я бы не поверил.
В 2011 году мы с братом организовали небольшую компанию по продаже гидроизоляционных материалов. Вскоре поняли, что интереснее и выгоднее заниматься работами, переключились на осушение небольших погребов и подвалов. Росли компетенции, пухла папка портфолио, и нас стали приглашать на все более ответственные объекты.
На каком-то этапе наша фирма «Оптимум Прайс» вместе с операциями по гидроизоляции уже что-то укрепляла, усиливала. Новый вид работ органично влился в пул осуществляемых услуг. В немалой степени благодаря применению нами материала «ФОРС», обезвоживающего и упрочняющего конструкцию.
Однажды раздался звонок, и некий прораб попросил нас помочь разобраться с проектом. Каково же было удивление, когда в штампе документации мы прочитали «Петропавловская Крепость Монетный Дворъ». Рассмотрев чертежи и спецификации, мы выдали альтернативное решение задачи одновременного усиления и гидроизоляции стен углубляемого подвала старинного помещения, отослав обратным письмом. Прошло два дня. И вдруг на третий наша телефонная трубка стала красной! Мобильный разрывался от десятков звонков. Нас просили обосновать, доказать, дать пояснения. Мы несколько обескураженно рассказывали вещи, ставшие для нас рутинными за последние годы, и не понимали, что вызвало столь бурную реакцию.
«Монетный Дворъ» мы выполнили, сдали. Помню, как сидел в кабинете инженера крепости, и туда ворвался прораб сторонней организации с круглыми глазами, рассказывая, что они «попытались выбурить состав Оптимум Прайс, а от него искры летят, буры ломаются, такой крепкий!». Это был замечательный комплимент нашей технологии.
После этого нас приглашали на крепость еще трижды на протяжении нескольких лет. Одной из решенных нами задач было усиление оснований корпуса 14Б. Свежо воспоминание о совещании, посвященном началу работ. Длинный стол, администрация, проектировщики, технадзор, КГИОП, все твердо стоят на том, что делать нужно по проекту и никак иначе. Мне передают утвержденную документацию, а я смотрю и не понимаю. Так посмотрел и эдак, а между тем дискуссия продолжается и уже переходят к другим вопросам.
— Простите, но тут забивка свай прописана, верно? — я неуверенно прерываю общий диалог, все еще сомневаясь, так ли я понял.
— Да, верно.
— Внутри здания бить сваи? Но это невозможно. А если и было бы реально, то такие вибрации разрушат корпус и еще пару зданий рядом.
На минуту воцарилась тишина. А потом все тот же шквал вопросов, что и при первом знакомстве с объектом.
Усиление фундамента Петропавловской крепости мы выполнили успешно, применив метод манжетного инъектирования составом ФОРС Фундамент. Наше решение спасло комплекс от вероятного разрушения. Все фото и видеоотчеты в открытом доступе размещены на нашем сайте.
Петропавловская крепость — это не единственный памятник архитектуры, спасенный нашей организацией, где мы поменяли проект, доказали его у проектировщиков и сделали все от нас зависящее, чтобы культурное наследие увидели потомки. В нашей копилке — здание «Грандъ Отеля» на Малой Морской, 18–20, особняк Бейера 1820 года постройки на набережной реки Фонтанки в Санкт-Петербург, усадьба Баташевых (ныне Яузская больница) и Трехгорная мануфактура в Москве, парковый комплекс «Монрепо» (наследие ЮНЕСКО) в Выборге, Меншиковский дворец в Ораниенбауме и другие. Также мы работали на ТЭЦ № 5 в Санкт-Петербурге, вытаскивали проваливающуюся под землю мегаваттную котельную в Ярославле, обследовали и выдавали технические решения по ТЭС на Кавказе, а сейчас, когда вы читаете эту статью, наши сотрудники работают на острове Сахалин.
Петропавловская крепость — не единственный и даже, возможно, не самый интересный объект. Нам, как специалистам, было гораздо занятнее останавливать подземную реку под проваливающимся шестиметровым колодцем в районе Лахта Центра, который после остановки потока нужно было еще и заглубить. Вот там была борьба!
Петропавловская крепость поразила меня отсутствием непробиваемого бюрократического аппарата. Я ожидал натолкнуться на сопротивление, длительные согласования, крючкотворство… Вместо этого были живые дискуссии, правильные вопросы и быстрые решения.
К сожалению, отсутствие бюрократии — это скорее исключение, чем правило. Например, проектировщики с одной электростанции обратились к нам еще в 2017 году. Проблема достаточно яркая. Важной конструкции грозит обрушение. Решение нами выдано сразу же, в рамках диалога. Но вот прошло четыре года, мы успели съездить и провести обследования, выдать пачки листов расчётов и подтверждений, а воз и ныне там. Представители заказчика решают вопрос «кто виноват?» вместо «что делать?».
Еще страшнее лобби производителей материалов. Например, сейчас очень распространена технология, согласно которой для гидроизоляции старинного здания его стены практически подсекаются под корень перфораторами, прошивающие почти насквозь шпуры заполняют материалом, который затем просто выбуривают и выбрасывают. Издевательство над стеной повторяется трижды. В результате и без того ослабленное веками основание здания становится будто изъеденным термитами, которые забили свои ходы хлебным мякишем. Кому это выгодно? Производителю материалов. Тройной перерасход материалов! Да еще каких дорогих материалов!
Сейчас мы боремся за то, чтобы спасти от такого вандализма памятник архитектуры, входящий в пятерку самых значимых в Санкт-Петербурге.
Но вот беда: технология и материалы Оптимум Прайс, обладая многократно превосходящими характеристиками, проверенные многолетним опытом использования на самых ответственных объектах, стоят в несколько раз дешевле. А это, увы, не всем выгодно.
Потребительский экстремизм дольщиков будет процветать по-прежнему: пока Минстрой РФ и Госдума разрабатывали поправки в законодательство, которые должны блюсти баланс интересов застройщиков и дольщиков, Роспотребнадзор предложил свои поправки в закон о защите прав потребителей. Размер неустойки составит 3% от общей цены договора за каждый день.
Законопроект Роспотребнадзора касается разных сфер услуг – предоставления связи, транспортных и медицинских. Документ уже прошел общественное обсуждение.
Статистика в пользу дольщиков
Институт развития строительной отрасли в прошлом году провел опрос застройщиков: с многочисленными претензиями и судебными исками сталкивались почти 70% компаний, почти 50% получили претензии по поводу качества сданного жилья, для 45% судебные иски вылились в серьезную проблему.
За 2018-2019 годы дольщики отсудили у застройщиков более 6,5 млрд рублей по 3,7 тыс. исков – за задержку сдачи объекта или по претензиям к качеству строительства.
Средняя сумма неустойки – 300 тыс. рублей. Но есть и другой опыт. Так, компания «Дальпитерстрой» в 2017 году выплатила 600 млн рублей в пользу тысячи дольщиков, еще почти столько же – в 2018-м.
Им все мало
Роспотребнадзор счел недостаточным неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования. Эта норма действует с декабря 2004 года и не учитывает методику расчета штрафов и пеней на основе ключевой ставки Центробанка, появившейся в 2016 году.
В пояснительной записке указано: действующие размеры неустойки «не покрывают законного интереса потребителя», который при задержке сдачи объекта «вынужден не только принимать на себя риски, связанные с изменениями в правоотношении с застройщиком, но и претерпевать негативные последствия».
Рассматривая дела, суды руководствуются законом о защите прав потребителей, а не о защите прав дольщиков.
Но суды, как правило, встают на сторону дольщиков. Застройщикам приходится платить.
При этом размер неустойки не получится снизить по суду. Сегодня суд может сократить размер выплат, но чиновники Роспотребнадзора сочли, что «при произвольном существенном снижении неустойки она лишается своего экономического смысла».
По новым правилам, застройщику придется выплачивать пени дольщику – частному лицу, в размере 3% от цены договора за каждый месяц просрочки; 3% от общей цены договора за каждый день просрочки при нарушении срока устранения недостатков.
По некоторым оценкам, размер неустойки составит более 1000% годовых.
А потребительского экстремизма, полагают власти, вообще не существует. Даже нельзя допустить, что потребитель стремится получить необоснованную выгоду, указано в пояснительной записке.
Между тем известны случаи, когда размер требований превышал размер внесенных дольщиком средств. Были также прецеденты, когда, получив неустойку, потребитель вновь шел в ту же компанию и покупал квартиру на полученную сумму. Застройщики знают также о покупках квартир в проблемных домах с целью получить потом неустойку.
Стандартная ситуация
События обычно разворачиваются так. Застройщик не может вовремя сдать объект, не всегда по своей вине – обстоятельства бывают разные. Понятно, что дольщики волнуются. И тут появляются юристы, которые помогают гражданам писать заявления и выступают в суде. Если появляется целая группа таких дольщиков, застройщик вынужден выплачивать несколько миллионов рублей. Эти средства могли бы пойти на продолжение строительства, устранение недоделок и проч. Выплата неустойки оборачивается замедлением строительства, и срок сдачи отодвигается еще и еще.
Именно поэтому застройщики называли такой алгоритм потребительским экстремизмом.
Нередко массовые выплаты ведут к банкротству компании – таким образом в процедуру банкротства попала в прошлом году компания «Леонтьевский мыс». Многие застройщики, уже покинувшие рынок, также столкнулись с потребительским экстремизмом. В результате некоторые объекты до сих пор не достроены.
Неторопливое законотворчество
На рассмотрении в Госдуму в конце декабря 2019 года попали два законопроекта, запрещающие взыскивать с застройщика неустойку на стадии строительства, а также снижать ее при уступке права требования третьим лицам (подразумевались юридические компании, разоряющие застройщиков через суды).
Никита Стасишин, заместитель главы Минстрой РФ, осенью прошлого года в ходе пленарного заседания XI Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс» пояснил: нередко требования дольщиков по устранению недоделок в десять и больше раз превышает реальную стоимость работ. Происходит это с подачи юристов, который получает часть прибыли. Поэтому в закон о защите прав потребителя нужны поправки. Видимо, чиновник подразумевал другие поправки – не те, что предлагает Роспотребнадзор, а выстраивающие баланс во взаимоотношениях застройщика и дольщика.
Массовое недовольство застройщиков поддержал НОСТРОЙ, предложивший «Рекомендации по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в связи с выявлением недостатков переданных им помещений».
Ранее президент НОСТРОЙ Антон Глушков отметил: потребительский экстремизм имеет и положительный эффект – качество строительства улучшается.
Однако документ Роспотребнадзора уже готов, а другие законопроекты куда-то делись – наверное, утонули в море споров.
Мнение
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»: «Хочется отметить, что часто просрочка сдачи дома случается не по вине застройщика. Например, дом готов, а монополисты не выполняют техусловия (по подключению к коммуникациям). Бывают и другие причины, по которым сроки ввода уже готовых новостроек затягиваются. Поэтому требовать неустойку с застройщика, тем более такую высокую, не обоснованно.
У нашей компании имидж надежного застройщика, всегда строящегося свои дома в срок. Кроме того, мы оперативно заселяем наши новостройки и быстро выдаем свидетельства о собственности на квартиры. Поэтому к нам в этом смысле претензий не возникает.
А что касается законопроекта, то хотелось бы, чтобы законодатели подумали и об ответных мерах по защите интересов застройщика, который мог бы получать неустойку за просрочку дольщиком платежей по рассрочке. Сейчас она несоразмерно мала, а механизм ее получения очень трудоемкий. Предлагаю тогда уж тоже повысить ее до 3% за каждый день просрочки оплаты».