Застройщики ответят, покупатели заплатят
Недавно созданная Градостроительная комиссия Санкт‑Петербурга постановила: разрешение на строительство жилых комплексов застройщики получат на определенных условиях – к обязательной инженерной инфраструктуре добавилась социальная и дороги. Очевидно, что все оплатят покупатели жилья.
Градостроительная комиссия под председательством губернатора Петербурга Александра Беглова создана в мае текущего года. Первое заседание состоялось в июле, конкретных указаний после этого застройщики не получили. Но в августе их уже загрузили обязательствами. «РСТИ-Нова» в нагрузку к планам по строительству ЖК в Московском районе площадью 44 тыс. кв. м получила обременение в виде строительства детского сада на 100 мест, школы на 200 мест и внутриквартальных проезда. По завершении все это надо безвозмездно передать городу.
Аналогичные обязательства возложены на компанию «Озерный край», которая собирается построить ЖК площадью 128 тыс. кв. м в Калининском районе: подарить городу 600 кв. м. нежилых помещений, детский сад на 280 мест и внутриквартальные проезды. Только за школу на 1125 мест Смольный готов немного заплатить.
Поддержка из федерального центра
Беспрерывно заботящаяся о людях «Единая Россия» в лице депутата Госдумы от Петербурга Евгения Марченко разработала аналогичный законопроект – уже на федеральном уровне. Задача – обязать застройщиков синхронно с возведением жилья строить школы, детские сады, объекты транспортной инфраструктуры. «Законом будет четко прописано: если ты строишь жилой дом или квартал, изволь построить сколько-нибудь детских садов или поликлиник. То, на чем нерадивые чиновники "играют", освобождая от социальной инфраструктуры, это все затягивается, а потом ничего не строится», - пояснил РИА Новости инициатор законопроекта.
По мнению Евгения Марченко, закон будет иметь обратную силу – распространяться на объекты, построенные до его принятия.
В дополнение уже подготовлен второй законопроект, по которому срок исковой давности для требований властей к застройщикам по поводу исполнения инвестиционного договора увеличивается с трех до десяти лет. Таким образом, чиновники смогут обязать девелоперов построить школ, детские сады и дороги в уже давно сданных объектах, а главное, «увеличивать на них нагрузку в виде социальной инфраструктуры».
Нагруженные метры
Нагружать девелоперов строительством дорог Смольный начал еще в 2016 году. Однако тогда чиновники КРТИ утверждали, что «Лидер Групп», Seven Suns Development, Группа ЛСР, «Леннорд» и другие застройщики сами вызвались строить дороги.
В 2016 году были готовы первые жилые дома на намыве. Сдать их не представлялось возможным, поскольку подъездов к домам не существовало – за шесть освоения намыва город не удосужился даже подступиться к своим обязательствам по транспортному обеспечению новостроек. Даже после того, как дороги были построены, город долго не принимал их на баланс.
Попытку собрать средства с застройщиков на строительство дорог предпринимал вице-губернатор Игорь Албин. Застройщики, которых утомили постоянные требования властей, инициировали создание Фонда социальных обязательств застройщиков (или Фонда социального участия), в который они – как заранее было подсчитано, собирались отчислять 4 тыс. рублей с каждого построенного квадратного метра. Эти средства предполагалось направить на строительство социальных объектов.
Но Смольный решил брать 10-40 тыс. рублей с каждого построенного метра, чтобы еще и на строительство дорог хватило.
После ухода Албина с поста идея Фонда умерла, но желание взять побольше денег с застройщиков живо.
Застройщики давно смирились с необходимостью самостоятельно строить инженерную инфраструктуру и безвозмездно, «то есть, даром», передавать частным или городским компаниям готовые сети. Потом добавились школы и детские сады, также частенько безвозмездно передаваемые властям.
Между тем, любые дополнительные затраты увеличивают стоимость квадратного метра для покупателя жилья. Как подсчитал Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI, действующие нормативы по отчислениям на социальную инфраструктуру дают следующую нагрузку в расчете на 1 кв. метр жилья: по школам – 8,8 тыс. рублей, по детским садам – 6,25 тыс. рублей, по поликлиникам – 1,88 тыс. рублей.
Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент», отмечает: «Если брать старые цены на стройматериалы и прежнюю методику, то, по нашим расчетам, надбавка в стоимости жилых домов при обязательном возведении застройщиками социальной инфраструктуры могла бы составить 10 тыс. рублей на 1 кв. м. С учетом нынешних реалий и первых объявленных застройщиками проектов по новым правилам мы допускаем, что дополнительная финансовая нагрузка для девелоперов будет составлять около 20 тыс. рублей за 1 кв. м. Если городское правительство пытается обязать застройщиков возводить внутриквартальные проезды, это, по нашим подсчетам, еще около 5 тыс. рублей на 1 кв. м. Таким образом, максимальное увеличение может составить 25 тыс. рублей за 1 кв. м. жилья, которые оплатят будущие покупатели квартир».
С ним согласна Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». По ее подсчетам, нагрузка уже увеличилась до 15-20 тыс. рублей на 1 кв. м. «Это существенное увеличение, дополнительная статья расходов, которая заставит девелоперов пересматривать финансовые модели проектов и, в конечном итоге, обусловит дополнительный рост стоимости жилья для покупателя», - подчеркнула она.
Источник финансирования – дольщики
«Город планомерно и неуклонно работает над ликвидацией дисбаланса между жилой и социальной застройкой, особенно в новостройках. Нужно активнее создавать социальную инфраструктуру и привлекать к этому инвесторов. Мы стремимся не только наращивать темпы возведения социальных объектов, но и вести их строительство параллельно с жилой застройкой, чтобы все сдавалось синхронно. Этих правил должны придерживаться все застройщики», - по итогам заседания Градкомиссии заявил Александр Беглов.
Город, безусловно, «стремится наращивать», однако власти постоянно жалуются на нехватку средств для строительства дорог и социальных объектов.
В зависимости от материалов и технологий, от того, типовой проект или нет, наконец, от количества мест в школах и детских садах, стоимость их строительства разная. По подсчетам компании «Дальпитерстрой», RBI, ГК «КВС», строительство детского сада стоит от 200 млн до 500 млн рублей. Строительство школы обходится в 1-1,5 млрд рублей. Но это типовые проекты.
По подсчетам «Бонава Санкт-Петербург», строительства одного места в начальной школе – саду с бассейном на данный момент составляет около 2 млн рублей.
По данным Союза инженеров-сметчиков, строительство 1 км дороги стоит до 270 млн рублей.
А источников финансирования у девелоперов два: средства покупателей жилья и кредиты. Если инфраструктурные объекты строятся за счет кредитов, финансовая нагрузка на 1 кв. м еще подрастает. «Сейчас в среднем минимальная ставка при наполненности эскроу-счетов составляет 4-4,5%, и это тоже влияет на экономику проекта и увеличение стоимости квадратного метра», - отмечает Игорь Карцев.
Двойное сплошное
Инициатива Смольного не напугала застройщиков – видимо, чего-то подобного они давно ждали. По словам Игоря Карцева, властная инициатива восторга не вызвала, но для строителей важно все время иметь работу. «Все участники рынка работают в рамках законодательства, для нас важна доступность финансовых средств. При новых требованиях стоимость социальных объектов будут оплачивать покупатели. Как раз у них и надо спросить: считают ли они справедливым, что все будущие квартиры будут стоить дороже на сумму соседних поликлиник, школ, детских садов и дорог? Ведь стоимость типовой двухкомнатной квартиры на 50 кв. м с учетом новых обязательств застройщиков может вырасти на 1 млн рублей!» - добавил он.
Мария Черная указывает на несправедливые действия властей: «Здесь, на мой взгляд, скрыт очень важный вопрос двойного налогообложения, когда петербуржцы сначала оплачивают строительство социальных объектов из своих налогов, а затем, еще раз, при покупке жилья».
Конечно, застройщики никуда не денутся – будут исполнять возложенные обязательства. Во-первых, в борьбе за покупателя качество жилой среды играет все более важную роль. Во-вторых, отказ компании выполнять требования властей автоматически закрывает ей доступ к новым проектам – если только в качестве подрядной организации.
Мнение
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
- Самая большая сложность в девелопменте – это отсутствие ясных, постоянных и одинаковых для всех правил работы и их постоянное изменение на разных уровнях. Первое предметное заседание Градостроительной комиссии показало, что условия по-прежнему могут измениться в один момент и в одностороннем порядке, а органы городского управления могут преподнести сюрприз застройщикам.
Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент»:
- У города есть социальная функция, а мы – субъект экономической деятельности. Город должен сам об этом заботиться. Во многих субъектах РФ эти функции лежат именно на них. Но, видимо, в Петербурге выбран иной путь – граждане платят налоги и дополнительно оплачивают социальные объекты, покупая новое жилье.
Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI:
- Строительство учреждений соцкультбыта за счет бизнеса – сложившаяся практика. Хотя в идеале объекты социальной инфраструктуры, конечно, должны строиться на государственные средства. В том числе и на те, которые застройщик платит в бюджет в виде налогов. А сегодня получается, что застройщики по факту «платят дважды», и в конечном итоге это ложится на плечи покупателей.
6 декабря в Санкт-Петербурге состоялась конференция на тему «Актуальные вопросы и тенденции развития современных систем управления охраной труда в строительной отрасли».
Участниками мероприятия стали руководители строительных компаний Петербурга и Ленинградской области, представители саморегулируемых организаций, специалисты по охране труда и промышленной безопасности в области строительства, студенты и аспиранты профильных вузов.
Организатором конференции выступила Ассоциация «Национальное объединение строителей», модерировал пленарное заседание координатор НОСТРОЙ по СЗФО, член Совета НОСТРОЙ, председатель Комитета по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка НОСТРОЙ Никита Загускин.
В пленарном заседании в качестве спикеров приняли участие исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин, заместитель председателя Комитета по труду и занятости населения Санкт-Петербурга Пётр Тищенко, заместитель руководителя Государственной инспекции труда в городе Санкт-Петербурге – заместитель главного государственного инспектора труда в городе Санкт-Петербурге (по охране труда) Игорь Беляев, начальник отдела охраны труда и государственной экспертизы условий труда Комитета по труду и занятости населения Санкт-Петербурга Константин Дженжеруха, и.о. начальника отдела инженерного обеспечения Управления капитального строительства Комитета по строительству Санкт-Петербурга Сергей Веркеев, начальник отдела строительного контроля подведомственной комитету организации ГКУ «Управление строительства Ленинградской области» Александр Матвеев, заведующей кафедрой техносферной безопасности Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета, руководитель проекта SAFECON Виталий Цаплин, руководитель отдела стандартизации и технического регулирования Единого национального объединения труда Алексей Елистратов и начальник отдела трудовых мигрантов с безвизовым порядком въезда Санкт-Петербургского государственного автономного учреждения «Центр трудовых ресурсов» Сергей Лукьяненко.
Виктор Прядеин в своем приветствии участникам конференции выразил благодарность всем присутствующим за проявленный высокий интерес к мероприятию со стороны петербургских специалистов по охране труда.
В своем докладе исполнительный директор НОСТРОЙ остановился на разделах законодательства, которые обеспечивают соблюдение требований техники безопасности в процессе строительных работ и правил охраны труда, а также пояснил, какими законодательными актами осуществляется контроль установленных требований со стороны СРО.
Наибольший интерес участников конференции вызвала демонстрация спикером инновационных программных продуктов, использующих технологию компьютерного зрения на объектах строительства и производства. Новейшие разработки направлены на идентификацию, контроль, сбор и анализ данных по оснащенности рабочего персонала СИЗ, нарушениям правил нахождения лиц в опасных зонах и пр.
Никита Загускин добавил: «Система видеофиксации, которая позволяет выявлять нарушения, хорошо известна и широко используется в различных сферах. Надеемся, в ближайшее время строительство также активно перейдет на программное обеспечение для контроля требований по охране и безопасности труда ввиду того, что отсутствие человеческого фактора максимально упрощает многие контрольные процедуры».
О порядке взаимодействия Государственной инспекции труда, СРО и строительных организаций по проведению надзорных мероприятий по соблюдению требований охраны труда рассказал Игорь Беляев. Также он привел данные по травматизму в строительстве по состоянию на конец 2019 года, основными причинами которого по-прежнему являются: недостатки в обучении персонала, низкая квалификация специалистов по ОТ и руководящего состава строительных компаний, отсутствие необходимых документов на производство строительных работ, неудовлетворительное состояние ограждающих и защитных конструкций на строительных площадках и т.д.
Сергей Веркеев и Александр Матвеев поделились опытом реализации современных систем управления охраной труда на строительных объектах Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В частности, в Сосновом Бору возводится Центр волейбола, претендующий на звание образцового объекта, построенного по всем стандартам требований охраны и безопасности труда.
Константин Дженжеруха отметил, что в Санкт-Петербурге за текущий год было зафиксировано 43 несчастных случая на строительных площадках, из которых 9 со смертельным исходом, 25 тяжелых и 2 случая с вопиющим нарушением требований охраны труда и техники безопасности. Однако положительным моментом можно считать то, что в этом году Россия наконец-то присоединилась к международной концепции «Нулевого травматизма» (Vision Zero), что должно повлиять на повышение безопасности в строительстве.
О системе подбора кадров для строительных организаций Санкт-Петербурга, разработанной «Центром трудовых ресурсов», рассказал Сергей Лукьяненко. Учреждение проводит политику оповещения, консультирования и правовой поддержки трудовых мигрантов с безвизовым въездом, а также профориентационные мероприятия для молодёжи.
Виталий Цаплин ознакомил участников мероприятия с ходом реализации международного проекта SAFECON, в рамках которого завершается строительство Парка безопасности «Умный город» на территории Ленинградской области.
О необходимых мероприятиях, которые должны проводить строительные компании для соответствия требованиям СТО НОСТРОЙ 8.1.1.-2019 «Системы управления охраной труда в строительных организациях. Порядок создания и внедрения», рассказал Алексей Елистратов.
Завершая пленарную часть конференции, Пётр Тищенко поблагодарил НОСТРОЙ за внимательное отношение к вопросу охраны труда и безопасности на стройплощадках, выразив уверенность, что при таком подходе концепция «Нулевого травматизма» в нашей стране может быть реализуема.
Спикеры отметили высокую активность и заинтересованность аудитории, поскольку в ходе планерного заседания слушатели задавали докладчикам много злободневных вопросов, а также делились своим опытом, возникающими в процессе работы проблемами и озвучивали свои предложения.
Вторая часть конференции прошла в формате интерактивной деловой игры «Брейн-ринг «Профессиональные риски в строительстве: идентификация, оценка, управление». Все участники мероприятия, включая спикеров конференции, были разделены на команды, которые за короткий срок должны были определить нарушения правил охраны труда во фрагментах кинофильмов «Операция «Ы» и другие приключения Шурика», «Высота» и пр. Победу в игре одержала команда СПБГАСУ под руководством Виталия Цаплина.
Участниками конференции было высказано пожелание продолжить общение с представителями государственных органов исполнительной власти на темы, волнующие специалистов охраны труда, а формат интерактивной игры «брейн-ринг» был единодушно признан эффективным способом формирования новых неформальных коммуникаций внутри профессионального сообщества.
На XVIII Всероссийском съезде саморегулируемых организаций в сфере строительства состоялось торжественное награждение победителей и финалистов конкурса профессионального мастерства для инженерно-технических работников.
Награждение победителей и финалистов конкурса состоялось в номинациях «Лучший специалист по организации строительства» и «Лучший специалист по охране труда в строительстве».
Конкурс проводят НОСТРОЙ и Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет (НИУ МГСУ). Номинация «Лучший специалист по организации строительства» выбрана не случайно – с 1 июля 2017 года не менее двух организаторов строительства от строительной компании – члена СРО должны состоять в Национальном реестре специалистов. В 2019 году перечень номинаций расширен: введена дополнительная – «Специалист по охране труда в строительстве», так как НОСТРОЙ уделяет большое внимание безопасности и качеству строительства и охране труда.
В торжественной церемонии награждения приняли участие министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев, ректор НИУ МГСУ Андрей Волков, президент НОСТРОЙ Антон Глушков, почетный президент НОСТРОЙ Ефим Басин.
«Минстрой поддерживает соревнования, которые пропагандируют уважительное отношение к профессии «строитель». Хочу поблагодарить НОСТРОЙ за то, что он организует такие соревнования. Хочу поблагодарить всех, кто принял участие в этом конкурсе, и пожелать вам успехов», – обратился к участникам конкурса Владимир Якушев.
Владимир Якушев и председатель Оргкомитета конкурса, президент НОСТРОЙ Антон Глушков, вручили дипломы и призы лидерам конкурса в номинации «Лучший специалист по организации строительства».
1-е место – Апанович Станислав Юрьевич, Ассоциация «Саморегулируемая организация «Тверское объединение строителей», ООО «МикроДСК» (Тверь)
2-е место – Русских Павел Эдуардович, Ассоциация саморегулируемая организация «Строители Свердловской области», АО «Уралметаллургмонтаж 2» (Екатеринбург)
3-е место – Заботин Егор Александрович, Саморегулируемая организация «Союз дорожно-транспортных строителей «СОЮЗДОРСТРОЙ», ФАУ «РОСДОРНИИ» (Москва)
Ефим Басин и Андрей Волков наградили лидеров в номинации «Лучший специалист по охране труда в строительстве».
1-е место – Ершов Максим Александрович, Союз «Саморегулируемая организация строителей Тюменской области», ООО «ТюменьПромМонтаж» (Тюмень)
2-е место – Кобцева Наталия Александровна, Ассоциация строительных компаний Саморегулируемая организация «Высотный Строительный Комплекс», ООО «ФМ Сервис» (Санкт-Петербург)
3-е место – Зимнякова Ольга Вячеславовна, Ассоциация «Саморегулируемая организация «Строители Ленинградской области», АО «МСУ-90» (Ленинградская область, Сосновый Бор)
Победители конкурса награждены нагрудным знаком Национального объединения строителей «Лучший инженер», а также дипломом и денежным призом в 200 тыс. рублей. Участникам, занявшим второе и третье места, вручены дипломы и денежные призы в размере 100 тыс. и 50 тыс. рублей соответственно.
Остальных участников финального этапа соревнований профессионального мастерства поздравили и наградили Антон Глушков и Андрей Волков.
В номинации «Лучший специалист по организации строительства» отмечены:
4-е место – Жарникова Ирина Александровна, Саморегулируемая организация Ассоциация «Строители Республики Бурятия», ООО «СВС-Плюс» (Улан-Удэ)
5-е место – Спириченко Кирилл Владимирович, Саморегулируемая организация – Ассоциация «Псковский строительный комплекс», ООО «Энергостандарт» (Псков)
6-е место – Данилин Василий Петрович, Саморегулируемая организация Ассоциация «Строительный комплекс Волгоградской области», АО «Себряковцемент» (Волгоградская область, Михайловка)
7-е место – Кудинов Сергей Юрьевич, Саморегулируемая организация Ассоциация «Строители Республики Бурятия», ООО «СМУ ТДСК» (Томск)
8-е место – Ганиман Евгений Сергеевич, Саморегулируемая организация Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга», ООО «МЛМ Нева трейд» (Санкт-Петербург)
9-е место – Сахаров Денис Алексеевич, Ассоциация «Саморегулируемая региональная организация строителей Северного Кавказа», АО «Газпром Газораспределение Ставрополь» (Ставрополь)
10-е место – Петрова Елена Николаевна, Ассоциация Саморегулируемая организация «Гильдия строителей Республики Марий Эл», ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» (Республика Марий Эл, Медведево)
В номинации «Лучший специалист по охране труда в строительстве» отмечены:
4-е место – Королёва Ирина Игоревна, Саморегулируемая организация Ассоциация строителей газового и нефтяного комплексов, ООО «Специализированная строительная компания «Газрегион» (Москва)
5-е место – Охотникова Елена Васильевна, Ассоциация Саморегулируемая организация «Строитель», ООО «ТЭС» (Ижевск)
6-е место – Корбан Лидия Федоровна, Ассоциация Региональное отраслевое объединение работодателей «Сахалинское Саморегулируемое Объединение Строителей», ООО «Смирныховское АТП» (Сахалинская область, п. г. т. Смирных)
7-е место – Рубан Ирина Николаевна, Ассоциация «Саморегулируемая региональная организация строителей Северного Кавказа», АО «Газпром Газораспределение Ставрополь» (Ставрополь)
8-е место – Бурова Ольга Александровна, Ассоциация саморегулируемая организация «Объединение строителей Владимирской области», ООО «Новый мир плюс» (Владимир)
9-е место – Обухова Ирина Борисовна, Саморегулируемая организация – Ассоциация «Строители Крыма», ООО «Группа компаний «Владоград» (Симферополь)
10-е место – Шершнева Альбина Валерьевна, Саморегулируемая организация Ассоциация «Томские строители», ООО «Сибстройнефтегаз» (Томск)
Всем участникам конкурса, не занявшим призовых мест, Национальное объединение строителей вручило поощрительные призы – денежные сертификаты номиналом 20 тыс. рублей.
Кстати
В 2019 году в первом туре конкурса, который проводился с 15 сентября по 15 октября во всех федеральных округах России, приняли участие более 500 инженерно-технических работников. Победители первого тура боролись за звание лучших во втором, всероссийском туре, который прошел 30 ноября 2019 года.