Проектное финансирование ИЖС: реально ли это?
Всё чаще заходит речь о том, что проектное финансирование, успешно прошедшее апробацию в сегменте МКД, пора тиражировать на сектор ИЖС. Конечно, мы не могли остаться в стороне от такой темы.
Гостем очередного эфира на канале « Митсан консалтинг: диалоги о недвижимости» стала Виолетта Басина, директор компании Omakulma. Ведущий программы, управляющий партнёр «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин получил ответы на целый ряд вопросов: что такое проектное финансирование? Для чего был создан этот механизм? Как это повлияет на решение проблемы обманутых дольщиков?
Команда Omakulma стала настоящим первопроходцем — они первыми в России получили проектное финансирование под ИЖС. Как удалось склонить на свою сторону государственные банки? Острых вопросов много, ответы — с театра строительных действий. Ведь Omakulma строит в Ломоносовском районе Ленобласти коттеджный посёлок — и привлекает на это проектное финансирование. Им удалось то, что многие компании пытались сделать в течение семи лет. Совместно с банком «ДОМ.РФ» они смогли осилить этот продукт.
Проектное финансирование: что это?
Проектное финансирование — это метод привлечения долгосрочного заемного финансирования для крупных проектов, основанный на займе под денежные потоки, создаваемые самим проектом. Его «биография» в России началась с внесения в 2014 году поправок в ФЗ-214. Изначально механизм применялся только по отношению к многоквартирным домам. Такая мера государственной поддержки даёт гражданам гарантию достраивания объекта либо полной сохранности их денежных средств. Если застройщик становится банкротом, обязательства принимает на себя АО «ДОМ.РФ».
«Но вероятность недостройки здесь очень мала, — поясняет Виолетта Басина. — Чтобы выйти на проектное финансирование, нужно пройти все круги ада. Проекты рассматриваются под всеми возможными углами риска. Если банк не видит в перспективе необходимого уровня доходности, затея обречена».
Получая проектное финансирование, застройщик передаёт всё имущество в залог. Оформляя сделку, покупатель всегда видит обременение в пользу банка, выделившего средства. И тогда возникает закономерный вопрос: как же так — сделка с обременением?
«Согласно договору, обременение снимается в момент, когда раскрывается эскроу-счёт и деньги получает застройщик. Схема такая: часть средств транслируется в банк («тело» кредита, процентная ставка) и какая-то прибыль застройщика. После этого обременение нивелируют», — уточняет эксперт.
Теперь у клиента появилась возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор и забрать свои деньги с эскроу-счетов. Он идёт в банк, и с уведомлением, направленным в адрес застройщика, ему открывается эскроу-счёт. Так можно поступить в следующих случаях:
- нарушение сроков, если вы с застройщиком не переподписали договор о продлении;
- ненадлежащее качество строительства.
«Такая система свидетельствует о становлении цивилизованного рынка жилья. Профит ответственного застройщика в том, что он начинает строить быстрее и зависит от продаж. Есть определённые графики продаж, выстроенные банком, — говорит Виолетта Басина. — Но они минимальны. Больше нет необходимости демпинговать, чтобы получить деньги на строительство».
Банк, как менее рисковый бизнес в сравнении с девелопментом несёт определённые финансовые обязательства и перед застройщиком, и перед покупателем. «Банк выполняет функцию некоего квалифицированного контроля. Идёт чёткий контроль за целевым расходованием денежных средств. И это касается не только застройщика, но и генподрядчика, субподрядчика, которые должны открыть в банке не просто счёт, а спецсчёт. Или несколько спецсчетов, в зависимости от корпусов, которые строятся. На каждый корпус идёт отдельное финансирование и расчёт. Если это сети, то на сети тоже создаётся отдельный счёт, как и на выкуп земли. Застройщик больше не может смешать в один котёл деньги со всех объектов. Он просто физически не может потратить деньги на что-то вне проекта — банк не позволит. Деньги клиента лежат на отдельном счёте. Затратная часть выдаётся банком; больше, чем есть, он не выдаст. Если поменяется застройщик, банк будет в плюсе в любом случае», — отмечает эксперт.
Рисковый путь: камни преткновения
При этом получить проектное финансирование для ИЖС очень сложно, признает Виолетта Басина.
Одна из сложностей, по ее словам, — внутриплощадочная сеть. Если мы говорим про МКД, где пятно застройки, допустим, 30 соток, то и земляных работ по внутриплощадочным сетям — 30 соток. Застройщик делает внутриплощадочные сети, а потом эти сети поднимает вверх. У нас же (в ИЖС) — к примеру, 18 гектар внутриплощадочных сетей. На этих 18 гектарах нужно разместить водопровод, канализацию, это электричество, газ. Всё мы это протягиваем под землёй. Совершенно другой объём, но мы должны сделать его сразу — потом не будет технической возможности подключать по очереди. Есть сети внутриплощадочные и внешние. И вот в этом моменте в отношениях с банком возникает дисбаланс.
Второй момент. Контроль за средствами означает выход в «белую» зону, где надо платить все налоги. На рынке много застройщиков, но явный дефицит людей, умеющих составлять финмодели, просчитывающих все шаги и способных защитить проект в банке. Это — проблема.
Сегодня ИЖС не регулируется законом. Это свободное правовое поле — что хочешь, то и делаешь. Осенью ситуация изменится: предполагается, что в законодательстве появятся разъяснения по малоэтажным жилым комплексам. Кроме того — финансы. Если вы обратитесь в какую-либо компанию по строительству домов, то первое, что вам скажут — заплатите наличкой, будет скидка 20%. И люди на это идут.
«Раньше на рынке не было ипотеки на строительство индивидуального жилого дома. Точнее, был такой вариант у Сбербанка, но он предуматривал дополнительный залог и поручителей, — уточняет Виолетта Басина. — На согласование уходило 2-3 месяца, ещё и не каждый объект подходил в качестве залога. В 2020 году появилась ипотека от АО «Банк ДОМ.РФ». Мы уже по ней работаем; сроки согласования сократились до 5 дней».
Поэтому многие собственники земли продают сначала участок, а уже потом заключают с покупателем договор строительного подряда. Но это не обязательная история. И застройщики, и собственники земельных участков научились зарабатывать на этом быстрые деньги. Не такие большие, но менее рисковые. Входить в проектное финансирование — значит отдать всё в залог, пройти достаточно сложный путь. Это, наверно, больше психологический момент, когда ты понимаешь, что отдаёшь в залог компанию, землю, отвечаешь личным поручительством. И если с проектом что-то пойдёт не так, люди-то получат своё жильё — но ты останешься ни с чем. Будешь должен, попадёшь под банкротство, не сможешь вести бизнес. Вот это является основным камнем преткновения.
Кроме того, многим страшен выход из чёрной зоны в белую. Начать платить все налоги?! Начинаешь всё считать — волосы на голове шевелятся от тех сумм, которые нужно отдавать. Придётся перестроить всю систему внутри. На это нужно определённое время. Но с выходом нового закона народ начнёт подтягиваться: лучше купить домовладение в жилом комплексе, чем покупать землю, а потом строиться.
«У меня часто спрашивают — в чём отличие? Если человек купил землю, то он руководствуется только правилами землепользования и застройки, ничем ограничить его фактически нельзя. Проявится вся его индивидуальность, все его возможности, чтобы он мог выделиться. И вот этот вот «шанхай» воплощается в самом ярком своём варианте. И это ужас», — подчеркивает Виолетта Басина.
К тому же, когда люди покупают просто землю, потом строят, то как минимум 10 лет их жизни по факту пройдут на стройке. Нет такого — все вышли и стали строиться. Люди строятся по возможности. А коттеджные посёлки — это массивы по 100, по 200, по 300 участков. Продаются они очередями. Если первую очередь продали быстро, вторая пойдёт уже медленнее: будут приезжать и уезжать, ведь жить на стройплощадке никому не хочется. Придётся надолго забыть не только о развитой инфраструктуре, но об элементарной безопасности. Мы все понимаем, что такое жить рядом со строительными бригадами на протяжении 10 лет.
Почему собственники не идут в проектное финансирование? Это правовой статус земель. Известно, как эти земли в своё время приобретались; не всегда это был законный путь. Права собственности переходили от одних к другим, по договорам купли-продаж, но они не были обеспечены платежами. Банк проверяет документы: должна быть оригинальная выписка из банка, платёжка с синей банковской печатью. Если таких документов нет — нет ни проектного финансирования, ни ипотеки. Такие земельные участки ещё нужно легализовать для того, чтобы они могли стать залоговым обеспечением.
В принципе, банк готов выделить проектное финансирование и под строительство на земельных участках со статусом «земля населённых пунктов для размещения индивидуального жилищного строительства», и под дачи. «Земельных участков не так много. Как известно, практически во всех регионах есть «вето» губернаторов по переводу «сельхозки» в «земли ИЖС». Сегодня это проблема, которую мы стараемся решить совместно с банками. Сейчас формируется банк земельных участков, апробируется формат их перевода. Так как строительство малоэтажных ЖК теперь в приоритете у государства, все понимают, что сейчас нужно создавать земельный фонд. Вплоть до того, что уже открыто требуют изымать земельные участки, которые больше трех лет не используются по назначению», — отмечает Виолетта Басина.
По ее оценке, есть ряд несомненных плюсов в работе именно с компаниями, которые пользуются услугами проектного финансирования — в отличие от тех, кто продаёт по серым схемам за наличку и от тех, кто пока ещё пытается заскочить на уже ушедший поезд по долевому участию, придумывая какие-то новые механизмы.
Первое, если говорим про ИЖС — это гарантия того, что то, что застройщик обещает построить, будет построено. Будет соблюдена единая архитектурная стилистика, на выходе получится реальный жилой комплекс горизонтального плана со всей привычной инфраструктурой.
Второе — сохранность денежных средств покупателя. Они лежат на счёте клиента и переходят к застройщику только после того, как подписан акт выполненных работ, а покупатель получил ключи.
Третье — возможность одностороннего отказа от договора без удержания денежных средств, без штрафных санкций. Я считаю, это основной плюс, который гарантирует качество. Если акт не подписан, застройщик не получит своих денег. Это возможность отказа, если идёт срыв срока и вас этот срыв не устраивает.
Компании, работающие с проектным финансированием, в среднем строят чуть быстрее и с лучшим качеством. Им интереснее быстрее закончить, сдать объект, передать его в надлежащем качестве клиенту и получить от банка причитающиеся средства, а не растягивать эту процедуру на долгие годы. По словам Виолетты Басиной, в сегменте многоквартирных домов это уже стопроцентно работает. А вот ИЖС пока отстаёт.
«Мы сейчас пересматриваем структуру финансирования — это вопрос времени, — говорит она. — Как только мы пройдём, на этой неделе, очередной наш кредитный комитет, согласуем структуру финансирования — тогда сможем строить опережающими темпами. Для этого нужно показать темпы продаж, стоимость. Потому что до того момента — мы дом продали, нам под эти деньги дали деньги. Звучит смешно. Маркетинг строился на единственном плюсе — безопасности денег клиента. Вам достаточно внести 20% средств на спецсчёт, остаток вносите при получении ключей. Мы сумели дать клиенту беспроцентную рассрочку, сняли все его психологические барьеры. Это работает на 100%. У нас многие получили льготную ипотеку на ИЖС на наш проект по ставке 6%. Я думаю, что такого счастья мы ещё долго не увидим в связи с ростом ставки ЦБ РФ».
По словам Виолетты Басиной, при чеке почти в 20 миллионов рублей продажи идут неплохими темпами. Продана I очередь, сейчас реализуются II и III очереди. Этому способствовал запуск программы рассрочки.
Разговор получился очень насыщенным. Многое осталось за рамками статьи — а значит, есть повод посмотреть эфир программы на канале «Митсан консалтинг: диалоги о недвижимости». Помощь в подготовке программ оказывают: «Агентство строительных новостей», официальный публикатор нормативно-правовых актов Санкт-Петербурга и новостей строительной отрасли нашего города и всей страны; форум «ProNovostroy»; деловой журнал «Точка опоры»; Сервер Недвижимости BSN.RU.
Первые объекты музейно-образовательного комплекса на острове Октябрьский в Калининграде планируется ввести в эксплуатацию в ближайшие дни. Но культурный кластер — лишь часть масштабного проекта по развитию территории всего района остров Октябрьский, реализация которого рассчитана на 25 лет.
Как сообщила президент фонда «Национальное культурное наследие» (далее — Фонд) Наталья Волынская (Фонд выступает заказчиком музейно-образовательного комплекса на острове Октябрьский), учебные заведения должны открыться 1 сентября. А с августа по ноябрь планируется постепенно сдавать пять жилых домов для специалистов и сотрудников комплекса.
Кроме того, Главгосэкспертиза утвердила документацию для строительства филиала Большого театра, учебного корпуса Хореографической академии, а в декабре прошлого года эксперты выдали положительно заключение сметной стоимости строительства в Калининграде музейного комплекса.
По словам Волынской, в состав культурно-образовательного комплекса входят учебные театры, чтобы воспитанники могли репетировать и выступать в условиях, максимально приближенных к сценическим. Также предусмотрено много рекреационных зон для проведения лекций и встреч. Они устроены с парадными лестницами и сопровождаются открытыми амфитеатрами. В теплое время года предусмотрена возможность занятий на свежем воздухе — есть открытая спортивная площадка, амфитеатр.
Все объекты культурно-образовательного комплекса будут оснащены самым современным оборудованием с учетом пожеланий руководства Академии хореографии и Центральной музыкальной школы. Репетиционные залы сконструированы с соблюдением всех акустических требований.
Участники проекта
В рамках нацпроекта «Культура» на острове Октябрьский по поручению Президента РФ Владимира Путина создается культурно-образовательный комплекс. Фонд с 2018 года строит аналогичные музейно-театральные комплексы во Владивостоке, Кемерово и Севастополе.
Учредители Фонда — Эрмитаж, Третьяковская галерея, Мариинский и Большой театры.
Строительство музейного и культурно-образовательного комплекса, включающего Музыкально-образовательный центр, Хореографическую академию, Высшую школу музыкально-театрального искусства, филиал Большого театра и другие объекты, стартовало в начале 2019 года.
Финансирует работу Фонда «Роснефтегаз». В 2019 году компания выделила на строительство около 120 млрд рублей. В какой-то момент возникли проблемы с бесперебойным финансированием, однако в текущем году, отмечает Наталья Волынская, финансирование поступает своевременно, без задержек и перебоев.
Подрядчиком выступает компания «Стройтрансгаз» Геннадия Тимченко, заменившая «Стройгазмонтаж» Аркадия Ротенберга.
Острова Октябрьского как географического понятия не существует. Это название исторической части Московского района Калининграда. Наиболее заметные достопримечательности — Рыбная деревня, Юбилейный мост на месте Императорского, Крестовоздвиженский собор. К ЧМ-2018 построен футбольный стадион «Калининград». Есть Деловой центр «На острове», офисными помещениями располагает также стадион.
Особый статус
В августе 2018 года Путин подписал пакет законов, по которому в стране начали создаваться Специальные административные районы (САР), где могут регистрироваться компании, уходящие из офшоров, и получить статус международных.
Кроме того, участникам САР предоставляются льготы: нулевой налог на прибыль по доходам в виде дивидендов, нулевой — на прибыль от реализации акций иностранных компаний, 5% — на прибыль по доходам, полученными иностранными лицами в виде дивидендов по акциям МХК.
Редомиляцией воспользовались несколько десятков компаний. Только за 2020 год в САР зарегистрировались шестнадцать компаний, а участники САР инвестировали в российскую экономику более 50 млрд рублей.
На уровне идеи
Власти региона имеют готовую концепцию проекта по развитию территории Октябрьского, которую на ПМЭФ презентовал от имени Калининградской области ее представитель при Правительстве РФ Денис Салий. Согласно концепции, почти половину территории (179 га в западной части острова) предстоит урбанизировать. Власти планируют создать здесь экологичное, комфортное пространство с развитой инфраструктурой, удобной для проживания и развития бизнеса. При этом льготы, положенные САР, позволят облегчить налоговую нагрузку.
Остров Октябрьский выбран в качестве одной из пилотных площадок, где применяется Стандарт комплексного развития территорий.
12 июля 2019 года в Калининграде презентован мастер-плана острова Октябрьский. Его разработали КБ Стрелка совместно с консорциумом LDA Design (Великобритания), MAP Architects (Россия) и WSP (Великобритания). К участию была привлечена международная группа консультантов, включая Ingenieurbüro Kraft (Германия), Colliers International (Россия), Systematica Srl (Италия), Институт экономики транспорта и транспортной политики НИУ ВШЭ (Россия).
Презентация проекта прошла в феврале 2021 года.
Общая площадь острова — 385 га. Западная часть (179 га) планируется как продолжение центра города со зданиями в 4–9 этажей и доминантами до 20 этажей. Восточная часть будет иметь менее плотную среднеэтажную застройку, которая будет вписана в зеленое пространство — ландшафтный экопарк.
Общая площадь жилья составит около 3 млн кв. м, коммерческой недвижимости — примерно 600 тыс. кв. м. Необходимая вместимость школ — 9 тыс. мест, детских садов — 6,3 тыс. мест. Также планируется 35,8 тыс. машино-мест. Зеленые территории займут 22% в общем объеме.
Весь проект предполагается реализовать за 25 лет.
Застройка урбанизированной части острова потребует 61,6 млрд рублей.
Как ранее сообщил губернатор региона Антон Алиханов, единым оператором выступит Корпорация развития Калининградской области (далее — Корпорация).
Именно Корпорация выступит продавцом земельных участков для частных застройщиков. Предполагается, что торги пройдут в конце лета, стоимость лотов стартует от 50 млн рублей.
…и все-все-все
В рамках развития острова Октябрьский задуман еще один проект, инициатором которого выступил Балтийский федеральный университет (БФУ) имени Канта, — создание Инновационного научно-технологического центра Калининградской области «Балтийская долина — HUMANTECH» (ИНТЦ «Балтийская долина»).
Проект предполагается реализовать поэтапно на двух участках. Основная площадка под комплекс — 8 га, еще 6,5 га имеют статус экспериментальной, как ранее пояснил губернатор. Проект подготовила компания Neuroarchitecture. На основной площадке планируется разместить лабораторный парк, Технологический центр, Научно-практический центр медицинской реабилитации, кампус, склады и три деловых центра, а также зеленую зону. Один офисный центр получит «Балтийская долина», второй — ГК «Содружество», выступающая партнером проекта, участь третьего пока не определена.
Объем инвестиций оценивается в 11,8 млрд рублей, из которых 2,2 млрд — частные инвестиции от ГК «Содружество», ОСК, «Автотор», Янтарный комбинат, «Мираторг», ОКБ «Факел» и «Янтарьэнерго». Всего в проекте готовы участвовать почти пять десятков партнеров.
По сути, предполагается схема государственно-частного партнерства: государство предоставляет землю, а также субсидии и займы на 9,1 млрд рублей. Поскольку проект финансирует государство, Минэкономразвития РФ подготовило проект постановления, согласно которому основным направлением деятельности ИНТЦ будут «здоровьесбережение и реабилитационная медицина».
Частные компании, участвующие в проекте, смогут не только заказывать разработки в ИНТЦ, но также арендовать оборудование и лаборатории, создавать на его базе собственные конструкторские бюро и экспериментальные производства.
Предполагается, что ИНТЦ будет готов в 2024 году.
Мнение
Президент фонда «Национальное культурное наследие» Наталья Волынская:
— Деятельность Фонда находится вне политики и носит исключительно гуманитарный характер. Фонд занимается развитием искусства и культуры, а также профессионального образования в области культуры и искусства. Проект объединит десятки музеев —партнеров в регионах России. Кластеры также будут включать серьезный образовательный сегмент.
Создание современных культурно-образовательных комплексов — это уникальный отечественный просветительский проект, который через приобщение к искусству изменит качество жизни людей на всей территории РФ. Это точки развития в регионах. В образовательных учреждениях комплексов будут созданы все условия для доступного и качественного профессионального обучения талантливых детей и молодых специалистов, которые будут формировать новый культурный и креативный капитал страны. Появление культурно-образовательных комплексов изменит регионы. Музейные залы, театральные сцены будут оборудованы по последнему слову техники, культурные пространства будут подтягивать существующие региональные институции до уровня столичных и мировых образцов и позволят искусству быть мощным феноменом, повышающим привлекательность этих городов, качество жизни людей, повышать уровень образования в этих регионах. Три города, в которых строятся современные культурные пространства находятся на периферии, по границам, а один в самом центре страны, в достаточно мощном промышленном регионе. Эти своеобразные маяки искусства, они будут освещать не только регионы, в которых строятся, станут действительно настоящим культурным форпостом страны и точками притяжения туристов. Они станут украшением и гордостью регионов. Проект имеет важное значение для развития международного культурного сотрудничества и будет иметь особое экономическое и социальное значение не только для региона, но и для страны в целом.
Заместитель председателя Правительства Калининградской области Наталья Сибирёва:
— Прежде всего напомню, что и государство и регион уже мощно вложились в развитие территории острова Октябрьский в Калининграде. К чемпионату мира по футболу 2018 года здесь был построен стадион, а также инфраструктура, необходимая для проведения подобного масштаба соревнования и дальнейшего обустройства острова. Кроме того, на острове возводится культурно-образовательный комплекс — один из четырех, которые по поручению Президента России создаются, помимо Калининграда, еще во Владивостоке, Кемерово и Севастополе.
Застройка остальной территории определена проектом, разработанным консорциумом архитекторов по заказу «Дом.РФ». Разработан мастер-план, и на его основе Корпорация развития Калининградской области готовится выставлять лоты под застройку. Это будут микрорайоны многофункционального характера, включающие и административно-деловые здания, и общественные пространства, парки, и жилье.
Конкретизировать исходные цены и количество выставляемых лотов пока преждевременно. Минимальная стартовая цена, скорее всего, будет начинаться примерно с 50 млн рублей за гектар. При этом сами участки предлагаем самой разной площади: по несколько гектаров, в зависимости от функционального назначения участка.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Образовательный кластер Калининграда: до ввода осталось полтора месяца
ГК «ПСК» является крупнейшим петербургским девелопером в сфере строительства апарт-отелей. Это относится и к общему количеству юнитов в проектах, и к числу самих проектов: уже сданный комплекс LIKE, крупнейший в городе START (свыше 3 тыс. юнитов), а также три сетевых объекта: Kirovsky Avenir, Moskovsky Avenir и Putilov Avenir. О текущей ситуации в сегменте и его перспективах, а также о специфике управления апарт-отелями «Строительному Еженедельнику» рассказали коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов и генеральный директор УК PSK Invest Анна Панова.
«Строительный Еженедельник» (далее — «СЕ»): Конкуренция в сегменте апарт-отелей очень высокая, многие девелоперы запустили строительство новых объектов. Выводя на рынок сразу несколько проектов, не опасаетесь ли вы перегрева рынка?
Сергей Софронов (далее — С. С.): Конкуренция в сегменте действительно растет, и новых проектов на рынок выходит немало. Однако и спрос на качественный продукт сохраняется на очень высоком уровне. Судите сами: по данным аналитиков, за прошлый год всего в городе было реализовано около 5,5 тыс. апартаментов. Несмотря на серьезный провал продаж во втором квартале, когда в страну пришла пандемия коронавируса, этот показатель был на 1% выше, чем в 2019 году.
Для полноты картины надо добавить, что выход на рынок новых проектов в прошлом году был сравнительно небольшой — всего пять апарт-отелей суммарно на 1,96 тыс. номеров, что на 77% ниже показателя 2019 года. В сочетании с активным спросом это привело к резкому сокращению предложения на петербургским рынке. По состоянию на начало прошлого года в продаже было чуть менее 10 тыс. юнитов, на конец — всего около 5 тыс. То есть объем предложения за год сократился на 49%.
В этом году мы видим сохранение тренда на дальнейший рост спроса в сегменте апарт-отелей. Аналитики сообщают, что по итогам первого квартала объемы продаж выросли более чем на 50%. Эту тенденцию мы можем подтвердить и по своим проектам. Так в апарт-отеле START раскуплены почти все юниты. В продаже осталось не более 8–10% от всего номерного фонда. Высок спрос и на юниты в проектах Kirovsky Avenir и Moskovsky Avenir. Несмотря на то, что мы вывели их на рынок совсем недавно — в мае-июне этого года, — мощный спрос позволил нам быстро отказаться от стартовых (самых низких) цен продажи и уже неоднократно их поднять. Это, кстати, тоже общая тенденция для сегмента. Аналитики только за первый квартал зафиксировали скачок средней стоимости квадратного метра в апарт-проектах на уровне 29%.
Так что, на наш взгляд, совершенно очевидно, что опасности перегрева сегмента, несмотря на запуск новых проектов, на данный момент не существует. Рынок апартаментов далек от насыщения, и поэтому мы с уверенностью смотрим в будущее.
«СЕ»: Ранее много говорилось, что апартаменты являются самым выгодным видом коммерческой недвижимости с точки зрения частных инвестиций. Не изменилась ли ситуация с приходом пандемии?
Анна Панова (далее — А. П.): Из всех видов коммерческой недвижимости сегмент апартаментов оказался, пожалуй, наиболее стойким к негативному влиянию пандемии коронавируса и мер по борьбе с нею. Это стало возможным благодаря высокой гибкости формата. Когда антиковидные меры минимизировали туристической поток, все операторы апарт-отелей переключились на предоставление услуг по долгосрочному проживанию. И если у классических гостиниц заполняемость в самое тяжелое время локдауна весной прошлого года упала до 10–15%, а некоторые были вынуждены просто закрыться, то апарт-отели сумели сохранить заполняемость на уровне 65–70%.
А после того, как внутренний туризм возобновился, оперативно произошло возвращение на краткосрок, который отличается большей доходностью. Эта возможность апарт-комплексов гибко менять ориентацию на различные типы арендаторов обеспечивает высокую прибыльность формата. Особенно она актуальна для Северной столицы с ее ярко выраженным делением мощности туристического потока на высокий и низкий сезоны. Тем более сильный эффект это дало в период пандемии. В результате апартаменты имели гораздо более высокую заполняемость по сравнению с классическими гостиницами, что обеспечило общую рентабельность работы апарт-отелей и позволило сохранить привлекательность формата для инвесторов.
С. С.: Можно добавить, что сошла на нет практика давать совершенно несбыточные обещания по уровню доходности, имевшая место у некоторых девелоперов, пытавшихся таким образом привлечь покупателей. Иногда говорилось о 15–16% и даже о 17,5% годовых, что, конечно, сложно осуществимо. В итоге ожидания клиентов по доходности инвестиций пришли в соответствие с реальностью, а факт рентабельности формата даже в условиях пандемии только стимулировал рост интереса к апартаментам.
«СЕ»: Компания развивает одновременно несколько проектов. Не может ли возникнуть внутренняя конкуренция между ними? За счет чего рассчитываете ее избегнуть?
А. П.: Мы тщательно продумывали концепцию каждого нашего проекта и постарались ориентировать их на различные группы арендаторов. Таким образом, мы не только можем избежать внутренней конкуренции, но и будем готовы предложить клиентам конгломерат форматов, наиболее привлекательных как для разных сроков проживания, так и для всех типов гостей Петербурга.
Так, START в наибольшей мере сориентирован на долгосрочную аренду со стороны командировочных, студентов и иных пользователей, которые заинтересованы в комфортном проживании по гостиничным стандартам класса «3 звезды» за сравнительно небольшие деньги. В краткосрочном проживании заинтересованы прежде всего туристы — как организованные экскурсионные группы, так и путешествующие самостоятельно. Именно на них ориентированы объекты сети Avenir. Но и здесь есть определенная дифференциация. Putilov Avenir — это класс «3 звезды+», предназначенной для более взрослой аудитории, отчасти на командировочных, прибывших на предприятия, базирующиеся на площадке Кировского завода. А Kirovsky Avenir рассчитан на более демократичную, отчасти молодежную аудиторию. Moskovsky Avenir — это уже «4 звезды», он ориентирован на бизнес-путешественников, а также обеспеченных туристов, стремящихся к повышенному уровню комфорта. Таким образом мы обеспечиваем комплексное предложение для приезжих с самым разными предпочтениями.
«СЕ»: Задача УК при работе с апартаментами двоякая: удовлетворить интересы как собственников юнитов, так и арендаторов. Как этого удается добиться?
А. П.: На первый взгляд здесь действительно есть определенное противоречие. Инвесторов интересует извлечение максимальной прибыли, а арендаторов — комфортное проживание по умеренным ценам. Однако грамотная работа УК позволяет нивелировать такое расхождение приоритетов. Главный ресурс здесь в создании единой структуры по управлению несколькими проектами. Конечно, организовывать отдельную УК с полным штатом для каждого апарт-отеля было бы нерентабельно. Но поскольку в нашем случае речь идет о сети, то, помимо индивидуального штата обслуживания на каждом объекте, формируется общие отдел продаж, отдел бронирования, IT-отдел и многие другие. Это дает существенную экономию и позволяет удовлетворить интересы как собственников юнитов, так и арендаторов.
Второй ключевой момент — это качество управления: позиционирования на рынке, системы бронирования, обслуживания арендаторов и пр., в результате чего формируется высокий уровень лояльности клиентов. Это касается как корпоративных, так и индивидуальных арендаторов. А уже это в свою очередь стимулирует заполняемость и обеспечивает владельцам юнитов хороший уровень дохода.
«СЕ»: Сейчас готовятся очередные изменения в законодательство. На ваш взгляд, какими они должны быть, чтобы пойти на пользу сегменту апартаментов?
С. С.: Это уже не первый законопроект, призванный урегулировать рынок апартаментов. Но их общий принципиальный недостаток — четкая ориентация на формат апартаментов, который распространен (порядка 85%) в Москве, да и в большей части регионов России. Это т. н. псевдожилье — то есть недвижимость, рассчитанная на постоянное проживание, несмотря на то, что построена она на участках, предназначенных для коммерческой недвижимости, к которой относятся и апартаменты. Как следствие, такие объекты не обеспечиваются социальной инфраструктурой, зелеными насаждениями, паркингами и пр. по нормативам жилья, что создает серьезные проблемы. В отличие от столицы, в Петербурге, наоборот, 85% апарт-проектов являются сервисными, т. е. относятся к средствам временного проживания, частью гостиничного рынка и получают соответствующую «звездную» аттестацию.
Однобокий взгляд законодателей приводит к тому, что выдвигаемые инициативы потенциально способны снять остроту проблемы псевдожилья, но совершенно не учитывают реалий сегмента сервисных апарт-отелей. Поэтому главное, что, по моему мнению, надо сделать думцам, — это заметить, что «апартаментами» именуются совершенно разные форматы недвижимости, разделить их между собой и дать нормы для каждого по отдельности.
«СЕ»: Каковы дальнейшие планы ГК «ПСК»?
С. С.: Как я уже говорил, по нашим оценкам, у сегмента апартаментов сохраняется большой потенциал. Поэтому мы намерены запускать новые проекты с интеграцией их в нашу сеть Avenir. В настоящее время мы находимся в финальной стадии переговоров по еще одному такому проекту. Пока детали озвучивать еще рано, но мы рассчитываем вывести его на рынок еще до конца этого города.
А. П.: Здесь, кстати, уместно добавить, что мы разрабатываем для него специальную концепцию, которая, с одной стороны, позволит «отстроить» его от других объектов сети, а с другой — придать ему формат, интересный для определенной категории арендаторов, и таким образом расширить возможности и привлекательность бренда Avenir.
С. С.: Думаю, что надо также подчеркнуть, что активное развитие ГК «ПСК» в сегменте апартаментов не означает, что мы сворачиваем свою работу по строительству жилья. Наоборот, мы в ближайшее время намерены существенно расширить портфель проектов наших объектов на рынке новостроек.
Так сложилось, что в последний период мы сконцентрировались на строительстве жилья бизнес-класса. Это такие проекты, как фамильный дом Nobelius и ЖК «Новый Невский». Осенью этого года мы откроем продажи в новом объекте бизнес-класса на ул. Бакунина, 33, неподалеку от нашего ЖК «Дипломат». Недавно мы вышли в элитный сегмент: на месте несостоявшейся гостиницы «Северная корона» на наб. р. Карповки, 31, появится знаковый для Петербурга жилой дом премиального класса.
Кроме того, мы сейчас ведем переговоры по приобретению нескольких проектов комплексной застройки на юге города и планируем открыть в них продажи уже в этом году. Таким образом, мы дифференцируем предложение как по типам недвижимости, так и по классам, что обеспечит компании стабильные объемы продаж, уверенное положение на рынке и готовность к любому сценарию развития событий.
«СЕ»: А какие перспективы вы видите в сфере управления? Не планируете брать в эксплуатацию объекты других компаний или развивать сеть по франшизе?
А. П.: Тут надо иметь в виду два ключевых аспекта. Первый из них заключается в том, что в идеале УК должна начинать свою работу еще на стадии подготовки проекта апарт-отеля. Управленцы-практики могут заметить множество деталей и нюансов, на которые не обратят внимания даже профессиональные проектировщики. Таким образом, участие УК на самых ранних этапах позволяет избежать серьезных проблем в ходе эксплуатации в будущем — и для сервисных служб, и для арендаторов. За объекты ГК «ПСК» мы в этом смысле спокойны, а что и как делается у других девелоперов — сказать сложно.
Второй момент заключается в том, что сначала нужно запустить и отладить весь механизм обслуживания на своих объектах — в нашей главной зоне ответственности. И только после этого, если мы увидим перспективы управления чужими объектами, а у рынка будет интерес к нашему участию, — можно думать об освоении новых ниш.
Справки о проектах к рендерам
Апарт-отель Kirovsky Avenir строится по адресу: Кронштадтская ул., д. 9, к. 2, в Кировском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Автово». Проект ориентирован как на краткосрочное, так и на долгосрочное размещение и представляет средний ценовой сегмент внутри сети. В Kirovsky Avenir запроектировано 473 апартамента от 23 до 36 кв. м, включая апартаменты повышенной комфортности категории Deluxe. Стоимость апартаментов начинается от 3,7 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2022 года.
Апарт-отель Moskovsky Avenir возводится на Киевской ул., д. 5, к. 6, в Московском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Фрунзенская». Проект ориентирован на бизнес-аудиторию и представляет верхний ценовой диапазон внутри сети Avenir в сегменте Upscale. В комплексе будет 318 апартаментов от 25 до 53 кв. м, включая Deluxe и планировки с отдельными спальнями Junior Suite. Стоимость апартаментов начинается от 6,3 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2022 года.
Апарт-отель Putilov Avenir построен по адресу: пр. Стачек, д. 64, в Кировском районе, в 200 метрах от станции метро «Кировский завод». Проект ориентирован как на бизнес‐аудиторию, так и на индивидуальных путешественников. Относится к среднему сегменту Upper-Midscale. В апарт-отеле будет 336 апартаментов от 20 до 37 кв. м, в том числе номера повышенной комфортности Deluxe. На старте продаж стоимость апартаментов начинается от 4,0 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на I квартал 2022 года.
Апарт-отель START заканчивает строиться по адресу: пр. Энгельса, 174А, в Выборгском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Парнас». Проект относится к комфорт-классу, ориентирован как на краткосрочное, так и на долгосрочное размещение. В комплексе расположится 3244 апартамента от 21 до 32 кв. м. Это крупнейший в городе проект апарт-отеля. Стоимость апартаментов начинается от 2,9 млн рублей. Окончание строительства запланировано на IV квартал 2021 года.